良田使用权转让

『壹』 农田可以自由买卖吗

农村土地不可以自由买卖。

《中华人民共和国土地管理法》
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

1、70年后国家会给所买下来的宅基地的主人发一个证书，合法权益得到保障。以后城镇化建设，如果把村里人都搬到县城里面，所买的宅基地国家征收的时候会给于赔偿的。（买卖宅基地使用权的流程一个地方跟一个地方的不一样，根据当地的流程。）

2、如果要买的是同村人的自留地或者承包地，那就不可以买卖了。这种类型的地可以承包种庄稼或者养猪别的，但是盖房子的话，下一次村里进行土地调整（一般是十几年调整一次）的时候，盖房子的地方可能就是别人家的了。

3、最终，买宅基地是可以的，以后政府征收土地也是能够得到赔偿的，要有房证的。

拓展资料：

农村土地承包法，分为总则、家庭承包、其他方式的承包、争议的解决和法律责任、附则。

《中华人民共和国农村土地承包法》家庭承包，是指集体经济组织按照公平分配、人人有份的原则，统一将耕地、林地、草地承包给本集体经济组织农户和一种承包方式。2002年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过，2003年3月1日起施行。

2017年10月31日，土地承包法修正案草案提请十二届全国人大常委会第三十次会议初审。其中明确国家依法保护农村土地承包关系稳定并长久不变。为了给予农民稳定的土地承包经营预期，草案规定，耕地承包期届满后再延长三十年。

农村土地承包法规定，农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

农村土地承包法规定，农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。

农村土地承包法用法律的形式对土地承包中涉及的重要问题作出规定，必将进一步稳定党在农村的土地承包政策，对于保障亿万农民的根本权益，促进农业发展，保持农村稳定，具有深远意义。值得注意的是农村土地现在正在急剧减少。

『贰』 良田转住宅开发用地的审批程序

你应该先去查找下你们当地的政策，每个省份都有不一样的征收规定。按土地管理法来说，良田是不允许征用的。只有荒地才能利用，不得占用耕地；有劣地可以利用的，不得占用良田；不得用少征多或征而不用。只能通过征用转为国有土地，通过招、拍、挂形式转由开发商开发建设。

『叁』 对“万顷良田建设工程”与土地承包经营权流转的探索和思考

1“万顷良田建设工程”实施的意义

“万顷良田建设工程”以科学发展观为统领，以维护农民合法权益为前提，以建设社会主义现代化新农村为目标，以农业向规模经营集聚和农业示范区集中为主题，以土地开发复垦整理为平台，以城乡建设用地增减挂钩为载体，大力推进农村产业集聚、要素节约、居住集中，大力转变农村发展方式，探索出一条有特色的现代农业和现代化新农村建设之路。通过建设用地空间整合，优化用地结构，节约集约用地;通过农民集中居住和享受社会保障，促进农民的身份转变，加快城市化进程，实现耕地资源、建设用地资源、劳动力资源、市场资源的集聚。

实施“万顷良田建设工程”，有利于解决耕地经营分散、生产方式落后、居民点布局零乱等问题和矛盾，是促进农业由分散经营向规模经营转变，传统农业向现代农业转变的具体措施，是破解保护资源、保障发展难题，实现土地资源集约高效利用的有力手段，是实现科学发展观、打破城乡二元结构、促进城乡统筹协调发展、提高城镇化水平、构建和谐社会的有效途径。同时，对于提高土地节约集约利用水平、生产力发展水平、人民居住生活水平及土地利用效益具有积极的推动作用。

2“万顷良田建设工程”与土地承包经营权流转的关系

“万顷良田建设工程”在“耕地面积不减少、建设用地不增加、农民收益不受损、国家规章不违背”的前提下，从促进土地资源的集约高效和可持续利用出发，依据土地利用总体规划、城镇规划，坚持以建成大面积、连片的高标准农田为重点，增加有效耕地面积，提高耕地质量，实行规模生产，发展现代农业，真正为农民谋福利。而发展规模生产就必须实行土地承包经营权的流转，在不改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不损害农民土地承包权益的前提下，将土地资源整合利用，形成“万顷良田”。为达到这种资源整合利用的目的，就必须实行土地承包经营权的流转。

对农村土地承包经营权实行有序流转，是农用地使用制度的改革创新，它将有利于农业结构调整，提高农业效益;有利于优化农村劳动力结构，促进劳动力向非农产业转移，增加农民收入;有利于降低农产品成本，提高农业竞争力;有利于加快传统农业向现代农业转化，提高农业生产率;有利于农业增效，农民增收，实现共同富裕。通过流转，实现农村土地所有权、承包权、经营权的三权分离，是农村生产力发展的客观要求和必然结果，对建设社会主义和谐新农村具有重要意义。因此，“万顷良田建设工程”的实施与土地承包经营权流转，两者密不可分，“万顷良田建设工程”的实施必须要实行土地承包经营权流转，而“万顷良田建设工程”又是土地承包经营权流转的一个出路和外在表现，两者在发展规模农业，促进农村生产力的提高上最终殊途同归。

3在实施“万顷良田建设工程”中如何实行土地承包经营权的流转

3.1应遵循的基本原则

为了规范农村土地承包经营权流转市场，提高农村土地利用效益，切实保护土地经营权流转各方的合法权益，在实施土地经营权流转过程中，遵循以下基本原则:①依法原则，农村土地承包经营权流转必须依照有关法律、法规和中央的政策规定执行;②自愿原则，要充分尊重农民意愿，任何单位和个人不得胁迫或阻碍农户流转土地;③有偿原则，土地经营权流转的条件和价格完全由农户与受让方自主平等协商，流转的收益归农户所有;④土地所有权不变原则，坚持以村为主体，成立专业合作组织，负责土地承包经营权流转工作，流转后的土地所有权仍为所在村集体经济组织。

3.2流转的方式

(1)股份合作。将原村组发包给农户的承包经营权的土地面积作股，组建新的土地股份合作社，对入股土地实行统一规划、开发和经营，土地股份合作社直接经营或者代表股东与企业签订合同或进行租赁等的形式。按股支付给原农户承包经营费，实行保底分红。合作社独立核算，自负盈亏。

(2)集体经营。农户将一定限期的承包经营权一次性和集体经济组织签订委托代理合同，由集体经济组织代表村民进行土地承包经营权公开拍卖及相关谈判事宜，转让完成后，承包经营者自负盈亏。集体经济组织分年度支付给原承包经营户承包经营权流转费。

(3)分包经营。若一次性流转后招租不能到位，由所在村集体经济组织统一规划，制定分包方案，可多户联合或大户独立承包经营，实施规模种植，并给予原承包经营户相应的承包经营费。

3.3流转的程序

(1)调查摸底。在实施流转前，对项目区的农地，特别是耕地进行全面细致的调查，并以承包经营权证书载明的面积作为基础，建立一套完整的台账，适时召开村民代表或村民大会，充分征求村民意见，通报土地流转的补偿方法。

(2)签订流转合同。流转双方经洽谈磋商，认定流转方式、流转时间、流转价格以及流转收益支付办法等，并在协商一致的基础上签订书面合同，由流转双方代表签字盖章，报农业部门批准。

(3)拨付资金。流转合同签订后，每年年终从土地流转收益(含农地流转和集体建设用地流转收益)以及专项资金中按标准拨付给农户，或者为其购买社会保障，涉及入股分红的按入股分红的具体办法执行。

4土地承包经营权流转过程中可能出现的问题

经过论证，土地承包经营权流转是“万顷良田建设工程”的一种行之有效的实现形式，从总体上看发展方向是好的，但是，土地流转是新生事物，在实际运作中会出现一些问题，如果尊重民意不够、手续不健全、缺乏必要的社会保障、流转价格低廉和家庭承包耕地的承包款较低，以及流转中介服务组织不齐全等因素，都会制约土地流转。

5引导、推动土地承包经营权流转的具体措施

土地承包经营权流转涉及面广，政策性强，关系到广大农民的切身利益和农村改革、发展、稳定大局，必须积极引导，切实加强管理。具体可以从6个方面着手加以引导。

5.1积极宣传，提高认识，引导流转

各级有关部门尤其是乡村基层干部和农民群众对土地承包经营权流转的重大意义和巨大作用，思想上认识不足，行动上不够主动。要扭转这种局面，必须积极宣传，提高认识，明确土地流转不是对农业家庭联产承包责任制的否定，而是在长期稳定家庭联产承包责任制的基础上搞活承包地，使承包地向种田能手和其他现代农业经营者集中，它是提高土地资源的配置效率和规模效益的重要措施，是在新形势下对农村家庭联产承包责任制的进一步完善发展。实践证明，农民承包地使用权的流转有利于农业增效、农村社会经济发展，符合广大农民的长远利益和根本利益。

5.2加快建立中介组织为土地流转提供服务

建立中介服务组织，为农户之间流转土地提供平台。农户如需要流转出土地，但一时难以找到合适对象的，可求助于中介组织;中介组织将收集到的土地供求信息通过报纸、电视、互联网等媒介向社会发布，牵线搭桥。

5.3充分发挥村集体经济组织在土地流转中作用

村集体经济组织作为发包方，在土地流转中有着不可替代的作用，只要发挥得好，可以避免许多因土地流转而产生的纠纷，也可以进一步促进土地流转的发展。由村集体经济组织出面协调、帮助农户签订规范的流转协议，流出方与流入方的权益均可得以保障，避免土地流转纠纷;帮助需要流入土地的工商业主、龙头企业等种植大户与众多农户谈判，可以降低谈判成本;由村集体经济组织出面为农户向流入土地的大户收取租金，可以降低因大户不给租金或弃田逃跑，一家一户农户经济受到损失的风险;由村集体经济组织出面牵线搭桥，可以克服因没有土地流转中介组织和交易网络导致土地供需信息不灵，流转困难的问题。

5.4建立农村社会保障制度，解决农民后顾之忧

由于目前土地依然是大部分农民就业、生存保障和社会福利的唯一依靠。所以，进行土地流转机制创新，就要积极稳妥地推进农村社会保障制度改革，逐步将农村的社会保障由依靠承包地转为依靠社会和制度，包括养老、医疗、生育、伤残等保障。只要有了良好的社会保障制度，农民对土地的依赖性就会降低，土地的流转就会加快。

5.5开展农民培训工程，提高农民的素质，提高非农就业能力，让更多的农民离开土地，为土地流转创造条件

随着经济的发展，对劳动力的素质要求越来越高。虽然城市大门打开，但如果农民没有一技之长，也很难在此立足，根本无法离开土地。所以，各地政府必须把培训农民作为一项重要的工作来抓，提高他们适应从业岗位的技能，成为先进制造业和第三产业的合格劳动者，顺利实现劳动力转移，这样就有条件能让更多的农地流转起来。

5.6提高农村工业化和城镇化水平，拓宽农民就业渠道，为土地流转提供条件

农民不愿意流转土地的一个重要原因是流转土地承包经营权后就没有了其他职业。因此，必须加快发展农村工业化和城镇化水平，增强集聚各类企业和生产要素，吸纳更多的农村人口的能力。各地政府要加大招商引资力度，让更多的企业安家落户，引导民间资金投资工商企业，为农民创造更多的就业岗位，这样就有条件能让更多的农民离开农地，实现农地大流转。

土地承包经营权流转作为一个新生事物，各方面的制度还不健全，在实施流转的过程中难免会遇到一些问题，在今后的流转过程中还会出现各种新情况、新问题，有待于我们进一步探索。

『肆』 请问农村良田能买卖吗需要注意什么呢

关于这个问题，你所说的农村良田，是指承包地。根据我国相关法律规定，承包地不得买卖。买卖土地的行为属于违法行为。承包期内的土地承包经营权可以流转。

3.可以并处罚款。罚款额为非法所得的百分之五十以下。

情节严重的还有可能构成犯罪，依法追究刑事责任。

综上，农村良田，也就是承包地，是不允许买卖的，非法买卖的行为属于违法行为。所承包的土地在承包期内，土地承包经营权可以进行流转，流转不得改变承包土地的农业用途，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

『伍』 转让国有土地使用权、出让国有土地使用权，哪个要缴土地增值税，两者有什么区别

转让国有土地使用权才需要缴纳增值税，出让无需交税

根本上是要区分“出让”和专“转让”的区别

1. 出让仅指国属家（市、县（市）人民政府）在土地的一级市场上，采取招拍挂的方式将一定年限的国有土地使用权“卖”给单位和个人的行为。
   

   由于出让只可能是国家行为，而税收的核心是为国家（政府）筹集收入，因此，对于出让环节是没有必要课税的。因为如果该环节交税就好比国家把钱从左兜掏出了装进了右兜，总量没有改变，却浪费时间和经历。所以出让方是不缴纳任何税款的。

2. 转让是指取得国有土地使用权的单位和个人在二级市场上将其目前持有的一定年限的该土地使用权（“用益物权”）转让给第三方的过程。属于是再转让行为。

   这个环节，卖方是要交税的，包括：增值税及附加、土地增值税、所得税、印花税等等。
   

『陆』 农村良田划分给谁，是否它的使用权就是谁他人无权干涉

注意 良田就是农垦用地 划分给个人 也就是承包给个人 承包的不是使用权 是种植权和收益权 只能用作种植 如果想在上面盖房什么的 是违法的

『柒』 良田转国有土地要多长时间

一、这个问题涉及到集体土地转为国有土地的变更问题，过程很繁琐，还要缴纳很多的费用，具体的时间需要根据办事部门的办事效率来具体确定。有关集体土地变更为国有土地的情况解释如下：
目前的法律规定集体土地是不能进行交易的,你怎么能买到集体土地了.如果你是集体企业占用集体建设用地,可以申报集体土地转国有建设用地,但是这个过程是相当麻烦的.目前在我国审批集体土地转为国土土地的只有国务院和省级人民政府可以啊
需要先到计委立项,然后到土地部门申请办理征用土地了!然后交很多费用。
具体讲：只有重大项目征地才能将集体土地转为国有土地，也必须要办理农转用等一系列的征地手续，居民个人无权改变土地性质。
二、相关的法律规定如下：
《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 ”
第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
第四十六条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
第四十八条 征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。
第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。
禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。
第五十条 地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。
第五十一条 大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。
第五十二条 建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。
第五十三条 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
第五十七条 建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。
临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。
临时使用土地期限一般不超过二年。
集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。
集体土地是我国土地所有制的一种形式。
我国实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有二种形式。
（1）《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”
《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
（2）在集体土地的经营管理方面规定：《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
（3）集体土地所有权的确认。《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。”
（4）集体土地的征收和征用。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
（5）集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。
所有权的转变目前只有土地征收一条路，而获得国有土地使用权的办法是从政府获得出让，或者其他使用权人的转让。详细法律可以参考《土地管理法》
集体建设用地，是指乡村、集镇内的住宅建筑、公共建筑、公共设施、道路、绿化以及乡村企业、事业等各项用地。它主要包含以下三个部分：乡（镇）、村企业建设用地，乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地，农村居民住宅建设用地。集体建设用地的规划，应当遵循合理布局、节约用地、有利生产、方便生活的原则。
集体建设用地的流转，是经规划为建设用地的集体土地的所有者、所有权行使者、使用者，依法将建设用地的使用权以转让、出租、作价入股、合作、联营的方式移转给受让人，并通过签订集体建设用地有偿使用合同，取得一定数量的土地收益的土地法律制度。
集体建设用地流转的主体，分流转方和受让方。流转方，既有乡（镇）、村集体经济组织等集体土地所有者所有权的行使者，还有乡（镇）、村企业等经济组织和个人等依法享有建设用地使用权益的土地使用者。受让方，即土地使用者，既可以是本集体经济组织的内部成员，也可以是其他集体经济及其成员，甚至可以是其他法人和个人。
当前各地集体建设用地流转的实践状况不一致，主要是受到所在地区的经济发展水平状况的制约：（1）在农村经济欠发达地区，形式上一般仅限于农民出租住宅和市场出租摊位所涉的土地流转；（2）在农村经济中等发展地区，形式上除出租住宅、摊位外，已经涉及农村企业改制、改组和盘活厂房、场地过程中的土地使用权；（3）在农村经济发达地区，以转让、出租为主的多种形式并存，更趋于灵活。同时，流转涉及的地类较全，数量也较大。可以说，建设用地流转在这些地区已得全面发展，在土地交易市场体系的地位日益重要。农村集体经济组织进行规模经营土地资产的局面已经来临。
当前，集体建设用地的流转形式主要包括以下几种：
（1）农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权；
（2）农村房屋产权人转让、出租房产时，连带转让、出租土地使用权；
（3）乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租；
（4）农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业；
（5）村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目；
（6）经征用、补办为国有土地并输转让、出租；
（7）由于企业破产清算或债权债务因素，经司法裁定发生流转。
推行集体建设用地流转，有利于农村经济改革的深化，有利于农村土地法律制度的完善。正确实施建设用地流转的重要意义，应包括以下三个方面：
（1）维护了土地公有制和农村集体经济组织的合法权益，使土地所有权在经济上得到体现，有利于农村经济组织的进一步巩固和发展。
（2）有利于防止浪费土地，调动土地的合理配置，促进土地的合理利用，提高土地经济效益。
（3）一定程度上减轻国家、集体的经济负担，弥补农村建设资金的不足，为农村的土地开发和兴办公益事业提供经济上的保证。
三、建立村民股份制法人模式的土地产权制度。
当前，我国法律尚不能明确指出集体土地所有权主体。如《民法通则》规定“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有”。这一规定没有明确指出所有权主体，导致集体、集体经济组织、村民对土地的权属显示不清。我国学者一直以来从不同角度提出了各自的观点。总的来看，无论何种观点均有其缺陷性。近年来，在物权法、民法典的创制过程中，就体现二种观点。
（1）一种观点认为：集体土地属于该集体全体成员共同所有。
《中国物权法草案建议稿》对集体土地所有权归属明确规定“属于全体居民共同所有”。
此观点完全引入“共同所有”的概念，又指出农村集体土地由其所涉集体的内部成员共同享有权利（占有、使用、收益、处分四项权能），共同受“不得划分份额，不得转让继承”的限制。而内部成员直接享有权利则体现在使用土地方面和土地收益方面。这一观点有其缺陷：
①集体、全体成员因出生、婚姻、死亡迁徙等原因始终处于动态，是一个变量。这使得集体组织在确定所有者具体权属和土地收益分配的操作上产生极困难。
②共同所有的观点，与我国农村现阶段“乡（镇）、村集体所有”所有制相冲突。现阶段，农村集体土地事实上由村、村民小组、乡镇实际控制。
③共同所有的观点，容易引起土地私有化，会背离社会主义土地公有制原则。
（2）另一种观点认为：集体土地由该村集体经济组织或村民委员会行使所有权。
《中国民法典（草案）》的物权法编第六章第五十八条的规定“农村集体土地属于村农民集体所有的，由该村集体经济组织或村民委员会行使所有权。”
此观点的产生，实际上学者们已经注意到前一观点的缺陷性，于是提出“集体土地属于农村集体所有的，由该村集体经济组织或村民委员会行使所有权。”但这一提法仍没有解决问题的结症。
其缺陷性体现在：
（1）对集体所有权主体不予明确“农村集体所有”是一个模糊概念。看该款表述，所有权主体，既不是农民，也不是集体经济组织或村民委员会。
（2）集体土地受益者——农民，如何从所有权行使者获得的权益，由于缺乏法律依据造成权益实现困难。
（3）“村集体经济组织”又是不明确概念。
因此，法律应当明确规定集体土地所有权主体为股份制法人，可表述为“农村集体土地属于村集体经济组织成立的股份制法人所有”。同时也可规定股份制法人可以是村经济合作社或是村土地资产经营公司，可以是乡镇资产经营公司或乡镇土地资产经营公司。作为村集体内部成员或乡镇集体内部成员的每个村民以股份制形式，享有与其他成员平等的使用上收益上权益。股份制法人则代表全体股份成员的利益。两者产权关系，股份制法人与村民的财产权相互独立，各自承担自己的民事责任，村民对股份制法人则享有较公司股东更广泛的权利的成员权。这种权利，不仅限于表决权，收益权等股东权利，它还应包括特有的股份法人资产流转使用权和股份制法人投资的公共设施、公益设施使用权利等等。股份制法人的设立，同时引入类似公司法上的股东会、董事会模式的议事规则，使其具有现代理念决策机制，从而保证其对集体土地的权益行使更加规范。
采用股份制法人模式是基于如下几个因素：
（1）股份制法人为集体土地所有者、经营者，并不需要改变我国农村土地的结构状况，也不是对现行集体土地所有制的根本改变，它只是对集体土地所有权主体的确认。股份制法人作为集体土地所有者，是对我国农村土地现状的承认，并没有根本否定村、村民小组、乡镇是事实上土地所有者的状况。
（2）股份制法人为集体土地所有者、经营者，符合我国社会主义土地公有制性质，明确了法律上的土地所有权关系。其对本集体所有的土地享有法人所有权与农村集体所有制的性质相符合。
（3）股份制法人作为集体土地所有者，从而排除“村集体经济组织”的模糊概念，排除“村民委员会、乡镇人民政府”非经济主体的概念，显得更为科学。

『捌』 浙江省关于良田土地非法买卖标准赔偿一分地是多少

非法买卖土地，可向县级以上人民政府土地行政主管部门投诉。
《土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

『玖』 村干部私自将良田转让给私营企业做货场是违法行为吗因负什么法律责任

村里的土地归全体村民共有，因此村干部无权将粮田转让给私营企业做货场，这样做是违法的。未经过全体村民大会通过就把土地转让给别人去经营，这是范侵占公共财产罪。

『拾』 有关土地(良田)承包使用权的知识

你好，你说的国有土地使用权承包，也就是国有土地租赁，各省有各省的办法，但都要到房地产登记机构（包括土地部门）办理租赁土地使用权登记手续。如上海市国有土地租赁暂行办法中规定：
“第十三条(租赁土地使用权的登记)
承租人应当按照下列规定，向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续：......”

上海市国有土地租赁暂行办法

第一章 总则

第一条(目的与依据)
为了促进土地资源优化配置和合理利用，完善土地有偿使用制度，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国家有关土地有偿使用的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条(适用范围)
本办法适用于本市行政区域内的国有土地租赁活动。
第三条(定义)
本办法所称的国有土地租赁，是指市、县人民政府以及浦东新区管委会按照建设用地的批准权限，将国有土地以一定年限出租给土地使用者，由土地使用者作为承租人支付租金的行为。
第四条(管理部门)
上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)负责本市国有土地租赁的管理工作。

第二章 国有土地租赁的范围、条件和程序

第五条(租赁的范围)
除商品房项目用地应当通过国有土地使用权出让的方式取得外，其他项目用地可以按照本办法的规定，通过国有土地租赁的方式取得。
第六条(承租人的范围)
除法律、法规另有规定外，境内外的自然人、法人和其他组织均可以按照本办法的规定，通过租赁方式取得国有土地使用权。
第七条(租赁的规划要求)
国有土地租赁必须按照本市土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和城市规划管理技术规定的要求进行。
第八条(租赁的方式)
国有土地租赁可以采取协议、招标、拍卖等方式。
通过协议方式租赁国有土地的，土地使用者应当按照本市有关规定，办理建设项目计划立项、建设用地规划许可、建设用地审批等相关手续。
通过招标、拍卖方式租赁国有土地的，可以参照土地使用权出让的有关程序进行。
第九条(租赁合同的签订)
国有土地租赁应当签订租赁合同。
租赁合同由市房地局、浦东新区土地管理部门和县土地管理部门(以下统称出租人)与承租人签订。
第十条(租赁合同的内容)
租赁合同应当载明以下主要内容：
(一)租赁当事人；
(二)租赁地块的座落、四至范围和面积；
(三)租赁地块的规划用地性质和规划技术参数；
(四)租赁年限；
(五)租金金额、支付期限和支付方式；
(六)租赁当事人的权利和义务；
(七)租赁地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式及其费用；
(八)租赁地块市政配套设施建设的责任和费用；
(九)租赁地块的交付期限；
(十)项目建设的开工和完成期限；
(十一)租赁合同终止时，地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式；
(十二)违约责任；
(十三)争议的解决方式；
(十四)当事人约定的其他事项。
租赁合同应当参照使用标准格式。租赁合同的标准格式由市房地局制订。
第十一条(租赁年限)
国有土地租赁的年限可以由租赁当事人双方约定，但不超过下列最高年限：
(一)工业用地为50年；
(二)教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；
(三)商业、旅游、娱乐用地为40年；
(四)其他用地为50年。
企业法人的国有土地租赁年限，不得超过其营业执照规定的经营年限。
第十二条(租金标准)
租赁土地的租金应当符合市场价格水平，并不得低于本市外商投资企业土地使用费标准。
第十三条(租赁土地使用权的登记)
承租人应当按照下列规定，向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续：
(一)租赁合同签订时，租赁地块上原有的建筑物、构筑物和其他附着物已拆除或者土地连同地上建筑物、构筑物和其他附着物一并出租的，承租人应当持签订的租赁合同，办理租赁土地使用权登记。
(二)租赁合同中约定由出租人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，应当在出租人按租赁合同约定交付租赁地块后，由承租人办理租赁土地使用权登记。
(三)租赁合同中约定由承租人负责拆除原有的建筑物、构筑物和其他附着物的，出租人应当发给承租人土地临时使用证明；承租人应当在原有的建筑物、构筑物和其他附着物拆除后，办理租赁土地使用权登记。
租赁土地使用权登记后，市房地局应当向承租人颁发房地产权证书，并在房地产权证书上注明“土地租赁”。

第三章 租赁当事人的权利和义务

第十四条(土地开发、利用和经营要求)
承租人应当按照租赁合同约定的规划用地性质、规划要求和其他条件，进行土地开发、利用和经营。
第十五条(规划用地性质或者规划要求的变更)
在国有土地租赁年限内，承租人需改变租赁合同约定的规划用地性质或者规划要求的，必须向出租人和城市规划管理部门提出申请。经批准的，承租人应当与出租人重新签订租赁合同或者签订补充合同，并相应调整租金；不予批准的，出租人或者城市规划管理部门应当书面告知承租人。
第十六条(租赁地块上房地产转让的条件)
以租赁方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
(一)按照租赁合同的约定进行投资开发，地上建筑物、构筑物和其他附着物已建成；
(二)承租人已办理租赁土地使用权登记以及地上建筑物、构筑物和其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书。
以租赁方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，租赁合同载明的权利、义务随之转移。
第十七条(租赁地块上房地产转让的限制)
按照租赁合同的约定，受让人必须是境内自然人、法人或者其他组织的租赁地块上房地产，需要向境外的自然人、法人或者其他组织转让时，应当征得出租人的同意。出租人同意转让的，应当由转让的受让人与出租人重新签订租赁合同，并相应调整租金。
第十八条(租赁土地使用权的分割)
租赁地块上建筑物、构筑物和其他附着物转让时，其占用范围内的租赁土地使用权随之转让；租赁土地使用权发生分割的，转让的受让人按照受让的建筑物、构筑物和其他附着物的比例，取得相应的租赁土地使用权，并承担租赁合同约定的权利、义务。
租赁土地使用权分割的界限和面积，由租赁地块所在的区、县土地管理部门确定。
第十九条(租赁土地使用权的合作、联营)
在国有土地租赁年限内，承租人可以将租赁土地使用权作为与他人合作、联营的条件。
第二十条(租赁地块上房地产的抵押)
在国有土地租赁年限内，租赁地块上依法建成的建筑物、构筑物和其他附着物可以抵押。
抵押物处分后，租赁合同应当由依法取得抵押物的受让人继续履行。
第二十一条(租赁地块上房地产的出租)
在国有土地租赁年限内，租赁地块上依法建成的建筑物、构筑物和其他附着物可以出租，但出租年限不得超过国有土地租赁合同约定的年限减去国有土地承租人已租用的年限后剩余的年限。
第二十二条(承租人死亡或者变更、终止的处理)
在国有土地租赁年限内，承租人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：
(一)承租土地的法人或者其他组织依法终止或者发生合并、分立的，租赁合同可以由依法取得租赁地块上建筑物、构筑物和其他附着物所有权的自然人、法人或者其他组织继续履行；
(二)承租土地的自然人死亡的，租赁合同可以由租赁地块上建筑物、构筑物和其他附着物的合法继承人或者受遗赠人继续履行。
第二十三条(租金的支付)
承租人应当按照租赁合同约定的金额、期限和方式，向出租人支付租金。
租金每年分两期支付；租赁合同另有约定的，从其约定。
租赁合同签订的当年，自租赁地块交付之日起，使用土地不满半年的，免交租金；超过半年的，按照半年的租金金额支付。
第二十四条(租金的调整)
租赁土地的租金应当根据最低标准调整的时间和幅度，作相应的调整；租赁合同另有约定的，从其约定，但不得低于同期的最低标准。
第二十五条(租金的上缴和租赁地块的税收)
土地管理部门应当将收取的租金上缴财政部门。
承租人使用租赁地块的城镇土地使用税，由税务部门从租金中扣缴。

第四章 租赁土地使用权的收回

第二十六条(租赁土地使用权的续期)
国有土地租赁年限届满，租赁土地使用权终止。承租人需要继续租赁土地的，应当在届满前6个月申请续期。除根据社会公共利益需要收回租赁土地使用权外，承租人的续期申请应当予以批准。
经批准续期的，承租人应当与出租人重新签订租赁合同，并办理租赁土地使用权登记。
第二十七条(租赁土地使用权期满的收回)
国有土地租赁年限届满，承租人虽申请续期但未获批准的，租赁土地使用权由出租人收回，出租人应当对地上建筑物、构筑物和其他附着物给予承租人适当补偿；租赁合同另有约定的，从其约定。
国有土地租赁年限届满，承租人未申请续期的，出租人可以无偿收回租赁土地使用权；租赁合同另有约定的，从其约定。
第二十八条(租赁土地使用权的提前收回)
租赁年限未满的土地使用权不提前收回，但有下列情形之一的，可以依照法律规定的程序提前收回：
(一)为公共利益需要调整使用土地的；
(二)为实施城市规划调整使用土地的。
第二十九条(提前收回租赁土地使用权的程序)
提前收回租赁土地使用权的，出租人应当在收回6个月前，将租赁地块的座落、四至范围、收回理由、收回日期通知承租人，并在租赁地块的范围内公告。
第三十条(提前收回租赁土地使用权的补偿)
提前收回租赁土地使用权的，出租人应当给予承租人适当补偿。
提前收回租赁土地使用权的补偿金额，应当按照规划用地性质、租赁年限的余期以及地上建筑物、构筑物和其他附着物的价值等，由出租人与承租人协商确定，或者委托具有相应资质的房地产评估机构进行房地产价格评估后确定。
承租人对补偿金额的确定有异议的，可以向人民法院起诉，但租赁土地使用权的收回仍可以按照公告规定的日期执行。
第三十一条(租赁土地使用权的交换)
提前收回租赁土地使用权的，出租人可以与承租人协商一致后，将另一地块的租赁土地使用权与承租人交换。
交换租赁土地使用权的，承租人应当与出租人重新签订租赁合同，并办理租赁土地使用权登记。
第三十二条(承租人提前终止租赁合同的处理)
在国有土地租赁年限内，承租人要求提前终止租赁合同的，应当在3个月前通知出租人，出租人可以无偿收回租赁土地使用权，并由承租人承担违约责任；租赁合同另有约定的，从其约定。

第五章 法律责任

第三十三条(违反规划管理规定的处罚)
承租人未按租赁合同约定的规划用地性质或者规划要求开发、利用、经营土地的，由规划管理部门按照相关法规、规章的规定予以处罚。
第三十四条(承租人和出租人的违约责任)
出租人未按租赁合同的约定交付租赁地块的，承租人有权解除租赁合同，并可以请求违约赔偿。
承租人未按期支付或者未付足租金的，出租人应当催告承租人支付，并由承租人按日加付3‰的滞纳金；承租人逾期2年未支付租金的，出租人有权解除租赁合同，并可以请求违约赔偿。
承租人未按照租赁合同约定的开发期限或者条件开发、利用、经营土地的，或者擅自转让、转租、抵押租赁土地使用权的，市房地局或者区、县土地管理部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，出租人有权解除租赁合同，无偿收回租赁土地使用权，并可以请求违约赔偿。
第三十五条(复议和诉讼)
当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以按照行政复议和行政诉讼法律、法规的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。

第六章 附则

第三十六条(对原划拨土地使用权的规定)
本办法施行前，以划拨方式取得国有土地使用权的土地使用者，可以按照本办法的规定，转为以租赁方式使用国有土地。
第三十七条(临时用地的租赁)
租赁国有土地临时使用的，可以参照本办法的规定执行。
第三十八条(施行日期)
本办法自1999年9月1日起施行。