A. 论物权法规定的物权变动的规则
在物权法出台之前，通过对我国民法体系中关于物权变动规则分析，很容易看出我国采取的是一种相当于折衷主义的立法模式。我国《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”《担保法》41条关于不动产和准不动产的抵押规定为：“当事人依本法四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。” 第43条关于动产抵押规定：“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”等等。我国的这种立法模式，一方面认为债权的意思表示即为物权变动的意思表示，不承认物权行为；同时又认为仅有物权变动的意思不能产生物权变动的效果，还必须经过登记或交付，也就是公示才能产生物权变动的效果。需要特别指出的是，在动产抵押上，我国民法规范采取的却是登记对抗主义。
总体说来，我国民法现有规范关于物权变动采取的变动规则是从实用的角度出发，但是却缺乏理论和制度上的逻辑性。
我国目前正在讨论中的《物权法草案》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。 同时规定， 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十七条规定， 动产所有权的转让和动产质权的设立等，除法律另有规定外，自交付时发生效力。第二十八条 规定船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人，等等。
物权法草案采取的立法模式大体上是继承了我国民法原有的立法模式，采取的是折衷主义，不动产的公示为登记，动产的公示为交付，经过公示后，物权才能发生变动的效果。由于准不动产的价值大小不一，对其无论是以登记为公示方式还是以交付为公示方式，都不能完全符合社会经济流转关于交易安全和迅速的要求，所以对于准不动产物权的变动，物权法草案以交付为物权发生变动的要件，以登记作为对抗善意第三人的要件。
在我国现行理论及实践框架下构件物权变动规则以及对善意第三人的保护的思考
物权变动不管采取的是哪一种立法模式，其最重要的效果就是能够维护市场交易的安全和迅速，要维护交易安全和迅速，关键在于能够在保护交易时善意第三人利益的同时，兼顾交易双方的交易公平。法国式的“公示对抗主义”偏重于交易的迅速，但是却是以不安全的交易为代价的，为了保障交易的安全，法国的动产与不动产都使用的是善意取得制度。但是在我国现在市场经济民事法律体系下，显然是不能对动产交易和不动产交易都适用善意取得制度的。德国式的“形式主义”立法，将物权行为与债权行为相分离，只要物权行为一经设定，物权就告移转。物权行为的无因性，使得在原因行为有瑕疵的时候，如债权合同被撤销或者无效的时候，物权的权属状况仍不改变，卖方只能够依照不当得利向买方行使请求权。但是，物权行为无因性却能够很好的保障第三人的利益，符合交易迅速的要求，第三人再向买方交易的时候，只要求买方的物权符合法定公示的要求，而不必担心其物权原因是否有瑕疵。我国采取的是相当于折衷主义模式，我国的物权法理论的主流并不赞同物权行为无因性，当债权合同因为瑕疵被撤销或无效后，卖方可以以物上请求权向买方请求返还，这样更有利于保护买卖双方的利益。这种折衷主义模式可以说在一定程度上是承认了物权行为的客观性，但是我国的物权法理论为了避免无因性对出卖人的利益造成损害，否定了物权行为的无因性。本人认为，我国的这种立法模式有利于保护交易中第三人的利益，在一定程度上也保护了交易双方当事人的利益，但是，应当从理论上对它进行完善，并从形式上构建逻辑严明的立法模式。
首先，应当承认物权行为的客观性，这样才能使我国的物权变动立法找到理论上的依据，但是，承认物权行为并不意味着必须承认物权行为无因性。物权行为的有因还是无因只应该是立法的选择而已，应当从实践上，从制度是否能实现市场经济的交易迅速、安全和公正上来确定。
其次，我国的物权变动理论规定了公示公信原则，但是不能仅仅依照这个原则来实现交易的迅速和安全，而是要对它进行一定的补充和完善。公示原则规定物权的变动必须以一定的可以从外部查知的方法表现出来。公信原则是指物权的变动公示后，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为，即使登记或者交付所表现的物权状况与真实的物权状况不相符合，也不能影响物权变动的效力。物权法草案中也规定了相应的原则，不动产以登记，动产以交付为公示方式。可以说公示为处于交易之外的第三人提供了保障，只要没有公示就没有物权变动，以公示确定权利的性质与归属，能够在一定程度上定纷止争，维护交易安全。公示的公信力重在保护第三人，真正的权利人即使能够举出确凿的证据证明公示暇疵确实存在，而且自己对于公示的暇疵并无过错，对公示的公信力仍不产生影响，第三人仍可藉公示的正确性推定和自己对于公示的暇疵不知情而获得保护。 最后，不动产和动产虽然都属于财产范畴，但是他们的性质却有很大的差别，在我国现有的立法框架中，不动产的公示方式和动产的公示方式从效力上来说也是有差别的，所以，本人认为应当区分不动产和动产，确定物权变动的规则以达到有利于促进交易，保障交易安全的目的。
关于不动产物权变动规则
对不动产适用公示公信原则来确定财产的归属与变动符合物权变动迅速和安全的要求。
不动产权属和变动的公示为登记。不动产登记是权利人申请国家有关登记部门将物权的设定移转、变更、消灭等物权事项依据法定的程序记载于登记簿的事实。它包括以下几个要素:第一，登记机关。此即对不动产的权属和相关事项进行记载的人或机构;第二，登记对象。即作为物权客体的物。 第三，以书面记载的方式实现。口头的方式一般不能成立登记。但是书面记载可能包括多种形式，可以表现为一般的记载，也可以表现为正式的登记表格填造，还可能是计算机数据库的建立等等。以不动产的登记作为物权公示的方式有以下几个优点，首先，由于登记机关是国家的相关部门，所以其形式上的准确性可以得到保障，并且不会有被随意更改的危险。其次，这种登记能够以一定方式被外界知晓。不动产登记制度作为不动产物权的公示方式，具有相当的公信力。第三人基于不动产公示，能够取得不动产的所有权，这对于保护善意第三人是十分有利的。最后，不动产物权的登记，很少会产生错误登记，即使产生了错误，由于其责任在登记机关，而登记机关是公权力机关，对于利益的损失人，能够进行有力的赔偿。当然，不动产登记公示的优势是建立在登记审查制度的严格、严密的条件下的。在建立了完善的登记制度后，不动产物权的变动，使用公示公信制度就能够很好的保障交易的迅速和安全。
我国的物权法草案也正是基于这种考虑进行了法条上的规定。这种不动产物权的公示公信制度适合我国的市场经济的发展要求，同时这种立法模式，实质上是承认了物权行为的客观性。债权行为不能直接产生物权变动的效果，而是要经过登记，登记后才能产生物权变动。并且这种物权在转给第三方的时候，第三方不需要考虑前手的交易是否有瑕疵。我国的物权法理论主流不承认物权行为的客观性，但是在立法实践中，却体现了承认性的效果。
B. 新物权法
物权法关于业主的区分所有权和业主管理权有详细规定。例如，第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
C. 新物权法内容
居民所住小区的公共区域产权属于谁？住房使用权能不能超过70年等问题备受老百姓关注，这些问题也使得正在审议中的物权法成为焦点，昨天下午，全国人大常委会法工委召开新闻发布会，对物权法(草案)中的一些热点问题作出了相关解释。
吴邦国委员长在十届全国人大常委会第十六次会议闭幕后宣布说，经委员长会议决定，物权法(草案)将向社会全文公布，广泛征求意见。昨天下午，全国人大常委会办公厅在北京人民大会堂举行新闻发布会，介绍物权法立法情况。本报是中西部地区惟一受邀媒体。
这是自公务员法之后，全国人大第一次在一项法案起草期间举行专门的新闻发布会。新闻发布会发言人、全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明说，物权法向全社会征求意见，除了要下发征求意见通知、召开新闻发布会外，还将在中国人大网站开设物权法(草案)专栏等等。物权法是一部什么样的法律？
记者：许多人对物权的概念是比较陌生的，甚至有人误认为物权法是物业管理法。请问物权到底是什么样的概念？
王胜明：物权法当中的“物”主要指不动产和动产。不动产，包括耕地、草原、滩涂、矿产等自然资源，也包括道路、通讯、电力、天然气等基础设施，还包括住房、学校、医院、博物馆、图书馆等建筑物。老百姓居住、工厂盖房都是不动产。动产的概念也非常宽，比如汽车、轮船等交通工具，各种工厂的机器设备，你们家里的家具、身上穿的衣服、手机都是动产的范围。
物权法通过规范物权人有哪些权利负有哪些义务，为权利人充分利用财产提供了良好的法制环境，它鼓励权利人创造财富、积累财富。物权法的规定是否过细？成都商报：物权法涉及社会生活方方面面，这部草案对社会生活的一些具体情况规定得太细，会不会导致这部法律很快过时呢？
王胜明：在第十二次常委会会议上，有不少常委会委员提出了相同的问题，就是这个草案大到国家的基本经济制度，小到空调滴水，或者是房屋的屋檐滴水，哪些该写哪些不该写，这个粗细怎样掌握？我跟你说句实话，这活儿不太好干。
这次第十六次常委会会议上拿出的物权法(草案)，有不少常委会委员都说比过去有进步，修改得比较好，但是还有不满意的，就是说有的地方规定得太细，是否还可以简化。我个人认为不必有这样的担忧。一部法是否有生命力，不在于规定得是小还是大，是在于规定得是否合理，在于体现的精神和原则是否正确。如果法律的原则是对的，背后的法理是对的，老百姓是接受的，与老百姓的生活以及大多数的行为规则是相符的，写得再细也会有生命力。不动产的统一登记机关是谁？
成都商报：三审草案采纳各方意见，首次明确将统一不动产的登记机关，请问不动产的登记机关最有可能是谁？
王胜明：我国有关不动产的登记机构比较多。城市房屋有它的登记，不动产还有林地，林地也是分别登记的，不动产还有土地承包经营权，这也是分别登记的，特别是城市的房地产是否要搞统一登记？这些问题都涉及到我们的管理体制和方式。我可以透露的是，有关部门正在积极筹备统一登记法，到时候这个问题可以有一个明确的答案。
至于机构问题，许多学者，包括不少常委会组成人员都认为应该规定统一的登记机构。这次，全国人大法律委员会对于这个问题反复研究以后表了两个态：第一，国家应当建立不动产统一登记制度。登记机构不能长期分散下去。至于统一的范围，是否把林地和耕地都规定进来，统一登记的办法，由法律和行政法规规定。
第二，统一的登记制度建立以前，老百姓可以向房产登记机构和土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权的登记。房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等制度一并办理提供便利。
统一登记机构涉及到行政管理体制的改革。行政管理体制的改革本身也有一个过程，所以法律委员会经过反复研究以后，在草案当中进行了以上两个规定。当然，这个问题我们以后可以进一步讨论。“拾金不昧”可拿报酬？
记者：前段时间听说物权法草案当中对于拾金不昧者给予相应的报酬，对这个问题，草案怎么规定的？
王胜明：这个问题媒体已经报道了很多，都是说草案规定“拾金不昧”要拿报酬。社会上意见很大。我今天在这里澄清一下，关于报酬的问题，物权法草案并没有明确进行规定。在草案的起草过程中，我们对于这个问题一直是很慎重的。
民法的基本原则是权利和义务对等。既然有义务，也应该有权利。从这个意义上讲，包括多数学者都主张，捡到东西以后，返还失主时，应当得到一定的报酬。在不少国家，包括德国、日本，返还拾得的遗失物有权得到报酬。
当然也有另外一种反对意见，认为这与“拾金不昧”的道德传统相违背。
另外一个问题就是报酬计算问题，假如我们规定给予20%的报酬，若掉了一个护照或合同文书，20%怎样进行计算？
所以我们规定，如果失主作出承诺，在拾得者返还时，应该说话算数。当然，对于这个问题，大家还可以发表不同意见，可以共同把这个问题规定好。国家财产谁来代表？
记者：国家也是物权的主体，那么这个主体的概念由全国人民代表大会，还是国务院，或是其他的国家机关来代表？
王胜明：国家所有权是应该由一个单位和个人来进行的。谁来代表和行使这个权利，有的在物权法当中给予了明确，有的还没有进一步明确。
国有财产可以大概划分为三块。一是耕地、草原、森林矿产等自然资源。二是国有企业的财产；三是国有企业以外的国家机关，包括常委会机关的教育、科学、文化、卫生等等单位的财产。对于自然资源，有关法律都明确规定，水资源、矿产资源、土地属于国家所有，并且明确规定了由国务院代表国家行使所有权。
国有企业方面，物权法(草案)第57条明确规定，国家投资设立的企业，也就是国有企业，由中央人民政府和地方人民政府行使所有权。地方人民政府主要是省级政府和地级政府，依照法规分别代表，不是国务院一家，而是分别代表相应的所有权。
比较复杂的是国家机关占用的不动产与动产，以及国家投资举办和兴办的教育、科学、文卫(像博物馆这样的单位)占用的财产。他们的问题之所以复杂，和文化体制和出版体制正处在改制过程之中有很大关系。新闻链接小区共有部分改变用途须经全体所有权人同意
物权作为一种民事权利，它所关注的内容和老百姓生活紧密相关，通常百姓生活中遇到的、有待解决的问题在法条中都有所体现。
记者昨天随机采访了部分市民，对于正在审议中的物权法(草案)，他们尤为关注的是和住房相关的条款。一些居民表示，现在很多开发商慢慢地把绿地占有了，实际上影响了业主的权利。很多开发商没和业主商量,就拿走了一些业主共有的东西。
物权法(草案)中规定，小区内道路、绿地、物业管理用房等，除非是作为公共设施或者事先约定，原则上都归全体业主共有。草案指出，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这些情形，要经过全体建筑物区分所有权人同意。
此外，物权法(草案)规定，土地使用权期限届满后，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限。这意味着，房屋所有权人对房屋所占土地的使用权可以超过70年。
物权法(草案)起草人之一、北京大学法学院副教授王轶表示，延期使用要交纳相应使用金，如果建筑使用权期限截止的时候，如房屋管理部门拒绝了房屋所有者的申请，房屋权利人有权就此对遭受到损害要求国家进行合理的补偿。
D. 新物权法全部内容
居民所住小区的公共区域产权属于谁？住房使用权能不能超过70年等问题备受老百姓关注，这些问题也使得正在审议中的物权法成为焦点，昨天下午，全国人大常委会法工委召开新闻发布会，对物权法(草案)中的一些热点问题作出了相关解释。
吴邦国委员长在十届全国人大常委会第十六次会议闭幕后宣布说，经委员长会议决定，物权法(草案)将向社会全文公布，广泛征求意见。昨天下午，全国人大常委会办公厅在北京人民大会堂举行新闻发布会，介绍物权法立法情况。本报是中西部地区惟一受邀媒体。
这是自公务员法之后，全国人大第一次在一项法案起草期间举行专门的新闻发布会。新闻发布会发言人、全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明说，物权法向全社会征求意见，除了要下发征求意见通知、召开新闻发布会外，还将在中国人大网站开设物权法(草案)专栏等等。物权法是一部什么样的法律？
记者：许多人对物权的概念是比较陌生的，甚至有人误认为物权法是物业管理法。请问物权到底是什么样的概念？
王胜明：物权法当中的“物”主要指不动产和动产。不动产，包括耕地、草原、滩涂、矿产等自然资源，也包括道路、通讯、电力、天然气等基础设施，还包括住房、学校、医院、博物馆、图书馆等建筑物。老百姓居住、工厂盖房都是不动产。动产的概念也非常宽，比如汽车、轮船等交通工具，各种工厂的机器设备，你们家里的家具、身上穿的衣服、手机都是动产的范围。
物权法通过规范物权人有哪些权利负有哪些义务，为权利人充分利用财产提供了良好的法制环境，它鼓励权利人创造财富、积累财富。物权法的规定是否过细？成都商报：物权法涉及社会生活方方面面，这部草案对社会生活的一些具体情况规定得太细，会不会导致这部法律很快过时呢？
王胜明：在第十二次常委会会议上，有不少常委会委员提出了相同的问题，就是这个草案大到国家的基本经济制度，小到空调滴水，或者是房屋的屋檐滴水，哪些该写哪些不该写，这个粗细怎样掌握？我跟你说句实话，这活儿不太好干。
这次第十六次常委会会议上拿出的物权法(草案)，有不少常委会委员都说比过去有进步，修改得比较好，但是还有不满意的，就是说有的地方规定得太细，是否还可以简化。我个人认为不必有这样的担忧。一部法是否有生命力，不在于规定得是小还是大，是在于规定得是否合理，在于体现的精神和原则是否正确。如果法律的原则是对的，背后的法理是对的，老百姓是接受的，与老百姓的生活以及大多数的行为规则是相符的，写得再细也会有生命力。不动产的统一登记机关是谁？
成都商报：三审草案采纳各方意见，首次明确将统一不动产的登记机关，请问不动产的登记机关最有可能是谁？
王胜明：我国有关不动产的登记机构比较多。城市房屋有它的登记，不动产还有林地，林地也是分别登记的，不动产还有土地承包经营权，这也是分别登记的，特别是城市的房地产是否要搞统一登记？这些问题都涉及到我们的管理体制和方式。我可以透露的是，有关部门正在积极筹备统一登记法，到时候这个问题可以有一个明确的答案。
至于机构问题，许多学者，包括不少常委会组成人员都认为应该规定统一的登记机构。这次，全国人大法律委员会对于这个问题反复研究以后表了两个态：第一，国家应当建立不动产统一登记制度。登记机构不能长期分散下去。至于统一的范围，是否把林地和耕地都规定进来，统一登记的办法，由法律和行政法规规定。
第二，统一的登记制度建立以前，老百姓可以向房产登记机构和土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权的登记。房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等制度一并办理提供便利。
统一登记机构涉及到行政管理体制的改革。行政管理体制的改革本身也有一个过程，所以法律委员会经过反复研究以后，在草案当中进行了以上两个规定。当然，这个问题我们以后可以进一步讨论。“拾金不昧”可拿报酬？
记者：前段时间听说物权法草案当中对于拾金不昧者给予相应的报酬，对这个问题，草案怎么规定的？
王胜明：这个问题媒体已经报道了很多，都是说草案规定“拾金不昧”要拿报酬。社会上意见很大。我今天在这里澄清一下，关于报酬的问题，物权法草案并没有明确进行规定。在草案的起草过程中，我们对于这个问题一直是很慎重的。
民法的基本原则是权利和义务对等。既然有义务，也应该有权利。从这个意义上讲，包括多数学者都主张，捡到东西以后，返还失主时，应当得到一定的报酬。在不少国家，包括德国、日本，返还拾得的遗失物有权得到报酬。
当然也有另外一种反对意见，认为这与“拾金不昧”的道德传统相违背。
另外一个问题就是报酬计算问题，假如我们规定给予20%的报酬，若掉了一个护照或合同文书，20%怎样进行计算？
所以我们规定，如果失主作出承诺，在拾得者返还时，应该说话算数。当然，对于这个问题，大家还可以发表不同意见，可以共同把这个问题规定好。国家财产谁来代表？
记者：国家也是物权的主体，那么这个主体的概念由全国人民代表大会，还是国务院，或是其他的国家机关来代表？
王胜明：国家所有权是应该由一个单位和个人来进行的。谁来代表和行使这个权利，有的在物权法当中给予了明确，有的还没有进一步明确。
国有财产可以大概划分为三块。一是耕地、草原、森林矿产等自然资源。二是国有企业的财产；三是国有企业以外的国家机关，包括常委会机关的教育、科学、文化、卫生等等单位的财产。对于自然资源，有关法律都明确规定，水资源、矿产资源、土地属于国家所有，并且明确规定了由国务院代表国家行使所有权。
国有企业方面，物权法(草案)第57条明确规定，国家投资设立的企业，也就是国有企业，由中央人民政府和地方人民政府行使所有权。地方人民政府主要是省级政府和地级政府，依照法规分别代表，不是国务院一家，而是分别代表相应的所有权。
比较复杂的是国家机关占用的不动产与动产，以及国家投资举办和兴办的教育、科学、文卫(像博物馆这样的单位)占用的财产。他们的问题之所以复杂，和文化体制和出版体制正处在改制过程之中有很大关系。新闻链接小区共有部分改变用途须经全体所有权人同意
物权作为一种民事权利，它所关注的内容和老百姓生活紧密相关，通常百姓生活中遇到的、有待解决的问题在法条中都有所体现。
记者昨天随机采访了部分市民，对于正在审议中的物权法(草案)，他们尤为关注的是和住房相关的条款。一些居民表示，现在很多开发商慢慢地把绿地占有了，实际上影响了业主的权利。很多开发商没和业主商量,就拿走了一些业主共有的东西。
物权法(草案)中规定，小区内道路、绿地、物业管理用房等，除非是作为公共设施或者事先约定，原则上都归全体业主共有。草案指出，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这些情形，要经过全体建筑物区分所有权人同意。
此外，物权法(草案)规定，土地使用权期限届满后，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限。这意味着，房屋所有权人对房屋所占土地的使用权可以超过70年。
物权法(草案)起草人之一、北京大学法学院副教授王轶表示，延期使用要交纳相应使用金，如果建筑使用权期限截止的时候，如房屋管理部门拒绝了房屋所有者的申请，房屋权利人有权就此对遭受到损害要求国家进行合理的补偿。
E. 新物权法规定有什么变化
新物权法规定，房产满期后自动延长使用的期限。因此，你无须担心70年后房产被国家收回，除非发生例外情况。
F. 请谁告诉我新出台的物权法的内容谢谢
【发布单位】全国人民代表大会
【发布文号】-----------
【发布日期】2005-07-11
【生效日期】2005-07-11
【失效日期】-----------
【所属类别】国家法律法规
【文件来源】新华网
中华人民共和国物权法（草案）
目 录
第一编 总则
第一章 一般规定
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
第二节 动产交付
第三节 其他规定
第三章 物权的保护
第二编 所有权
第四章 一般规定
第五章 国家、集体和私人所有权
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七章 相邻关系
第八章 共有
第九章 所有权取得的特别规定
第三编 用益物权
第十章 一般规定
第十一章 土地承包经营权
第十二章 建设用地使用权
第十三章 宅基地使用权
第十四章 地役权
第十五章 居住权
第四编 担保物权
第十六章 一般规定
第十七章 抵押权
第一节 一般抵押权
第二节 最高额抵押权
第十八章 质权
第一节 动产质权
第二节 权利质权
第十九章 留置权
第五编 占有
第二十章 占有
附则
第一编 总则
第一章 一般规定
第一条 为明确物的归属，保护权利人的物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，制定本法。
第二条 本法调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，指权利人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条 物权的种类和内容，由本法和其他法律规定。
第四条 物权应当公示。记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。
第五条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第六条 任何单位和个人负有不妨碍权利人行使物权的义务。
第七条 权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵害。
第八条 其他法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定。
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条 当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。
第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提交的必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时地登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。
第十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条 不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。
第十八条 登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
第十九条 利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。
申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。
有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。
第二十条 利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。
第二十一条 当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。
预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。
第二十二条 一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。
第二十三条 基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。
第二十四条 当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。
第二十五条 不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。
第二十六条 依照本法和其他法律的规定，对动产物权、权利质权进行登记的，参照不动产登记的有关规定办理。
第二节 动产交付
第二十七条 动产所有权的转让和动产质权的设立等，除法律另有规定外，自交付时发生效力。
第二十八条 船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十九条 动产物权设立、转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第三十条 动产物权设立、转让前，第三人占有该动产的，可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第三十一条 动产物权转让时，出让人应当将该动产交付给受让人，但双方约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。
第三节 其他规定
第三十二条 因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定等行为导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书生效或者人民政府作出的征收决定等行为生效时发生效力。
第三十三条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
第三十四条 因合法建造、拆除住房等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十五条 依照本法第三十二条至第三十四条规定，导致不动产物权设立、变更、转让和消灭的，应当依照法律规定及时办理登记；未经登记，不得处分其物权。
第三章 物权的保护
第三十六条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。
第三十七条 因物权的归属和内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十八条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；不能返还原物或者返还原物后仍有损失的，可以请求损害赔偿。
第三十九条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。
第四十条 妨害行使物权的，权利人可以请求排除妨害。
第四十一条 有可能危及行使物权的，权利人可以请求消除危险。
第四十二条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。
第四十三条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 权利人请求排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。
第二编 所有权
第四章 一般规定
第四十五条 所有权人对自己的不动产或者动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十六条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。
第四十七条 国家、集体和私人所有权受法律保护。禁止任何单位和个人用任何手段侵占或者破坏国家、集体和私人的财产。
第四十八条 依照法律规定只能属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
第四十九条 为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收、征用单位、个人的不动产或者动产，但应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。
第五章 国家、集体和私人所有权
第五十条 国家维护公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
第五十一条 矿藏、水流、海域和城市的土地等属于国家所有。
第五十二条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
第五十三条 农村和城市郊区的土地、野生动植物资源等，法律规定国家所有的，属于国家所有。
第五十四条 矿藏、水流、海域和国家所有的土地、草原等自然资源，由国务院代表国家行使所有权。
第五十五条 道路、电力、通讯、天然气等公共设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
第五十六条 国家机关对其直接支配的不动产或者动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第五十七条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产或者动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第五十八条 国家投资设立的企业，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有所有者权益。
第五十九条 集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
第六十条 城镇集体所有的不动产和动产，属于劳动群众集体所有。
第六十一条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体的成员集体所有。
下列事项应当依法经本集体村民会议讨论决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别农户之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第六十二条 集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代表集体行使所有权。
第六十三条 农民集体所有的土地等，应当依法实行家庭承包经营。
第六十四条 集体经济组织或者村民委员会的管理人作出的决定侵害集体成员合法权益的，该集体成员可以请求人民法院予以撤销。
村民会议通过的决定侵害集体成员合法权益的，该集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第六十五条 集体经济组织或者村民委员会应当依照法律、行政法规、章程、村规民约向本集体的成员定期公布集体财产的状况。
第六十六条 私人对依法取得的房屋、收入、生活用品等生活资料享有所有权。
私人对依法取得的生产工具、原材料等生产资料享有所有权。
第六十七条 国家保护私人储蓄、投资及其收益。
国家保护私人的财产继承权及其他合法权益。
第六十八条 国家保护私人的所有权。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。
拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。
违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十九条 国家、集体和私人依法可以设立合资经营企业、合作经营企业，也可以设立独资企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利。
第七十条 企业法人对其不动产和动产依照法律或者章程享有占有、使用、收益和处分的权利。公司制企业，适用《中华人民共和国公司法》的有关规定。
企业法人以外的法人，其不动产或者动产的归属，依照法律或者章程的规定。
第七十一条 违反国家规定，以无偿或者以低价折股、低价出售等手段将国有财产、集体财产转让，造成国有财产、集体财产流失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十二条 国有企业、集体企业直接负责的主管人员严重不负责任，造成国有企业、集体企业破产或者严重亏损的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十三条 业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十四条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十五条 业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。
第七十六条 建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。
会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
第七十七条 业主可以设立业主会议，选举业主委员会。
县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。
第七十八条 下列事项由业主依法共同决定：
（一）制定和修改业主会议议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举和更换业主委员会；
（四）选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；
（六）修缮、改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。法律另有规定的，依照其规定。
第七十九条 业主决定本法第七十八条第一款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第八十条 将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。
第八十一条 业主会议或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第八十二条 建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主共有，经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布。
第八十三条 建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分所占比例确定。
第八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换。
第八十五条 物业管理机构或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十六条 业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。
业主会议和业主委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。
建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规，对建筑区划内损害他人合法权益的行为予以处理。
第八十七条 对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。
第七章 相邻关系
第八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十九条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第九十条 不动产权利人应当为相邻各权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第九十一条 不动产权利人有权禁止他人进入其土地，但对相邻权利人因通行等必须利用该土地的，应当提供必要的便利。
第九十二条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气等管线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第九十三条 建造建筑物，应当遵守国家有关建筑规划的规定，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十四条 不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。
第九十五条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全；相邻不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。
第九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予补偿。
第九十七条 本章规定的不动产权利人，包括不动产的所有权人、用益物权人和占有人。
第八章 共有
第九十八条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有分为按份共有和共同共有。
第九十九条 按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。
第一百条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。
第一百零一条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第一百零二条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零三条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第一百零四条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予补偿。
第一百零五条 共有人可以通过协议确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对拍卖、变卖等取得的价款予以分割或者折价补偿。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零六条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零七条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照其份额享有债权，承担债务；共同共有人共同享有债权，承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等以外，视为按份共有。
第一百零九条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照其出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百一十条 两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
第九章 所有权取得的特别规定
第一百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：
（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；
（二）以合理的价格有偿转让；
（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；
（四）转让合同有效。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百一十二条 对被盗、被抢的财物或者遗失物，所有权人等权利人有权追回。该动产通过转让被他人占有的，所有权人、遗失人等权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道该动产丧失占有之日起两年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。法律另有规定的，依照其规定。
第一百一十三条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道该权利的除外。
第一百一十四条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当自拾得遗失物之日起二十日内通知所有权人、遗失人等权利人领取，或者送交有关部门。
第一百一十五条 有关部门收到遗失物，知道所有权人、遗失人等权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
第一百一十六条 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第一百一十七条 所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。
第一百一十八条 遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领的，归国家所有。
第一百一十九条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。《中华人民共和国文物保护法》等法律另有规定的，依照其规定。
第一百二十条 主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
第一百二十一条 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得；但当事人另有约定的除外。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
第一百二十二条
G. 新颁布的物权法的相关问题
70年后国家就可以征用你的地皮了，然后扔给你一点补助，不过到那时补助标准或许很不错了，hoho
农村土地一般都是按人口承包滴~如果你家全部迁到城市，那块地皮自然也没了，不过如果已经盖起了房子，貌似可以保留
H. 急求！新物权法至颁布以来所有新规定的总汇
第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月5日至3月16日在北京召开。
会议表决通过了关于政府工作报告的决议；关于2006年国民经济和社会发展计划执行情况与2007年国民经济和社会发展计划的决议，决定批准关于2006年国民经济和社会发展计划执行情况与2007年国民经济和社会发展计划草案的报告，批准2007年国民经济和社会发展计划；表决通过了关于2006年中央和地方预算执行情况与2007年中央和地方预算的决议，决定批准关于2006年中央和地方预算执行情况与2007年中央和地方预算草案的报告，批准2007年中央预算。
会议表决高票通过了物权法和企业所得税法。物权法自2007年10月1日起施行，企业所得税法自2008年1月1日起施行。
会议表决通过了关于十一届全国人大代表名额和选举问题的决定、香港特别行政区选举十一届全国人大代表的办法和澳门特别行政区选举十一届全国人大代表的办法。根据关于十一届全国人大代表名额和选举问题的决定，十一届全国人大代表于2008年1月选出。
会议表决通过了关于全国人大常委会工作报告的决议； 关于最高人民法院工作报告的决议、关于最高人民检察院工作报告的决议。
I. 最新物权法规定的问题
如果房产证和登记簿登记得不一致 以登记簿为准