国有土地使用权分割温州

A. 温州部分土地使用权到期 续租须三分之一房价

据媒体报道，连日来，温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。许多市民纷纷致电，咨询有关土地使用权的各种问题。

昨天上午，记者来到市国土资源局，土地利用管理处处长张少清接受了记者的采访。

历史原因造成20年期限

去年开始陆续到期

记者（下简称记）：近期市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期，经初步排查，鹿城区内即有600余宗（套），这个问题是怎么产生的？

张少清（下简称张）：要回答这个问题，首先要从国家土地政策讲起。

1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下简称《条例》），开始对城镇国有土地使用权实行出让制度；第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；第十二条规定：居住用地出让年限最高为70年。

《条例》发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期，市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。

当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。我们已经关注到这个问题，今年开始逐渐增多。

土地使用权价值被低估

群众心理预期有差距

记：国土部门去年关注到这批20年期限土地证到期的情况后，有没有通过公告或其他形式告知社会公众，尽到必要的宣传和提醒的义务？比如说对于土地证到期，要续期，目前就要缴纳很高额土地出让金的情况？

张：国家每一部与土地有关的法律法规出台，都会对国家土地政策进行大量宣传，国有土地有偿有限期使用的原则，我们认为是深入人心的，社会公众应当知晓。目前房地产市场透明度不足，很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估，对于续期，群众的心理预期还是存在差距的。

这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。我们也没有什么可资借鉴的经验。这次媒体报道了此事，我们觉得这是个好事，增加了市场透明度。

出让年限到期后如何续期

现行法律法规存在滞后

记：有关土地出让年限到期后，应当如何续期？

张：《中华人民共和国物权法》（下简称《物权法》）第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。

在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

正起草地方普惠政策建议

想要续期随时欢迎

记：面临20年期限到期或即将到期的市民，很多都是工薪阶层，甚至收入偏低群体，要一次性缴纳高额土地出让金，对他们是很重的负担，况且他们都是从房开或者他人手里买过来的房子，对于这些群体，国土部门有没有考虑减免等优惠政策？

张：温州在实行国有土地有偿使用初期，在办理划拨转出让手续时，在一定范围存在土地使用人为了少缴出让金而选择以较短受让年限取得出让土地使用权的现象。现在让受让人承担，确实有点不公平。我们也在研究这个问题，并采取了三个做法，一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复；二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。但这个普惠性政策，也要在法律框架范围内制定；三是对于现在想要续期的市民，我们随时欢迎，并给予优先办理。

好比新车与二手车的区别

土地使用期限决定物权价值

记：之前业主了解到，续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万，而他们房产交易价也才不超过100万，也就是说，如果要续期，缴纳的土地出让金要占到房产交易价1/3到一半左右，为什么要这么贵？

张：国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。

媒体报道中的王女士，之前也找我咨询过，我对她的遭遇深表同情。当时我给她打了个可能不太贴切的比方，土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车，这两者的价值哪个高哪个低，大家一看就知道。所以王女士当初买房的时候，就好比她用高价买了辆快报废的二手车。

在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。来源：温州网–温州日报

（以上回答发布于2016-04-15，当前相关购房政策请以实际为准）

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B. 一块国有土地，证上有两个户名。可以分割开两块地，两个土地证吗

我有一个这样的问题。一块地，是一个土地使用证，但上面有三人名子，也在改地上建有多套房子。房产证上分别写着个人的名字。我们现在想把土地使用证和契税证分割开。不知道怎么办手续，到那办。谢谢

C. 如何办理国有土地分割转让

怎么办理土地分割证？
第1步：
1、 交整个楼盘的国有土地使用证原件验审，验证是否可以办理。如果该土地有抵押，则不能办理。
2、 交房屋测绘报告；
3、 交土地分割登记宗地面积统计表（包含全楼盘所有住房、车库、杂物房和商铺的建筑面积）；
4、 交该楼盘的商品房预售许可证复印件，要加盖开发商的公章；
5、 签测绘委托书。
第2步：
填写两份材料：
1、 填写土地分割登记申请书。
2、 填写国有土地使用权转让合同。
提供如下材料：
1、 整个楼盘的国有土地使用证验审后的复印件；
2、 开发商法人代表的身份证复印件、营业执照复印件、机构代码复印件、业主个人身份证复印件，以上复印件全部加盖开发商公章；
3、 业主的房地产权证复印件（提供原件核对）；
4、 如果是按揭房的，则要提供：
①银行证明和公积金证明；
②业主的房地产权证复印件；
③他项权证复印件（凡是按揭的都有）。
第三步：
所有业主要带身份证原件和房产证原件亲自到国土局窗口签字，主要签土地分割登记申请书和国有土地使用权转让合同（其中国有土地使用权转让合同先让开发商盖章才带去）。第四步：
较后等待领业主个人商品房的国有土地权使用证。领到个人商品房的国有土地权使用证后，商品房才享有完全产权。

D. 出让国有土地使用权分割转让需要审批吗

划拨土地复转让必须办理出让手续。
按照制相关规定，土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场用于以下行为的，必须办理出让手续：

1、将空地整幅地块的划拨使用权转让或部份分割转让;
2、将一幅地块内的划拨土地权连同地上建筑物整体转让或部份分割转让;
3、抵押划拨土地使用权后，因不能履行抵押合同而导致土地使用权转移;
4、以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益;
5、以其他形式转让划拨土地使用权的。
攀枝花建设工程李明华律师解答

E. 一个国有土地使用证可以分割多个土地证吗

可以分割为多个土地证。

国有土地使用证分割流程：

一、申请人：土地分割登记的申请人为依法取得国有土地使用权，领取《国有土地使用证》，从事房地产开发经营活动的房地产商，或其他需要分割转让房地产的土地使用权权利人。

二、申请时间：房地产开发建设项目竣工或单位建筑物竣工验收合格后即可申请土地分割登记。

三、申请人应提交的材料：土地分割将原宗地分成二类，一类是按单体建筑物设宗的分割宗地，另一类是原宗地被分割后的剩余土地宗地（以下简称剩余宗地）。申请人需提交上述二类材料，即每一分割宗地的申请材料和被分割后剩余土地宗地的申请材料。

(5)国有土地使用权分割温州扩展阅读

国有土地使用证申请转让变更登记时必备材料

一、个人商品套房：

办理商品套房土地使用证变更手续须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、房屋所有权证

3、契证

4、受让方身份证

5、其他材料

二、个人独立私房用地：

（一）、协议转让形式：

办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、房屋所有权证

3、契证或买卖协议书

4、受让方身份证

5、其他材料

（二）、法院裁定：

办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、法院判决书或法院裁定文书或法院调解文书

3、受让方身份证

4、房产已过户的，提供房权证与契证

5、其他材料

（三）、委托拍卖：

办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、拍卖公证书或委托公证书

3、受让方身份证

4、房产已过户的，提供房权证与契证

5、其他材料

三、单位用地：

（一）、协议转让：

办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、房屋所有权证

3、契证或买卖协议书

4、受让方身份证或法定代表人身份证

5、企（事）业单位证照

6、企业章程

7、其他材料

（二）、法院裁定：

办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、法院判决书或法院裁定文书或法院调解文书

3、受让方身份证或法定代表人身份证

4、房产已过户的，提供房权证与契证

5、企（事）业单位证照

6、企业章程

7、其他材料

（三）、委托拍卖：

办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、拍卖公证书或委托公证书

3、受让方身份证或法定代表人身份证

4、房产已过户的，提供房权证与契证

5、企（事）业单位证照

6、企业章程

7、其他材料

F. 国有土地使用权分割是怎么回事

例多层商复品房(6层):商品房所建筑的土制地是国有。你在购买的该房时,同时也购买的这块的使用权。但是,因为在这块地上建筑的房层有6层,也就是说同时买给了6个人。如果这个建筑物的落地面积(用地面积)为120平米。那么,这个120平米的使用权要分配给6个人:120平米/6=20平米。也就是说,你有20平米的国有地土使用权。

G. 国有土地使用权分割转让许可证是国有土地使用权证的必备吗

是的，

H. 什么是国有建设用地使用权分割转让

国有建设用地使用权分割转让 从一块土地中分割出部分土地，并将该部分国有版建设用地使用权转让的行权为。国有建设用地使用权分割转让破坏了国有建设用地使用权的完整性，涉及出让合同和登记文件内容的变更，因此分割转让须经国土资源管理部门批准。

I. 国有土地可以分割土地使用权吗

国有土地使用权可以分割的，就比如开发商盖好楼盘后分割土地给各户一样

国有土地分割转让登记 办事指南
一、适用范围
变更土地登记
二、主要依据
1、《物权法》；
2、《土地管理法》；
3、《土地登记办法》；
4、《**省土地登记条例》。
三、申请人
申请人为国有土地分割转让权利转让人和受让人。
四、申请人应提交的资料
1、土地登记申请书（原件）；
2、申请人身份证明；
3、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；
4、国有土地使用证或登记证（原件）；
5、国土和建设部门出具竣工验收报告；
6、法律法规规定的完税或减免税凭证；
7、国有土地分割转让许可证；
8、建设部门出具建筑物面积核定资料；
9、其他文件资料。
五、乡（镇）国土资源所提交的材料（报件份数：纸质1套或电子版本1套）
1、地籍调查表（要求填写完整，必须两个人经办并签字）；2、宗地图（加盖公章、丈量人和调查人同时签字）；3、乡（镇）国土资源所提供的土地登记审批表初审意见栏填写规范并对土地权属来源合法性、界址是否清楚和有无争议，面积是否准确以及办证程序是否合法详细说明，同时提出能否办证意见，负责人签字并加盖公章；4、登记卡、归户卡必须填写完整并经两个人签章。申请表用碳素笔填写工整、清楚、申请人签章。
六、办理结果
1、审核合格，颁发土地使用证；
2、审核不合格，复函说明并退还资料。
七、收费项目
见《收费指南》。
八、办理时限
20个工作日
九、注意事项：
1、申请人属法人的出具法人代表证明书、法定代表人身份证有效证件；
2、本指南“申请人应提交的资料”：凡未注明原件的，申请人提交原件、复印件均可，但提交复印件的必须提供原件核对；凡未注明电子版本份数的无须提交电子版本资料。
3、委托他人办理的，除提交委托书原件外，还应提交委托两方的营业执照、身份证等证件复印件和具体经办人身份证复印件，并提供原件核对。
4、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标可委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。
5、本指南所列办理时限均为工作日，内部管理时限不计入对外公布的办理时限。