老洋房使用权

『壹』 使用权房子被租给老外，整天闹腾，求法律高手帮忙！！！

继续拨打110报警，直到出警为止同时可以拨打市长热线投诉举报。不管房屋出租有没有经过全体住户同意，不管有没有这条规定。作为邻居，应当按照民法通则有关相邻权的规定实施各种行为，不能侵犯其他人的休息权利，不能影响他人，这是法律的应有之义。

『贰』 现在投资 洋房 新式里弄 怎么样，大部分的老洋都在政府手中不能交易的啊

营业税征收政策一出台，之前那些打算等满2年再出售的投资客，迫于资金压力纷纷挂牌。但对于资金相对雄厚的老洋房业主而言，这样的客户只占了很小的比例，因为大多数资金压力大的业主早在去年就已将其房产低价抛售，而剩下的投资客大多资金压力不大，选择“以租养房”。
“外资限炒令”的出台，对外资进入房地产市场进行有限制的控制，对上海房地产高端市场影响较大，特别是对外资市场占有率高达30％的老式住宅市场影响更加明显。由于境外人士在沪购买老洋房有一定的门槛，再加上复杂的产权关系和交易程序，现在海外基金很少进入老洋房市场，较多的是境外个人投资形式。
在购买老洋房时，购买者需注意以下几点：

1、老洋房产权是否清晰，因历史原因，多数花园住宅居住业主较多，购买客户需要买下所有业主产权或使用权，方能完成整幢花园住宅交易；

2、看房时最重要的是要注意整幢房子的占地面积、花园面积；

3、要留心其原始结构的完整性，比如窗户等设施是否保留完好；

4、要注意老洋房所在的区域和地段；

5、要看其文化历史背景，比如有没有历史名人住过。

业内人士认为，花园面积、占地面积越大，老洋房的售价也就越高，一般而言，花园面积200～300平方米左右的老洋房售价5万元/平方米；花园面积800～900平方米的老洋房售价9万～10万元/平方米。

对于投资者而言，投资老洋房要看区域位置及周边环境，最好选择在花园洋房集中的区域，周边房源的档次是决定该区域是否成为高档住宅区的衡量标准之一，老洋房集中区域的老洋房投资价值比较大。反之，缺少周边高档居住环境的支撑，投资价值就比较小。除此之外，老洋房非常讲究安静的环境、独立的小院风格，最好四周还有高大的法国梧桐环绕，这些都会给老洋房增色不少。

同时，还要充分挖掘其历史、文化底蕴，如果能够摸清其历史背景，与历史上的名人雅士搭上关系，往往能提升老洋房的价值。因为老洋房的价值很大程度上体现在它是一种历史文化的沉淀上。

业内人士同时表示，购买老洋房时，要充分考虑到购买用途，对于日后需要利用其商业价值的老洋房，一般要具备沿街、花园对着主要马路、周边是高档住宅区等特点。

目前购买老洋房的消费群体主要有4类人：老一辈的叶落归根的“海归派”、将其当作房地产项目的投资者、作为企业总部的企业法人和境外人士。
由于地段优势和稀缺性，老洋房的抗跌性比一些普通的商品房要强很多。

据悉，目前上海历史建筑总量仅1200万平方米，其中花园洋房、新里、老公寓占600万平方米，剩下的都是一些旧里、厂房和老式的办公房。除此之外，由于老洋房的出售受限较多，如很多老洋房随着时间的流逝，产权不够清晰等问题都成为老洋房交易时的阻碍，目前产权清晰、可交易老洋房数量的还不足百套。

由于老洋房的稀缺性，目前老洋房市场活跃着一批收藏客和自住客，而宏观调控政策对他们的影响不大。

老式住宅因其特殊的历史建造年代，具备了丰富的历史文化底蕴，因此对于部分热衷老式住宅投资收藏的客户而言，老洋房更具收藏价值。对这些客户来说，他们看好的是未来市场，注重的是房屋本身的品质。

目前老洋房市场活跃的投资方式主要有两种：第一，将老洋房改造成具有特色的餐厅或酒吧，赚取营业利润；二是买进装修后，出租获取租金收益。而尽管老洋房的市场需求量相对较大，但目前市场上挂牌出售的老洋房总量不过几十套。

同时，老洋房是房产“古董”，抗跌性非常强。据悉，老洋房平均售价在两年内上涨了70%～80％。随着老洋房的多次交易、转手，其内部装修等方面的条件将不断得到完善，这将提升整栋房子的价值。业内人士指出，稀缺而有市场需求的老洋房，升值将是必然的。

『叁』 我名下有一套产权房，一套老洋房使用权房，使用权房是否能卖掉

使用权可以卖掉，卖了之后带着买房人去产权方更名

『肆』 上海的老洋房是归政府管还是私人所有可以进行买卖吗

除了原来是私房文化大革命落实政策归还给私人外,大多数还是归政府管,属各区的房管部门管理.卢湾区曾经出台过一个政策,说是控制使用权转让,但暗地里还是可以买卖的,其实也都是房管部门的人在操作,政策执行人钻政策的控制,他们私下捞好处呗.

『伍』 现在上海的老洋房的价格有下跌吗

二手房价格跌是跌了点，但是不是跌的很厉害，因为二手房周围的商圈成熟，还有一个购房税的金额。
但是上海的老洋房只是买使用权的，有产权卖给你的很少。

『陆』 使用权的老洋房有公用卫生.如在屋内搭建私人卫生间是否可以向物业申请为合法

1、【如在屋内搭建私人卫生间是否可以向物业申请为合法?】：
（1）你可以申请，物业同意就是合法，不同意你还建就是违法。
（2）因为你的房子仅有使用权，应按合同约定的方式使用，特殊使用时应征得所有权人或管理人的同意：未经同意改建，所有权人或管理人有权要求你拆除恢复原状。
2、【如不合法的话或不能申请的情况下搭建了(在我自己空间内)卫生间.买卖的时候是否物业会要求将其复原? 】：
（1）可以申请，但是否同意要看物业的了。同意后就合法。
（2）未经物业同意搭建：即使不是买卖的时候，只要物业发现你改建就有权要求你拆除、恢复原状。
3、【 还有就是搭建时如果隔壁邻居向物业告发, 是否对搭建会有影响! 】：邻居告发后，物业如果同意你搭建，就不会有影响，你可以继续施工。
如果物业不同意：邻居告发、物业发现后，会要求你停工、拆除、恢复原状，给房子造成损坏的还可能要求你赔偿。
4、建议：最好是能和邻居协商一致，如果要求搭建的人比较多，可以集体和物业协商改建，这成功的可能性更大，也不会引起邻里矛盾，对大家都有利。

『柒』 上海老洋房是终身产权吗

有时间限制，国家管制，个人居住。

上海的老洋房是上海最经典的住宅，每一幢都承载着一个当年上海滩的传奇故事。上个世纪三十年代，破产的比利时人老费穆尔卖掉自己心爱的洋房，万分失意地离开了上海，机缘巧合的是，六十多年后，他的孙子费穆尔被派到上海工作。费穆尔很想找到并买下祖辈当年的旧居，这时他遇到了亨利，一位专门在上海从事洋房经纪的美国人。

老洋房蕴含的价值绝非一砖一瓦所能砌成。两位老外在新上海“炒洋房”的故事，对广州这样老洋房资源丰富的城市也很有借鉴意义。把老洋房变成“宝”。

在上海的西南角，徐汇区和卢湾区的交界处，几条幽静的马路边上一幢幢房子红瓦粉墙，尖尖的屋顶，椭圆形的钢窗；透过花园的栅栏，你可以看到大片浓绿的植物，几棵参天大树从栅栏顶上探出头来。

『捌』 共有的情形下 对所有权是如何划分

江奶奶和宋爷爷是一对恩爱的老夫妻，宋爷爷得了肝癌，江奶奶想把老洋房卖了拿钱去国外给宋爷爷看病。老洋房是江奶奶的父母留给三个女儿的，江奶奶的两个姐姐相继离世就把老洋房的产权给了自己的两个儿子。两个外甥想要等两个老人去世后再买卖老洋房，于是对于卖房的事情一拖再拖，直到宋爷爷离开人世。最后江奶奶将自己所拥有的二楼无偿捐献给了国家，老洋房再无出售的可能。

▲《安家》剧照

说到这里，事实上还牵扯了房地产的一个知识点，那便是房屋共有现象。

01 什么是房屋共有？

房屋共有简而言之就是一个房屋拥有多个所有人，一般情况下房屋共有有两种形式，即房屋按份共有和房屋共同共有。

▲《安家》电视剧中 老洋房所有人为三人

房屋按份共有又称房屋分别共有， 是指两个以上的主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。所谓份额，是指共有人在所有权整体中所享有权利的份量，即所有权份额，其效力及于房屋整体的每一物质构成部分，而不能简单理解为实物份额。

房屋共同共有是指两个以上的所有人对于房屋都享有平等的所有权。共同共有是不确定所有权份额的共有。共同共有的房屋是基于共同劳动或共同生活而产生的。在实际生活中，最常见的房屋共同共就是夫妻共有和家庭共有两种。

▲夫妻共有房屋产权

02 按份共有和共同共有的区别

1.房屋按份共有可以因为部分共有人的要求进行分割，分割方式有直接分割房屋、房屋作价补偿、分割作家结合以及房屋变价分割四种。而房屋共同共有则不同，除依法律规定和当事人另有约定外，共同共有人对房屋的共有关系不能终止，房屋不能分割，只有出现法律规定或当事人约定的事由，导致产生共同共有的共同关系归于消灭时，共有人才能分割共有房屋。

2.按份共有房屋所有权划分所有权份额，各所有权人按照所有权份额享有权利和承担义务。房屋按份共有人享有的权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。按份共有人在使用和处分房屋时，应当按照协商一致的原则处理，意见不一致时，依占房屋份额过半数的共有人的意见作出决定。各个共有人不得各行其是。在按占房屋所有权过半数的共有人的意见做出决定时，不得损害其他共有人的利益。

而共同共有房屋的所有权不划分所有权份额，各所有权人享有平等的权利。

03 共有房屋该如何分割？

房屋共有的情况下进行分割是很多家庭都会遇到的问题，更有甚者因为如何分割房屋而闹得不可开交，最终不得不想见于法庭。

1、房屋按份如何分割

共有有四种分割方式：直接分割房屋、房屋作价补偿、分割作价结合、房屋变价分割。

其中直接分割房屋很好理解，而房屋作价补偿是指房屋由按份共有转为一人独有，由独自取得所有权的人对其他共有人的所有权份额折成价款进行补偿。

分割作价结合有两种情况，一种是因为房屋结构各房屋共有人无法按照自己拥有的所有权份额进行分配，所以对部分所有权份额进行作价补偿。比如两个人按照3:2的比例拥有一个两层住房，分割房屋时如果各分一层，则后者侵占了牵着的所有权份额，需要进行相应的补偿。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。

最后是房屋变价分割则是房屋按份共有人都不愿意取得房屋所有权时可将房屋出售，出售所得金额再按照所有权份额进行分配。

2、房屋共同共有如何分割

常见的房屋共有为夫妻共有和家庭共有。

由于我国《婚姻法》规定除了夫妻双方有特别的约定外，双方在婚后所得的财产均为夫妻共同财产，两人共同共有，婚后兴建、购买、受赠或集成的房屋同样属于双方共同所有，在双方始终保持结婚状态时共有房屋不能进行分割。只有夫妻双方离婚或一方死亡或者双方有过特别约定时才能确定份额进行分割。

而家庭共有房屋在分家前不得分割，对共同共有房屋所有权的行使，应由全体共有人协商一致，不能协商一致的，按多数共有人的意见办理，不允许个别共有人独享房屋所有权。对于共同共有房屋的处分，尤其必须全体共有人意思表示一致，个别共有人处分共有房屋的行为无效。即如果个别所有人出售家庭共有房屋未取得家庭其余共有人同意，则该出售行为无效。

▲共有房屋出售需要全体共有人同意

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，共有财产未经其他共有人书面同意不得转让，其转让行为无效。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条规定，共同共有人对同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

所以说《安家》中江奶奶将自己所拥有的二层捐献给国家在实际操作中是无法实现的，因为共同共有产权不能单独处置，包括单独捐献。而理论上可以实现的操作是江奶奶立遗嘱将自己所有的产权赠与另一个人，得到所有权的人坚持不买房的话这个老洋房同样难以出售。

此外，江奶奶还可以申请法院拍卖。我国《物权法》第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

可是老洋房交给法院拍卖需要一定的手续和时间，显然宋爷爷的身体状况不足以支持到走完法院拍卖的全部流程。

04 共有房屋的拆迁问题

共有房屋产权进行拆迁的时候，是需要得到所有共有人的同意然后再去签字，并不是由其中一方贸然同意就可以了。

案例：2009年，一位履蹒跚的张姓老人因为共有房屋拆迁的问题前去向律师咨询，早在1995年，张姓老人的母亲将其对北京西城区南新平胡同一处共有产权房屋所享有的十四分之一份额（约近14平方米）赠与给张姓老人，并在北京市西城区公证处办理了《公证书》。2006年4月，北京市公安局公安交通管理局为了进行西城交通队综合楼项目建设，在西城区南新平胡同一带进行拆迁，实行的区位补偿价为8800元。动迁后，张老几次与拆迁人协商补偿事宜，但均未达成一致意见。此后，介于四邻地带因拆迁之故嘈杂不已，张老搬至别处居住。然而，2006年12 月底，拆迁人以房屋其他共有权人均已签订拆迁补偿安置协议为依据将房屋进行拆除。对此，张老既不知情，也未签订拆迁补偿安置协议。更有甚者，张老存放于被拆迁房屋内的诸多物品及其父、母亲生前唯一的遗像与母亲的骨灰盒也在这一场忽略了张老的拆迁活动中不知去向。最后在四处求助无门之后，张老只能求助于法律，在律师的帮助下申请了拆迁行政裁决，在西城区房屋管理局组织的调解程序中，经过与拆迁人数次协商，张老最终于2009年4月上旬以80万元货币补偿对价与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。而条例中规定，被拆迁人指被拆迁房屋的所有人。夫妻双方作为涉案房屋的共有人，均具有被拆迁人的身份，故拆迁人应当与产权人进行充分协商，签署补偿。

依据《物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

对于共同共有房屋拆迁财产分割，需要确定各共有人的共同份额后，对要求房屋产权调换的共有人以其新享有的份额为准实行产权调换;对要求货币补偿的共有人以其所享有的份额为准实行货币补偿。但要求产权调换房屋共有人在同等条件下有权优先购买要求货币补偿的共有人所享有的份额。即要求产权调换的部分共有人可以要求对共有的全部房屋产权调换。同时对要求货币补偿的部分共有人以相当于房屋拆迁货币补偿的价格进行补偿，取得全部被拆迁房屋的产权。

05 共有房屋的继承问题

继承问题同样是家庭共有房屋一个常见的问题，也是充满复杂性的问题。

1.房屋按份共有如何继承？

按份共有的财产，要先将其他共有人的份额分出，继承人只能继承被继承人应享有的份额。

2.房屋共同共有房屋如何继承？

根据《继承法》中遗产的规定，被继承人的遗产只能是个人财产，所以被继承人如果是房屋的共同所有人，继承人继承的只是该房屋的共同所有权，一般情况下不能要求分割，只能在其他共有人同意的情况下才能分割。此时，如果继承人是多人，则所有有资格继承的继承人又对被继承人的房屋共同所有权形成新的共同共有关系，同样的对于该部分遗产也只能在全体继承人同意的情况下才能进行分割，分配份额一般是平均分配。继承人分割的是共同共有房屋的一部分，所以其分割前提必须是其他共有人一致同意。

案例：张爷爷年事已大，育有一儿一女，儿女都已经成家并买了房子。剩下老两口居住在张爷爷单位房改时买的两居室里。2000年老伴不幸去世，剩下张爷爷一个人。2003年，张爷爷亲笔书写了一份遗嘱，指定由儿子继承自己的房产。2006年，张爷爷被检查出患有肺癌晚期，住院期间女儿无微不至的照顾，让爷爷心里很满意，打算给女儿写份遗嘱，但此时张爷爷已经无法执笔，就由女儿请律师现场见证并制作了份代书遗嘱，指定房产由女儿一人继承。张爷爷去世后，儿女各执一份遗嘱发生争执，诉讼到法院。

法院判定，由于遗嘱所涉及的房产是张爷爷婚后分配并购买的，依法属于夫妻共同财产，夫妻应各占一半份额。张爷爷妻子去世时，由于没有立遗嘱，适用法定继承，张爷爷和儿子、女儿均有继承权，一般等分的话，三人各得(1/2*1/3=1/6)房产。张爷爷的遗嘱对自己的(1/2+1/6=4/6)有效，由女儿继承，女儿应得(4/6+1/6=5/6)房产、儿子应得1/6房产。经评估房产价值，房产可以由女儿取得，儿子应得份额可由女儿支付给儿子。

由此可见，房屋共有所有人如果没有对他的遗产如何分配等问题立有合法有效的遗嘱，其遗产将会根据法律直接规定的继承人范围、继承顺序、遗产分配原则进入继承程序，即先由第一继承顺序中有继承权的继承人继承，其他继承人不继承。如果房屋共有所有人生前立有符合法律规定的合法遗嘱，此时依据遗嘱继承优先于法定继承的原则，被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额都按照遗嘱的内容来确定。

06 房屋共有的继承程序

当被继承人为共有房屋的共同所有人，此时的房屋继承程序仍然属于房屋变更程序，与个人独自所有房屋的继承程序类似。继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产。

1、继承手续程序

根据司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公正的联合通知》规定，继承人必须先到公证处办理房产继承公证。公证以后才能到房产交易中心办理房产继承手续。

2、办理继承公证所需资料

①被继承人的死亡证明;②继承人的身份证明;③被继承的房产证或其他证明文件，如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承;④被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况);⑤公证费:一半继承1%;全部继承2%。

3、转移登记需提交资料

①房屋权属转移申请表（收件窗口领取）;

②申请人身份证明、婚姻状况证明(核对原件，收复印件);

③房屋所有权证;

④继承权公证书(有遗嘱公证书的仍需到原公证处办理继承权公证);

⑤房屋所有权证配图。

注：若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件；法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书；若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。其中税费项目：登记费、交易手续费、配图费、权证印花税。

『玖』 上海老房子使用权怎么交易 可否变为产权

独用改造过的，有独用设施的，可以买成产权，找物业办理，也只有买成回产权，以后才能买卖过户；答
没有独用条件的，不能买成产权，只能使用权转让，但规定只能转给上海户籍的人；
另外如果等拆迁，买成产权未必比使用权核算，产权经常就是数砖头加一个户型保底政策；而使用权户口所在的人都有份（享受过福利分房的人除外）