土地使用权差额扣除

A. 转让土地使用权 土地出让金可以扣除吗

《财抄政部国家税务总局袭关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
土地使用权的受让原价包括已缴纳的土地出让金，纳税人转让土地使用权可以从收入中减除土地出让金差额缴纳营业税。

B. 土地使用权投资到另一个公司，评估后的金额和帐面金额的差额是否应缴纳企业所得税

直接投资不需要缴纳企业所得税，其中评估多出部分计入“资本公积”科目。
但是投资后转让土地使用权则需要缴交企业所得税、土地增值税、营业税即附加等。
在土地投入后使用过程中也要缴交土地使用税。

C. 土地价款如何扣除

亲爱的学员,您好:
房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。
土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件,可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价,包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。
拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金,主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。
征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让,再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。
开发规费通常是指在房地产开发过程中,房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。
目前只有土地出让金列入差额扣除范围。
房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权,凭取得的专用发票抵扣进项税额。

D. 哪些业务可以选择差额征税

根据国家税务总局网站信息，差额纳税的纳税人，在确定服务、不动产和无形资产销售额时，按照有关规定从取得的全部价款和价外费用中扣除价款的，应当报送符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证及清单。纳税人按差额缴纳增值税时要提交资料备案。
目前适用差额征税的行业主要有以下方面：
一、金融商品转让；
二、经纪代理服务；
三、融资租赁和融资性售后回租业务；
四、航空运输企业；
五、一般纳税人提供客运场站服务；
六、旅游服务；
七、建筑服务；
八、房地产开发企业；
九、销售不动产；
以上1-9项政策依据为《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第三项相关规定。
十、劳务派遣服务
十一、转让2016年4月30日前取得的土地使用权；
十二、人力资源外包服务；
十三、物业管理服务中收取的自来水水费；
十四、安全保护服务；
十五、境外单位通过教育部考试中心及其直属单位在境内开展考试；
十六、纳税人提供签证代理服务；
十七、代理进口免征进口增值税货物；

E. 政府拍卖的土地再转让增值税可按差额缴纳吗

转让来2016年4月30日前取得自的土地使用权。根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)的规定：转让2016年4月30日前取得的土地使用权，不论是一般纳税人还是小规模纳税人，不论是房地产企业还是非房地产企业，均可以选择适用简易计税方法，并且可差额缴纳增值税，即以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。纳税人不选择差额计税的，则应当按取得的全部价款和价外费用按照3%征收率计算缴纳增值税。

F. 什么是差额征税

差额征税原先是营业税的政策规定，即纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除支付给其他纳税人的规定项目价款后的销售额来计算税款的计税方法。

营改增后，支付给其他纳税人的支出应按照规定计算进项税额，从销项税额中抵扣。但由于原营业税差额征税扣除范围较广，差额征税在营改增后的多个行业中都还有所保留。

(6)土地使用权差额扣除扩展阅读：

增值税差额征税的备案手续，纳税人需提供资料如下：

一、《纳税人减免税申请审批表》(一式两份);

二、取得的合法有效凭证(核查原件后留存复印件)：

1、支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证;

2、支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明;

3、缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证;

4、融资性售后回租服务中向承租方收取的有形动产价款本金，以承租方开具的发票为合法有效凭证;

5、扣除政府性基金或者行政事业性收费，以省级以上财政部门印制的财政票据为合法有效凭证;

6、国家税务总局规定的其他凭证。

7、税务机关要求提供的其他资料。

纳税人办理期限：纳税人应向主管税务机关提请备案，经税务机关登记备案后，自登记备案之日起执行。服务承诺办结时间(工作日)：7个工作日。

G. 转让土地使用权按差额征收营业税吗

根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16 号）中规定的“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”，所以，转让土地使用权按差额征收营业税。

一、营业税的含义：

营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。

二、征税范围：

营业税的征税范围可以概括为：在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。

1、在中华人民共和国境内是指：

（1）提供或者接受应税劳务的单位或者个人在境内；

（2）所转让无形资产（不含土地使用权）的接受单位或个人在境内；

（3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；

（4）所销售或出租的不动产在境内。

2、应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。加工、修理修配劳务属于增值税范围，不属于营业税应税劳务。单位或者个体经营者应聘的员工为本单位或者雇主提供的劳务，也不属于营业税的应税劳务。

3、提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产、有偿销售不动产的行为。有偿是指通过提供、转让、销售行为取得货币、货物、其他经济利益。

三、计算方法：

1、营业税应纳税额=计税营业额×适用税率；

2、营业额是指纳税人提供应税劳务、出售或出租无形资产及销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。

3、营业税税率按照行业、类别不同分别采用了不同的比例税率。交通运输业为3%，出售、出租无形资产为5%，销售不动产为5%。

H. 转让房屋差额征税应提供哪些扣除凭证求答案

财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
因此，差额征税扣除项目仅是购置或受让原价的原价，相关费用和税金均不能作为扣除项目。
国税发[2005]89号
规定，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
因此，
纳税人差额征税扣除项目要有充分的依据。

I. 我司转让营改增之前取得的一块土地，增值税采用差额计税，扣除的价款包括取得土地时缴纳的契税吗

参考《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派回遣服务、收费公路通行费答抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
另参考《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号） 规定，纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。纳税人以契税计税金额进行差额扣除属于2016年4月30日及以前缴纳契税的，按照下列公式计算增值税应纳税额：
值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%
依据上述规定，增值税差额计税时扣除的土地使用权的原价不包括取得土地时缴纳的契税。