土地使用权顺序确定

① 国有土地使用权是如何确定的

（1）土地使用者经国家依法划拨、出让或新中国成立初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权。
（2）实行土地公有制之前，通过购买房屋或土地及租赁土地方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者的国有土地使用权。
（3）因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。
（4）未按规定用途使用的国有土地，由县级以上人民政府收回重新安排使用，或者按有关规定处理后确定使用权。
（5）1987年1月《土地管理法》施行之前重复划拨或重复征用的土地，可按目前实际使用情况或者根据最后一次划拨或征用文件确定使用权。
（6）以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权，但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。

② 土地所有权和使用权如何确认

土地所有权和使用权由县级以上人民政府依据法律确认。“农民集体所有的土地，由县内级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农容民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权;其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。”

③ 关于房地产，立项和取得土地的先后顺序

首先要得到土地预审报告（国土部门），拿着预审报告出计划和规划。先有这些手续，才能办理土地手续。 如果是招拍挂竞得土地，应该是先取得土地，后办理立项规划手续。

主要流程有：

取得土地之前必须做的：国土局-土地利用可行性报告(需征用农用地）、发改委-项目可行性研究（有时候没做的，会需要你去做）

建设项目用地预审是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

预审内容

（一）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划或经批准的国家、省有关发展规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；

（二）建设项目是否符合国家和省供地政策；

（三）建设项目用地选址是否合理，包括是否确需占用农用地、可否调整占用非农用地等；

拓展内容：

未办理建设用地规划许可证，所办理的一切登记无效，需要凭国有土地使用权出让合同或者划拨用地决定书等材料先办理建设用地规划许可证，之后在办理土地使用证 ，在办理工程规划许可证。

1，土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复：

2，项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质：

3，总平面审查：

4，管线综合审查、排水许可证：

5，单体审查、建筑工程规划许可证：

6，消防和人防专项审查：

7，节能审查、施工图审查：

8，余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可：

9，质量监督、安全监督：

10，施工招投标、监理报建：

④ 该宗土地使用权应当如何确定

【问题】

甲公司经批准1975年以划拨方式取得一宗国有土地使用权，土地用途为办公用地，土地面积20亩。该公司由于资金不足，于1976年与乙公司签订协议，由乙公司出资共同建造办公楼，约定办公楼建成后70%的房屋归甲公司使用， 30%的房屋归乙公司使用，办公楼建成后，两公司按照协议使用办公楼无争议。2007年乙公司因企业改制，要求办理土地登记，甲公司以用地批准文件主体为本公司，合建协议未约定土地归属为由，认为土地使用权应属于自己，不同意乙公司取得土地使用权。为此两公司就土地的归属问题产生争议。

问：1.该宗土地使用权如何确定？

2.乙公司应怎样申请土地登记？

【分析】

该案涉及两个问题，即甲、乙公司共有土地使用权的分割问题与乙公司土地登记问题。

根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》（以下简称《规定》）第五十三条的规定，一宗地由两个以上单位或个人共同使用，可确定为共有土地使用权。共有土地使用权面积可以在共有使用人之间分摊。本案中两公司于1976年签订协议，由乙公司出资共同建造办公楼，约定办公楼建成后70%的房屋归甲公司使用，30%的房屋归乙公司使用。虽然甲公司经批准取得了该宗国有土地使用权，但是乙公司按照双方协议的规定对该宗土地实施了投资建设，并且办公楼建成后，两公司按照协议使用办公楼无争议，客观上乙公司已享有了部分土地使用权。按照上述规定，该宗土地使用权应由甲乙公司共同享有，该宗土地应确定共有土地使用权。

对于合建房屋如何分割土地使用权的问题，《规定》划分了两条政策界限，即1982年《国家建设征用土地条例》（以下简称《条例》）公布以前合建房屋的和《条例》公布之后合建房屋的，应区别对待，采取不同的方式确定土地使用权。《规定》第三十九条规定，以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权，但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。

由于我国改革开放之前实行高度集中的计划经济体制，对国有土地使用权采取行政划拨的方式进行分配，造成大量的单位、企业、个人占用农民集体土地，由此产生了大量的划拨用地，加之用地的管理处于一种无序、松散、多头管理的状态，形成了用地不合理、出现了大量非法转让、闲置、浪费等现象。 为了合理使用土地资源，1982年国家公布实施了《条例》，限定了一些用地条件，规范了用地行为。《条例》的出台为特定时期土地管理提供了法律依据。

本案甲、乙公司合建办公楼发生于1976年并签订了合建协议，这种行为符合《规定》第三十九条的规定，国土资源管理部门可以根据甲乙双方公司的合建协议，按房屋建筑面积比例来分摊土地使用权面积，其中，甲公司占70%，乙公司占30%。

乙公司提出的申请土地登记的要求，可按确认的土地使用权面积，根据《土地登记办法》（国土资源部令第40号）的规定依法申请登记。登记申请提交的资料包括：①土地登记申请书；②用地批准文件；③甲乙公司签订的合建协议；④乙公司的法人证明、法定代表人身份证明及个人身份证明；⑤办公楼房屋所有权证及其他地上附着物证明；⑥如果委托代理人登记的还应有土地登记委托书、代理人身份证明及代理机构证明。

⑤ 土地使用权的确认

土地使用权确认在中国有关土地管理的法律文件中，被称为土地确权。不论称谓如何，实质上都是对土地使用权归属的确认。土地确权是中国《土地管理法》中很重要的一个法律环节。
土地使用权确认是指在土地使用权的归属不明或发生争议时，利害关系人请求有关权力机关确认土地使用权归属，从而解决土地使用权争议的行为。土地使用权确认请求权由对特定的土地有利害关系人行使，利害关系人不一定是土地使用权人，在土地使用权的归属不清或发生争议时，利害关系人可以是任何与特定的土地就土地使用权归属有土地使用权法律关系的自然人、法人和其他组织，他们都可以向有关机关或机构提出土地使用权确认的请求。土地使用权确认是土地使用权保护的前提，只有通过确认土地使用权，才能明确土地使用权的归属，只有在土地使用权归属明确的情形下，土地使用权受到侵害或妨害，土地使用权人既可以直接行使土地使用权请求权，以土地使用权方法进行保护，也可以行使债权请求权，以债权方法进行保护。在土地使用权归属不明或发生归属争议的情况下，首先应通过土地使用权确认，明确土地使用权归属之后，才能确定谁是真正的土地使用权人，才能确定请求权行使的主体。
土地使用权确认的确权主体是行政机关合人民法院行政机关拥有行政裁决权，对有关土地权属等争议，依法行使裁决权。对行政机关确权决定不服的，申请行政复议，提起行政诉讼，人民法院行使司法审查。
土地使用权的确认包括两方面的内容：一是对土地使用权归属的确认，二是对土地使用权内容的确认。
确认土地使用权的归属就是确认土地使用权的权利主体，即确认对特定的土地享有直接占有和排他权利的权利人，所要确认的权利主体，包括使用权和担保权的权利人。行使返还原物、消除危险、排除妨害、赔偿损失等请求权，都是以土地使用权归属确定为前提，如若权利归属不清，行使土地使用权请求权和侵权请求权将没有依据。

⑥ 土地使用权确认

（1）土地使用者经国家依法划拨、出让或新中国成立初期接收、沿用，或版通过依法转让、继承权、接受地上建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权。
（2）实行土地公有制之前，通过购买房屋或土地及租赁土地方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者的国有土地使用权。
（3）因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。
（4）未按规定用途使用的国有土地，由县级以上人民政府收回重新安排使用，或者按有关规定处理后确定使用权。
（5）1987年1月《土地管理法》施行之前重复划拨或重复征用的土地，可按目前实际使用情况或者根据最后一次划拨或征用文件确定使用权。
（6）以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权，但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。

⑦ 先后顺序如何确定

现在我朋友彻底不能还钱，我就要求变卖他的房产来还债，谁知我朋友早在我办理房产抵押登记前两个月就把土地使用权抵押给另一个人了，也办理了抵押登记。请问，现在我该咋办？ 河南国基律师事务所罗晓琼解答：我国《物权法》规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。根据此规定，土地使用权或地上建筑物抵押，其中一项未约定或登记的，均推定一并抵押。你朋友将地上建筑物即房产抵押给了你，将土地使用权抵押给了另外一个人，均办理相关抵押手续，那么你的房产抵押效力及于土地使用权，另一人的土地使用权抵押效力及于房产，这样就在相同的标的物上形成了两个抵押权。 在行使抵押权时就需依据抵押权设定先后，即抵押权登记的先后，确定实现抵押权的顺序。《担保法》对此亦有相应的规定，当事人以无地上定着物的土地使用权抵押的；以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当同一财产向两个以上债权人抵押的，且抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。 因此，在你实现房产与土地使用权的抵押权时，必须依照抵押物登记的先后顺序受偿。在拍卖、变卖房产及土地使用权后，首先对前一登记的抵押人进行清偿，剩余款项才能对你进行清偿。

⑧ 土地使用权年限从什么时候开始算依据是什么

土地使用权年限自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。

据市国土部门有关人士介绍，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。

根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；

工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）：全国统一执行的土地使用年限为50年；

教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地：全国统一执行的土地使用年限为50年；

商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年；

综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。

(8)土地使用权顺序确定扩展阅读：

土地使用年限缩水的原因：

对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象，房地产开发商和国土部门人士认为，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。

从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。

还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。

此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。