土地使用权招标分利弊

① 国有土地出让和划拨的具体区别是什么有什么弊端

根据《中国土地管理法》、《中国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的规定，指出了，
【定义】：

不管是出让还是划拨有个共同点，也是必须的前提，一宗土地须依法征收过后成为国有建设用地才行、

【土地使用权出让】，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。具体的出让方式就是招标、拍卖、挂牌、协议四种。
【划拨土地】：指划拨土地使用权。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”

【区别】：从时间上来讲，出让的都是有年限的，例如工业用地50年，居住70年；
而划拨是无期限的。
从金钱上面来讲，出让都需要交出让金的，一般都是市场价。划拨的需要缴纳征地补偿、安置补偿等成本费用就可以供地了。
从性质上来讲，划拨土地都是市政公共设施和机关办公、公益事业、重点交通、水利、电力等基础设施，都是属于无盈利性质的。

【弊端】个人认为，出让的弊端：1、出让年限过长，例娱乐、商业用地40年，工业用地50年，如果随着土地出让加快，可以出让的地块也随之减少，那么几十年后，还有什么地可以出让。2、出让方式中的拍卖、挂牌以价高者得的单纯形式，那么造成的就是有些土地价格抬高，虚高。最明白就是房地产业的，地王现象。
划拨的弊端：把一些好的地块无偿划拨给了一些机关、企业，等到机关、企业搬迁、破产，需要处置土地时候，资产都流失了！

② 土地出让方式中，招标方式与拍卖的差异，分析两种方式的利弊。

选项 拍卖 招标
低价是否公开 不公开 不公开

低价由谁确定 拍卖委员会 招标委员会

是否设定独立于委托人
的集体决策组织 设立拍卖委员会 设立招标委员会

报价方式 现场举牌 填写投标书

报价次数 可多次报价 一次报价机会

③ 土地使用权分几种有什么区别

1、按是否交出让金（即用地性质）划分为二类:出让地（已交了土地出让金）和版划拨地（没交土地出权让金）两类土地使用权证,这是最基本的分类.

2、按建房性质（使用性质）分：有住宅用地、商业用地、行政办公用、旅游用地、综合用地等。规定什么用途就只能建什么样的房，而使用性质不同，土地出让的期限也不一样，如住宅为70年，而商业只50年。

④ 股权收购土地使用权转让有何利弊

您好！
优点如下：
1、转让程序操作简单
2、转让方式具有保密性特点。
3、股内权转让可以享受的容税收优惠政策
4、项目开发速度加快。一旦股权转让手续获得有关部门的审批通过，在项目公司的名义下，投资者即可立即投入资金进行手续开发建设，无须再重新立项办理建设手续。

缺陷如下：
1、所转让土地原有权属、性质不宜确定
2、通过股权转让土地使用权，土地使用权的性质不必做变更，对受让人存在隐患。
3、受让人获得股权的法律风险有多大，不易确定。
希望能够帮助到您！

⑤ 土地招拍挂制度的优点

一套科学、合理、完善的土地招标挂牌制度是在一定制度上可以终结靠关系、“暗箱操作”的协议供地方式，进入了一个土地供应公开交易的新时代。正因此，有人称土地招标拍卖挂牌出让制度的颁布、实施为中国的“土地革命”。
该制度的优点是：
一、土地使用权实行招标拍卖挂牌，防止和避免了腐败行为的产生。土地使用不公开，难免搀杂着“幕后交易”一些掌管土地使用权的部门为了个人或小集团利益，往往会借机敛财，肥了个人，害了国家，直接导致国有资产流失。
二、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于房地产市场的健康发展。土地实行公开招标拍卖挂牌，减少了诸多的中间环节，使倒买倒卖土地的空间大为减小。
三、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于土地使用权“招拍挂”出让，有利于房地产分离，提高土地开发效率。“招拍挂”的土地供应方式，有利于土地的合理利用和整体规划。由于实施了土地的储备制度，政府将逐步把生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求作好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，可以专心提高建筑品质和服务，大大缩短了房地产开发周期，有效地控制了开发成本。因此房地产开发土地利用的高效率也成为必然。
四、土地使用权实行招标拍卖挂牌，是有利于土地市场公平竞争。土地既然可以公开拍卖，所有房地产商都可以通过竟买的方式取得土地使用权，不分内资企业还是外资企业，一律通过竞拍的方式，大家站在同一起跑线上，进一步体现了优胜劣汰的市场法则。
五、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于开发商综合实力提高。公开“招拍挂”意味着房地产开发商机会均等，只要有足够的资金和雄厚的经济实力，就能在竞争中取胜。中小开发商必需适应新的规划，将投标要求研究透彻，根据自己实际情况量力而行，这样才有希望在市场上占据一席之地，提升开发能力。综合实力较强的开发商会获得获取较大的机会而得到逐步发展，没有实力的开发商在一次次竞争中落败，将逐渐淡出市场，这会导致房地产市场的重新洗牌。
六、土地使用权实行招标拍卖挂牌，能够更加合理的体现土地使用价值。政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的招标办法，公正的评出中标单位，开发出符合市场要求的优秀建筑，更好的体现土地使用价值。
招拍挂制度的以上优点，是假设该制度本身高度完善并有严格、合理的操作流程和实施细则，并有良好的政治、法律环境和人文基础。反之，在政府职能、社会道德、法律制度和监督制度等、社会政治制度和市场经济制度不配套的情况下，孤军推进市场体制和产权制度改革，不但不能从根本上解决传统体制或制度的效率问题，而且会带来新的更为严重的社会正义问题。

⑥ 土地招标与挂牌有什么区别

挂牌出让与招标拍卖等方式既有共同点，又有不同点。其共同点是无论内招标、拍卖还是挂牌，容同样均具备公开、公平、公正特点；不同点在于：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。为此，国土资源部将挂牌出让与招标拍卖方式并列，将挂牌出让作为招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充，对挂牌出让的适用范围、程序等作了较为详细的规定。考虑到在挂牌截止时有可能出现众多竞价人竞相竞价的情况，为了实现土地效益最大化，根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）法律法规，规定：“在挂牌期限截止时，仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。来源国土资源部第11号令)

⑦ 我要买房子土地使用权是国家的以后有什么弊端

1，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得回的国有土地使用权，或者答经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
2，划拔土地在国家征用时，没有土地补偿费用。出让土地上的房屋转让时，土地证直接更名即可，只需交纳0.5元/平方米的手续费，无需交纳土地出让金。另外划拨土地证的房屋在二次交易的时候，如果做个人抵押按揭时需要担保，但出让的土地证就不需要。
3，划拨土地性质的房屋最大的弊端就是在转让时，需要到国土资源管理部门办理转让审批手续，补交土地出让金。国有出让性质的房子在转让时就不需要再交纳土地出让金了。

⑧ 在山区农村中对集体资源的出租实行公开招投标的形式，有哪些利弊有没有这方面的建设性的意见

【内容提要】自建国以来，在我国广大农村，逐步建立起集体土地制度。随着社会主义市场经济体制的建立和完善，该制度的种种弊病日益显露出来，针对学者们提出的改革集体土地所用权和集体土地使用权的观点，本文分析了其利和弊，然后根据弊病之根源分别提出了完善方案。

【关键词】集体土地所有权；集体土地使用权；农村集体经济组织；土地承包经营权；农村建设用土使用权

一、现行农村集体土地制度存在的弊端

建国以后，在我国广大农村，逐步建立起集体土地制度。几十年来，该制度历经改革，基本上都对我国农村经济的发展起过积极的推动作用。制别是20世纪70年代末以来的家庭联产承包责任制的改革，但随着时间的推移和农村经济发展，现行的集体土地制度存在种种弊端日益显露出来。总的来说，其存在的弊端主要体现在以下方面：

（一）所有权主体虚位

集体所有权按基本来含义讲，应当是全体集体成员共同所有，也就是说“既不是个人所有权基础上的共有，也不是股份制基础上的法人所有”[1]（P94），那么，农村集体土地所有权应当是归某一农村集体经济组织的全体农民集体共同共有。从我国立法上看，关于集体土地所有权的主体，我国《民法通则》第74条规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有的，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或村委会经营、管理，已经属于乡镇民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有”；新《土地管理法》第十条规定：“……；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村经济集体组织或者村民小组经营、管理；……”。按这些规定，现阶段集体土地所有权主体有以下几种：（1）村农民集体；（2）乡镇农民集体；（3）村内多个农民集体如村民小组等。由于农民缺乏行使集体所有权的组织形式或程序，这样，就导致农民集体无法行使所有权，甚至缺乏行使所有权的动力。因此，客观上就由相对应的集体经济组织代表农民集体行使所有权。但是，现实的情况是，大多数地区的农民集体经济组织已经解体或名存实亡[2]（P99）。“所谓土地集体所有，实际上成了乡村干部的小团体所有，有的甚至成为个别乡村干部的个人所有”[2]（P99）。于是，乡村干部利用土地牟取私利和利用对土地的支配权欺压农民的现象屡见不鲜。例如，少数乡村干部凭借集体土地所有权或征收各种名义的费用，加重农民负担，或以权谋私，造成土地使用的分配不公。难怪有人说，有些地方的乡村干部已经蜕变成为新时代的地主恶霸，土豪劣绅。这样，集体土地所有权也就成了一块“虚牌”。

（二）土地利用效率低

由于土地所有权实际上掌握在少数乡村干部的小团体手中，而没有掌握在大多数农民手中，那么建立在此基础上的土地使用权实际上还要受到少数乡村干部的种种干扰，其中，最突出的问题是土地承包关系不称定。调查显示：1978年以来，有95%的村对土地进行过调整。调整一次的占22.55%，调整两次的占22.7%，调整3次的占30.6%，调整4次的占20.8%，调整5次的占139%，平均调整3.10次，最高的8次[4]。由于土地承包关系的频繁变动，严重影响了广大人民对土地进行投资的动力，反而可能导致土进行滥耕滥用，从而严重破坏地力。这种粗放型的经营模式不仅使用土地的利用效率低，而用在很大程度上制约着农业生产力的进一步发展。

（三）集体土地使用权流转的法律不健全，严重影响农业规模化进程

1998年修订的《土地管理法》规定了土地使用权可依法转让（包括采用出让，转让和出租等形式），并对集体土地使用权转让规定了限制条件。但至今，国务院对农村土地使用权的出让和转让办法尚未作出具体规定。即使是2002年颁布的《中国农村土地承包法》也是一样，规定过于笼统，有关内容和程序不够具体明确。缺乏可操作性，一旦在流转中出现纠纷，广大农民的合法权益就得不到充分保护。

如果不推行农业规模化经营，将导致很多严重后果：（1）农民收入增长缓慢，甚至处于停滞状态。由于落后的经营模式造成生产成本急剧上升，而农业特别是粮食生产的比较收益下降。据统计，按可比价格计算，中国农村人均净收入从1995年起至今就处于停止不前的发展状态，而城镇居民的人均收入则每年以相当块的速度在增长，中国的基尼系数已经达到0.45[5]。这不仅导致农民收入增长缓慢，城乡贫富差距拉大，而且可能影响农村经济的发展和社会稳定；（2）导致农民抛荒严重，土地资源的极大浪漫。由于依靠种地收益太低，很多农民就抛弃自己承包的土地，纷纷进城务工，但他们还得向集体组织交纳税金，这又导致加重农民负担，同时也给城市的就业、教育、交通等带来巨大的压力。

二、农村集体土地所有权的完善

从上面的分析可以看出，现行农村集体土地制度存在种种弊端，其根本原因在于“农民没有获得明晰，可靠和长久的土地产权”[6]（P99）。那么，怎样才能实现这个目标呢？让我们先对以下几种改革我国农村集体土地所有权的方案逐一加以分析。

（一）关于农村集体土地所有权改革的几种方案[7]（P164）

1、国有化方案

对于农村集体土地所有权的改革而言，集体土地有化符合社会主义本质要求，能够得到我国政治体制的支持，有利于国土综合整治，有利于土地管理和国家对农村经济的宏观调节，且符合农业生产规模化经营的要求[8]（P131-132）。

但是农民的心里能否接受的问题。是在1956年，我国实际农业合作化的时候，就曾提出过国有化方案，之所以没有采纳，主要拍引起农民的误解。“如果说，在当时党风、政风相当廉政，各级政府在农民心中享有很高威信、社会十分稳定的情况下，尚且有这样的顾虑，那么在今天我们受到腐败现象和其他种种社会不稳定因素严重困扰的情况下，这个问题就更应该加以慎重的对待。[9]（P109）。

总之，国有化方案如果无法克服上述种种困难，而“匆忙的采用政治手段强行推之，将导致另一个‘合作化运动’的悲剧，确须慎之又慎”[10]（P98）。

2、私有化方案

这种方案的可行性更值得怀疑。首先不为我国现行的政治体制所接受。我国是社会主义国家，而坚持公有制的主体地位是社会主义制度的主要特征之一，集体所有利的公有制的重要组成部分，这样，坚持社会主义道路，就必须坚持土地公有制（土地是集体财产的主要部分），而这在人们思维中，已是根深蒂固的认识，更何况，“所有权不只是一种财产的形式，它是有十分丰富的经济内涵和政治内涵” [11]（P189）。因此，实行土地私有化的改革必然遭到基础政治制度的强烈反对，缺乏政治支持久。同时，这也不会被广大的农民所支持和接受。

其次，私有化后的土地兼并问题，我们也不得不考虑，“土地兼并是中国历史上困扰中国土地制度并影响中国政治生活和经济生活的一大问题” [12]（P10）。在当代，如果出现这种情况，其结果不仅仅是扩大农村贫富差距，而且可能导致大量的农民涌入城市，这给城市的就业、居住、治安等问题增加压力。有人可能会设想，用限制土地转让或限制个人拥有土地数量的办法来抑制土地兼并，但这又意味着所有权能的欠缺。反而言之，为了防止土了兼并而不给农民以自由处分土地的权利，倒不如授予农民永久性的土地使用权，那又何必搞土地私有化呢？

3、多种所有权并存的方案

这种方案是部分取消集体土地所有权，实行农村土地混合所有的方式，即国家所有、集体所有和个人所有并存的局面它在于调和前两种方案。

4、回避集体土地所有权，强调以利用为中心的土地制度改革思路

这种观点主张以物的“利用”为中心代替物的“所有”为中心，通过改革用益物权制度解决农村土地制度问题。2002年8月29日，通过的《农村土地承包法》就是这种思路的直接反映、整部法律仅有一个条文间接提到有关集体土地所有权的问题，但这种观点和立法思路也是不现实的。

首先，这种思路无法克服农村集体土地制度改革中最严重的顽症——所有权主体虚位。由于所有权主体虚位，那么，实际掌握土地支配权的少数乡村干部便可以随意侵害和干涉土地使用人，使土地承包关系不稳定，如果不通过一定的法律机制来控制发包方滥用所有权限，那么将土地承包经营权由债权性变为物权性的成效也就要大打折扣。因为无论土地承包经营权是债权抑或是物权，对发包方都是有法律的拘束力和不可侵犯性，至于承包方是以违约还是以违法作为请求发包方承担民事责任的依据，在后果上是微不足道的。[13]（P168）可见，这种改革方案虽有一定的积极意义，但绝非釜底抽薪之策。

其次，用益物权的种种理论与规则皆是围绕所有问题而顺利展开。在我国今后的物权立法中，虽然我们不再强调所有权的绝对性，但对所有权的尊重仍是建立用益物权的必要前提，对财产归属的强调仍然是有重要的现实意义。[14]（P605）因而，我国农村集体土地制度的立法还是不能忽视有关所有权的规定。

（二）完善现行的农村集体土地所有权制度，落实农民的所有者权益——是我国农村集体土地制度改革的唯一出路。

前面已经论述过，农村集体土地所有权应当是一定区域内的农村集体经济组织的全体农民集体共同共有。之所以出现所有主全虚位，原因就出在农村经济组织已经解体或名存实亡和农民缺乏行使所有权的组织形式活力。因此，要完善现行的农村集体土地的所有权， 就得重整农村集体经济组织和落实农民作为所有者的权益的法律保护，充分调动其行使所有权的积极性。

1、完善农村集体经济组织

按照《民法通则》和新《土地管理法》的规定，农村集体经济组织存在区域大小的区别，也就是说，在乡一级，有村一级的，还有村民小组一级的，那么应以哪一级为宜呢？有学者 认为以村一级为宜[15]，但笔者以为以村民小组一级可更佳，即集体土地归村民小组全体成员所有，原乡镇集体经济组织和村集体经济组织所有的土地按现有界址分别归属于相应的村民小组的全体居民所有。其理由如下：（1）现行农村集体土地已基本上分给了村民小组，而乡镇集体经济组织和村集体经济组织已名存实亡，缺乏所有权主体的组织形式；（2）实践中，集体土地所有权证一般都是以村民小组为地域基础进行载明的；（3）乡（镇）政府和村民委员会都履行或部分履行着行政职能，如果将农村集体（4）村民小组的居民往往比较集中，人口数量比较适中，有利于充分发挥其主体职能，也适合适度的农业规模化要求。因此，我主张以村民小组一级的集体经济组织为所有权的主体。

2、将集体土地折成股份，按照一定的比例分给全体民在民，落实农民作为所有者的权益

根据集体土地的地理位置、肥沃程度等标准，将全部土地折成股份，分给全体居民，这样可以充分调动广大农民作为集体土地的所有者来行使所有权限，至于如何分配股份，有学者认为，按一定的标准全部分给全体居民，分配后实行增人不增股，减人不减股，股份可以转让、抵押、继承等[16]（P174）。笔者主张将全部股份为成两部分，一部分由村民小组集体资产经营管理委员会行使所有权，这部分不超过全部股份的10%，用于配发新增居民的股份以及用其益支付出集体资产经营管理费、集体基础设施建设费用等；另一部分则按现有人口数平均分配给全体居民，凡居民迁出、死亡等，集体资产经营管理委员会将其股份收回，但当其掌握的股份超过20%时，应将超时10%的部分平均增配给全体居民，村民小组居民拥有的股份不得转让、抵押、继承等。这种处理方式应该更适应人口的变化且更符合公平的价值目标。

我以为，以上完善措施对农村集体土地所有权的完善具有十分重要的意义。首先，有利于防止集体地所有权限主体虚位，农村集体经济组织经过这样完善以后，集体土地所有权主体变胆确了。可以避免职少数侵害集体土地所有权，提高土地的利用效率，减少土地流费。其次，有助于发挥农村集体土地的社会保障功能。由于城乡二元户籍制度的存在，“工人和农民、城市人和农村人具有不同的身份和待遇，从而具有不同的社会地位， 而且存在着这种身份和地位的不可转换性”[17]（P267）。与此相对应，城市人享有相对完善的各种保障制度，而农村人不享有，那么，土地便成为农村人的最后退路和归宿，农民通过土地入股形式，即使在年老多病时也可获得稳定的股本利益。最后有利于农村剩余劳动力的转移。通过土地股份 化能使流动人口在与土地分离的情况下也能取得一定的股份红利。解决流动人口的后勤部顾之忧，这能使农村剩余劳动力自由的流动，从而有利于逐步实现农业规模化经营，提高劳动生产率[18]

⑨ 招标出让国有土地使用权是指什么

国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。国有土地使用权出让可以采取下列方式：协议、招标、拍卖。

如有单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的某个具体地块有使用意向的，可以提前向有关部门提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位和个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。