地下建设用地使用权登记规定

1. 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第号）

（2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过2007年9月21日国土资源部第3次部务会议修订自2007年11月1日起施行）

第一条为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。

本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

第五条国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

市、县人民政府国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

第六条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。

前款规定的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。

第七条出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。

招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。

第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

第九条招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

（一）出让人的名称和地址；

（二）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；

（三）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；

（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；

（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；

（七）投标、竞买保证金；

（八）其他需要公告的事项。

第十条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。

标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。

确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。

招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十一条中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

第十二条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

第十三条投标、开标依照下列程序进行：

（一）投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。

标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

（二）出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。

（三）评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

（四）招标人根据评标结果，确定中标人。

按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。

第十四条对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

第十五条拍卖会依照下列程序进行：

（一）主持人点算竞买人；

（二）主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工和竣工时间以及其他有关事项；

（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）主持人报出起叫价；

（五）竞买人举牌应价或者报价；

（六）主持人确认该应价或者报价后继续竞价；

（七）主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（八）主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人。

第十六条竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

拍卖主持人在拍卖中可以根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

第十七条挂牌依照以下程序进行：

（一）在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用年期、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；

（二）符合条件的竞买人填写报价单报价；

（三）挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

（四）挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

第十八条挂牌时间不得少于10日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

第十九条挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：

（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交。

第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。

中标通知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容。

中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

第二十一条中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

第二十二条招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

第二十三条受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。

未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

第二十四条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，应当依法承担赔偿责任：

（一）提供虚假文件隐瞒事实的；

（二）采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。

第二十六条国土资源行政主管部门的工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条以招标拍卖挂牌方式租赁国有建设用地使用权的，参照本规定执行。

第二十八条本规定自2007年11月1日起施行。

国土资源部

二〇〇七年九月二十八日

2. 申请建设用地使用权及建筑物所有权首次登记，应该提交哪些材料

1、不动产登记申请书；
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书或者土地权属来源材料专；
4、立项批属文；
5、建设工程施工许可证；
6、建设工程符合规划的材料(建设工程规划许可证、规划图、建设用地规划许可证、地籍图、建设工程规划核实（验收）合格证)；
7、房屋已经竣工的材料（竣工验收备案书）；
8、非人防工程证明（存在地下工程，确认是否为人防设施，如是登记需核减）；
9、地名使用证及居民住宅门牌编号申请审批表；
10、房地产调查或者测绘报告；
11、建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料；
12、相关税费缴纳凭证；
13、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料

3. 集体建设用地使用权抵押有何规定

集体建设用地使用来权抵押自应当签订书面合同，并到市、县人民政府国土资源管理部门办理抵押登记。
农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的，在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。
集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。
处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

4. 关于农村土地使用权的规定

农村土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权专利。农村土地使用权可分为农用土属地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权三种。农用地使用权是指农村集体经济组织及其成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。

改革开放后，土地家庭承包经营制逐渐确立起来。由此确立了农村集体经济组织的农地使用权主要归农户经营使用的制度。

由于土地利用对社会经济有很强影响，因而土地使用权受到一定限制。比如土地要按照规定用途使用（用途管制制度）、土地利用要符合规划（规划制度）、土地利用要遵循可持续原则（开发利用中的环境影响评价制度）等。

5. 物权法与国土资源管理之三：规范土地登记 严格产权管理

土地登记制度是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》确立的一项重要法律制度，是不动产登记制度的核心和重要组成部分。2007年3月16日，十届全国人大第五次会议审议通过的《物权法》，确定了包括土地登记在内的不动产登记的基本制度。为贯彻落实《物权法》关于不动产登记的有关规定，国土资源部对《土地登记规则》进行了修改，出台了《土地登记办法》（国土资源部令第40号），并于2008年2月1日起正式实施。

一、《土地登记办法》出台的背景

（一）土地登记制度的历史沿革

我国的土地登记有着悠久的历史，它是历代土地管理的基础。据史料记载，早在公元前4000年至公元前2000年的黄帝、大禹时已有“平水土、划九州、辨土质、定田等、制赋则”的记载，开创了清理地籍订定赋则之先河。秦朝时期改革家商鞅在秦国推行了包括土地制度在内的改革，提出了“算地”和“定分”的主张。“算地”是对土地进行全面的调查核算，“定分”是用法律形式确认土地所有权，这些实际上都是土地登记的内容。北宋的王安石在变法中规定：①以东西南北各千步为一方，相当41顷66亩160步，四周立标确界；②每年9月，由县令、县佐分地计量，根据土质划为五等，半年后制成土地凭证；③以后各家分产、买卖等，均以所方之田为证。这种做法与现今的调查、确权、登记、发证十分相似。明代时国家已建立了较为完整的地籍图册——鱼鳞图册。

辛亥革命完成后，孙中山先生提出“平均地权”的主张。1914年民国北洋政府成立了“经界局”，1922年颁布“不动产登记条例”，1927年开始开展土地测量和登记，1930年6月30日公布《土地法》，该法第二编专门规定土地登记内容，如明确要对土地及其定着物的权利进行登记和变更登记，登记的土地权利包括土地所有权、地上权、永佃权、地役权、典权和抵押权；土地权利在登记程序进行中发生争议由土地裁判所裁判等。

中国共产党成立后，一直把土地登记工作放在重要位置。1931年，中央人民委员会第41次常委会通过《土地登记法》，决定“颁发土地证，确定土地所有权”。1931年11月27日，中央土地人民委员会在瑞金成立，并设立 “调查登记局”。新中国成立后，1950年，国家颁布了《城市郊区土地改革条例》，开始建立以土地清查、地权登记发证等为主要内容的地籍管理体系。1953年6月，中央人民政府委员会通过了《土地改革法》。1982年5月，农业部下设土地管理局，开始开展土地调查、土地登记、土地统计等试点工作。1986年6月25日，国家颁布《土地管理法》，明确了土地所有权和使用权的确认、登记、发证。1989年11月18日，为规范土地登记工作，原国家土地管理局颁布《土地登记规则》并于1995年进行了修订。1998年8月29日，九届全国人大常委会第四次会议修订通过《土地管理法》，进一步明确国家建立土地调查制度和土地统计制度，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护。

（二）《土地登记办法》出台的背景

《土地登记规则》（以下简称《规则》）是我国开展土地登记工作的重要依据，在保护土地资产、保障权利人合法权益、加强土地管理和社会经济发展等方面发挥了重要的作用，促进了我国土地登记制度的建立和完善。经过多年努力，我国土地登记工作已经建立了较完整的制度和技术规程，健全了土地登记机构，土地登记覆盖率大幅度提高。据统计，我国目前国有土地使用权登记率已达86%，集体土地所有权登记率已达53%，集体建设用地使用权（包括宅基地使用权）登记率已达73%。但是，随着我国土地管理法律制度的不断完善和土地使用制度改革的不断深化，现行《规则》已不能适应土地登记工作的需要。一是《规则》部分条款已不能适应当前土地登记工作的需要，需要进一步修改完善。特别是《物权法》确立了不动产统一登记制度，并在更正登记、异议登记、预告登记、登记赔偿、登记申请人自我举证、登记收费等方面对现行登记制度进行了改革创新，要求土地登记的内容必须进行相应的调整。二是《规则》是原国家土地管理局公布的规范性文件，法律效力层级较低，随着经济社会的发展对土地财产权益的保护要求越来越高，有必要提高《规则》的法律层级，从而进一步增强土地产权保护的作用。2007年3月，国土资源部开始着手《土地登记办法》（以下简称《办法》）的起草工作。

二、《办法》的主要内容

《办法》是根据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》制定的。《办法》共十章78条，主要对土地登记的概念、原则、效力、类型、内容、程序以及土地登记各项基本制度等作出了明确规定。

（一）关于土地登记的分类

《办法》根据土地登记的特点，将土地登记分为 “总登记”、“初始登记”、“变更登记”、“注销登记”及“其他登记”，“其他登记”又包括“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”等。相对于《规则》，新增加了“异议登记”、“预告登记”和“查封登记”等。

除调整了土地登记类型外，《办法》还重新界定了登记类型的含义。 根据《规则》的规定，初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。《办法》将土地总登记与初始登记区别开来。土地总登记是指一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记；初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。在《规则》中，变更土地登记是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。《办法》将变更登记仅局限于因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，概念的内涵大大缩小。《规则》没有对注销登记作出明确定义，《办法》将注销登记定义为因土地权利的消灭等而进行的登记，实质含义与《规则》注销登记的含义相同。

《办法》对更正登记进行了细化，将启动更正登记的情形分为两类：一是土地权利人和利害关系人发现土地登记结果有误或有遗漏时，依照法定程序以书面形式向土地登记机关申请更正登记，经土地登记机关审核，情况属实的，办理更正登记；二是土地登记机关发现有明显的登记错误，如果是审查疏忽造成错登、漏登的，土地登记机关可依职权和相关事实证据，按照原登记报批程序，进行更正登记。

所谓异议登记，是登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。异议登记的目的是限制土地登记簿上的权利人的权利，避免存在争议的土地权利为第三人善意取得，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。预告登记是指为保全一项请求权而进行的登记，该请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权行为的处分无效，以保障将来该登记的实现。

《办法》还吸收了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）的有关内容，规定了查封登记制度。查封登记，是指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载的登记。

（二）关于土地登记的效力

《办法》规定，土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。这一规定对土地登记的内涵进行了明确，即土地登记是一种土地物权公示行为，这意味着土地登记主要是物权公示的手段，淡化了土地登记的行政管理色彩，使土地登记保护土地产权、维护交易安全、产生公示公信效力的民事功能得到强化。

《办法》专章规定了土地权利保护，明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，为保护土地权利人的合法权利，为社会提供准确的土地登记信息，规定了县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。

对于因继承或者受遗赠取得土地权利的，根据《物权法》的规定，不登记也产生效力。为了保持登记结果资料的连续性，对当事人在没有登记之前就先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，《办法》作出了进一步规定，即当事人应当先将土地权利申请登记到其名下之后，再申请办理土地权利变更登记或者抵押权登记。

（三）关于登记的土地权利范围

《办法》涉及的土地权利既有《物权法》规定的集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权、地役权，也有土地管理相关法律法规规定的农用地使用权等。为保持土地权利名称的连续性，同时也体现与《物权法》和土地管理相关法律法规规定的土地权利的衔接，《办法》使用的土地权利名称为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权等。国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

为保持土地证书的连续性，避免土地证书过多不易管理的问题，《土地登记办法》根据土地权利的主要种类，规定土地证书分为国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证以及土地他项权利证明书四种。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明。

（四）关于宗地的范围

《规则》第五条第一款规定土地登记以宗地为基本单元，但对于宗地的概念没有作出明确的规定。《城镇地籍调查规程》以及有关地籍调查的书籍一般将宗地定义为土地权属界址线所封闭包围的地块，根据这一定义，宗地只是一个平面的概念。

《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，第一百三十八条中规定建设用地使用权出让合同应包括“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”。根据这一规定，可以设立立体的空间的土地权利。因此《办法》第五条第二款规定，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间，是一个三维立体的空间概念。《办法》通过扩展宗地的概念外延，将地上、地下土地使用权纳入了其调整范围。因此，以后进行土地登记，不仅要登记土地的四至界限，而且要登记土地的上下空间范围。

（五）关于土地登记的程序

按照《规则》的规定，土地登记的程序是：申请→地籍调查→权属审核→注册登记→颁发或更换证书。其中地籍调查是土地登记机关的一项重要职责，由国土资源行政主管部门完成。《办法》规定，除登记机关依职权进行的登记外，土地登记应当依照申请进行；当事人在申请土地登记时，须提交土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等必要材料；并且明确“申请人提交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得”。这样，土地登记（土地总登记除外）的程序简化为申请→权属审核→注册登记→颁发或更换证书。土地登记必需的相关资料由当事人提供。

三、登记工作中应当注意的几个问题

（一）关于证书查验问题

土地登记是土地权利的公示行为，在民事方面最重要的功能就是产生公示公信效力。土地登记主要是物权公示的手段，登记机关进行登记是一种行政确认，不是行政许可。《办法》根据《物权法》的规定，删除了《规则》中关于证书查验、申报地价、不登记按非法占地、违法占地处理等的规定，使土地登记民事功能得到强化。

（二）关于土地债权的登记问题

土地登记是一种物权公示行为，《办法》只是规定了物权登记的几种情形，而对土地使用权出租等土地债权的登记未作出规定。笔者认为，土地使用权是群众的重要财产权利，为规范土地市场的良性发展，保护承租人的合法权益，如果出租人或承租人申请登记，土地登记机关应当予以办理。

（三）关于自我举证问题

土地登记自我举证是土地登记申请时由土地权利人自我提交登记资料和宗地调查成果资料的一项制度，是转变政府职能、提高土地登记效率和社会化服务水平的重要措施。为便于当事人自行提供地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等材料，2003年3月4日，国土资源部办公厅发布了《关于在浙江、广东两省开展土地登记自我举证试点工作的复函》（国土资厅函[2003]52号），在浙江、广东开展土地登记自我举证制度试点。《物权法》第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。明确要求不动产登记实行自我举证制度。根据《物权法》的规定，以及我国土地登记自我举证、地籍调查前置的试点经验，《办法》对土地登记的程序进行了新的规定。明确“申请人提交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得”。这意味着，过去由行政机关包办的地籍调查等事务工作，不再是行政机关的分内之事，土地登记必需的相关资料要由申请者自我提供，即自我举证。

6. 土地使用权中关于地表、地上和地下的使用是怎么区分的

土地使用权中没有对地上、地下建设用地使用权如何进行登记作出明确的规定，而是通过明确宗地的概念将其纳入了一般土地登记范畴。

经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。

经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

《土地登记办法》根据《物权法》第一百三十六条和第一百三十八条的规定，将宗地明确定义为土地权属界线封闭的地块或者空间，使宗地不再仅仅是一个平面的概念，而且还是一个立体的三维的空间概念。

因此土地登记不仅要登记土地平面的四至界限，而且要登记土地的上下立体空间，从而解决了地上、地下设立的土地权利的登记问题。

(6)地下建设用地使用权登记规定扩展阅读：

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式。

土地登记实行属地登记原则。

申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。

7. 建设用地使用权的注意事项

1．建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书专面形式订立相应的合同属。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
2．建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
3．建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
4．建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
5．建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

8. 土地证登记必须签订国有建设用地使用权出让合同吗

《土地登记办法》第二十九条 依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。只有1款哎，你确定是这个依据？

9. 根据《物权法》，建设用地使用权自什么之日起设立

物权法第一百三十九条规定”设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书“