可以设定抵押权的使用权

A. 宅基地上的房屋可以设定抵押权吗

根据中华人民共和国担保法第三十六条的规定，宅基地使用权不得设定抵押权，但能否以宅基地上的房屋设定抵押权呢？ 根据该法律第三十四条的规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物，可以设定抵押权，那么该法律规定的房屋是否包括了宅基地上的房屋呢？ 在实践中，对宅

B. 集体土地上的房屋，能否设定抵押权

农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权；集体土地上的房屋，只有乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。

房地产设定抵押权以后，就有存在转移产权的可能性。因为只要债务人不按约定履行债务，抵押权人就可以行使抵押权。因此，这一问题与集体土地上的房屋能否买卖有类似的性质，又有一定的区别。 我国权属登记实行的是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致。

我国权属登记实行的是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则，集体土地也不应例外。其原因一是修改后的权属登记管理办法已将其参照执行的范围扩大到规划区国有土地以外；二是不实行这一原则，当事人的民事权利无法保障。

《土地管理法》虽然未明文规定这一原则，但是在第六十二条中规定了‘农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。

第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土法使用权依法发生转移的除外”。

(2)可以设定抵押权的使用权扩展阅读

《担保法》规定：除以下两种情况外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押：

1．抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘荒滩等荒地的土地使用权；

2．以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

在《物权法》立法过程中，一些学者认为：农民贷款时可用于抵押的财产有限，建议允许以土地承包经营权作抵押。在2005年10月，

经全国人大法律委员会研究认为，承包土地涉及农民的基本生活，如果允许承包土地抵押，农民一旦不能偿还贷款，将失去土地承包经营权，从而引发严重的社会问题。因此，抵押问题应与转让问题作通盘考虑。

C. 有地上定着物，国有土地使用权能否单独设定抵押是否扣除基地面积就可以设定抵押

国有土地使用权上有地上附着物（房屋）的，在土地使用权抵押时，地上的房内屋一并抵押容。如果土地上是可以移动的附着物，在土地使用权抵押时，可不一并抵押。
《物权法》
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

D. 哪些房地产可设定抵押

可以设定抵押的房地产：
包括通过出让方式取得的土地使用权、依法取得的房屋所有权和土地使用权、预售商品房、在建工程。具体又可以分为：
（１）依法通过出让、转让（补交地价）方式取得的国有土地所有权；
（２）公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；
（３）依法获得的预售商品房；
（４）依法有权处分的国有土地使用权和房屋及地上定着物；
（５）依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
依法不可以抵押的房地产：
（１）权属有争议的房地产；
（２）已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；
（３）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（４）列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；
（５）被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；
（６）未依法登记领取权属证书的房地产；
（７）未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；
（８）行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；
（９）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外。
以房地产设定抵押时，要注意以下问题：
（１）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权可以抵押，划拨土地应当与国有土地上的房屋同时抵押。
（２）乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。集体土地的使用权在一般情况下是不允许设定抵押的，只有在以下两种情况下才允许设定抵押：一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；二是以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
（３）为按份共有的房地产设定抵押时，抵押人要书面通知其他共有人，抵押的设定只能以抵押人所占有的那个份额为限。如果要以共同所有的房地产来设定抵押时，则必须取得全体共有人的书面同意，这时抵押人为所有共有人。
（４）外商投资企业和股份制企业以其房地产设定抵押时，必须经过企业董事会或联合管理机构的书面批准，这类抵押所设定的抵押期不应超过企业的营业期限和土地的使用年限。

E. 土地使用权抵押权设定登记程序是什么

一、申请
（一）申请人
土地使用权抵押权设定登记申请人为抵押人（土地使用者）和抵押权人。
（二）申请时限
依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，申请土地使用权抵押权设定登记。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。
（三）申请人应提交的证明文件
（1）土地登记申请书。
（2）申请人身份证明。
（3）土地权属来源证明，土地使用证。
（4）地上建筑物、附着物权属证明。凡是地上有建筑物、附着物的，申请人还应向土地登记机关提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的《房屋所有权证》。
（5）主合同和抵押合同。
（6）有关部门批准部分抵押文件。宗地部分抵押的，申请人必须向土地登记机关提交有关部门批准部分抵押的文件。
（7）地价评估及确认报告。
土地使用权抵押权设定登记申请人除了向土地登记机关提交以上证明文件外，还应分别情况提交以下材料：
（1）以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明。
（2）抵押乡（镇）、村企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押的证明。
（3）以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明。
（四）收件
二、地籍调查
三、权属审核
（一）对申请人的审核
对土地使用权抵押权设定登记申请人的审核按照对土地登记申请人的一般步骤和要求进行。
此外，土地登记机关还应重点审核以下两个方面的内容：
（1）抵押人应为土地使用者并与《国有土地使用证》或《集体土地使用证》的权利人一致。
（2）抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致。
（二）对土地使用权的审核
（1）设定抵押权的国有土地使用权的类型应为出让。若为划拨的，则应按照土地行政管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人方可优先受偿。
（2）设定抵押的集体土地使用权应为乡（镇）、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权，依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”地的集体土地使用权以及通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权。因处分抵押集体土地使用权，涉及集体土地所有权转为国有土地的，集体土地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。
（三）对抵押期限的审核
抵押期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。
（四）对抵押贷款额的审核
抵押贷款金额应小于土地评估价值，且应当符合金融部门规定的抵押率。
（五）对宗地部分抵押的审核
土地使用权部分抵押，可能会导致土地使用权分割转让。因此，必须经有关部门同意后，方可抵押。
（六）对一宗地多次抵押的审核
一宗地多次抵押后，其抵押贷款金额的总和应小于土地使用权及地上建筑物价值。
经以上审核，符合规定要求的，土地登记人员填写《土地登记审批表》。
土地使用权抵押权设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权抵押权设定登记不需报人民政府批准，经土地行政管理部门批准后，即可直接进行注册登记。
四、注册登记
土地使用权抵押权设定登记的注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行。在《土地登记卡》（续表）“序号”栏填写本次土地使用权抵押权设定登记在此《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次注册登记的时间；“登记的其他内容及变更登记的事项”栏填写土地使用权抵押权权属来源证明文件的类型、编号、日期、抵押权人名称、通讯地址、抵押范围、权利顺序、抵押贷款金额、债务履行期限等；“经办人”栏由填写本次注册登记内容的土地登记人员签字；“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记机关负责人签字。
五、颁发证书
土地登记机关根据《土地登记卡》在《国有土地使用证》或《集体土地使用证》上记录土地使用权抵押内容，填制《土地他项权利证明书》并颁发给抵押权人。

F. 抵押权的权利设定

既然抵押是债务人为保证完全履行债务所采用的一种担保形式，那么设定抵押，既需要债务人提出此种方式，又需要债权人愿意接受这种方式，只有双方当事人达成合意方可设定抵押，所以设定抵押权是双方当事人的合意行为，也是当事人之间的一种合同行为。
既然抵押是一种合同行为，那么抵押合同应以什么形式订立呢？对此《担保法》第三十四条有明确规定：“抵押人和抵押权人应以书面形式订立抵押合同。”这样也就从法律上明确了抵押合同必须以书面形式订立。
以书面形式订立抵押合同，是抵押合同成立的法律要件，但并不是所有的抵押合同仅凭书面订立既可生效，有的还需要依法登记，对于哪些财产应依法登记，《担保法》第四十二条有明确规定：
①以地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的土地管理部门；
②以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方政府规定的部门；
③以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
④以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
⑤以企业的设备和其他动产抵押的，为企业所在地的工商行政管理部门。《担保法》第四十二条所规定的财产属强制登记范围，但对于该五种财产以外的其他财产，当事人愿意登记的亦可以进行登记，《担保法》对此也进行了规定，当事人以其它财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记的，不得对抗第三人，当事人办理抵押物登记的登记部门为抵押人所在地公证部门。 所谓抵押物即抵押合同的标的，是债务人或第三人提供担保的财产。
既然抵押物是债务人保证其完全履行债务所提供担保的财产，那么该财产应该具有交换价值和可让与性，并且债务人将其抵押以后交付之前在其继续使用期间不会毁坏其价值，毁坏其形态。
对于何种财产能够成为抵押物，中国《担保法》第三十四条有明确规定：
①抵押人所有的房屋及其它地上定着物。在房屋和其他地上定着物不能离开土地而单独存在，因此《担保法》明确规定以房屋等其它地上定着物抵押的，房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。但是又引发了另外一个问题，对于正在构建的建筑物能否用于抵押，最高人民法院在其司法解释第四十七条作了明确规定：即只要是合法的建筑物，已在建造中的也可以抵押；
②抵押人所有的机器、交通运输工具和其它财产；
③抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
④、抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其它财产；
⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟，荒丘，荒滩等荒地的土地使用权；
⑥依法可以抵押的其它财产。
上述六种情形属于可以抵押的财产，同时《担保法》亦规定了禁止抵押的财产，《担保法》第三十七条规定下列财产不得抵押：
①土地所有权。根据《宪法》的规定，土地为国家和集体所有，不能成为私有财产。国有土地，法律规定其使用权可以有偿出让，可以抵押，所以其土地所有权不得抵押。但集体土地所有权与国有土地所有权不同，应当可以抵押，可以有偿出让，但法律规定集体
土地的所有权只能被国家征用而不能参与流通，就象集体土地使用权被限制一样，所有权同样被限制了。集体土地所有权是否参与抵押或者有偿转让，还有待于立法的进一步规范。
②耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权，除法律另有规定的以外，根据法律规定，经发包方同意可以将依法承包的土地使用权抵押；用于抵押的乡、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权同时抵押。因此虽然法律规定宅基地的使用权不能单独抵押，但作为公民的私有财产的房屋是可以抵押的，那么在设定抵押时，该房屋占用范围内的土地使用权，也就是宅基地也同时抵押了。
③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其他社会公益设施。法律规定不能以公益事业单位和社会团体的社会公益设施抵押。主要是为了防止这些财产因抵押权的实现而流失，从而影响公益事业的发展，这是就法律规定的初衷而言。但就发展情况来看，很多的医院已经按企业的形式来管理和经营，而且出现了大量的私人医院和公司制的医院，学校也是如此，已不是单纯的事业单位，而是逐渐的走向企业化，因此说这一限制不利于社会公益事业的发展，这将在实践中由立法机关根据情况进一步加以规范。
④所有权、使用权不明或者有争议的财产。产权不明确的财产当然不能用于抵押，否则就会出现用别人的财产设定抵押权的现象。
⑤依法被查封、扣押、监管的财产。这些财产因其所有人或者使用人已不得私自处分，实际上处于一种不可让与的状态。
⑥依法不得抵押的财产。指的是其他法律规定的不得让与、抵押的财产，如采矿权等自然资源的使用权。 抵押权所担保的债权的范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有约定的，从其约定。
主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权；主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍可以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。
在实现抵押权时，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款低于抵押权设定时约定的价值的，应当按抵押物实现的价值进行清偿；不足清偿的剩余部分由债务人清偿。
在实现抵押权时，抵押物折价、变卖或者拍卖所得的价款，当事人没有约定的按照实现抵押权的费用、主债权的利息、主债权顺序清偿。
抵押物的范围。抵押权的效力及于抵押物的全部，主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使抵押权；抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。
抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。 抵押人是指提供财产作为债权担保的一方当事人，可以是债务人自己，也可以是第三人。
抵押是一种合同关系，是一种民事法律行为，虽然《担保法》没有明确规定对抵押人的要求，但从其立法本意和《民法通则》的有关规定也可以得出这样的结论，要想使抵押合同有效，抵押人必须具备以下条件：
①抵押人应当具有完全民事行为能力。因为根据我国法律规定，无完全民事行为能力人的人只能独立实施纯受益的民事行为才受法律保护。否则法律不予保护，因此无完全民事行为人能力人订立的抵押合同，会因主体欠缺相应的民事行为能力而无效。
②抵押人对抵押物具有处分的权利。因为抵押是抵押人以自己的财产作为债权担保，在债务人不履行义务时须以抵押物的价值抵债，这就要求抵押人必须是抵押物的所有人或者对抵押物享有处分的权利。否则，债权人也就是抵押权人的权利就得不到应有的保障。因此在订立抵押合同时，抵押权人不仅要审查抵押人的民事行为能力，而且要审查抵押人对抵押物是否享有处分权。

G. 抵押权的设立方式是什么

设定的形式既然抵押是债务人为保证完全履行债务所采用的一种担保形式，那么设定抵押，既需要债务人提出此种方式，又需要债权人愿意接受这种方式，只有双方当事人达成合意方可设定抵押，所以设定抵押权是双方当事人的合意行为，也是当事人之间的一种合同行为。

《担保法》第三十四条有明确规定：“抵押人和抵押权人应以书面形式订立抵押合同。”这样也就从法律上明确了抵押合同必须以书面形式订立。

以书面形式订立抵押合同，是抵押合同成立的法律要件，但并不是所有的抵押合同仅凭书面订立既可生效，有的还需要依法登记，对于哪些财产应依法登记，《担保法》第四十二条有明确规定：

(1)以地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的土地管理部门；

(2)以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方政府规定的部门；

(3)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；

(4)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；

(5)以企业的设备和其他动产抵押的，为企业所在地的工商行政管理部门。

《担保法》第四十二条所规定的财产属强制登记范围，但对于该五种财产以外的其他财产，当事人愿意登记的亦可以进行登记

《担保法》对此也进行了规定，当事人以其它财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记的，不得对抗第三人，当事人办理抵押物登记的登记部门为抵押人所在地公证部门。

(7)可以设定抵押权的使用权扩展阅读

抵押权作为一种担保物权，是实践中最理想，被广泛使用的担保形式，因为它的担保效力最可靠，而且能充分发挥担保财产的作用，既然抵押物不转移其占有，那么它既可以发挥其使用价值，也可以由所有人继续使用并发挥它的使用价值，取得的收益亦可以清偿债务，这样就使债权人的权益得到最充分的保障。

基于抵押权这种区别于其它担保物权的优势，使抵押权在市场经济中对促进市场经济正常、良性运转起着促进和保护作用，随着市场经济不断有序的深入和发展，抵押权受到越来越多的人的青睐，成为最常见、最常用的担保形式。

H. 求告知建设用地使用权抵押权有哪些规定

土地使用权是可抄以抵押的。

地使用权、的抵押是一种不动产权利的抵押，

(1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。(2)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。(3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。(4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。(5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。