欧洲城乡土地使用权

1. 欧洲的土地所有权问题

欧洲的土地一直都是私人所有的~

在新中国成立前，中国共产党在解放区颁布《中国土地法大纲》规定废除封建剥削土地制度，实行耕者有其田。没收地主的土地财产，征收富农多余的土地财产，分给广大贫农，新中国成立后，1950年《中华人民共和国土地改革法》颁布，在新解放区开始分批地进行土地改革，分配土地归农民所有。在以上时期阶段土地是归农民私有的。1952年开始的三大改造，在农村兴起建立农业互助组、农村合作社，引导农民走集体化道路，农民就失去了对土地的所有权与使用权，土地归国家所有。

2. 反映11世纪西欧经济的哪些发展当时欧洲城市生活的特点是什么

① 从政治角度来说，欧洲中世纪乡村的基本组织单位是封建庄园，生活在其中的劳动者是依附于封建领主的农奴。他们为了获得土地的使用权，必须忍受封建主的剥削和压迫，交纳地租，服劳役。农奴缺乏人身自由，基本被束缚在土地上，与庄园主有依附关系；而城市的市民则摆脱了封建义务的束缚和领主的控制，相对具有很大的自由。
② 从经济角度来说，乡村庄园经济是自给自足的自然经济，它的生产不是为了出卖，而是为了庄园内部的消费；而城市中商品经济发达，贸易繁荣，十分开放。

3. 欧洲中世纪封建制度的最大特点是什么

基督教的作用和影响。
2. 欧洲中世纪城市和乡村生活的最大不同点是什么？ ① 从政治角度来说，欧洲中世纪乡村的基本组织单位是封建庄园，生活在其中的劳动者是依附于封建领主的农奴。他们为了获得土地的使用权，必须忍受封建主的剥削和压迫，交纳地租，服劳役。农奴缺乏人身自由，基本被束缚在土地上，与庄园主有依附关系；而城市的市民则摆脱了封建义务的束缚和领主的控制，相对具有很大的自由。
② 从经济角度来说，乡村庄园经济是自给自足的自然经济，它的生产不是为了出卖，而是为了庄园内部的消费；而城市中商品经济发达，贸易繁荣，十分开放。
（P60）《猜猜看》参考答案：它们分别是面包师、裁缝和酿酒工行会的徽章。

4. 土地使用权空间权是什么意思

您好，目前国家法律层面，没有明确地上空间建设用地使用权的概念，仅在苏州市、南宁市出台地上空间建设用地使用权的规定中，明确地上空间建设用地使用权是指依法批准利用地上空间开发建设建筑物及其附属设施， 并对该地上空间享有占有、使用、 收益的权利。
(一)国家层面法规
1、《物权法》的规定
根据《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权。可以看出，《物权法》对地表、地上或者地下的建设用地使用权做了原则性的规定。
2、 根据《中华人民共和国城乡规划法》第33条规定，城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行规划审批手续。《城乡规划法》只对地下空间开发做了原则性的规定，对地上空间开发没有做出任何规定。但是对于地下空间开发和利用提出一个重要的原则：符合城市规划，履行规划审批手续。同样，我们认为地上空间开发和利用也需要遵守这条原则。
2008年1月3日，国务院发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)明确要求：“国土资源部要会同有关部门，依照《中华人民共和国物权法》的有关规定，抓紧研究制订土地空间权利设定和登记的具体办法”。
根据物权法和规划法关于地下空间建设用地的规定，由此我们可以推出以下结论：1、可以设立地上建设用地使用权，但不得损害已设立的用益物权;2、地上空间开发和利用需要符合城市规划，履行规划审批手续。
(二)地方层面法规
《物权法》出台后，各地对于地下空间开发利用出台了诸多规定，但是对于地上空间的开发和利用，只有个别地区苏州市、南宁市出台，但这仍不影响我们对地上空间的研究。
1、2011年江苏省苏州市出台了《苏州市地下(地上)空间建设用地使用权利用与登记暂行办法》。该《暂行办法》第2条规定：“建设用地使用权根据规划利用空间界限，除设立地表建设用地使用权外，可分层设立地下、地上空间建设用地使用权。”第6条规定：“地下、地上空间建设用地使用权的取得应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并且应当充分考虑相邻空间的发展需要和相互衔接，不得损害已经设立的不动产物权。”
2、2014年南宁市政府办公厅出台了《南宁市地上地下空间建设用地使用权审批与确权登记暂行办法》，该《办法》对地上地下空间及地上地下建设用地使用权的概念、审批程序、供地方式、出让金最低价格、验收和等级等做出了规定。
其中《办法》明确，地上地下空间建设用地使用权是指经依法批准利用地上地下空间开发建设建筑物及其附属设施，并对该地上地下空间享有占有、使用、收益及处分的权利。地上地下空间建设用地使用权实行有偿使用制度，采用招标拍卖、挂牌的方式出让，但依规定可以划拨的除外。出让年限根据法律、法规规定的用途确定，但不得超过相同用途的地表建设用地使用权出让最高年限。
《办法》强调，地上地下空间建设用地使用权审批与确权登记的具体审批程序和要求适用地表建设用地使用权管理的一般规定。对于同一主体结合地表建筑工程一并开发建设的地上地下工程，应当连同地表工程一并规划和供地，独立开发的地上地下工程属于经营性项目，应当采用招标拍卖、挂牌的方式出让地上地下空间建设用地使用权。以出让方式取得的地下、地上空间建设用地使用权可以转让、抵押，但需遵循建设用地使用权转让、抵押相关法律法规规定。
(三)合同范本关于地下或地上空间的约定
除了以上法律法规、地方规章等， 2008年4月29日，国土资源部、国家工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(gf-2008-2601)明确指出出让宗地空间范围是以平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围，并要求“出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写;出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。如：出让宗地的竖向界限以标高+60米(1985年国家高程系统)为上界限，以标高-10米(1985年国家高程系统)为下界限，高差为70米” 。

5. 国家关于土地使用的政策和法律

1、农用地只能用于农业发展主要依据《土地管理法》第四条

“国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。“

2、关于土地使用的常用法律有：

（1）《中华人民共和国土地管理法》

（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》

（3）《基本农田保护条例 》

（4）《土地复垦条例实施办法》

（5）《农村宅基地管理办法》

(5)欧洲城乡土地使用权扩展阅读：

农用地性质转换

根据《土地管理法》第四十四条

建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

6. 欧洲 超过多久使用 土地所有权

没有关系，什么都不影响。一，房产证上的面积是从整栋楼的总建筑面积（包括使用面积和公摊面积）当中分割出来的；而土地证面积是房屋的建筑面积与整个小区的土地占地面积之比。二，一般情况下，楼房的总建筑面积比占地面积多很多，这就是土地证面积比房产证面积小很多的原因。三，现在很多住宅都没有土地证了，简化手续，两证合一了。

7. 国家己征收但未使用的土地使用权归谁

政府征收土地用于一些城乡规划，或者是公共设施的建设等。那么关于政府征收土地未用完土地应该归谁使用呢?政府征收的土地因为某些原因没有用完的，工程建设完毕之后，该剩余的土地应该归原土地使用权人使用。

一、政府征收土地未用完归谁使用?

法律依据：根据土地管理法第38条规定，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的，应当按照省。自治区、直辖市的规定缴纳闲置费连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

2004年10月，国务院发布的，关于深化改革严格土地管理的决定规定，农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效;已实施征地，满两年未供地的，在下达下一年度的农用地转用计划时扣减相应指标，对具备耕作条件的土地，应当交原土地使用者继续耕种，也可以由当地人民政府组织耕种。

因此，对于实践中“多征少用’、“征而不用”等现象，农民集体或农户可以要求恢复耕种。但是，这里规定的“交由”农民集体经济组织恢复耕种，应当是将耕地的使用权暂时无偿交给原农村集体经济组织或承包户耕种，而不是将土地所有权再归还原农民集体。在国家建设需要时，国家将不再支付农民集体土地所有权补偿，而仅支付使用者的青苗及地上附着物补偿费。

征地补偿费是指国家建设征用土地时，按照被征用土地的原用途给予被征地单位的补偿各项费用。包括耕地补偿费及其他土地补偿费，安置补助费，地上附着物补偿费，包括各类建筑物、构筑物拆迁补偿费、青苗补偿费、多年生林木补偿费、新菜地开发建设基金等。现在国家并未制订全国土地征用补偿统一标准。但将全国各地区的土地价值分了14档，其征用土地补偿费的标准也通常按该分类进行制订。当然，政府征地未成，或者征地征了一部分，剩余的还是归土地原所有者所有(集体所有)。

政府征收土地未用完土地归谁使用，因为某些原因项目停止的，或者是土地征收过多的，剩余的土地应该是归还给原土所有权人所有，一般农村地区就是集体所有的，因为我国的土地性质，所以城市和农村的土地制度存在差异

8. 在中国房地产评估业中土地使用权是无形资产，在其他国家有我变化，土地使用权是什么资产

在国外，土地明确地确定为是不动产。由于所有的建筑(包括建筑物和构筑物)都必须建造在土地上，其具有与土地的不可分离性，所以具有建筑承载物的土地也确定为是不动产。但在不动产计量乃至不动产的评估计价中，土地往往需要单独列示。也就是说，土地相对于其所承载的建筑，可以视为独立的财产。在西方国家征用土地时，征用客体为所有权以及土地所有权附属的一切民事权利(张迎新王正立2003.9)。其征用客体包括:①土地所有权:②土地所有权以外的土地他项权利(不包括债权);③土地改造成果的所有权及其他权利。建筑是否在土地征用时附随土地征用，各个国家和各个地区存在着两种立法体例:一种是强制合并主义;一种是选择主义。所谓强制合并主义，意指土地及其附着的建筑必须合并征用。例如，在欧洲各国，多规定征用有建筑的土地，必然同时征用建筑、树木等附着物。因为它们是自然或人为地结合在一起的。选择主义如台湾《土地法》规定，在征收土地时，其改良物也一并征收，但该改良物所有人可以要求迁移者。
《国际会计准则16号—不动产、厂场设备》( 1998年修订、 1999年7月1日起执行)第35条中有“不动产、厂场设备是指在企业经营中具有类似性能和用途的一组资产。以下是不动产、厂场设备的不同类别:1.土地;2.土地和建筑;3.……”。这里明确将“土地”与“土地和建筑”划分成两种类别的不动产。该准则第30条还明确地指出，“土地和建筑的公允价值通常是其市场价值。此价值由合格的专业评估人员通过评估确定”。在第45条里，该准则还指出，“土地和建筑是相互独立的资产，应分别对其核算，即使它们是一起购置的也应如此。”
台湾学者杨肇锋在其所著的《不动产理财》一书中指出:“不动产指位于地表、地下和地上的地产及地上附属物(包括建筑物、其他结构物、围墙和其他制成的改良物)和地上任何财产、权利、改良物等”。( P93, 101 )。书中还指出“不动产是经济的重要一环，最近研究估计，建筑物和土地约占全国总财富的2/3，另外的1/3包括设备和存货”。
而在我国，城镇土地所有权归国家所有，农村土地所有权归集体所有。土地所有权不能买卖，各企业、单位取得的土地仅仅是其使用权。土地使用权是指土地使用者对其所使用的土地，在法律许可的范围内，享有经营利用、处置和取得收益的权利。土地使用权仅是土地所有权权利集束中的权利之一，它可以与土地所有权相分离。法人和自然人可以依据法律，通过申请划拨或购买的方式取得土地使用权。土地使用权的划拨、出让和转让使土地使用权的所有者发生变更。在资产的归属上，目前，我们将其土地使用权归为无形资产，对土地使用权的价值评估和核算也以无形资产对待。明明是看得清、摸得着的，实实在在的土地(可以度量、可以定位，且不可位移!)，却以“无形资产”对待;而它载荷的建筑却以有形的实物资产进行价值评估与计价人账，这样的尴尬境地在管理上也造成了很多不便。

9. 土地使用权包括哪些类型

土地使用权类型是指根据土地使用权的取得方式和使用范围，进行的依法分类。土地使用权类型，主要是对国有建设土地进行分类，分为有偿和无偿两种，有偿的是出让，无偿的为划拨。

10. 中世纪欧洲城市居民变化体现在哪些方面

公元5世纪，庞大而又衰弱的西罗马帝国在日耳曼人的冲击下终于寿终正寝。自此之后的四五百年里，西欧大地一片空旷萧条：繁华的城镇转眼成了堆堆废墟，凋敝的农村到处是荒草丛生；闭塞割据，自给自守，听不到手工作坊的叮档锤声，也看不见熙熙攘攘的市井气象。这就是5至10世纪西欧社会经济生活的基本情调。

一、欧洲中世纪城市兴起的背景介绍

从10世纪以后，大大小小的城市和城镇突然像蘑菇般地冒了出来，散布在西欧各个地方。城市的兴起给发展着的西欧社会注入了充满生机的活力，也孕育了更新的经济关系和社会力量，最终导致西欧发生深刻的变化，导致世界历史进入一个新的时代。

贸易的扩展，生产者和贸易者懂得，生产和销售过程可以从封建经济中解脱，成为集中于城市的独立活动。另一方面，古罗马时代的城市遗址，主教管区的城市，主教贵族庄园所在地，也为城市的兴起提供了良好的物质基础【1】。

【1】《法律与资本主义的兴起》，学林出版社，1996年版，P.52

二、欧洲中世纪城市的建立

（一）对领主的斗争

大体说来，11世纪和12世纪的各种城市典章制度，都是在反抗封建生活限制的斗争中形成的。原是领主农奴的手艺工匠和货物收购代理人，纷纷要求有权自己做买卖赚现钱。土地耕种者力求有权出售某些农产品来换现钱，用以购买在庄园里无从得到的商品和生活用品，亦即购买那些业已争得自由、摆脱封建体制束缚的买卖人和工匠正在出售的东西。在领主的领地以内开设的市场上出售货物，是要缴纳各种捐税的，对于这种捐税，不论是土地耕种者、手艺工匠、还是买卖人，都同样力图修订或者取消。为了自己的经济权利，他们开始和领主进行了一场持久的战争。

典型的作法是，由数十以至数百个手艺工匠、领主官吏、下级教士、自耕农民、逃亡奴隶、以及其他人等结合而成的集体组成公社要求能在一座城市的地域以内得享各种权利，包括立法和执行权利。他们要求有权主持正规市场，免缴各种过境税，并举办定期集市，让远方的商人不受阻碍地前来参加。公社成员同时还同意，如果由公社负责估税和征税，而且税率不是太高，则可以向领主缴纳某种正规赋税【2】。

最终，由手艺工匠、领主官吏、下级教士等组成的公社团体取得了极大的胜利。在967年的法兰西城市特许状上面，仅仅给予居民免受奴役的自由。而在1007年一份法兰西特许状上面，那些“公社”成为真正独立自主的；它们宣布在封建阶梯上取代了它们先前的领主，甚至根本不再负担任何封建义务。

Bourgeois（布尔乔亚，城市居民）这个词也在这份法兰西特许状上面首次被使用。这是城市运动中一个重要的转折点【3】。

【2】《法律与资本主义的兴起》，学林出版社，1996年版，P.54

【3】《法律与资本主义的兴起》，学林出版社，1996年版，P.55

（二）城市的自治

在较小的城市里，市政组织体制取决于公社社员向领主或领主们争取到的各种让步。其中最重要的，是有关成立市政议会权力的让步，即市政议会可经任何一种或多种方式选举产生，可制定法律和开设法庭，法庭可以作出对公社所有成员均具约束力的裁定。在某些情况下，议会往往是部分由各行会推举议员、部分按地域划区选举产生。行会由各个行业或专业成员组成，往往将一种生产过程（如织布）分为数种不同行当，每一行当各由不同专业承担。

在地域上则是由城市各个“居住区”选出代表，从而可能会与行会的选举重叠，因为同一专业的从业者倾向于居住在同一区内。

领主有时仍保留指派官员主持地方法庭的权利。而在独立性较高的城市，则由市长或者与市长相当的官员（执政，教区长），或有时由一位参事，负责主持法庭。自治城市具有如下的特征：

首先，市民都有人身自由，而这是从事商业活动的前提；

其次，城市摆脱领主司法权和传统法律的束缚，成立了自己的法庭，制定了符合商业关系的法律程序。城市居民只能由自己的司法机关审判；

最后，城市通过自己的选举，产生议会和公职人员，组织行政自治机构，建立独立的税收财政系统来实现自己对城市的事物管理。

三、城市的发展---以格拉斯为例

格拉斯是法兰西南部的一个城市，距地中海20英里，距意大利边境50英里，是一个次级制造业和贸易中心，对于它周围农业和牧畜地区以及较小城镇，起支配作用并有现金交易关系。格拉斯市由于气候温和，历史比较太平，因而远自14世纪的各种契约、证书、官方案卷之类十分广泛的史料，均得以保存下来。所以选择格拉斯作为研究对象。

在当时，格拉斯的贷款业务非常兴盛。小额贷款灌溉了当地经济。用以发放这些贷款的较大资本都是凑集起来的，那些贷款也如当时所有一切这类交割一样，都在认债文据中被说成是“为求增进关系和友谊”而不计利息；实际上无可置疑，利息是以某种方法暗藏在交易之中的【4 】。

【4】《法律与资本主义的兴起》，学林出版社，1996年版，P.98

1310年时典型的农地佃耕制已不是封建式，而是将两种基本上是契约性的办法，即永佃制和分益佃耕制。按永佃制佃耕农地，要将领主的地产权利分为两个部分，即土地所有权和土地使用权。这后一种权利，即土地使用权，永远授予农民，农民则要在接管农地时交付一笔永佃费，并承担一定数额的现金地租。由于受当时通货膨胀的影响，每年固定的地租使领主的利益受到了严重的损害。于是，他们开始采用被称为分益佃耕制的办法。

土地主人要同农民签订一份契约，为期三年、四年或者更长一些，农民同意确保土地的开发利用、农作物的收成由农民保留三分之二或四分之三（第1年可以保留全部），供自己消费或出售。契约中还规定，农民可从地主手中得到一笔贷款以供开办农事，或者由地主同意提供某些器具设备或负责照管某些农事工作【5】。

从格拉斯城市的描述中，我们可以看到其金融业的发达，而发达的金融业也必定促进贸易和商业的发展。从当时的土地契约中，我们能很明显感受到当时的封建制度在开始慢慢解体，只是还比较微弱，封建势力依然很强大。

【5】《法律与资本主义的兴起》，学林出版社，1996年版，P.99

四、城市自治走向混乱

贸易增长不可免会使公社某些成员获得超过其他成员的利益。在很多城市，手艺劳工和师傅工匠之间，或者居民中的生产者和贸易者之间，屡屡呈现斗争局面。

城市的各种法制机构也如同其他公务机关一样，逐渐为富人掌握。而且，在那些城市里，委任官员和依习惯法判案的权柄一旦落入一小群人手中，当初曾经保证共同目标和利益均受尊重的制度用习惯法或由地方参事负责行政管理和裁决纠纷就变成压迫多数人的工具。在按行业或专业组织起来的城市，富有作坊主逐渐控制了行会生活，而他们较穷的竞争对手则被迫歇业变成雇工。

不久，按专业选举地方官员就不再是全体市民的选举了。取而代之的是，一种松散结合的市政组织通过人事上的互相勾结，落入少数几个家族掌握之中。城市的内部自治制度面临土崩瓦解的局面，而这也为王权的干预提供了借口【6】。

【6】《法律与资本主义的兴起》，学林出版社，1996年版，P.60

五、从自治到王室控制

1287年无畏者菲力普颁布了一项法令，使所有城市居民一律成为“国王市民”，都有义务定居于自行选择的城市。总之，城市居民的合法地位，乃是由最高权威予以规定，而不是取决于市民自身的联合行动。不管情况怎样，受益者总归是中央权威，它作为外在的、表面上中立的力量，为恢复秩序和取得控制而作出干预。盗窃、诈骗和城市寡头统治，往往成为王家干预的目标，也是最高法院司法裁决的常见项目。在这一发展进程中，法兰西君主通过他们的律师探索可行办法，以确保劳动居民受到良好对待，不至于起义反对雇主，造成国内混乱和使王国遭受外来危害。

国王和城市阶层的结合，井然有序结束了混乱，促进了贸易，对于双方都是有利的。至此，城市的发展也进入到一个平和的阶段。而在城市中，一部分随着个人财富的积累，开始转变为新兴资产阶级，城市中的社会阶层开始分化。