土地使用权租赁协议法律意见书

『壹』 土地租赁的租赁方式

随着土地使用制度改革的深化，我国土地租赁存在着两种不同的方式。 一是国有土地租赁；
一是土地使用权出租。
国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。
在土地管理法规中，国有土地租赁的概念在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)首次被提出并予以界定的，而且被规定为国家处置土地资产的方式。
1998年12月24日颁布的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。
1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定：国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。《意见》第六条规定：国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。土地使用权出租的标的物具有复合性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。当出租地上建筑物、其他附着物时，其范围内的土地使用权随之出租，同时，出租土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物也随之出租。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地出租行为在整个土地使用权出租市场中比较少。
由于在土地使用权出租中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金收回投资，因而土地使用权出租十分普遍，具体形式也有多种多样。如商业柜台出租、各种铺面出租和住房出租等，都包含着土地使用权的出租。 在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，都采用了租赁、租金这样的词语，使人容易混淆，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：
第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场;国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。
第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其主体——出租人是通过划拨、出让(或转让)取得土地使用权的受让人;承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。
第三，土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定：国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。……承租土地使用权的转租。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。
承租土地使用权的抵押。从《意见》第六条的规定可以看出：
第一，单独的承租土地使用权可设定抵押权，即地上没有建筑物或构筑物的承租土地使用权可设定抵押权。
第二，地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押。抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
划拨土地使用权的出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
二、领有国有土地使用证;
三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。根据上述规定可知，划拨土地使用权转让、出租、抵押时，地上必须具有合法的建筑物或其他附着物。也就是说，地上没有建筑物或其他附着物而单纯的划拨土地使用权，是不能出租的。同时，根据《城市房地产管理法》第五十五条规定，房地产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。值得注意的是，如果土地使用者无合法原因擅自出租划拨土地使用权，属非法行为。
出让(或转让)土地使用权的出租。按《条例》规定，取得土地使用权的土地使用者，在规定的期限内土地使用权可以出租，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
什么样的农村土地可以租赁？该土地是否可作为商业用途？例如：养马场、游乐园等。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。要经县级土地部门审批，从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。

『贰』 有关农村土地租赁问题，应该参考什么法律

土地租赁是某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。
国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定："国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。"《意见》第六条规定："国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。"土地使用权出租的标的物具有复合性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。当出租地上建筑物、其他附着物时，其范围内的土地使用权随之出租，同时，出租土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物也随之出租。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地出租行为在整个土地使用权出租市场中比较少。
由于在土地使用权出租中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金收回投资，因而土地使用权出租十分普遍，具体形式也有多种多样。如商业柜台出租、各种铺面出租和住房出租等，都包含着土地使用权的出租。
在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，都采用了租赁、租金这样的词语，使人容易混淆，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：
第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场;国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。
第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其主体——出租人是通过划拨、出让(或转让)取得土地使用权的受让人;承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。
第三，土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定："国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。……"承租土地使用权的转租。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。
承租土地使用权的抵押。从《意见》第六条的规定可以看出：
第一，单独的承租土地使用权可设定抵押权，即地上没有建筑物或构筑物的承租土地使用权可设定抵押权。
第二，地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押。抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
划拨土地使用权的出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)第四十四条规定："划拨土地使用权，除本条例规定的情况外，不得转让、出租、抵押。"第四十五条规定："符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
一、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;
二、领有国有土地使用证;
三、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;
四、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。"根据上述规定可知，划拨土地使用权转让、出租、抵押时，地上必须具有合法的建筑物或其他附着物。也就是说，地上没有建筑物或其他附着物而单纯的划拨土地使用权，是不能出租的。同时，根据《城市房地产管理法》第五十五条规定，房地产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。值得注意的是，如果土地使用者无合法原因擅自出租划拨土地使用权，属非法行为。
出让(或转让)土地使用权的出租。按《条例》规定，取得土地使用权的土地使用者，在规定的期限内土地使用权可以出租，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

『叁』 民事法律意见书的范本

关于***********的法律意见书
（ ） 字第 号
********:
天津冠达律师事务所依法接受贵公司的委托，指派本律师根据贵公司及其工作人员向我们提供的与本案有关的材料，我们假设本案材料已包括已知与本案有关的所有材料以及其向本律师所陈述的相关事实，就贵公司 一案进行法律分析并提出法律意见。
现出具法律意见书如下，供贵公司参考。
一．出具本法律意见书所依据的证据材料（事实依据）：
1.
2.
.
二．出具法律意见书所依据的主要法律及司法解释（依据）：
1.
2.
.
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三．本案的基本事实
据本意见书所载明的情况及贵公司相关人员的介绍：（基本事实）
四．双方的争议及交涉情况（本案背景）
1.
2.
.
..
五．对本案的法律分析：
1. 关于本案 问题。
1.1
1.2 .
2 关于本案 问题。
2.1
2.2
.
六．（若是案件一审前，则）对本案解决纠纷的两种建议方式的比较：

以上是从诉讼角度做的分析，但是需要说明的是，关于本案的解决方式，可以考虑有诉讼与调解（非诉）两种方式可以选择，现将两者对比如下，供贵公司选择：
1、诉讼需要的时间比较长。根据民事诉讼法的规定，人民法院适用普通程序审理的案件：一审，应当在立案之日起6个月内审结。二审，应当在二审立案之日起3个月内审结。另外，如果法院做出了对贵公司的有利判决，在对方不主动履行判决的情况下，贵公司还要提出强制执行申请，而判决的执行仍然需要一定的期间。因此，通过诉讼解决纠纷耗时较长。
2、诉讼需要支付一定的（承担高）费用（的风险）。包括但不限于交付（需要预先支付包括）诉讼费（原告预先交付，判决后由败诉方承担）等（费用）。
但其优点是判决书或法院制作的调解书有强制执行效力。
3、调解（非诉讼）方式解决（虽无需垫付诉讼费），其问题是缺乏权威机构的强制效果。但其优点是可以随时进行，方式多样，一般情况下成本较低。
（具体到本案，我们）本律师倾向于先行采用调解（非诉）方式处理本案。
因为：第一…
需要说明的是，上述意见是对目前掌握的相关证明材料的基础上做出的，分析是我们对本案的初步法律分析，供且仅供贵公司参考，不用于任何第三方使用。该分析的前提是假设您告知贵公司及相关人员的情况介绍和提供的资料（情况与事实完全相符，提供的资料）完整、准确、真实，资料的复印与原件相符的基础上而做出的初步分析意见，也不排除随案情发展进一步修改的可能。
本意见书不是本事务所和/或本律师向贵公司做出的保证，仅供贵公司内部在处理本案时做参考之用。委托人对本意见的结论有独立判断之权利。未经本律师事务所及本律师书面许可，本意见书不得向任何第三人出示，并不得作为证据使用。
本事务所和/或本律师所拥有唯一的解释权。

天津冠达律师事务所
律师：
年 月 日

『肆』 能帮帮忙给这样一份农村土地租赁合同法律意见吗 谢谢

土地租赁是某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离，土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金，期满后，土地使用者归还土地的一种经济活动。
合同格式：
出租方:甲方
承租方: 乙方
一:土地租用范围及坐落: 总面积 平方米,不包括道路等公用面积,位置与四至范围附图:
二:土地租用期限:自 至 ,共五十年,按公历计算.
三:租用土地价格为每亩 元人民币,总计 元人民币,此为五十年全部租金,一次交清,租赁期间不再产生其他费用.
四:其他条款:...
注意事项

在租赁合同中，要确定合同的主体，在签约时务必要认真审核出租人的资格，要核实产权证上记载的权利人与出租人是否一致，要明确租赁物等等。

『伍』 如何对中外合作制水纠纷的非诉讼意见

胡明远

案情简介

某县水务公司因其在与香港某公司的合作项目(中外合作制水公司项目)中权利义务失衡，对项目运作完全失控，引起合作纠纷，于2004年8月9日委托浙江泽大律师事务所提供法律意见，浙江泽大律师事务所接受委托后，由本律师和翁国民律师、朱黎律师共同出具了法律意见书，并提供了相关法律行动的专业服务，参与了与香港某公司的重新谈判。

中外合作制水公司项目已在律师指导和参与下，由中外双方重新谈判达成新的更体现互惠互利、权利义务基本平衡的合作文件，现在合作双方关系和谐，合作项目进展顺利。

法律意见

某县水务公司就其与香港某公司在中外合作制水公司项目中合作纠纷一案，于某年某月某日委托浙江泽大律师事务所出具法律意见书，浙江泽大律师事务所接受委托后，指派律师出具本法律意见。

一、委托人的要求

1．对委托人在中外合作制水项目中的法律状况作出鉴定与评价；2．对改变委托人在中外合作制水项目中的不利法律状况提出法律意见。

委托人已关注的不利法律状况包括：对中外合作制水项目的操作缺乏必要的监控权，有关项目合作的既有法律文件中合作双方权利义务严重失衡，香港某公司违约而委托人难以制约，委托人包销水价过高且不合理。

二、本法律意见书的形成

承办律师审阅了委托人提交的证据，与委托人的相关人员进行了座谈，向中外合作制水公司原总经理了解了相关情况，调查了中外合作制水公司及上海某公司的工商登记档案资料等相关事实；在对事实进行细致整理和分析的基础上，依据我国相关法律、法规和我们所了解的相关法律适用情况，针对委托人的要求，对相关法律问题进行了深入的论证，从而形成本法律意见书。

三、本案涉及的主体

某县水务公司(合作中方)

香港某公司(合作外方)

中外合作制水公司(合作公司)

上海某公司(相关方：咨询和国内采购设备)

某环境工程公司(相关方：国外采购设备)

Water(相关方：国外采购设备)

某建筑安装工程公司(土建名义承包方)

某建筑工程公司(土建实际承包方)四、委托人提交及律师调查的主要证据

1．委托人提交的证据

①《中外合作制水公司合同》；②《中外合作制水公司章程》；③《购售水合同》；④《水管租赁合同》；⑤某县水务公司的情况报告；⑥此前其他律师的法律意见书及律师函；⑦中外合作制水公司与上海某公司签订的“工程咨询服务合同”与“制水生产工艺包提供合同”；⑧中外合作制水公司与某环境工程公司签订的“国外设备委托采购合同”，及与Water签订的“国外设备委托采购合同”；⑨中外合作制水公司与上海某公司的“机械／仪电设备制作及安装合同”，及上海某公司与杭州某工程有限公司的“机械设备制作及安装合同”；⑩中外合作制水公司与浙江省城乡规划设计研究院签订的“建设工程设计合同”、与某县建设监理有限公司签订的“建设工程委托监理合同”、与某建筑安装工程公司签订“建设工程施工合同”；B11中外合作制水公司时任董事长与某建筑工程公司董事长签订的“土建施工合同补充协议”2004年4月30日合作双方会谈记录；本法律意见书基于对委托人提交的证据及其内容和委托人陈述之真实性的信任而作出。

2．律师调查取得的证据

①包含“验资报告”的中外合作制水公司在工商局的登记档案资料；②Water网站上复制的该公司组织结构图；③包含有出资人信息的上海某公司在上海工商局的登记档案资料；五、证据反映的相关事实

1．合作合同的相关约定

2002年9月18日，某县水务公司与香港某公司签订《中外合作制水公司合同》(以下简称“合作合同”)。

合作合同中确定：中外合作制水公司制水项目由某县水务公司与香港某公司共同以合作方式设立中外合作制水公司建设、经营。

合作合同约定：项目投资总额和注册资本均为7387万元人民币或等值外汇(约合893．9万美元)。香港某公司出资6524万元人民币或等值外汇(约合789．4万美元)，占注册资本的88．32％，自营业执照签发之日起三个月内到位15％，其余分批在两年内到位。某县水务公司以某地块共约72亩土地使用权投入，作价863万元人民币，占注册资本的11．68％，自营业执照签发之日起三个月内全部到位。

同时约定：香港某公司将以部分设备、实物、外汇出资，具体在本项目可行性研究报告中确定。但合作公司的可行性研究报告中并无相关明确条款。

合作合同约定：某县水务公司在合作公司领取营业执照后三个月内提供自取水口到合作公司进水口的引水管供中外合作制水公司租用。同时，供水水源由某县水务公司提供。合作公司生产的自来水由某县水务公司包销。

同时约定：香港某公司承担建设本项目第一期工程从取水口引水、净水加工到加压水泵出水口范围内的全部基建、设备等建设及管理费用。完成专案建设的时间为2004年1月1日。

合作合同约定：合作公司董事会由七名董事组成，其中某县水务公司委派二名，香港某公司委派五名。董事长由香港某公司委派，是合作公司的法定代表人。

同时约定：负责合作公司日常经营管理活动的总经理由香港某公司推荐董事会聘任。

合作合同约定：合作公司委托香港某公司从国外购买的设备，其价格须经董事会讨论同意。

合作合同约定：合作公司合作期限为十七年，期满后固定资产无偿移交给某县水务公司。

合作合同在违约责任一章约定：香港某公司未按照合同约定的出资进度如期缴清其应缴的出资额的，即构成违约。某县水务公司应当催告香港某公司迅速缴清其应缴出资额。某县水务公司应当在香港某公司逾期三个月后，向原审批机关申请批准解散合营企业。

合作合同约定争议解决为中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会按该会的规则和程序进行仲裁。

2．合作章程的相关规定

2002年9月18日，某县水务公司与香港某公司签订《中外合作制水公司章程》(以下简称“合作章程”)。

合作章程除反映了合作合同的内容外，明确了香港某公司以现汇出资，并在第四十二条明确规定：合作各方有权自费聘请审计师查阅合作公司账簿，查阅时合作公司应提供方便。

合作章程同时规定：合作期内香港某公司享有合作公司的全部经营自主权。

3．购售水合同的相关约定

2002年9月18日，某县水务公司与中外合作制水公司签订一份《购售水合同》。

购售水合同确定合作公司制水由某县水务公司包销，并约定了购售水量、水质及水价等，确认开始售水时间为2004年1月1日。

其中水价约定按人民币1．15元／立方尺的基础价格计算，并约定了调整方式。

购售水合同特别约定：在中外合作制水公司领取营业执照后由中外合作制水公司加盖公章时正式生效。

某县水务公司、香港某公司在购售水合同上已签字盖章，但中外合作制水公司仅当时法定代表人签字，未加盖中外合作制水公司公章。

购售水合同约定了仲裁条款。

4．水管租赁合同的相关约定

2002年9月18日，某县水务公司与中外合作制水公司签订了一份《水管租赁合同》。

水管租赁合同约定：某县水务公司提供自取水口到合作公司进水口长约6000米的引水管两根出租给中外合作制水公司使用；出租物建造费用1600万元，租赁费在投产后分15年支付，合计2000万元。

水管租赁合同主体为某县水务公司与中外合作制水公司，但在合同签署栏作为承租方签字盖章的是香港某公司。

水管租赁合同约定了仲裁条款。

5．合作合同的履行情况

中外合作制水公司于2002年9月28日注册成立。

2003年5月30日，某县水务公司办妥出资土地转让手续，但2003年5月31日验资报告注明某县水务公司出资尚未到位；2003年12月30日验资报告注明截止到2003年11月30日某县水务公司出资全部到位。

2003年12月30日验资报告注明截止到2003年11月30日，香港某公司出资到位2189982美元。此后无验资报告。但中外合作制水公司已收到部分设备等，是中外合作制水公司购买还是香港某公司购买，暂未掌握证据。

中方董事至今未曾参加董事会讨论过国外购买的设备的价格问题。

本项目工程建设进展迟缓，至今未完成基建、设备等建设。

2004年4月30日合作双方会谈记录显示：双方同意完成建设供水时间变更为“力争在(2004年)9月27日前完成，双方努力配合。是否认可10月31日供水时间，中方需向上级汇报”。

因为合作期内香港某公司享有合作公司的全部经营自主权，且某县水务公司在中外合作制水公司没有任何控制权，在中外合作制水公司相关重要部门均无人员参与。因此，对中外合作制水公司的建设和资金运作等等情况，某县水务公司基本上不知情。

6．中外合作制水公司其他对外签约情况

2002年9月15日，中外合作制水公司与上海某公司签订一份“工程咨询服务合同”，由上海某公司提供初步设计咨询服务，合同价100万元；又签订“制水生产工艺包提供合同”，由上海某公司提供制水生产工艺及初步设计技术指导咨询服务，合同价60万元。

2003年12月20日，中外合作制水公司与某环境工程公司签订一份“国外设备委托采购合同”，由某环境工程公司代为采购制水工艺包及生产设备，合同价614725美元；同日，中外合作制水公司与Water签订一份“国外设备委托采购合同”，由Water代为采购制水工艺包及生产设备，合同价885275美元。两合同合计1500万美元。

2004年4月10日，中外合作制水公司与上海某公司有一份“机械／仪电设备制作及安装合同”，由上海某公司提供机械／仪电设备制作及安装，合同价1500万元；同日，上海某公司与杭州某工程有限公司有一份“机械设备制作及安装合同”，由杭州某工程有限公司提供机械设备制作及安装，合同价506万元。

2002年9月30日，中外合作制水公司与浙江省城乡规划设计研究院签订“建设工程设计合同”。

2003年2月19日，中外合作制水公司与某县建设监理有限公司签订“建设工程委托监理合同”。

2003年3月2日，中外合作制水公司与某建筑安装工程公司签订“建设工程施工合同”。

中外合作制水公司建设工程施工实际由某建筑工程公司承包，中外合作制水公司时任董事长与某建筑工程公司董事长曾于2002年12月19日签订一份“土建施工合同补充协议”，协议约定聘请张某某为工程顾问，并支付大额顾问费。

上述合同履行情况因某县水务公司对合作公司没控制权而尚未掌握。

7．相关主体的关联关系

Water组织结构图表明了香港某公司(合作外方)、中外合作制水公司(合作公司)、上海某公司(相关方：咨询和国内采购设备)、某环境工程公司(相关方：国外采购设备)、Water(相关方：国外采购设备)各主体之间的关联关系。

(结构图略)六、法律依据

1．《中华人民共和国中外合作经营企业法》(2000年10月31日)；2．《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》(1995年9月4日)；3．《中华人民共和国公司法》(1999年12月25日)；4．《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日)；5．《中华人民共和国刑法》(1997年3月14日)；6．《中华人民共和国民事诉讼法》(1991年4月9日)；7、《中华人民共和国刑事诉讼法》(1996年3月17日)；8．《中华人民共和国仲裁法》(1994年8月31日)；9．《中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则》(1995年9月4日)；10．《外商投资企业清算办法》(1996年7月9日)；七、委托人某县水务公司在中外合作制水项目中的法律状况鉴定与评价

作为公益性基本建设的自来水厂项目，采取中外合作模式，并非最佳方案。从借助外资建设自来水厂而言，BOT模式可能更便于操作；从共担风险共享收益而言，合资经营在企业管理制度上更具有可控性。因为合作经营模式的特点是合作双方权利、义务、风险、责任相对独立，彼此牵制性弱。这就需要某县水务公司在与对方谈判签约前对整个项目进行系统的细致的规划，从而在合作合同中对项目的各个方面作出明确具体的描述，对权利义务及其保障、监控机制有周到而科学的设计。

从上述证据反映的相关的事实可以看出，某县水务公司在合作合同的谈判中对权利义务的分配及其保障监控机制缺乏周到的考虑，导致合作双方权利义务分配失衡、某县水务公司对合作项目毫无控制权。突出表现在：某县水务公司在合作公司的决策机构中既无控制权又未设计制约条款，在合作公司的相关重要部门均无人员参与，因而组织控制无法实现。赋予香港某公司对合作公司建设的绝对控制权和全部经营自主权，却没有对建设一个什么样层次的什么标准的项目作出具体的描述；同时，合作公司的制水采取某县水务公司定价包销方式，因而环节控制又失去了主动权。结果是导致某县水务公司对合作公司的建设和资金运作等等情况心中没有数；导致香港某公司的出资额与在项目上的实际投资额的对应性无法控制，香港某公司在合资公司的股权比例也可能因此而不适当地抬高(如果在项目上的实际投资额没有达到其出资额)，并为资金转移或提前抽回留下可乘之机；更重要的是对水价的测算造成重大误导。

某县水务公司在项目经营模式设计、合作方案提供及合作条件评估等方面没有掌握主动，对项目合作方案的细节欠缺具体而深入的论证，因而导致合作双方权利义务失衡，监控机制缺失；及至问题显现后，进行法律分析和处理方案论证时尚无法掌握全面而确切的材料；进而造成处理上十分被动。

但香港某公司在合作条件有利的情形下，没有诚实地严格履行合同，在履行合作合同等法律文件过程中仍然存在重大问题，从而为某县水务公司改变在中外合作制水项目中的不利法律状况留下了机会。

八、香港某公司在履行合作经营合同中存在的问题

即便项目经营模式对某县水务公司而言已是先天不足，合作合同等文件对香港某公司已是十分有利，香港某公司在合同履行中仍然存在违约等重大问题。

1．香港某公司的违约或预期违约行为

(1)合作合同、章程约定由香港某公司完成项目全部基建、设备等建设的时间为2004年1月1日，但至今未完成。从目前工程进展预期，在双方同意变更的完成建设供水时间即(2004年)9月27日乃至10月31日前仍难完成。

(2)合作合同、章程虽未对香港某公司的出资进度作出具体的安排，但其出资到位进度明显与应有的工程进度严重不符。按约定，香港某公司出资全部到位时间应为2004年9月27日前，目前尚难判断是否会出现大比例出资逾期。

(3)对从国外购买的设备的价格问题，合作公司至今未曾通知某县水务公司方面的董事召开董事会讨论，却签好了购买合同，确定了价款。

2．香港某公司可能通过关联交易转移或抽逃出资

因为中外合作制水公司由香港某公司控制，而香港某公司、上海某公司、某环境工程公司、Water互有关联关系，因此以下事实反映出香港某公司可能通过关联交易转移或抽逃出资(注：理论上的分析，尚无实据)。

(1)中外合作制水公司与上海某公司签订的“工程咨询服务合同”与“制水生产工艺包提供合同”，合同标的有相同嫌疑，因而有重复支付费用或超额支付费用嫌疑。

(2)中外合作制水公司与某环境工程公司签订的“国外设备委托采购合同”，及与water签订的“国外设备委托采购合同”，部分合同标的有相同的嫌疑，因而有重复支付费用或超额支付费用的嫌疑。

(3)中外合作制水公司与上海某公司的“机械／仪电设备制作及安装合同”，及上海某公司与杭州某工程有限公司的“机械设备制作及安装合同”，合同标的基本相同，但合同价相差如此之巨，有通过关联的中间交易转移资金的嫌疑。

另，中外合作制水公司时任董事长与某建筑工程公司董事长签订的“土建施工合同补充协议”约定聘请张某某为工程顾问，并支付大额顾问费；因为张某某系中外合作制水公司时任董事长的配偶，该顾问费的支付可能有不正当的嫌疑。

但是，上述合同履行情况因某县水务公司对合作公司没控制权而尚未掌握。

九、律师意见

围绕改变委托人在中外合作制水项目中的不利法律状况，律师提出以下意见：

1．从追究香港某公司违约的角度人手，达到解除合作合同或调整双方权利义务的目的

(1)对出资逾期的违约

2004年9月27日出资期限届满后，如香港某公司出现大比例出资逾期未到位，则可由某县水务公司先催告其限期(如1周)到位，限期满仍未到位，则某县水务公司有三种途径达到解除合作合同的目的：

①可提出仲裁，要求裁决解除；②可按合作合同约定，在香港某公司逾期三个月后，向原审批机关申请批准解散合营企业；③可依《中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则》第二十条第二款之规定，要求工商行政管理机关再限期香港某公司履行，限期届满仍未履行的，审查批准机关应当撤销合作企业批准证书，工商行政管理机关应当吊销合作企业营业执照，并予以公告。

因为出资义务是合作合同的核心义务，如香港某公司大比例逾期出资，解除合作合同的主张应能获得支持。

(2)对逾期不能完成项目建设供水的违约

在双方讨论变更的完成建设供水时间(放宽至10月31日)前不能完成项目建设供水时，某县水务公司可提出仲裁，要求裁决解除合作合同。

因为按期完成项目建设供水是双方合作经营合同的核心目的，上述解除合作合同的主张也应能获得支持。

上述路径均须等待香港某公司违约行为的确定，因此，某县水务公司在此间务必注意不可再在这些方面给予宽限。

2．从追究香港某公司借关联交易转移资金的角度人手，达到解除合作合同或调整双方权利义务的目的

因为通过关联交易转移资金或抽逃出资是十分严重的法律问题，可能构成刑事犯罪，承担刑事责任；因此，如经查实香港某公司有转移或抽逃出资的事实(注：假设性分析，并不表明确实存在此类事实)，并取得充分证据，对香港某公司将形成很大压力，从而对谈判调整合作双方权利义务非常有利。

因为香港某公司转移资金或抽逃出资的行为是否实际发生因某县水务公司对合作公司没控制权而尚未查实，可以考虑通过以下途径进行调查，收集证据：

(1)中外合作制水项目系涉及民生的公益性项目又涉及国有资产投资，可请政府审计部门对中外合作制水项目进行审计，在审计中掌握相关事实，收集相关证据。为体现回避原则，可请市政府审计部门安排审计。

(2)根据合作章程第四十二条由某县水务公司聘请审计师查阅合作公司账簿，在查阅中掌握相关事实，收集相关证据。

3．为配合上述途径达到解除合作合同或调整双方权利义务的目的，可以通过以下方法，防止香港某公司及时采取防范措施

(1)借购售水合同特别约定在中外合作制水公司领取营业执照后由中外合作制水公司加签加盖公章时正式生效，而中外合作制水公司至今未加盖公章这一情形，致函香港某公司，提出购售水合同尚未生效，要求重新讨论购售水合同条款。

(2)借水管租赁合同主体为某县水务公司与中外合作制水公司，而在合同签署栏作为承租方签字盖章的是香港某公司这一情形，致函香港某公司，提出水管租赁合同主体错误，不能有效调整水管租赁关系，要求重新谈判签订水管租赁合同。

(3)吁请政府严格行政检查与执法，对建设施工过程中存在的问题依法提出整改要求，对工程质量严格监督。

一旦掌握了解除合作合同的主动权，若委托人想达到调整双方权利义务继续合作的目的，则通过谈判即不难实现。

十、上述律师意见建议委托人作出决策后由律师跟踪指导操作

十一、保密

本法律意见书除委托出具法律意见书的相关用途外，委托人应严格保密，不得外传。

十二、声明

以上法律意见仅供参考。

本所及律师提供的分析、判断或咨询意见，均不可理解为本所及律师就该案的最终结果作出了成功或胜诉的保证。

浙江××律师事务所

律师(签名)：×××

××××年××月××日

经典评析

某县水务公司与香港某公司合作纠纷的非诉讼处理法律项目，律师准确把握委托人的目标要求后，从厘清合作双方的法律关系以及与委托人的目标要求相关的各种法律事实出发，对委托人在合作项目中的法律状况做出鉴定与评价，进而分析对方在履约中存在的问题，找到对方的软肋，并据此因应委托人的目标要求，提出具体的有事实和法律基础的律师意见。

一份法律意见书，从法律的视野，总结了合作项目中的相关事实，让委托人清楚地了解了合作项目中的各种法律关系以及自身所处的法律境况，掌握了对方的法律漏洞，进而使委托人在合作双方的权利义务博弈中变被动为主动。

依据这份法律意见书的指引，委托人作出及时而正确的决策；律师则基于委托人的决策进一步为委托人提供分阶段的流程性法律指引，最终最大限度地实现了委托人的权益；因为确保了委托人决策、谈判的合法性，也为中外双方接下来的合作关系及合作项目的顺利实施打下了和谐的基础。

这份法律意见书充分体现了律师非诉项目法律服务的价值。

『陆』 河南省国土资源厅 河南省监察厅关于进一步落实工业用地出让制度的意见

(豫国土资发〔2010〕3号)

各市、县国土资源局、监察局:

实施工业用地招标拍卖挂牌出让制度以来,全省各级国土资源管理部门和行政监察机关密切配合,认真开展监督检查,推进了工业用地招标拍卖挂牌出让制度的落实,工业用地公开出让已经取得了明显的社会效益。但工业用地供应中仍存在一些亟待解决的问题,需要进一步完善工业用地出让制度。最近,国土资源部和监察部联合下发了《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(国土资发〔2009〕101号),现予转发,并结合我省实际情况,提出以下意见,请一并贯彻执行。

一、科学合理编制国有建设用地供应计划,优先确定工业用地供应规模、布局和时序。各市、县在编制保障性住宅用地供应计划时也要明确项目、位置、面积和供地时序等,并报省国土资源厅备案。在工业用地供应规模中,要安排一定比例的多层标准厂房建设用地。

二、对具有社会效益综合目标或因特定条件,土地用途受严格限制的工业用地,在取得相关部门许可后拟定的土地出让方案中,可以设定专项条件。经政府批准公开出让时,在符合专项条件最佳者的前提下,按照价高者得的原则确定的受让人,可持土地成交确认书或《国有建设用地使用权出让合同》依法办理立项、规划、环评等相关手续。属于国家项目的相关报批手续应在12个月内完成,属于省级项目的应在9个月内完成,属于省辖市级项目的应在6个月内完成。未按规定时间完成相关报批手续的工业项目,按合同约定处理。

三、属于原国有划拨(承租)工业用地使用权人申请补办出让手续的,在符合城市规划的前提下,经依法批准,可以采取协议方式出让。因实施城市规划、产业调整或不适宜在原厂址继续生产的工业企业(项目)确需迁建的,可以采取协议或租赁的方式为迁建的工业企业重新安排生产用地。

依据城市规划,原划拨工业用地需改变用途从事经营性开发或转让的,可由市、县政府统一实施收购储备,经整理后重新公开出让。

四、对城市规划条件限定的紧邻出让宗地边界的边角零散地块,在不具备整宗土地出让条件且无法独立建设使用的情况下,经市、县政府批准,可依照规划条件协议出让给同一土地使用权人。

五、违法占地案件依法处罚后,宗地符合城市土地利用总体规划和城市规划,被处罚人申请继续使用且地上工业项目符合省定优先发展产业和供地政策,经市、县政府认定确需补办手续的,报市、县政府批准后,可采取协议方式出让,但必须从新从高收取土地出让金。

六、对可以划拨方式供应的土地和政策允许先行用地的建设项目,使用(承建)单位拖延不申请办理土地供应手续的,由国土资源管理部门下达催办通知,责令用地单位限期办理划拨或出让手续。逾期据不申请办理的,由国土资源管理部门报告市、县政府后按违法用地处理。

七、建立企业用地诚信档案,规范企业市场行为。对违反招标拍卖挂牌出让规定,竞买成功后不及时签订《成交确认书》或《国有建设用地使用权出让合同》,未按时足额缴纳土地出让金、未按合同约定动工建设的企业,要严格依法依规处理,并记入诚信档案,限制其参加土地“招拍挂”活动取得新的土地使用权。

八、规范法律文书签订。“招拍挂”出让土地使用权成交后,必须当场签订《成交确认书》或《中标通知书》,明确出让合同签订的地点、时间和逾期不签的法律责任。要规范签订《国有建设用地使用权出让合同》,明确定金、交地时间、土地出让金缴纳时间、开竣工时间、延建时间、违约责任等。上述重要条款缺失的,追究出让人的责任。

全省各级国土资源管理部门和监察机关在执行过程中遇到的问题,应及时向省国土资源厅和监察厅反映,以促进我省保增长、保民生、保经济平稳较快发展目标的实现。

附件:《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(国土资发〔2009〕101号)(略)

二○一○年一月十三日

『柒』 房屋使用权

房子使用权是指承租人承租的直管公有住房。房子使用权是对房屋的实际利用权力，通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用

『捌』 自己草拟一份房屋租赁合同，请提提意见和注意事项。去掉部分非重要内容。

房 屋 租 赁 合 同
本合同双方当事人 编号：
出租方（甲方）：
承租方（乙方）：

根据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，经友好协商一致，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。

出租房屋的基本情况
甲方出租给乙方的房屋座落在（地址）阿拉善盟和平公寓（以下简称该房屋）。该房屋建筑面积为 平方米，房地产权证编号：_____________________，该房屋 （已/未）设定抵押。

租赁期限
租期自2011年8月1日起至2014年7月31日止，甲方应于_____年___月___日前将该房屋交付乙方使用。租赁期满，甲方有权收回该房屋,乙方若需继续承租该房屋，则应于租赁期满前6个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。

定金条款
签订本合同时乙方应支付甲方定金______币(大写)____________元整，不足部分于次日内补足。租期开始前，若甲方反悔，则上述定金由甲方双倍返还给乙方；若乙方反悔，则定金由甲方没收。租期开始后，定金自动转为房租或保证金。

租金及管理费
1 双方商定租金为每月人民币币(大写) 元整，并按壹年为壹期支付；第一期租金于_____年___月___日以前付清；以后每期租金于当年的____月 日以前支付(若乙方以转帐形式支付租金，则支付日应为到帐日)。若乙方逾期支付租金超过十个工作日，则每天以月租金的0.03%向甲方支付滞纳金。
2 出租期间该房屋物业管理费由乙方（甲方/乙方）承担。

保证金及其他费用
1 为确保该房屋及设施之安全与完好、相关费用之如期结算，乙方同意向甲方交付保证金人民币(大写） 整，甲方收到保证金后予以书面签收。保证金不可视为乙方预付的租金，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空并付清所有应付费用后的当天将保证金全额退还乙方。
2 因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方均可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十日内补足； 因甲方原因导致乙方无法在租赁期内正常租用该物业，甲方应立即全额退还保证金予乙方，且乙方有权追究甲方的违约责任。
3租期内该房屋内的水电煤、通讯、收视等因实际使用而发生的费用由乙方承担，并按单如期支付。

六、使用要求和维修
1租赁期间，乙方发现该房屋及设施有自然损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知的三个工作日内给予修复，逾期未修复的乙方可代为修复，费用由甲方承担；因乙方使用不当致使该房屋及设施损坏发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。
2甲方交付该房屋时应保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，乙方另需装修或者增
设固定设施的应事先征得甲方的书面同意。

七、返还时的状态
1除甲方同意外，乙方应在合同期满当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按月租金的1/30向甲方支付该房屋占用期间的使用费。故意不返还该房屋的甲方可在相关人员配合下强行回收该房屋，该房屋内一切乙方物品均视为放弃，任凭甲方处置。
2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，并结清应当承担的各项费用。

八、转租、转让、交换、出售及抵押
1除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人，但同一间居住房屋，不得分割转租。
2 租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。
3 租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前三个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。该房屋发生所有权全部或部分转移、设定他项物权的，甲方应保证该房屋所有权人、他项权利人等第三方能继续遵守本合同所有条款；如乙方权益因此遭受损害，甲方应负赔偿责任。

九、合同解除及违约责任
1 甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同自然终止，双方互不承担责任：
①该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回或被国家依法征用的；②因不可抗力该房屋被毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；③本合同已表明该房屋设定抵押，现被处分的。
2 甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付同等保证金的违约金：
①甲方未按时交付该房屋逾期达5日的；②甲方交付的该房屋不符合本合同的约定或存在缺陷，危及乙方安全的。 ③乙方擅自改变房屋用途，致使房屋损坏的；④乙方擅自转租、转让、交换该房屋承租权的；⑤乙方逾期支付租金超过20个工作日的；⑥本合同未告知乙方该房屋已设抵押，造成乙方损失的；⑦租赁期间，甲方未履行本合同约定的维修义务的；⑧租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自提前收回该房屋或乙方中途擅自退租的；⑨ 未征得甲方书面同意乙方擅自装修或添置固定设备。

十、其他条款
1 甲、乙双方签定本合同后均有权利向房屋所在地区、县房地产交易中心办理登记备案。
2 本合同自甲乙双方签字生效，未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立书面补充条款。
3 甲乙双方在履行本合同过程中发生争议的可协商解决，协商不成的可依法向人民法院起诉。

补充条款：
1、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、暖气、煤气、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担。因经营产生的各项税金、费用由乙方承担，但不包括按法律规定应由甲方承担的部分。
2、现有房屋内部设施、财产（具体财产清单附后）。

甲 方： 乙 方：
证件号码： 证件号码：
联络地址： 联络地址：
电 话： 电 话：
代 理 人： 代 理 人：
时 间： 时 间：

『玖』 天津2012年7月开始， 项目施工合同需要环评与能评批复文件。我想知道该要求的出处，有哪位大神提供

现在每个地方需要提交的资料都不一样，有简有繁，我给你一个比较全面的资料提供单，你就按这个准备吧：
1、建设项目类新办企业或更名企业提交工商局的《企业名称预先核准通知书》复印件； 已有《营业执照》的企业，提交其复印件； 属分支机构的，提交上级公司的《营业执照》复印件。 2、项目建议书或是可行性研究报告：环保重点管理的建设项目须提交《项目建议书》 。
3、对环境可能产生重大影响的建设项目，须提交环境影响初步分析报告。
4、发改或是经济部门出具的立项文件。
5、填写建设项目环评预审表。
如果是审批走如下程序：
建设项目环评文件审批需提交以下资料：
（1）项目基本情况资料。提供项目建议书或可行性研究报告，不需要编制建议书或可行性研究报告的项目应书面说明项目的基本情况、工艺流程和可能产生的环境问题。
（2）投资主管部门相关资料。按发改部门规定属于审批制的政府投资项目，要求项目单位提供项目建议书及发改部门对项目建议书的批复文件；属于核准制的企业投资项目，可直接受理；属于备案类项目，需提供《广东省企业基本建设投资项目备案证》等备案管理部门颁发的备案证件；加油（气）站项目，需提供经贸部门规划点规划确认函。
（3）场地或土地使用证明。现有场地使用证明：提供房产证，租赁的需同时提供租赁合同；或提供《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《集体建设用地使用权证》等之一。新建场地需提交土地使用证明：国土资源部门预审意见，涉及林地的应同时附具林业部门审核意见；以划拨方式提供国有土地使用权的，还应附具由规划部门核发的选址意见书，或建设用地规划许可证。
（4）建设项目环评文件。编制报告书项目需提供申请环评审批报告及报告书纸质（盖齐印鉴）文件3份及电子版；编制报告表或填报登记表项目需提供纸质文件（盖齐印鉴）6份及电子版。报告书、报告表的编制需委托具环评资质的单位承担，并通过专家评审；登记表由建设单位填写，也可委托具环评资质单位代为填写。