按份共有房子使用权纠纷

A. 周某和好友李某出资共同购买了一套房屋用于办公，且没有约定按份共有还是共同共有。后因发生纠纷，就房屋

问：周某和好友李某出资共同购买了一套房屋用于办公，且没有约定按份共有回还是共同共有。后答因发生纠纷，就房屋共有问题，周某主张是共同共有，李某主张按份共有。请问：该房屋是按份共有吗？

答：君同法律在线咨询为您解答

《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头 形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。 当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正)》第四十一条规定：“房 地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。” 根据上述规定，房屋买卖应当订立书面的转让合同。但是《城市房地产 管理法》是管理性的法规而非效力性的法规，若买卖双方就房屋买卖达成口 头约定，只要该约定具体明确，体现了双方共同真实的意思表示并得到实际 履行，即便该约定是口头约定，只要约定不违反法律的强制性规定，该口头 约定就合法有效。

B. 房屋共有产权那些事儿：按份共有与共同共有

房价居高不下，很多人开始和亲朋好友合伙买房，买房时齐心合力，但出售变现时却会出现各类争端和纠纷。那么大家对于共有产权的房子该如何认识呢？按份共有和共同共有又有什么区别呢？

什么是房屋共有？

根据我国《物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”那么房屋共有就是指两个单位或个人以上共有的房屋。

房屋按份共有是什么意思？

房屋按份共有是指两个及以上的单位或个人按照各自的占有份额，分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。这个份额并不是指把共有房屋划分为若干份，各自拥有单独部分的所有权，而是共有人对房屋整体按照份额享有权利和义务。

例如：A和B共有四件房屋，双方各有一半份额。这并不是说小红和小明每个人各自占有两间房，而是这四间房的每一间都是双方各自有一半份额。

房屋共同共有是什么意思？

房屋共同共有是指两个及以上的单位或个人对同一房屋平等的，不分份额的享有权利和承担义务。共同共有一般基于一定的关系而产生。如：夫妻、家庭等。各共有人对共有的房屋的权利是平等的，每个共有人都不能排斥其他共有人使用权利。

按份共有和共同共有有什么区别？

房屋的按份共有和共同共有都是对同一房屋共同拥有所有权的形式，但二者却存在着差异：共同共有是基于共同关系而存在的，如家庭、夫妻等关系存在为共同共有的必要条件。而按份共有只需要按照共有人的意志发生即可。因此，二者的不同更多的表现为享受的权利范围不同。

共同共有中，共有房屋是不分份额的，只有共同关系存在就不能划分共有的房产份额，只有在共有关系终止时，才能进行划分。例如A、B是夫妻，二者在夫妻关系存续期间共同购买的房屋不能分割哪一部分是谁的。如果两人离婚，可依法分割。而按份共有则按照各自份额享有权利，如A、B按份共有一套房屋并约定每个人有一半份额，则每个人拥有50%的权利，不因其他因素而发生变化。

在房屋处理过程中 两种共有方式有什么不同？

根据我国《民法通则》第七十八条及《物权法》第一百零八条的规定。按份共有中各共有权人可以自由处分共有房产中自己的份额，不需征得他人同意，其他共有人在同等条件下只享有优先购买权。

根据《物权法》第九十七条规定。在共同共有的房产处理如转让、赠与、抵押时，共有人有权对整体房屋进行处分，但需取得全体共同共有人或占份额三分之二以上的共有人同意。共同共有人处分房屋时有书面同意、口头同意和默认三种方式，因此如果某一个或几个共有人处理共有财产，其他共有人知道而不提出异议，视为同意。如果共同共有人对房产处分意见不统一，可以按照多数人的意见执行，但不得损害少数人的利益，否则可通过司法途径进行解决。

因此无论房屋是按份共有还是共同共有，房屋的权利人必须维护自己的合法权益，同时不能损害其他共有人的权利。

（以上回答发布于2016-07-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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C. 夫妻按份共有产权房，法院判决后，还需要办理正常过户手续吗

物权法 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
产权可以按份共有，单纯房子谈不上按份共有，只能是一个人的或者一家的，别人出钱了归根结底可以算借他的，不需要深究愿意说什么说什么。物权法第十一条规定里面的权属证明由物的取得者或者使用者、拥有者（有可能是家庭）出具，而且可以随时根据实际需要进行变更，说过户不符合物权法的规定，不伦不类的什么也不是。

D. 新求助：关于房屋使用权纠纷

我一直在想，对付这种无赖，最好的办法不是法律途径解决。
这样，既然你有一半使用权，你就去使用，天天坐在他店里，不让他经营，亏死他，警察来了，你有使用权的，可以使用的，警察管不了你的。看他和你谈不谈。
我遇到一女子，结婚为了骗钱骗房子，结婚半年不跟老公过夫妻生活，然后闹离婚。他老公过来问我怎么办，法律上怎么讲，夫妻间有这个义务吗？我说你尽扯淡，房门一关，先把她强奸掉再说。什么叫夫妻，你可以使用她的一半啊！！！们的解答。不过我现在把使用权证归到我们两的名下，好像还不能解决他单独占用的状况。版主的建议执行起来可能会有挺多问题的。
请问如果我要起诉，要求分割产权的话，他不同意可以强制执行吗？
或者还有其他更好的办法吗？
怎么还有使用权证？
只有使用权，怎么分产权啊？产权份分了，问题也没有解决啊，分割产权又不能把房子劈开。
之前也说得非常清楚！
对付这种无赖，最好的办法不是法律途径解决。
天天坐在他店里，不让他经营，亏死他，警察来了，你有使用权的，可以使用的，警察管不了你的。看他和你谈不谈。
我觉得说得非常好，非常有道理～

E. 按份共有房屋如何分割

曾经是同事的小厉和小李为了投资，几年前共同出钱购买了一套住房，约定根据出资比例按份共有，欲在房屋升值后抛售共同获取利润。几年过去了房子确实升值不少，二人也分别调换了工作。但未想到的是，最近二人之间出现了严重的矛盾，吵得不可开交，在这种情况下，小李想不再和小厉继续房屋的共有关系。由于双方关系恶化无法协商，为此，他找到了律师，欲通过诉讼寻求解决办法。 根据《物权法》的规定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割共有物，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。 房屋作价补偿 即房屋由按份共有人中的一人独有，另一人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。 1、如果两人都主张要房子。在操作过程中，法院可能对房款会采取竞价的方式，出价高者得房； 2、如果一人要房一人不愿意要房。如果双方对房屋价格没有异议那么可以直接确定转让份额的价款；如果双方对房屋价格有争议，则有可能涉及对房屋价格的评估，以此来确定转让份额的价款。 房屋变价分割 如果两个房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，法院可能会要求把房屋拍卖出售，卖得的价款由两个共有人按所有权份额进行分配。 最后，小李根据庭审中的情况在律师的帮助下，成功地完成了共有房屋的分割，拿到了其应得的房款。 律师提示：在分割按份共有房屋时，有几个问题值得注意： 根据《物权法》的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

F. 4人共有产权的遗产房拆迁,诉讼继承后按份共有，占份额三分之二以上的按份共有人擅自交房。

现在的拆迁的补偿形式共有两种，一种是补偿给你房子（安置房），一种就是直接按照市场价格给你相等的钱（货币补偿）
每个地区的政策不同，建议先协商分割方式，协商不成的话可以诉讼解决，向法院主张共有物分割。

G. 房屋按份共有房屋被出售的补偿条款

一、按份共有房屋共有权人可以随时出售房屋吗

根据《中华人民共和国特权法》

第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

二、共有房产怎样分割

按份共有的房屋可因部分共有人的要求进行分割，分割的方式有四种，共有人可根据具体情况进行选择。

1、直接分割房屋

形成房屋的区分所有。能够区分成彼此独立使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。

2、房屋作价补偿

即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。

3、直接分割房屋与房屋作价补偿相结合

这主要包括两种情况：一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。如甲、乙按3：2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。

4、房屋变价分割

房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。

三、房屋共有人有什么权利

(1)要求分出自己份额权。按份共有人在不影响整幢房屋经营管理的前提下，可以要求分出自己的份额，否则只能由其他共有人作价补偿。

(2)处分自己份额权。按份共有人对自己享有的份额有相当于单独所有权的权利，对按份共有房屋中属自己的份额可以按自己的意愿进行各种处分，如出卖、赠与、抛弃等。

H. 按份共有人要求依法分割共有财产的判决书，一定要判决书，不要调解书！~还有分数追加~

上海市杨浦区人民法院
民事判决书
(2009)杨民四(民)初字第87号
原告沈某

委托代理人汪某

被告林某

委托代理人施某

原告沈某与被告林某按份共有纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,由审判员崔某独任审判,公开开庭进行了审理。原告沈某及其委托代理人汪某,被告林某的委托代理人施某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告沈某诉称,原告系被告的舅母。上海市杨浦区某村某号某室房屋系原、被告共同所有和共同使用的房屋。但在实际使用过程中因琐事经常发生矛盾,经双方亲友多次调解,无法达成一致的分割意见。2008年5月,被告还擅自对房屋进行装修,破坏了房屋结构,造成双方均无法使用该房屋。故要求对双方共有的房产按市场价人民币600,000元进行均等分割,由原告享有房屋产权,同时补偿被告300,000元;或由被告享有房屋产权,补偿原告300,000元。

被告林某辩称,原、被告双方系亲戚关系,房屋由被告的父母和原告共同居住,虽为生活琐事发生矛盾,但不是不可调和。被告装修房屋是为了改善生活,不是搞破坏,可以恢复原状。被告经济不宽裕,无力支付一半的房款,也无力另行购房居住。故不同意分割共有的房产,要求继续共有房产。

经审理查明:原告沈某系被告林某的舅母。系争房屋位于上海市杨浦区某村某号某室,建筑面积53.33平方米,产..
后面的已经通过消息发送。

I. 按份共有房产使用权归谁

按份共有房产，产权人都有使用权，看产权人如何约定。