⑴ 不动产的使用权能单独买卖吗如果能买卖的话，那房子的占有权、收益权、处分权这些权利该怎么办难道还
所有权包括占有，使用，收益，处分权，买卖使用权实际就是让出占有及收益权，受让人使用期间你当然不可以另行处分影响受让人使用了。
⑵ 土地使用权和房产所有权是否可分离
房产的所有权与使复用权是可制以分离的，单位的房子分给个人居住，房屋出租都是所有权与使用权分离的例子。
房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。例如，房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。 房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。
房屋的处分权是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。
⑶ 如何确认不动产物权的归属
依据下列规则确认不动产物权的归属：
一、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。
通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。
换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。
二、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。
实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。对于不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。
登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。
三、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。
如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人；所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。
⑷ 房地产分离如何缴纳契税
房产分割的契税交纳是按照所有权人得到的房产的比例结合房产总价按契税的交纳标准分比例交纳的。
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等
⑸ 房地产抵押，房地能不能分离
房地产抵押，房地不能分离
《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押.由于房地产的不可分性，我国在处理房地产关系时的一个重要原则就是.地随房走或者房随地走.这一原则也同样适用于抵押，在设定抵押权时，房屋的所有权和建设用地使用权应当一并抵押，只有这样，才能保证实现抵押权时，房屋和建设用地使用权同时转让.
⑹ 房产的所有权跟使用权可以分离吗
1、“房产的所有权跟使用权可以分离吗？”：不可以“分离”，但所有权人对房子拥有全部的处分权，可以决定将房子交给他人无偿使用，这是所有权的权能、是所有权人的权利。
2、你的问题不太清楚：
（1）房子是谁的遗产？为什么由你父亲、你姥姥协商就能确定过户到你名下？
（2）如果房子是你母亲的遗产：这房子的一半是你父亲的、另一半是你母亲的遗产，属于你母亲的的一半由你、你父亲、你姥姥共同继承，此时：你父亲、你姥姥都同意的，房子就可以过户到你名下，但你大姨对此房如何处理无发言权，她管不着，你是否允许你姥姥居住与她没有关系。
（3）如果此房是你姥姥的：这房将来应由你、你大姨共同继承，在你姥姥在世时，房子过户到你名下只要你姥姥同意就行，你父亲、你大姨还是管不着，你姥姥可以要求你写协议确定使用权给你姥姥，但你大姨无发言权；
（4）如果房子是你姥姥姥爷的夫妻共同财产：这房子要过户到你名下，必须有你姥姥、你大姨、你和你父亲的同意才行，而且你大姨有权要求你写下你姥姥居住权的协议了。
3、“这种情况有典型例子吗”：现实中很多，所有权人可以自由决定将房子有偿或无偿供某人使用（即使你决定给两姓旁人无偿居住也可以，只要所有权人同意）、或是将房子出租、出售等。
4、“如果有这类文书希望能提供具体格式，还有手续的流程”：
（1）房子过户到你名下的程序：由于不知道这房是你姥姥自己的、还是你姥姥姥爷的夫妻共同财产、还是你母亲的，不太好说。如果房子是你姥姥自己的：让你姥姥写下赠与协议，将房子无偿赠与你，然后带上你的身份证、房产证、你姥姥的身份证到房管局办理过户即可；但如果房子是你姥姥姥爷的夫妻共同财产、或是你母亲的，这房子的一部分属于遗产，还需要其他继承人放弃继承的声明、并经过公证后，才可以到房管局办理过户了。
（2）过户后，由你亲笔写下一份协议，承诺你作为XXX市XXX花园X号楼X室房屋的所有权人，承诺将此房无偿供姥姥XXX在有生之年居住，再写上年月日就行了。
如果你是未成年人，应由你父亲代你写这份协议。
你大姨再不放心，还可以约定违约金、或找保证人。
（3）协议自你和你姥姥签字时起就生效，如果是你的单方声明，只要你签字时起就生效，不必经过公证，不过公证后效力更高些。
个人意见，仅供参考。
⑺ 不动产登记和交易分离的城市
15个联系点已经在全国率先发放了不动产产权证，在不动产实质性落地过程中,不动产统一登记的数据尤其是房产数据依然是不动产登记的一大难点。
不动产登记正在全国大范围开展。
21世纪经济报道记者自国土部获悉，目前国家层面不动产登记职责和机构建设已经完成，截至目前，全国有30多个市（州）、70多个县（市、区）完成职责和机构整合。
与此同时，国土部选择了山东青岛市、四川泸州市泸县、广西南宁等15个地方，作为不动产统一登记窗口建设的联系点，指导加快推进不动产统一登记窗口建设工作。
上述15个联系点已经在全国率先发放了不动产产权证，在不动产实质性落地过程中，不动产统一登记的数据尤其是房产数据依然是不动产登记的一大难点。
根据国土部的安排，国土部2015年下半年上线试运行信息平台，2016年完善信息平台并拓展扩容。
“在信息平台投入运行前，各地要全面清理和整理不动产登记历史资料，按照国家统一制定的数据库标准和数据整合建库技术规程，对本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合，建立关联关系，健全完善不动产登记信息数据库。” 国土部不动产登记局局长王广华介绍。
数据是地方不动产登记的难题
泸州是国土部选定的全国不动产统一登记窗口建设的15个联系点之一，该联系点是为全国统一登记后簿册证、信息平台、标准怎么统一，具体怎么做，探索解决途径。
在《不动产暂行条例》实施的当日，四川泸州居民申庆获得“宅基地使用权和房屋不动产产权证书”，这是中国第一张不动产权证书。
这亦标志着泸州市率先完成了不动产统一登记制度的落地。
据全程参与泸州不动产登记系统建设的北京超图软件股份有限公司（下称超图）房产事业部副总经理李峰介绍，泸州不动产登记的最大难点是不动产登记的数据整合问题，泸州的房屋和土地信息，在落到地图上时，不统一，存在一定的差异。
21世纪经济报道记者致电泸州不动产管理局获悉，为全力推进不动产登记，泸州市耗费巨大人力物力推进各类不动产登记数据整合，截至目前，共整合历史土地登记数据约为80万条，房屋登记数据约310万条，每天还要新增300多例登记数据。
泸州不动产统一登记数据库的问题并非个例，不动产登记的核心和难点在于市县，不过，21世纪经济报道记者自采访获悉，众多市县均存在数据待完善的情况。
一方面住房、土地、林地等分散各个部门登记，这么多年来，内容、标准各不相同；另一方面，各市县的信息化存在差距，部分县市信息化较差，历史的房产、土地等信息仍以纸质为主，缺失和错误较多，仍需进一步完善。
“不动产具有属地性和不动性，其信息涉及坐落、界址、空间界限、面积、用途等，具有空间化特点，在地理信息系统中通常用多边形表示，随着土地和房屋权属登记的精细化管理，有向立体化发展的趋势，三维地籍和房产将成为今后的发展方向。” 超图总工程师梁军告诉21世纪经济报道记者，也就是说未来房屋、土地、海洋甚至未来地下管线将在一张图（地图）上展现，实现不动产一张图或不动产与地下管线一张图。
“当房屋和土地等各种不动产单元分布数据在地图上叠加和显示时”，梁军表示，存在问题就会一眼了然地显露出来，有利于避免空中楼阁（假房源）和一女多嫁（一个房源卖给多个权利人）。
梁军介绍，不动产数据的难点在于房产数据。“房产数据既涉及宗地、建筑物，也涉及描述建物内部房产单元的楼盘表和分层分户图，数据量大且复杂，因房产单位面积的价值高而要求数据精度高。”梁军表示，房产登记涉及的权利人比较广，且权利人具有流动性和非空间化特点。
另外，梁军介绍，从房地产调控的层面，个人信息还涉及家庭成员信息，需要通过人口数据库实现“以人控房”。
王广华也介绍说，各地要全面清理不动产登记历史资料，对本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合，建立关联关系，健全完善不动产登记信息数据库。
中国社会科学院法学所民法研究室主任孙宪忠表示，条例最主要目的是梳理不动产信息，最大的亮点是登记从分散到统一的变化，是一大进步，现在统一登记在不动产登记局，这个新的登记系统如何把其他部门过去登记的资料重新系统化，如何让几方登记的内容、权利不至于发生碰撞、摩擦，这都是要解决的问题。
⑻ “股份公司使资本所有权和使用权分离。”这句话为什么是对的
参考下列资料,希望对你有用
所有权具体权益包括:占有、使用、收益、处分。而且所有权人可以将其中的一种或多种权利通过委托、让与等方式交与他人行使。
经营管理权一般是得到所有权人的委托或以其它方式许可来占有、使用、收益财产的权利。一般不具有处分权。而且会受到一所有人的一些限制。比如农民对承包土地有经营管理权，但要按做为所有权人的国家规定的用途来行使经营权。
其实从实际权益上来讲在我国有些所有权与使用权的区别不大，不过由于历史原因及政治原因才导致如今的复杂局面。比如土地使用权与土地所有权。
<中华人民共和国物权法>
第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第一百二十五条 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
⑼ 房屋和土地使用权人不同，如何处理
在物权立法中如何处理土地与建筑物的关系，有两个方案：其一，仅规定土地为物（不动产），建筑物被视为土地的构成部分，不是独立的物（不动产）。采取这一方案的物权法，不动产只是土地，不动产登记只是土地登记。其二，土地与建筑物，分别为独立的物（不动产），即土地是一个物（不动产），建筑物是另一个物（不动产）。采取这一方案的物权法，不动产包括土地和建筑物，不动产登记分为土地登记和建筑物登记。
我国实行土地国有和集体所有的基本经济制度，私人可以享有建筑物所有权，但宅基地所有权仍属于国家或者集体。因此，我国物权法采取以上第二种方案，规定土地是一个物（不动产），建筑物是另一个物（不动产）。在规定土地和建筑物是两个物（不动产）的前提下，为避免建筑物和宅基地分别归属于不同主体造成法律关系的复杂化，创设建筑物所有权与宅基地使用权必须同归一人，并且建筑物与宅基地必须一并抵押的强制性规则，即所谓“房随地、地随房”原则，规定在物权法第146条、第147条、第182条。
按照第146条的规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。按照第147条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这两个条文规定，建筑物所有权与宅基地使用权一并处分原则，即权利转让情形的“房随地、地随房”原则。
按照物权法第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照此规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本条规定建筑物与宅基地一并抵押的原则，即设立抵押情形的“房随地、地随房”原则。
物权法上述条文，对“房随地、地随房”原则的规定，十分准确，并无产生理解歧义之余地。关键在登记机构必须严格执行。可能是因为不动产登记机构未统一，房产登记机构专管房屋所有权过户登记和房屋抵押登记，土地登记机构专管土地使用权过户登记和土地抵押登记，相互之间难于协调配合，造成现实中存在“房地分离”，即房屋所有权与土地使用权分属不同主体，房屋抵押权与土地抵押权分属不同主体，的不正常现象。要彻底解决房地分离问题，有待于登记机构统一。但现实中存在的房地分离问题，并不难处理。
房屋所有权与土地使用权分属不同主体，各权利人均受限制，房屋所有人不能出卖房屋，土地使用权人既不能使用土地也不能出让土地。解决办法是：或者房屋所有权人受让土地使用权，或者土地使用权人受让房屋所有权。
现在回答问题：房屋与土地分别抵押情形，往往其中一个抵押权担保债权先到期，所担保债权先到期的抵押权人，先向人民法院申请执行抵押权，而此时另一个抵押权担保债权尚未到期。解决办法是：法庭一经受理其中一个抵押权的执行申请，即应视为另一个抵押权担保债权同时到期，法庭应一并执行两个抵押权，就该房产（对房屋所有权和土地使用权不加区分）委托拍卖。拍卖所得价款金额，如果超过两个抵押权分别担保的两个债权的总额，则执行比较简单，只须分别足额清偿两个债权（本金和利息），然后将剩余金额返还抵押人即可。
如果拍卖所得价款金额，不足清偿两个抵押权担保的债权总额，其执行要稍复杂一点，建议法庭类推适用物权法第199条第（1）项条文后段：“顺序相同的，按照债权额比例清偿”。假设房屋抵押权担保200万债权，土地抵押权担保100万债权，两债权额比例为2比1，拍卖所得价款金额为150万，则清偿房屋抵押权人100万，清偿土地抵押权人50万。按照民法原理，二抵押权人未清偿部分债权并不消灭，还可以作为无担保债权，向债务人求偿，自不待言。