⑴ 借名买房有效吗，借名买房被认定无效怎么办
【借名买房若干律问题】 、借名与借名间借名买房合同效力 我奉行合同自由原则没违反律、行政规强制性规定及社公共利益前提应允许事订立任何内容合同于普通商品房除违反《合同》第5二条外实际购买能证明双借名买房合意并已实际资借名买房合同应属效借名买房数情况违反、规避家相关经济政策前提结合实践院相关审判观点几种特殊性质住房予析： 一、违反家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房 借名违反政策性保障住房政策借名购买经济适用房经济适用房指政府提供政策优惠限定套型面积销售价格按照合理标准建设面向城市低收入住房困难家庭供应具保障性质政策性住房根据《经济适用住房管理办》（建住房[二00漆]二5吧号）第四三条规定借名购买经适房 司实践通说观点认：虽该办仅属于部门规章直接影响合同效力经适房政府解决城市低收入家庭住房困难做重举措改善民、促进社谐稳定着重要现实意义真使城市低收入家庭住房困难户受益其购买、转让条件做严格限制借名购买经济适用房扰乱家经济适用住房监管秩序侵犯城市低收入住房困难家庭平等机购买获房屋权利同使家关土、房产税费流失违反经济适用房建设初衷构《合同》第5二条第一款第四项规定损害社公共利益效《北京市高级民院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用律若干问题指导意见(试行)》(京高发[二0一0]四5吧号)第十六条明文规定：借名违反相关政策、规规定借名购买经济适用住房等政策性保障住房并登记名借名主张确认房屋归其所或者依据双间约定要求登记办理房屋所权转移登记般予支持 北京市院审理王某某与胡某某确认合同效纠纷诉案（案号：(二0一三)民终字第漆陆二四号）告胡某某资借原告王某某名购买经济适用房套原告签订协议内容：王某某经济适用房自愿转让给胡某某由胡某某付全部购房款与房屋关事本义务提供切手续交付胡某某房屋进行装修并直居住至今王某某该协议违反相关律规政策由主张该协议效二审院认：经济适用住房指政府提供政策优惠限定套型面积销售价格按照合理标准建设面向城市低收入住房困难家庭供应具保障性质政策性住房购房拥限产权已购经济适用房买卖应遵守律规尤其要遵守相关政策、规规定限制市交易期限已购经济适用住房家庭取契税完税凭证或房屋所权证未满五按市场价格市售王某某与胡某某签订协议书违反关于购买经济适用住房满5直接市交易强制性规定应属效合同二审判决确认借名买房协议效合同 若双明确约定：限制市交易期届满再办理房屋所权转移登记届借名具购买经济适用房资格则认定该借名买房合同效《北京市高级民院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用律若干问题指导意见(试行)》(京高发[二0一0]四5吧号)第六条规定：卖转让经济适用住房原购房合同系二00吧四月一一（含）前签订事转让该已购房屋合同约定限制市交易期限届满再办理房屋所权转移登记或审庭辩论终结前该房屋已具备市交易条件认定合同效 刘金丽与路士君房屋买卖合同纠纷二审案（案号：（二0一四）民终字第0一吧9吧号）审院认：诉争房屋系刘金丽名义购买房屋亦登记刘金丽名首付款由路士君支付购房贷款由路士君偿相关票据亦路士君处且房屋直由路士君居住故事实足推定双间存借名买房关系外二00吧漆月双签订付款协议亦进步确认借名买房事实双借名购买房屋经济适用住房限制市交易期满市交易根据查明事实知刘金丽于二00四一0月发商处购买该房屋审辩论结束前该房屋购买限已经满5且缴纳契税间已满5故该房屋具备市交易条件双签订房屋买卖合同应效 张x与温x确认合同效纠纷二审案（案号：（二0一四）民终字第二漆二漆号）二审院认：根据北京市住房城乡建设委员发布《关于已购经济适用住房市售关问题补充通知》二00吧四月一一（含）前签订购房合同已购经济适用住房家庭取契税完税凭证或房屋所权证满5市售张x购买经济适用住房及张x一借名买房行均二00吧四月一一前张x于取诉争房屋所权证五诉争房屋转移登记至张×一辛x名该行违反律、行政规强制性规定张x、辛x签订关于北京市兴区西红门存量房屋买卖合同效 二、违反限购、禁购政策借名买房 于违反限购令、禁购令借名买房合同效力肯定否定两种意见肯定说认限购令政策既非律非行政规根据《高民院关于适用若干问题解释（）》规定合同实施民院确认合同效应全及其委制定律务院制定行政规依据性规、行政规章依据应认定合同效 否定说则认间接借名行违反政策效二0一一四月浙江省高级民院民庭台《关于审理受房产市场调控政策影响房屋买卖合同纠纷案件若干意见（试行）》第吧条规定：实际买受规避限购、禁购政策名义与卖订立合同并办理房屋权属证书其系实际买受由请求确认其房屋产权予支持调控政策重新调整并准许其取产权除外广州市花都区民院审理何慧琼诉麦前志所权确认纠纷（案号：（二0一三）穗花民三初字第吧9三号）案原告何慧琼限购令借告麦前志名购买套房产登记麦前志名原告起诉请求确认该房屋所权归其所院认其违反限购政策驳原告诉求 笔者认：限制、禁止购房属于调控性政策具临性该政策通定程度限制事契约自由稳定中国剧升房屋价格其仅合同履行造履行能非永久履行能应尊重交易自由原则应随意认定规避限购、禁购政策借名购房合同效 三、规避信贷政策借名买房 规避信贷政策否违反《合同》5二条损害社公共利益其关键于社公共利益认定 北京市二院审理金姬善诉董金宝房屋买卖合同案（案号：（二0一0）二民终字第一9950号）原告金姬善借告董金宝名资向案外张丽购买房屋套原告名已套房产享受套房贷漆折优惠贷款利率原告达协议：原告告名义办理贷款手续告取房屋产权证二009一二月一9双签订协议书确认该房屋归原告所每月按揭贷款由原告偿原告要求告协助履行户手续告肯原告诉至院请求告配合户告辩称原告其名义购买商品房、办理按揭贷款系合形式掩盖非目行故双所签协议效房屋其所审院认：诉争房屋实际购房金姬善房屋首付款及银行贷款亦由金姬善支付于金姬善确认房屋归其所并要求董金宝办理产权户请求应予支持即使双所签协议系效协议能改变诉争房屋实际购买、资均金姬善事实判决支持原告诉求告服提前诉二审院认：认定合同效应依据效力性禁止性规范本案诉争房屋购买、办理贷款并非允许金姬善购房仅金姬善贷款行予限制民银行部门规章规定商业银行贷款首付款比例利率水平应随套数增加幅度提高说金姬善、董金宝种借名购房办贷规避银行信贷政策行规避首付款支付比例及利率水平该行行损害银行利益非社公共利益所该合同效二审驳诉维持原判 四、借名购买单位自建房、集资房、团购房 类合同实际资享受该买房资格带各种优惠经济利益借用名义购买房屋行单位自建房、集资房、团购房等与与纯粹商品房相比存价格、物业管理面优势类借名买房背实际处基于其能够买单位团购房特殊身份所享权利实质单位基于职工工龄、职称及各面条件给予职工种单位福利种处自权利行属于私权利范畴主观并没损害第三利益故意亦违反律行政规强制性规定应认定类合同效 厚等与古富新所权确认纠纷诉案（案号：（二0一四）民终字第三四一号）审院认：古富新与厚同单位职工单位售住房经双商议由古富新借用厚名义购房购房款实际由古富新支付双名租赁实借名买卖关系该套房屋应归古富新所古富新与厚签订协议双真实意思表示系借名购房房屋交付该套房屋直由古富新居住至今古富新给予厚、于凤英定数额补偿该协议除涉及违约金标准约定外未违反相关律、行政规强制性规定应认定协议效故厚、于凤英应及配合古富新办理涉案房屋产权户手续 山东省淄博市级民院审理赵德华、耿加忠诉张颖、陈勇房屋买卖合同诉案（案号：（二0一二）淄民终字第四0陆号）二00陆一一月二5原告与告陈勇签订转让协议原告借告陈勇名购买告所单位淄博高新区工商局润华侨城某房屋原告向陈勇缴纳5万元转让费取该房屋购房权原告支付首付款、其税款及续房款陈勇向其具购房发票收款收据房屋登记告张颖名（张颖系陈勇妻）原告要求告办理房屋户手续告肯诉至院审院认：双转让协议双真实意思表示合同效签订双及履行合同部义务于尚未履行部应继续履行判决支持原告诉求告服诉淄博市院二审维持原判 5、房改房 于房改房指职工单位公房工资性货币配式售给职工职工标准价或本价购买购买房屋享部产权或全部产权住房般认家或单位职工种福利、补偿非政策性保障住房双自愿且没违反《合同》第5二条及建设部《已购公住房经济适用住房市售管理暂行办》（一999第陆9号令）第5条情况借名买房合同应效 于友、王某乙与王某甲、李式淼所权确认纠纷诉案（案号：（二0一四）淄民终字第陆号）原告王某乙、丁友二原系夫妻告李式淼、王某甲系夫妻王某甲与王某乙系同胞姐妹一999原告夫妻资借告李式淼身份购买李式淼工作单位淄博市周村区园林管理局公住房参加房改涉诉房产登记于李式淼名原告夫妻离婚欲割涉诉房产诉至院要求确认该房产原告二所审院认：虽双书面协议根据原告亲属证证言及告王某甲录音资料原告借名资买房自认事实及涉诉房产已由原告支配使用达十久房屋产权证书亦由原告持认定原告双借名买房事实判定涉诉房产归原告所告服提起诉二审维持原判 二、 借名买房实际资取房屋所权律依据 《物权》第一5条事间订立关设立、变更、转让消灭产物权合同除律另规定或者合同另约定外自合同立效；未办理物权登记影响合同效力看我关于物权变采取债权形式主义原则即意思主义与登记（或交付）相结合并摒弃德物权物权行性意味着支撑物权变原行或者基础关系立或撤销则物权变相应效或撤销 依照我《物权》第9条产物权设立、变更、转让消灭经依登记发效力；未经登记发效力律另规定除外、第一5条事间订立关设立、变更、转让消灭产物权合同除律另规定或者合同另约定外自合同立效；未办理物权登记影响合同效力第一漆条产权属证书权利享该产物权证明、第一9条权利、利害关系认产登记簿记载事项错误申请更登记产登记簿记载权利书面同意更或者证据证明登记确错误登记机构应予更 产产权登记登记机关产权属关系及表现形态证明物权归属具推定效力其产公示公信效力主要保护产登记及真实所外善意第三利益产权证书本身并能直接决定实体律关系即实际权利状况该产物权涉及善意第三情况事相反证据证明其真权利请求确认权利即产权属证书记载事项相反证据证明情形应推定产权属证书记载事项真实外言善意第三基于登记信赖与登记权利发产交易行受律保护名义购房与实际购房间应探求双真实意思表示确认真权利 张某与孙某房屋所权确认纠纷诉案（案号：(二0一二)民终字第9吧漆5号）院认：孙A虽与李某于二00三5月一9签订房屋买卖合同且孙A名义办理房屋所权证综合孙某提供该房屋所权证、购房发票、契税发票、已购公住房首市房屋买卖合同相关手续资手续（材料均孙某处）、陆0三号房屋原所权李某证证言及自二00三至今孙某家直居住陆0三号房屋事实能够认定孙某与孙A间存借名买房关系确认涉争房屋孙某所 津市红桥区民院审理赵誉、李兴禄与合同纠纷案（案号：（二0一三）红民初字第四四漆9号）二原告赵誉、李兴禄于二0一一借告李颖名贷款购买诉争房屋首付贷均由二原告负担告现欲售该房屋诉至院请求确认该房屋归二原告所院认：产权属证书权利享该产物权证明物权归属、内容发争议利害关系请求确认权利能简单按照房屋产权证书登记产权认定物权所应根据事举证院查明事实确定物权所本案通二原告庭举证证实诉争房屋首付款全部由二原告实际资每月房屋贷款亦由二原告偿且二原告与告间存借名买房意思表示故认定二原告诉争房屋真实权利判决：诉争房屋归原告赵誉、李兴禄
⑵ 借名买房纠纷处理办法有哪些遇到借名买房纠纷该找哪个律师说房网律师办理借名买房纠纷案胜算大吗
虽然借名买房的风险很大，但是依然有很多人为了规避法律、政策而选择借名购房，毕竟在不具有购房资格的情况下，只有通过这样的方式才能购买到房屋。然而在借名买房的时候也很容易产生纠纷，那么这样的情况下借名买房出现纠纷如何处理呢?我们一起在下文中进行了解。
一、借名买房合同是否有效
目前来说，法律和行政法规并没有明确禁止当事人借名买房。但是，借名合同是否有效并没有一个标准答案。
1、如果所购买房屋为商业性的，那么借名买房合同一般有效。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
2、如果所购房屋为经济适用房或其他保障性住房的，那么借名买房合同可能就无效。从政府推出安居房和限价房的目的考虑，政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策，在开发安居房和限价房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房，而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷，因而违反了社会公共利益。因此，在有些法院的判决中，会认定借名合同是无效的。
二、借名买房出现纠纷如何处理
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对抗善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。
⑶ 借名买房是什么意思，借名买房合同的效力怎么认定
“借名买房”指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。
借名应签书面协议保留证据
借名买房的法律风险，可以说是选择规避政策的必然结果。借名买房就是一场豪赌，赌的是诚信，风险就是未来的各种未知的变数。在此简单罗列一些常见的风险。借名人反悔，实际出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权甚至收回购房款都很困难。
在借名买房中，事实购房人若想得到法院的确认，一定要注重证据的留存。签订借名买房书面协议，为了预防风险，房屋实际出资人、借名买房的事实等一定要约定清楚；
保存出资证明，如果使用现金，要让对方出具收据并注明用途，尤其是大额现金；建议尽量通过银行转账保留转账存根，且在存根上双方签字注明为借名买房的出资款项。shqianyy
只能帮你到这了！！！！
⑷ 为什么借名买房的实际产权人总是败
当然败诉是有一定的道理的：
一、借名协议的法律效力，一般认定是合法有效。
个人认为借名买房的代持协议，谈不上损害社会公共利益，房产始终登记在有购房资格的一方名下，对社会整体的购房对象在数量没有任何实际影响，允许实际产权人在有购房资格后变更登记，没有损害社会整体限购目标，这是当事人之间合法处分自己名下购房资格的问题。从整体上看，没有对限购政策形成冲击，实际产权人只有具备购房资格后才可以申请变更登记，房子还是始终登记在有购房资格的人名下，限购的对象和数量没有变更。而规避信贷政策，规避的是首付款的支付比例和利率水平，而银行不能代表国家或者社会公共利益。
当然借名购买经济适用房等政策性住房，也就是借名购买对购买人有特定人身属性要求的房屋，因为这类政策性住房对于购房资格有特殊的要求和严格的审查公示程序，双方的借名协议一般会被认为损害社会公共利益而无效。
二、实际产权人提出确权诉讼时需要提供证据证明双方之间对房屋产权的归属已有约定，登记产权人只是个被借名的登记产权人。
借名人提供证据证明其对房屋确实存在出资关系，但是没有证据证明双方有关于所有权归属问题的约定，借名人主张房屋确权或要求登记权利人协助办理房屋登记过户手续的，难以获得法院的支持，但是有权另行主张出资债权。
很多人在没有取得双方存在房屋所有权约定的情况下，贸然提出确权诉讼，导致不能举证证明双方对争议的房产所有权有明确约定，因证据不足败诉。
举一个很简单的例子，你为了买房，从其他人处借了一笔钱，该借款人就不能在房价上涨的时候要求房产归他所有。你比如为了做生意从银行贷了一大笔款，然后用部分银行贷款购买了一套房产，房价上涨后，银行就不能基于你曾经向他借款的这一事实，主张你购买的房产归他所有。
这就要求，双方在一开始就要签订明确具体的借名协议，约定房产的归属情况，避免以后举证存在困难，在没有书面约定的情况下，要提供相应的录音、短信或微信等证据补证双方真实存在借名购房的法律关系，在完全没有任何证据证明双方存在借名关系的情况下贸然提出诉讼，败诉不足为奇。
只提供出资证明的证据，可以是借贷关系，也可以是赠与关系，但是和房产的所有归属问题没有必然联系。
三、房产被查封后实际产权人再依据借名协议提起确权诉讼存在被驳回的法律风险。
近年来越来越多的法院开始对借名购房给与否定性的评价，认为规避政策的法律风险应该由实际产权人承担，不能把不利的法律风险让基于相信物权公示公信原则的第三人承担，目前这一观点在法院系统越来越占上风。
你比如，登记产权人瞒着实际产权人出售房产，收取购房者定金或大额的购房款后逃之夭夭，因为违约被买家依法申请予以查封，此时如果支持实际产权人确权的诉讼请求，买房人基于物权公示公信原则而进行的买卖合同，风险处于完全不可控的状态，而这个完全不可控的状态是因为实际产权人规避政策造成的物权登记权利人不符。
今天为什么要说查封后实际产权人的诉讼权利会得不到有效的保护，主要是最近碰到多起案件，法院均是因为房产已经被其他人查封，用各种理由驳回实际产权人的确权诉讼。北京市高院更是在其指导意见中明确，对已经被他人查封的借名确权诉讼不予支持。实际上这种情况是摆在法官面前的价值判断题，可以支持实际产权人的诉讼请求也可以驳回，两种判罚均没有错。
在如此不利的情况下，实际上打确权诉讼，不如按照房屋买卖合同的诉讼路径进行继续履行诉讼。按一房多卖的游戏规则，实际产权人在已经占有的情况下，做为买受人诉讼继续履行反而更容易解套，第三人的查封此时也没有意义了，买受人已经支付大部分购房款，并且买受人已经实际居住，依据《执行异议复议规定》，第三人的查封可以被化为无形。
《执行异议复议规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记
对于已经到了执行阶段被查封的房产，单独另案提出确权诉讼，存在被直接裁定驳回起诉的诉讼风险。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条现在各地法院均是要求，在进入执行程序以后，此种情况只能到执行机构通过提出执行异议之诉来处理。
说了这么多就是告诉大家，对待查封房屋的确权诉讼上，各个法院作法是不一样的，法官的自由裁量权很大，对借名买房在维权时碰到房产已经被人查封时可能存在的风险要有充分的认识，结果并非很乐观。提醒下各位实际产权人在发现问题后要争取第一时间作为第一查封人锁定房产，最大限度的维护自身的合法权益。
下面是上海高院对已查封房屋的确权诉讼的处理办法。
审判实践中经常出现原告对产权登记在被告名下的房屋提出确权诉讼，审理中发现系争房屋已经被法院采取查封、扣押和冻结等执行措施的情况。如何处理存有不同意见。
倾向性意见认为：法院在审理房屋确权诉讼时，应当查询所要确权的登记在当事人一方名下的房屋在诉讼中的权属状况，发现系争房屋已经被法院执行部门作为被执行人的财产予以查封、扣押、冻结的，应从程序上驳回当事人的确权诉请，引导当事人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定向执行法院提出执行异议。（来自上海高院关于房产案件若干争议问题的处理意见2015）
四、房屋确权判决作为民事确认之诉，不具有执行力，只提出确权请求，胜诉后权利人也不能向法院申请执行。依据法律规定，权利人可以依据生效判决直接去房产登记部门要求变更登记，但是实际上，房屋登记部门通常不受理只有确权判决的登记申请，需要当事人通过另案提起行政诉讼解决。这就要求在提起房产确认之诉的时候，要顺便提出要求借名登记人协助实际权利人办理变更登记的诉讼请求，赋予判决书执行力，争取在一个案件中一次性解决问题。
五、依据借名关系提出的确权诉讼，实际产权人需要符合相应的购房政策，不符合购房政策，则诉讼请求不会被支持，因为在实际产权人没有购房资格的情况下支持了其确权诉讼请求，就等于变相废了政府的限购政策。因为不知道这一点，不少人的诉讼费算是白扔了。
⑸ 借名买房是债务关系吗
借名买房双方之间是债权债务关系，不具有物权效力，不能确权过户！
主旨：
物权法定，出资人和登记人关于借名买房的约定不具备物权生效条件，双方形成的是债权债务关系，出资人有权要求登记人将房屋过户到自己名下，但不能直接要求法院确认所有权；登记人擅自出售房屋的，出资人不得主张合同无效，不得阻止交易！
⑹ 借名买房是国家什么法律中的第多少条法律
买房实行实名制，我国没有所谓假借他人名义买房的法律。且不动产买卖，要进行实名登记。
《不动产登记暂行条例》第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）地役权；
（九）抵押权；
（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
⑺ 借名买房法院可以判令物权登记人过户吗
借名买房纠纷，如果证据充分，法院可以判令房屋归实际所有人所有，同时专判令物权登记人协助办理过户属手续。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
⑻ 法院如何裁判借名买房，合同效力和风险是怎样
【借名买房之若干法律问题】
一、借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力
我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房，除了违反《合同法》第52条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。但借名买房多数情况下以违反、规避国家相关经济政策为前提，结合实践中法院相关审判观点，对几种特殊性质住房予以分析：
1、违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房。
借名人违反政策性保障住房政策，借名购买经济适用房。经济适用房是指“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第43条规定，不得借名购买经适房。
在司法实践中，通说观点认为：虽然该办法仅属于部门规章，不直接影响合同的效力。但是经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益，因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失，违反了经济适用房建设的初衷，因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2011]458号)第十六条也明文规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”
在北京市一中院审理的“王某某与胡某某确认合同无效纠纷上诉案”（案号：(2013)一中民终字第7624号）中，被告胡某某出资，借原告王某某之名购买经济适用房一套，原被告签订协议，内容为：“王某某把经济适用房自愿转让给胡某某，由胡某某付全部购房款，如与房屋有关之事，本人有义务提供一切手续”。交付后，胡某某对房屋进行了装修并一直居住至今。后王某某以该协议违反相关法律法规政策为由，主张该协议无效。二审法院认为：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规，尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售。王某某与胡某某签订的协议书因违反关于购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易的强制性规定，应属无效合同。二审判决确认借名买房协议为无效合同。
但若双方明确约定：在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记的，如果届时借名人也具有购买经济适用房的资格，则可认定该借名买房合同有效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2011]458号)第六条也规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”
“刘金丽与路士君房屋买卖合同纠纷”二审案（案号：（2014）一中民终字第01898号）。一审法院认为：诉争房屋系以刘金丽的名义购买，房屋亦登记在刘金丽名下，但首付款由路士君支付，购房贷款由路士君偿还，相关票据亦在路士君处，且房屋一直由路士君居住，故以上事实足以推定双方之间存在借名买房关系。此外，2008年7月，双方签订的付款协议亦进一步确认了借名买房之事实。双方借名购买的房屋为经济适用住房，在限制上市交易期满后方可上市交易。根据查明的事实可知，刘金丽于2004年10月从开发商处购买该房屋，在一审辩论结束前该房屋购买年限已经满5年，且缴纳契税的时间也已满5年，故该房屋具备上市交易条件，双方签订的房屋买卖合同应当有效。
“张x与温x确认合同无效纠纷”二审一案（案号：（2014）一中民终字第2727号）中，二审法院认为：根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》，2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售。张x购买经济适用住房以及张x1的借名买房行为均在2008年4月11日之前，张x于取得诉争房屋的所有权证五年之后，将诉争房屋转移登记至张×1的女儿辛x名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定。张x、辛x签订的关于北京市大兴区西红门的存量房屋买卖合同有效。
2、违反“限购”、“禁购”政策借名买房
对于违反“限购令”、“禁购令”的借名买房合同效力，有肯定和否定两种意见。肯定说认为，限购令政策既非法律也非行政法规，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”应当认定合同有效。
否定说则认为间接借名行为违反政策而无效。如2011年4月浙江省高级人民法院民一庭出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第8条规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”在广州市花都区人民法院审理的“何慧琼诉麦前志所有权确认纠纷”（案号：（2013）穗花法民三初字第893号）一案中，原告何慧琼因限购令借被告麦前志之名购买一套房产，登记在麦前志名下，后原告起诉请求确认该房屋所有权归其所有。法院认为其违反限购政策驳回了原告诉求。
但笔者认为：限制、禁止购房属于调控性政策，具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格，其仅对合同的履行造成一时的履行不能，而非永久的履行不能，应尊重交易自由原则，不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无效。
3、为规避信贷政策而借名买房
规避信贷政策是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”，其中关键在于对社会公共利益的认定。
北京市二中院审理的“金姬善诉董金宝房屋买卖合同案”（案号：（2011）二中民终字第19950号）中，原告金姬善借被告董金宝之名，出资向案外人张丽购买房屋一套，因原告名下已有多套房产，为享受一套房贷7折优惠的贷款利率，原被告达成协议：原告以被告名义办理贷款手续，后被告取得房屋产权证后。2009年12月19日，双方签订了协议书，确认该房屋归原告所有，每月按揭贷款由原告偿还。后原告要求被告协助履行过户手续，被告不肯，原告诉至法院请求被告配合过户。被告辩称原告以其名义购买商品房、办理按揭贷款，系以合法形式掩盖非法目的的行为，故双方所签协议无效，房屋为其所有。一审法院认为：诉争房屋实际购房人为金姬善，房屋首付款及银行贷款亦由金姬善支付。因此，对于金姬善确认房屋归其所有并要求董金宝办理产权过户的请求，应予支持。即使双方所签协议系无效协议，也不能改变诉争房屋实际购买人、出资人均为金姬善之事实。判决支持原告诉求，被告不服，提前上诉。二审法院认为：认定合同无效应依据效力性禁止性规范。本案诉争房屋购买、办理贷款之时，并非不允许金姬善购房，仅是对金姬善的贷款行为予以限制。人民银行的部门规章规定商业银行贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。也就是说，金姬善、董金宝这种借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平，该行为行为损害的是银行利益而非社会公共利益，所以该合同有效。二审驳回上诉，维持原判。
4、借名购买单位自建房、集资房、团购房
此类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利益，借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与与纯粹商品房相比，存在价格、物业管理多方面优势，此类借名买房背后实际处分的是基于其能够买到单位团购房的特殊身份所享有的权利，实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利，这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴，主观上并没有损害第三人利益的故意，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定此类合同有效。
“国子厚等与古富新所有权确认纠纷”上诉案（案号：（2014）一中民终字第341号）。一审法院认为：古富新与国子厚为同一单位职工，在单位出售住房时，经双方商议由古富新借用国子厚的名义购房，购房款实际由古富新支付，双方名为租赁实为借名买卖关系，该套房屋应归古富新所有。古富新与国子厚签订协议双方真实意思表示系借名购房，房屋交付后该套房屋一直由古富新居住至今，古富新也给予了国子厚、于凤英一定数额的补偿，该协议中除涉及违约金标准的约定外，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当认定协议有效。故国子厚、于凤英应当及时配合古富新办理涉案房屋的产权过户手续。
山东省淄博市中级人民法院审理的“赵德华、耿加忠诉张颖、陈勇房屋买卖合同上诉案”（案号：（2012）淄民一终字第406号）中，2006年11月25日，原告与被告陈勇签订转让协议，原告借被告陈勇之名购买被告所在单位淄博高新区工商局在中润华侨城的某房屋，原告向陈勇缴纳5万元转让费后取得该房屋的购房权，原告支付首付款、其税款及后续房款，陈勇向其出具购房发票和收款收据，房屋登记在被告张颖名下（张颖系陈勇妻子）。后原告要求被告办理房屋过户手续，被告不肯，因此诉至法院。一审法院认为：双方的转让协议是双方真实意思表示，合同有效。签订后双方及时履行了合同大部分义务，对于尚未履行的部分应当继续履行，判决支持原告诉求。被告不服，上诉，淄博市中院二审维持原判。
5、房改房
对于房改房，是指职工单位将公房以工资性货币分配方式出售给职工，职工以标准价或成本价购买，从而对购买的房屋享有部分产权或全部产权的住房。一般认为是国家或单位对职工的一种福利、补偿，而非政策性保障住房，在双方自愿，且没有违反《合同法》第52条及建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（1999年第69号令）第5条的情况下，借名买房合同应为有效。
“于长友、王某乙与王某甲、李式淼所有权确认纠纷上诉案”（案号：（2014）淄民一终字第6号）中，原告王某乙、丁长友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲与王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出资，借被告李式淼身份购买了李式淼工作单位淄博市周村区园林管理局的公有住房，后参加房改，涉诉房产登记于李式淼名下。后原告夫妻离婚，欲分割涉诉房产，诉至法院要求确认该房产为原告二人所有。一审法院认为：虽然双方无书面协议，但根据原被告亲属的证人证言及被告王某甲在录音资料中对原告借名出资买房的自认事实，以及涉诉房产已由原告支配使用长达十年之久，房屋产权证书亦由原告持有，认定原被告双方借名买房的事实。判定涉诉房产归原告所有。被告不服，提起上诉，二审维持原判。
二、
借名买房中实际出资人取得房屋所有权的法律依据
《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可以看出我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则，即意思主义与登记（或交付）相结合，并摒弃了德国物权法中物权行为的无因性。意味着如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销，则物权变动也相应的无效或被撤销。
依照我国《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、第19条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”
因此，不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，而在名义购房人与实际购房人之间，应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。
“张某与孙某房屋所有权确认纠纷上诉案”（案号：(2012)一中民终字第9875号）中，法院认为：孙A虽与李某于2003年5月19日签订了房屋买卖合同，且以孙A的名义办理了房屋所有权证，但综合孙某提供的该房屋的所有权证、购房发票、契税发票、已购公有住房首次上市房屋买卖合同的相关手续，出资手续（以上材料均在孙某处）、603号房屋的原所有权人李某的证人证言以及自2003年至今孙某一家一直居住在603号房屋的事实，能够认定孙某与孙A之间存在借名买房关系，确认涉争房屋为孙某所有。
天津市红桥区人民法院审理的“赵誉、李兴禄与合同纠纷”一案（案号：（2013）红民初字第4479号）。二原告赵誉、李兴禄于2011年借被告李颖之名贷款购买诉争房屋，首付和还贷均由二原告负担，被告现欲出售该房屋，诉至法院请求确认该房屋归二原告所有。法院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，此时就不能简单按照房屋产权证书上登记的产权人认定物权所有人，而应根据当事人的举证，法院查明的事实确定物权所有人。本案中，通过二原告的当庭举证可以证实诉争房屋的首付款全部由二原告实际出资，每月房屋贷款亦由二原告偿还，且二原告与被告之间存在借名买房的意思表示，故可以认定二原告是诉争房屋的真实权利人，判决：诉争房屋归原告赵誉、李兴禄所有。