A. 土地使用权及其建筑物抵押给不同主体，抵押权人如何受偿
【案情】某房地产公司为获得银行贷款，将其所有的某地块土地使用权先抵押给了建设银行，后又将地上建筑物抵押给了中国银行，均办理了抵押登记。现该房地产公司无力偿还到期贷款，抵押地块土地使用权及地上建筑物被拍卖。建设银行和中国银行均对拍卖款主张优先受偿权。 第一种意见认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条之规定，抵押权已登记的先于未登记的受偿。建设银行和中国银行分别作为系争土地使用权和地上建筑物的抵押权人，建设银行对系争土地使用权的拍卖款享有优先受偿权，而中国银行则对系争地上建筑物的拍卖款享有优先受偿权。 第二种意见认为，建设银行获得系争土地使用权的抵押权先于中国银行获得系争地上建筑物的抵押权，依照“房随地走，地随房走”的原则，建设银行不仅对系争土地使用权的拍卖款享有优先受偿权，还对系争地上建筑物的拍卖款享有优先受偿权。中国银行的优先受偿权虽不能优先于建设银行，但对上述拍卖款享有优先于其他债权人的权利。 【管析】笔者同意第二种意见。 第一种意见认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条的规定，“抵押权已登记的先于未登记的受偿。”系争土地使用权已抵押给了建设银行并进行了登记，而系争地上建筑物也已抵押给了中国银行并进行了登记，因此建设银行和中国银行分别就系争土地使用权和地上建筑物的拍卖款享有优先受偿权。这种观点看似有理，但实际上是和物权法“房随地走，地随房走”的原则相冲突的。也是和《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定相冲突的，该条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”可以看出，如果土地使用权进行了抵押，则附着于其上的建筑物也应一并抵押；建筑物进行了抵押，则建筑物占用范围内的建设用地使用权也应一并抵押，对于未一并抵押，则未抵押的财产视为一并抵押。因此，就本案而言，建设银行获得系争土地使用权的抵押权先于中国银行获得系争地上建筑物的抵押权，可视为建设银行同样对地上建筑物享有抵押权，其优先受偿的范围及于地上建筑物的拍卖款。 因中国银行享有地上建筑物的抵押权，其抵押权也及于土地使用权，但因其抵押权登记后于建设银行的抵押权登记，其只能在建设银行已获得清偿完毕后，对余款享有先于其他债权人的优先受偿权。
B. 建设用地使用权人是否有权将建设用地使用权质押
案例:某乡镇企业以该企业厂房为抵押向当地农行贷款，后因企业效益不佳，无力偿还贷款。经与该企业协商还款无效后，农行诉之法院，要求以抵押厂房折价清偿债务。法院支持了农行的诉讼请求，并在法院判决生效后，经农行申请，执行了生效判决结果。现农行欲将该厂房转让，却因该厂房所占用的土地为集体所有土地未能顺利实现。现就此案提出以下问题: 1、。 2、法院能否直接执行集体建设用地使用权。 3、农行取得厂房后应依法办理何种手续后方可转让该厂房。 分析: 《中华人民共和国担保法》第三十六条规定:“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”按此条规定，集体土地使用权不得单独抵押，但乡镇企业厂房抵押后，厂房占用范围内的集体土地使用权也同时抵押，农行对该企业抵押厂房抵押权的实现实际上也导致了该厂房所占用的土地的使用权的转移，这就造成了由国有企业拥有集体土地使用权的局面。而《担保法》第五十五条规定“以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途”。由于国家实行征收是改变集体土地所有权性质的唯一途径和法定程序，因而，未经国家征收，该厂房所占用的集体土地所有权性质不因该厂房的转让而改变，农行所拥有的是集体建设用地使用权。 根据《民事诉讼法》规定，法院判决生效后，一方拒绝履行，经另一方当事人申请，法院可以执行判决结果。同时，根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第二十四条第一款的规定“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。”因此，法院有权执行该判决结果，但在裁定执行之前应先征求国土资源管理部门的意见，取得一致意见后再执行。 至于农行取得厂房依法办理何种手续后方可转让该厂房这一问题，在最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中，第二十四条第一款还规定:法院裁定予以执行集体土地使用权时，应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。根据这一规定，法院在执行集体土地使用权时就应告知农行办理土地征收和出让手续，而笔者也认为这条规定不失为目前解决这一问题的较好途径，农行可在判决结果执行后办理集体所有土地的征收和出让手续并取得国有土地使用证，以顺利实现该厂房的转让。当然办理征收的前提是被征收的集体土地符合土地利用总体规划。
C. 建设用地使用权抵押后，新增的建筑物属于抵押财产吗
生活情景 顺翔房地产开发有限责任公司（以下简称顺翔公司）为筹措更多的开发资金向银行贷款五百万元，银行要求其提供担保。顺翔公司便把正在开发建设的一块土地的使用权抵押给银行，并依法办理了抵押登记，这时该土地上已开发建设完工了两栋楼房。顺翔公司开发的房地产由于所处位置较偏僻，购房的人一直不多，建设资金一直不能收回，所欠银行的贷款也未按时偿还。贷款期限届满时，顺翔公司已在抵押的土地上建设了第三栋楼房。银行与顺翔公司协商将抵押的建设用地使用权和土地上的三栋楼房一起拍卖以优先受偿贷款，顺翔公司同意将建设用地抵押权和三栋楼房一起拍卖。但该公司认为第三栋楼房由于是在订立抵押合同后建成的，不能就第三栋楼房拍卖的价格行使优先受偿权，银行则坚持认为第三栋楼房的价格也应当用来优先受偿贷款。两方争执不下，银行将顺翔公司告上法庭要求对抵押的建设用地使用权和三栋楼房行使优先受偿权。 物权法中找答案 有的抵押人将建设用地的使用权抵押后，还会在建设土地上继续建造建筑物。当债权人要求行使抵押权时，抵押权人和抵押人会对新增加的建筑物是否作为抵押财产产生纠纷。那么，新增加的建筑物能不能作为抵押财产来担保债权的实现呢？ 《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建筑用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”根据该规定，顺翔公司的第三栋楼房是在建设用地抵押后建造的，属于新增建筑物，不属于抵押财产。 根据《物权法》的规定，抵押人单独抵押建筑用地使用权的，与该土地上的建筑物一起抵押，未一并抵押的视为一并抵押。这里所说的建筑物是指对建设用地使用权抵押时就存在的建筑物。对于建筑用地使用权抵押后新增加的建筑物，能否作为抵押物法律有单独的规定。《物权法》中规定建设用地使用权抵押后新增建筑的处理方法的第二百条。从该规定可以看出，建设用地使用权抵押后新增加的建筑物是不能作为抵押财产的。这样规定的主要原因是在设定抵押权时，其标的物不包括新增加的建筑物，新增加建筑物不属于抵押权设定后，抵押人对土地使用权的使用和收益，抵押权的效力不能及于这部分新增加建筑物。新增加的建筑物虽然不属于抵押财产的范围，但是债权人在实现抵押权时，如果不将新增加建筑物与土地使用权一并折价、拍卖或变卖，将来就会影响到新增建筑物的价值，因为这部分建筑物已没有了土地使用权；如果新增加的建筑物拆掉后再行使抵押权就会造成资源的浪费。基于以上价值的衡量，法律规定，对有新增加建筑物的建设用地的使用权实现抵押权时，应当将该土地新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但由于新增加的建筑物不是抵押财产的范围，所以对有拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人不得优先受偿。 《城市房地产管理法》第五十一条对房地产抵押合同签订后，土地上有新增的房屋时如何行使抵押权作了规定。该条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。物权法规定的是新增建筑与建筑用地使用权一并拍卖的情形，城市房地产管理法规定的是新增的房屋与抵押的房地产一并拍卖的情形。 就开篇的情景而言，顺翔公司只将建设用地使用权抵押给了银行，根据法律规定，该土地上原有的建筑物也视为一并抵押。因此银行可以对建设用地使用权和原有的两栋楼房一并行使抵押权。第三栋楼房是在建设用地抵押后建造的，属于新增建筑物，不是抵押财产。银行在实现抵押权时，应当将建设用地使用权和土地上存在的三栋楼房一并拍卖，但对于第三栋楼房拍卖的价款银行不能优先受偿。 温馨提示 建设用地使用权抵押后，该土地新增加的建筑物不属于抵押财产。实现抵押权时，应当将新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但抵押权人不能对新增建筑物所得的价款行使优先受偿权。 相关法条链接 《物权法》第二百条 建设用地使用使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 《城市房地产管理法》第五十一条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。25.html
D. 关于开发商建设用地土地使用权抵押后的债务纠纷
1、起诉是必须的，而且要快！对方的土地使用权已经做了抵押登记，回一般问题不大，问题答是要衡量以后实现债权时土地拍卖款是否能足额偿还债务，如果不能，则必须申请查封房屋。
2、可以查封没办手续的房子，因为房子是一种事实状态存续着，且我国是“房地一体”的制度政策，查封这种“违章建筑”是没有问题的。
3、你们最好做诉前查封，保证对方不会耍手段。诉前是必须提供担保的。
4、一般律所都是以一般代理做这些案子，很少以风险代理做的。或者你能找到熟人，也许可以。
E. 集体建设用地使用权抵押有何规定
集体建设用地使用来权抵押自应当签订书面合同，并到市、县人民政府国土资源管理部门办理抵押登记。
农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的，在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。
集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。
处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
F. [转载]建设用地使用权抵押后新增的建筑物属于抵押财产吗
是的。
对有新增加建筑物的建设用地的使用权实现抵押权时，应当将该土地新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但由于新增加的建筑物不是抵押财产的范围，所以对有拍卖新增建筑物所得的价款，抵押权人不得优先受偿。
《城市房地产管理法》第五十一条：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
(6)建设用地使用权抵押纠纷扩展阅读：
房地产交易、转让、抵押规定：
（依据：《城市房地产管理法》）
第一节一般规定
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
第三十四条国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十五条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
第二节房地产转让
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条下列房地产，不得转让:
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
G. 如何理解“ 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产”
对于该土地上新增的建筑物，由于其不在抵押合同约定的抵押财产的范围内，专因此不属于属抵押财产。
为了实现抵押权，需要处分抵押的建设用地使用权时，如果该土地上已存在建筑物，一般来讲，只有将建筑物与建设用地使用权一并处分，才能实现建设用地使用权现实的使用价值和交换价值，这就是为什么在实践中要遵循“房随地走”的原则。因此，处分抵押的建设用地使用权实现抵押权时，虽然新增的建筑物不属于抵押财产，仍可以将其与建设用地使用权一并处分。但处分后，由于新增的建筑物不属于抵押财产，处分新增建筑物所得的价款，抵押权人没有优先受偿的权利。只能作为普通债权人行使权利。
H. 物权法建设用地使用权抵押问题
这个肯定不符合，按抄照
担保法
的规定，
土地使用权
的抵押要进行备案的，没有合同，如何备案？未经备案，不能产生抵押权利义务成立的法律关系。因此，不能认为乙方履行了“抵押”行为，另一方接受，“
抵押合同
”就成立了。
I. 建设用地使用权人有权将建设用地使用权质押吗
抵押设定之后，如果债务人到期不履行承诺，抵押权人有权依照法律的规内定以抵押物折价或以容抵押物的变卖价款较其他债权人优先受偿。从法律的角度讲抵押指债务人或第三人对债权人以抵押一定财产作为清偿债务担保的法律行为。它多发生于购买房地产时银行借出的抵押贷款或在典当商折现非不动产的物品。
J. 建设用地使用权能作为抵押物么
当然可以，一般开发商都会抵押给银行贷款的
依照物权法第180条和第182条的规定，债务人或者回第三人有权处答分的建设用地使用权可以抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上现有的建筑物一并抵押，抵押人未一并抵押的．未抵押的建筑物视为一并抵押。建设用地使用权抵押后，抵押人仍然有权依法对该土地进行开发，建造建筑物。那么，该土地上新增的建筑物是否属于抵押财产?需要拍卖建设用地使用权时，应当如何处理这些新增的建筑物?本条为解决这些问题作出了特别规定。
对于该土地上新增的建筑物，由于其不在抵押合同约定的抵押财产的范围内，因此不属于抵押财产。
为了实现抵押权，需要处分抵押的建设用地使用权时，如果该土地上已存在建筑物，一般来讲，只有将建筑物与建设用地使用权一并处分，才能实现建设用地使用权现实的使用价值和交换价值，这就是为什么我们在实践中要遵循“房随地走”的原则。因此，本条规定，处分抵押的建设用地使用权实现抵押权时，虽然新增的建筑物不属于抵押财产，仍可以将其与建设用地使用权一并处分。但处分后，由于新增的建筑物不属于抵押财产，处分新增建筑物所得的价款，抵押权人没有优先受偿的权利。只能作为普通债权人行使权利。