土地使用权单独商业拍卖

A. 土地出让有几种方式

国有土地的使用权取得方式分为：划拨、出让、国有土地租赁、国有土地使用版权作价出资或入股和国有土地授权权经营等五种方式。

但对于经营性地产开发如房地产、工业地产行业来说，国有土地使用权取得方式主要为土地出让。土地出让包括土地“招标、拍卖、挂牌及协议出让”这4种方式。

简单来说，非经营性土地的使用权大多以协议的方式取得（例建学校），经营性土地的使用权大多以招标、拍卖、挂牌的方式取得。

一、招标、拍卖、挂牌三种出让方式的适用范围与区别如图：

二、协议的适用情况如下：

1.经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的；
2.原划拨、承租土地使用权人申请协议出让；
3.划拨土地使用权转让申请办理协议出让；
4.出让土地使用权人申请续期；
5.法律法规规定的其他用途。

B. 本人有土地使用证以前是商业用地现在开发是不是需要挂牌拍卖

土地证的所有人是谁。如果是个人，那就必须要挂牌拍卖，也就是走一遍招拍挂的手续。因为个人作为土地使用权的所有者，国家不允许进行商业开发。同样如果是公司没有开发资质也要走招拍挂。只有土地使用证的所有人是有资质的正规开发公司才不需要重新招拍挂。

C. 出让土地和房子可以分开拍卖吗,如果不能有什么法律依据吗

1、不能，虽然我国来实行的是房地分开管源理 ，但在具体操作中是地随房走，我们通常说的房价，就是房屋和土地的价格，单单房屋的建筑成本是很低的。
2、依据我国实行的是土地使用权和所有权分离制度，我们取得的只是土地使用权，给你使用的土地上建的房子却不是你的，这貌似很不和逻辑。办理相关过户手续时，先办理房产证，国土部门依据房产证在办理土地过户手续，房产手续是确认土地权属的重要凭证。
3、根据拍卖法的规定：拍卖活动必须有公告、预展及拍卖会，必须有国家注册拍卖师来主持。由拍卖公司举办。
所谓网上拍卖和个人进行的拍卖，实质上不能称之为拍卖，只能称之为“以竞价方式决定商品价格”。采用竞价这种方式卖房子是可以的，转让程序与买卖双方私下里商定价格并没有区别。但由于保障性较低，很可能遇到恶意叫价最终找不到买家的情况。

D. 协议出让和招拍挂有什么区别

1、适用范围不同（土地类别）。

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确了招标拍卖挂牌的范围，即：商业、旅游、娱乐和住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除此之外的其他类型用地（主要有：工业、仓储、或其他重点扶持的项目用地）可以协议方式出让。

在政策执行概念上可以这样理解：挂牌出让为土地出让的一般方式，协议出让是土地出让的特殊方式。

2、土地使用权出让金定价方式不同。

协议出让是政府与土地使用者协商定价的，而挂牌出让则是社会公开竞价。

3、土地出让最低价的限定原则不同。

协议出让土地的最低价不得低于土地有偿使用费、征地成本以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%；挂牌出让的土地其起拍价就是最低价，这个起拍价是根据土地估价结果和政府产业政策等条件综合评定的。

基于上述三个不同点，协议出让的土地在修建与用途上有较为固定且严格的限制，若需转让协议出让的用地或改变协议出让用地的性质，都需要补齐相关费用。

补齐的额度往往以同区域内相应类型土地的挂牌成交均价或评估价作参考，扣除协议土地款部分。此外也有其他的一些变通处理办法。

随着土地使用制度改革的进一步深入和土地市场的逐步完善，从长远来看挂牌出让会进一步全面取代协议出让，协议方式应当会逐渐消亡。因为，目前的挂牌出让方式已经集成了协议出让方式的所有优点，同时也最大限度地避免了协议方式供地在监管力度方面的。

E. 法院能只拍卖地上建筑物而不拍卖土地使用权么

可以拍卖土地使用权。

国有土地使用权作为被执行人的财产应当能够强制执行：

1、国有划拨土地使用权仍然是被执行人的财产。划拨土地使用权和出让土地使用权人一样，对划拨土地享有占有、使用、收益、处分（尽管这种处分权受到了限制，要经过有关政府批准）的基本权能，具有独立的财产价值和财产属性。

2、国有划拨土地使用权不能强制执行损害了债权人的依赖利益。目前，仍然大量存在国有企业以划拨方式占用的国有土地，这些划拨的土地也都登记在使用人名下。

3、国有划拨土地使用权不能作为被执行人财产进行执行将造成更多的权利分离情形。按照最高法院相关司法解释和土地管理部门的规定的处置程序，划拨土地使用权不属于债务人财产，但是债务人对其上的建筑物却扔有所有权。

4、将划拨土地作为被执行人财产进行执行不会损害国家的利益。

法律已经规定了国家对划拨土地所应收取的出让金享有优先权，在拍卖被执行人的划拨土地使用权时要首先缴纳土地出让金，在裁定划拨土地使用权以物抵债时，承受的债权人也要缴纳相应的土地出让金。划拨土地出让金优先权制度保证了国家在土地上的经济收益。

(5)土地使用权单独商业拍卖扩展阅读：

1、及时有效的查封。

不论土地使用权被抵押与否，在法院依法处置前，都应进行查封，这是执行的基础。所谓及时，是指在债务人尚未来得及对其土地使用权进行处分前查封。只要没有进行诉前保全或诉讼保全，那么，在执行程序开始就应该对已经掌握的土地使用权进行查封。

2、合法的评估。

根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第47条的规定，在对土地使用权进行拍卖前，“应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估”。

3、公正的拍卖。

委托合法的拍卖企业是公开拍卖的前提。应根据《拍卖法》第11条、第12条的规定，对受托企业进行审查，只有符合法定条件的拍卖企业，才有资格成为受托对象;对拍卖依法进行监督是公正拍卖的保证。

F. 拍卖行只拍卖集体土地上的房产不拍卖土地使用权是否合法

您好，根据我国法律规定，拍卖取得房屋所有权后，其占用范围内的土地使用权只能由专房屋所属有权人使用。在实际操作中，多数情况下是对房产进行评估，竞得人取得房屋所有权后，再依据法院的拍卖结果和判决书，到国土资源管理部门办理土地出让手续。拍卖行只拍卖集体土地上的房产而不拍卖土地使用权是合法的。
因为，处分集体土地，涉及对集体土地所有权人的补偿，也涉及出让价款的评估等复杂问题，拍卖行没有这么专业，也不会介入这么深，所以，拍卖标的不含土地出让金，竞得人自己去到国土资源管理部门办理土地使用权征转手续。国土资源管理部门在办理征转手续后再依法进行公开出让。当然，若人民法院在拍卖价款中包括了出让金和补偿款，这也是理想的一种操作模式，

G. 何谓土地使用权的招标，协议和拍卖各有何特点其适用范围各是什么

三种土地出让方式的具体程序：

协议出让程序

市土地局根据市政府批准的出让地块方案向境内外发布出让土地信息。

有意受让者提出用地申请，并填写用地申请表。

市土地局向申请受让者提供出让地块的有关资料和规定。

必要时向成片开发土地的有意受让者提交土地开发建设方案。

双方协商达成一致意见。

签订土地出让合同，并缴付定金，按土地出让合同规定，在付款期限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土

地出让金。

受让者在付清出让金后，到市土地局办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》。

招标出让程序

市土地局制定出让土地招标方案，报经市政府批准发布招标公告。

有意投标人到指定地点购买土地使用规划、投标须知、土地投票书、土地使用合同书文本及其它有关文件。

市土地局向有意投标者解答有关出让土地法规及出让有关问题。

投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金（不计息），并将密封后的投标书投入标箱。

市土地局组织有关部门组成评标委员会，主持开标、评标、决标工作。

对有效标书进行评审，市土地局向中标者发出中标证明书，未中标者由市土地局退保证金。

中标者在规定的时间内与市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门签订土地出让合同，并缴纳定金，保证金可抵充定金。

中标者按合同规定支付全部出让金后，到市土地局办理土地使用权登记，领取土地使用证。

拍卖出让程序

市土地局制定出让土地拍卖方案，报经市政府批准后，发布拍卖出让土地公告。

市土地局向竞争者提供土地使用合同书文本、土地使用规划及其他有关文件。

验证竞买者资格，发放应价牌。

市土地局主持拍卖竞买，简介拍卖地块情况，宣布拍卖起价。

竞买者举牌应价。

竞买获胜者与市土地局签订土地出让合同，缴付定金。

竞买获胜者按土地出让合同规定，在付款时限内向市土地局及市政府赋予土地出让职能的土地管理部门付清全部土地出让金。

竞买获胜者付清全部土地出让金后30日内，到市土地局办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。

H. 要写一篇关于土地出让交易拍卖的文章，但是不太明白

主要有：协议、招标、拍卖、挂牌。其中，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。

协议出让-是指市县人民土地管理部门与特定的公民、法人和其他经济组织通过平等协商出让国有土地使用权的行为。

招标出让-是指市县人民土地管理部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他经济组织通过参加国有土地使用权投标确定土地使用者的行为。

拍卖出让-是指由出让人发布拍卖公告，通过竞买人在指定时间、地点进行公开竞价确定土地使用者的行为。

挂牌出让-是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的交易场所挂牌公布接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止期限的报价结果确定土地使用者的行为。