转让合法建造房屋物权

❶ 物权法第28条的理解与适用

《物权法》第二十八条理解和适用如下：

非依法律行为进行的物权变动，一般有如下几种：

第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等而发生的物权变动；

第二，因继承或者受遗赠而取得物权；

第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权。

而《物权法》第二十八条主要规定的是第一种情形，即基于公权力的行使而使物权发生变动的情形：

1、因国家司法裁判权的行使、仲裁裁决而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。基于国家司法裁判权的行使、仲裁裁决而产生的生效法律文书，即人民法院的判决书、调解书以及仲裁委员会的裁决书、调解书等法律文书的生效时间，就是当事人的物权设立、变动的时间。

这里需要说明两点：

第一，导致物权变动的人民法院判决或者仲裁委员会的裁决等法律文书，指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书等。例如离婚诉讼中确定当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人回复所有权的判决即属于本条所规定的设权、确权判决等。

此类设权或者确权判决、裁决书、调解书本身，具有与登记、交付(移转占有)等公示方法相同的形成力。因而依据此类判决、裁决书、调解书而进行的物权变动，无需再进行一般的物权公示而直接发生效力。

例如甲乙二人向法院诉请离婚，家中电脑经判决为乙所有，那么自法院判决生效时起，电脑的所有权归乙，尽管此时电脑仍处于甲的占有使用之中，未有交付(现实占有的转移)并不影响所有权的移转。

第二，由于法院的判决书或者仲裁委员会的裁决等，所针对的只是具体当事人而非一般人，对当事人以外的第三人来说公示力和公信力较弱，因此根据本法第31条的规定，对于依照法院判决或者仲裁裁定而享有的物权，在处分时，如果法律规定需要办理登记的，不经登记，不发生物权效力。

2、因国家行政管理权的行使而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。因国家行政管理权的行使而导致物权变动的情况，主要指因人民政府的征收决定等而产生的物权变动。

国家征收，是国家取得财产的特殊方式，按照土地管理法的规定，国家征收土地，县级以上人民政府要进行公告，这已起到了公示作用，而且集体所有土地被征收，即成为国家所有的自然资源，按照《物权法》第9条第2款的规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，因此人民政府的征收决定生效之时即生物权变动的效力。

(1)转让合法建造房屋物权扩展阅读：

《物权法》第二十八条

因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

以下为《物权法》第二十八条条文主旨：

本条是关于因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等而导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定。

❷ 继承等设立，转让，变更或消灭的物权从什么时候起

(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，版导致物权设立、变更、转让权或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
(3)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
(4)依照前面三项规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。16081242

❸ 基于合法建造取得房屋所有权的条件有哪些

业主并非当然就是专有部分的所有权人。
根据《物权法》及司法解释，业主应该包括三类情况:
1. 依法登记取得建筑物专有部分所有权的人。
2.
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定取得专有部分所有权的人；因继承或者受遗赠取得专有部分所有权的人；因合法建造取得专有部分所有权的人。
3. 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。
前两种情况下的业主就是专有部分的所有权人，两者可以划等号，但是第三种情况下的业主是司法解释明确为“可以认定为业主”的情况，认定其具有业主身份并不等于承认其当然享有该专有部分的所有权，因为：
《物权法》第三十条规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条又规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
开发商基于合法建造原始取得房屋所有权，现将该房屋通过买卖合同处分给业主，虽已交付房屋买方已经合法占有建筑物专有部分，但在办理登记手续之前不发生物权变更的效力，买方即业主并未取得房屋的所有权，因此出现可以认定为业主但并非所有权人的情况。

❹ 对于法院已经裁定判决房屋所有权归属，能否依据裁定生效判断房屋所有权转移

对于法院已经裁定判决房屋所有权归属，并不是根据裁定生效判断房屋所有权转移，只有根据法院的执行裁定书和协助执行通知书去房屋登记机构办理房屋所有权转移登记后才能判断所有权转移生效。

房屋所有权转移登记办理材料：

1、《房屋所有权登记申请书》；

2、申请人身份证明；

3、房屋所有权证；

4、证明房屋所有权发生转移的材料；

5、门牌号码使用证；

6、增值税发票、完税证明；

7、商品房提交维修基金合同书和专用发票；

8、其他必要材料（视具体申请登记事项而定）。

(4)转让合法建造房屋物权扩展阅读

《房屋登记办法》

第三十五条

因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。

因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。

《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十一条 申请登记应提供的必要材料

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第十四条 登记效力

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

❺ 在＜物权法＞里关于房屋搭建的问题

在一定规模内（<300m2,低于30万元）可以不用申请施工许可。不过相关地下设施应该了解清楚.
同时，在行使你的物权时不要侵犯了他人的相关权利。

《中华人民共和国物权法》公布(全文)
http://www.sina.com.cn 2007年03月19日13:57 新华网
新华网北京3月19日电 胡锦涛3月16日签署主席令公布物权法，自2007年10月1日起施行。以下是物权法全文：

中华人民共和国物权法

（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）

目 录

第一编 总 则

第一章 基本原则

第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

第二节 动产交付

第三节 其他规定

第三章 物权的保护

第二编 所有权

第四章 一般规定

第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权

第六章 业主的建筑物区分所有权

第七章 相邻关系

第八章 共有

第九章 所有权取得的特别规定

第三编 用益物权

第十章 一般规定

第十一章 土地承包经营权

第十二章 建设用地使用权

第十三章 宅基地使用权

第十四章 地役权

第四编 担保物权

第十五章 一般规定

第十六章 抵押权

第一节 一般抵押权

第二节 最高额抵押权

第十七章 质权

第一节 动产质权

第二节 权利质权

第十八章 留置权

第五编 占有

第十九章 占有

附 则

第一编 总 则

第一章 基本原则

第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条 物权的种类和内容，由法律规定。

第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

第八条 其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第十二条 登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第十三条 登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

第二节 动产交付

第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

第三节 其他规定

第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

第三章 物权的保护

第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第三十八条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二编 所有权

第四章 一般规定

第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第四十一条 法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。

第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第四十三条 国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权

第四十五条 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。

第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。

第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

第四十九条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。

第五十条 无线电频谱资源属于国家所有。

第五十一条 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

第五十二条 国防资产属于国家所有。

铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

第五十四条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

第五十五条 国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

第五十六条 国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

第五十七条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

第五十八条 集体所有的不动产和动产包括：

（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；

（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；

（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；

（四）集体所有的其他不动产和动产。

第五十九条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；

（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；

（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；

（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；

（五）法律规定的其他事项。

第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：

（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；

（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；

（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第六十一条 城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

第六十三条 集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。

国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。

第六十六条 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

第六十七条 国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。

第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。

企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。

第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

物权法规定：小区车位车库应首先满足业主需要

❻ 不动产物权的设立：合法建造房屋的事实行为成就发生效力与登记发生效力的区别。

你好，不属于一个分类，依行为取得物权还是依据事实取得。
不必纠结，凡是需要不动产物权登记的，都是登记取得。

❼ 如何继承合法建造的未登记房产

一、合法的未登记房产所有权的设立必须经过登记才有物权效力
《物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。据此可知，合法建造的房屋竣工后，所有权人就取得了该房屋的物权。《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”明确指出不动产物权的设立经依法登记后才具有物权效力。物权效力包括物权的优先效力、追及效力、排他效力和物上请求权等。根据物权的公示、公信原则，登记作为不动产物权的公示方法，是将物权变动的事项登载于特定国家机关的簿册上，其目的是使第三人在物权变动时，知道权利状态，维护交易安全。因此，不经过登记，合法建造房屋所有权的设立和取得后的物权变更、转让(包括继承)等均无法进行，物权效力无法发挥。
二、初始登记是合法的未登记房产具有物权效力的首要前提
(一)初始登记是对合法建造房屋的首次登记，是所有权设立的本登记，是办理房屋其他登记(除预登记)的基础和前提。没有初始登记，其他登记(除预登记)都是无本之木、无源之水。
(二)根据《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”和《房屋登记办法》第24条“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项”。笔者认为，房屋登记簿记载的是房屋从产生到灭失自然状况和权利状况变化的全过程。如果没有初始登记，房屋登记簿的记载就不完整，就不能准确反映房屋权属变化的轨迹。
三、不能把对合法的未登记房产的继承作为初始登记来做
有的同志提出，根据《物权法》第29条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。此案中合法建造的自建房虽然没有办理房屋初始登记，但继承人已经取得了物权。为了方便群众，登记部门可以凭土地证、规划证、继承公证书等材料直接办理初始登记，将房产登记到继承人名下。笔者认为不妥，理由如下：
(一)违反《房屋登记办法》的规定。此案中继承人取得被继承人合法建造的房屋所有权的途径是继承。继承人不是合法建造房屋的首个权利人。根据《房屋登记办法》第20条规定，房屋登记机构予以登记并将申请登记事项记载于房屋登记簿必须符合“三个一致”的要求：一是申请人与依法提交的材料记载的主体一致;二是申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致;三是申请登记的内容与有关材料证明的事实一致。虽然继承人可以代位申请，但直接将房屋所有权人登记为继承人是不符合这“二个一致”的要求的。因此，继承人不具备作为初始登记权利人的条件，不能成为房屋初始登记的权利人，唯一具备条件的是房屋的被继承人。
(二)影响国家税收、将来国家必定要开征遗产税，如果将合法建造的没有登记的房产直接登记到继承人名下.就无法认定此房产为遗产，势必造成国家税收的损失。
(三)不利于国家即将出台的不动产登记制度的实施。如果可以将合法建造的未登记房产直接登记到继承人名下，势必会助长合法建造的自建、自住房不登记、不办证的情况。造成个人住房信息不完整，房屋登记簿不能真实反映房屋的权属变化状况。
四、如何继承合法建造的未登记房产
房屋权属证书是权利人享有房屋产权的证明。根据《民法通则》第9条：“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”权利人已经死亡，就无法享有民事权利，因此，为已死亡的人办理产权证的确不妥。但我们不能将记载于登记簿与房屋发证混为一谈。原权利人已死亡，现在的权利人为其继承人，为原来的已死亡的权利人发放房屋产权证已没有任何意义。《物权法》第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”明确不动产登记是记载于不动产登记簿，而不是发证。一般来讲，不动产从产生到灭失，权属状况要发生多次变化，登记簿上记载的不同时期的权利人有死亡是正常现象，没有任何法律规定权利人死亡登记簿就不可以记载或必须将其从登记簿中删除。也就是说，登记簿可以记载死亡人的房产信息。因此，房产登记部门可以凭继承人的代位申请材料和继承公证书等相关材料将被继承人生前对此房产拥有物权的情况记载于房屋登记簿中，作为此房产的初始登记，不颁发房屋权属证书和登记证明，同时为继承人办理房屋继承的转移登记。

❽ 合法建造房屋的物权自事实行为成就时发生效力这里所说的事实行为是什么意思

您好！
这里的事实行为是指您建好了您自己的房屋，那么这个房屋就是属于你的，不用再去办理登记。但是如果您要将此房屋转让给别人，您应当先把这个房屋登记在自己的名下，然后再进行转让。

❾ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效条件是什么

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 本条是关于不动产物权登记生效以及依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记的规定。不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。例如，当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。 未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这里的法律另有规定的除外，主要包括三方面的内容：一是本条第2款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力；第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

❿ 违法建筑能用物权法第9、30、34条连用吗

《物权法》第9、30、34条可以连用，但并没有保护违法建筑的内容。
第九条规定所有权可不版登记的，是“依法属权于国家所有的自然资源”，违法建筑既不是国家所有，也不是自然资源，不属于“可不登记”的对象；第三十条说的是“合法建造、拆除”，与违法建筑没有关系；第三十四条说的“权利人”是指拥有物权的人，而违法建筑还没有取得物权。
附：《物权法》第9、30、34条摘录：
第九条 不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第三十条 因事实行为而设立或者消灭物权
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十四条 返还原物权请求权
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。