房地产使用权的弊端

Ⅰ 传统房产管理的特点和弊端

您好，一、房地产经纪行业特点及存在问题 (一)特点 20世纪90年代以来，尤其是党的十四大提出要发展房地产市场之后，房地产业的发展及专业化分工逐渐明晰，房地产经纪活动也逐步发展起来。随着《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布和实施，房地产经纪制度开始确立，房地产经纪市场不断扩大，经纪队伍和经纪机构得到较快的发展。房地产经纪行为从房地产领域中剥离出来独立形成市场行为，既是市场发展的需要，也是市场分工的强烈要求。房地产经纪主要有如下几个特点： 1．房地产经纪活动的内容、形式多样化。从最初的房地产代租、代售到目前房屋置换、房地产项目策划、楼盘代理、居间代理、代办交易手续、房地产信息、咨询等服务。 2．房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事的居间、代理等活动的经营行为。经纪活动中经纪主体只提供服务，不从事直接经营，不占有商品，经纪活动具有报酬性。 3．房地产经纪属于服务性质，没有具体产品，透明度差。其活动具有隐蔽性和非连续性，随着财产转移过程的终止而终止。 (二)存在问题 市场的深入发展，必然使市场的细分进一步加剧，要求市场运作更具效率，劳动生产率得到更大幅度的提高，从而使资源得到更有效配置，有利于降低社会成本。面对激烈的市场竞争，房地产经纪同样应在市场浪潮中寻找最佳的切入点和结合点，在市场中站稳脚跟，让自己得到发展。但是我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段，相关法律法规不够完善。作为一个新兴的行业，由于发展时间不长，在初步显示其生命力的同时，仍然存在着一些不可避免且又不容忽视的问题。目前房地产经纪行业具体存在着以下几个较为突出的问题： 1．立法不够具体完善。我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段，相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部发布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局发布的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容，有关房地产经纪的规定却很少。 2．经纪机构的规模较小、实力偏弱。对房地产经纪业来说，由于市场准入门槛较低，房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行业成了许多人人行的首选。据不完全统计，目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家，从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小，企业实力弱，由此造成信息和信息流通的范围极其有限，成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比，房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾，地铺式经营，销售能力欠佳，房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪代理。 3．经纪机构的无资质、无证书。目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。尽管这些条件比较低，但是，有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记，而是借别人的《经纪人资格证书》蒙混过关。 4．经纪企业自身素质问题。近年来，房地产经纪公司大量成立，吸引了大量的社会各类人员，层次繁多，人员素质参差不齐。国外房地产经纪人除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等方面的业务，职业技能比较全面，可以说是复合型人才。而我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外，大量的从业人员业务知识单一。这些人员缺乏基本的专业技能与经验。有的连起码的专业知识都没有。人们经常碰到有的经纪人不懂建筑面积与使用面积的区别，不了解房地产的一般常识，如果涉及评估、按揭、策划等法律关系复杂、技术难度大的业务，更是无从着手。 房地产经纪人缺乏业务规范和行为规范。如独家销售或代理，委托方与被委托方的权利与义务如何划分，价格如何确定，中途加价权归谁等，没有统一的规定，往往容易产生纠纷，有的甚至钻法律不健全的空子坑害当事人。在我国许多地方，由于房地产经纪人执业行为的自由度很高，其职业道德和形象欠佳。擅自发布欺骗性广告，在行业内部相互倾轧，搞不当竞争。甚至以提高业务员提成的办法，实行暗箱操作，将别的经纪公司或开发公司成交的业务拉到自己账上。例如，有些开发公司的营销人员“吃里扒外”，他们将本公司成交的业务说成是经纪公司做成的，于是经纪公司坐收佣金，营销人员则吃经纪公司的提成。 5．对房地产经纪业的管理亦存在很多问题。首先，管理部门职能不清，谁都能管，谁都难管，削弱了管理力度。《经纪人管理办法》规定工商管理部门负责管理广义的经纪人，而《城市房地产中介服务管理规定》则规定房地产管理部门负责管理房地产经纪人，两者职能交叉。照理两个部门应该密切配合，但由于各自执法依据不同，导致各行其政，工商管理部门按照一般经纪人的要求核发营业执照，但对房地产经纪人和经纪机构在专业方面的规定，如资格和资质条件不予配合把关。虽然《城市房地产中介服务管理规定》规定领取营业执照1个月内必须到房地产部门备案，但对于大量没有备案的经纪单位，工商管理部门却视而不见，而房地产部门又不能吊销其营业执照。结果导致工商执照与资格资质脱离，因而市场准入就是一句空话，不具备条件的经纪人和经纪机构进入市场如入无人之境。其次，缺乏行业自律和法人自律，职业道德不佳。再次，执法查处力度不够。国外经纪人只要违规或违反职业道德就会被处以暂停营业或吊销执照。一旦发生这类事情，经纪人就无法再从事这一职业，因为一旦公开查处就没有人再委托他做中介。而我国违规或违反职业道德的现象虽然比较严重，但实践中几乎没有中介公司被吊销执照，也很少有房地产经纪人被取消资格。其结果是助长了不正之风，败坏了房地产经纪业的信誉。
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Ⅱ 使用权的房子为什么比产权的便宜很多买使用权的房子有什么弊端吗

1使用权的房子买者需交房费。2没有产权，不得随意处置。3目前买使用权的房子也没有什么弊端。

Ⅲ 50年产权房的缺点有哪些

缺点：

1、五证”不全。商品房之所以公开出售，其主要是具备开发的条件，“五证”齐全，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证，而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也就谈不上规划许可证等“四证”。

(3)房地产使用权的弊端扩展阅读：

50年产权住宅，从严格意义上来说，属于房地产开发过程中出现的土地规划用途与开发用途并不完全一致的情况，用40或者50年产权的公建用途土地开发住宅 物业只是其中的一种，在房地产市场上，还存在着其他的类似情况，例如工业用途土地开发办公物业等等。

参考资料：网络－产权年限

Ⅳ 我要买房子土地使用权是国家的以后有什么弊端

1，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得回的国有土地使用权，或者答经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
2，划拔土地在国家征用时，没有土地补偿费用。出让土地上的房屋转让时，土地证直接更名即可，只需交纳0.5元/平方米的手续费，无需交纳土地出让金。另外划拨土地证的房屋在二次交易的时候，如果做个人抵押按揭时需要担保，但出让的土地证就不需要。
3，划拨土地性质的房屋最大的弊端就是在转让时，需要到国土资源管理部门办理转让审批手续，补交土地出让金。国有出让性质的房子在转让时就不需要再交纳土地出让金了。

Ⅳ 商业住房的弊端

产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。。最可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以，你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵！

Ⅵ 40年产权的房子有什么弊端

四十年产权房子利弊

1、利：40年产权的房子并不是小产权房也不是违章建筑，是可以正常购买的。这里所说的产权是指土地使用年限，即土地使用证上载明的40年。一般情况下40年产权为商业、旅游、娱乐用地，这类房屋住户的水电费将按照商业的标准，比普通居民用电用水价格要高。

2、弊：因为是经营为目的，水电价格，没有煤气，为环形塔楼不宜居住，贷款利率上浮。

买开发商40年产权后并不能真正拥有房屋40年，房屋产权年限到期后需要续期。40年产权的房子并不是小产权房也不是违章建筑，是可以正常购买的。这里所说的产权是指土地使用年限，即土地使用证上载明的40年。一般情况下40年产权为商业、旅游、娱乐用地，这类房屋住户的水电费将按照商业的标准，比普通居民用电用水价格要高。

一般来说是不能落户的。现在想弄个上海户口有以下几种方法：

1. 外地应届毕业生在上海找到稳定工作，可以通过打分的形式进入。但是现在基本上非985毕业的外地本科很难落户了，而且专业限制也很多。

2. 通过人才引进，即特殊人才，院士，享受国务院特殊津贴之类的专家可以直接引进。
   人才引进中还有个分居政策，就是你的丈夫或者妻子是上海人，本科或以上学历，然后你在上海有接收单位，如果你对方是博士，则可以直接落户，硕士则是3年，本科要5年。这个是需要他/她向所在公司人事部门提出申请，由人事部门代理向人事局申请备案的。因为走的是人事口，这个相对快一些。

3. 如果你和上面条件3不沾，但是娶或者嫁了个上海人，则15年后你可以想公安户籍管理部门申请，这个走的是公安口，15年实在太漫长了。

(6)房地产使用权的弊端扩展阅读：

产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

在市场经济条件下，产权的属性主要表现在三个方面：产权具有经济实体性、产权具有可分离性、产权流动具有独立性。

产权的功能包括：激励功能、约束功能、资源配置功能、协调功能。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。

房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

Ⅶ 房地产业弊端大得不得了

热钱的涌入，导致泡沫产生，房价虚高，恶性的通货膨胀产生，会导致货币的贬值，也就是相对购买力的降低。
国家一般采取宏观调控，增加货币的供应量。一但热钱撤走，泡沫破裂，会导致房价剧减，但是本国的货币供应量增大了，相对于来说通胀增大了。老百姓手里的钱更不值钱了。
房价跌的原因在于热钱撤走，房地产运行的资金链破灭。银行产生大量的死账。
由于房地产的下跌，实体经济相关的部门都会随之产生通货紧缩的货币政策，也就是货币相对贬值了。

Ⅷ 买小产权房的弊端有什么

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。 目前，“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的三分之一甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。 1、小产权房产没有国家颁发的房产证 无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。 2、小产权住房无法上市流通 由于小产权住房没有国家认可的房产证明，所以不具备进行房产转让、处分、收益和继承等权利。 3、小产权房产无法过户 由于小产权房产本身就不具备相应的产权，所以也不具备过户的权利。 4、小产权住房没有占地补偿 遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时，小产权房主只能得到很少或无法得到相关的补偿。因为该小产权占有的土地属于当地村委会或乡政府所有，补偿款会直接划给当地村委会或乡政府。 5、小产权无法办理银行贷款 因为办理贷款买房需要以该房屋的产权证办理抵押登记手续，没有国家出具合法产权证的房产银行的不会放款的。 6、户口无法迁入 由于购买小产权住房无法迁入户口，所以购房人及其子女，无法获得当地的免费医疗和义务教育资源。 7、政策的不确定性 由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理决定，使我们无法预知的风险明显加大。抱有法不责众的心态是不恰当的，因为购买小产权住房的人群，相对于购买合法房产的人群来讲，还只能算“小众”。国家出台相关政策时，不得不对“大众”的利益进行考虑。 说了这么多购买小产权住房的弊端，只是为大家提个醒。在购买小产权房时，需要特别注意，因为国家对小产权房有很多的限制，比如，小产权房产无法过户、小产权无法办理银行贷款、小产权房产没有国家颁发的房产证等，这些都需要多加小心，千万不要被销售人员忽悠了，在此，建议您咨询相关专业的律师，让律师帮您分析，相信您会受益匪浅。

Ⅸ 商业用地建商品房的利弊

弊端主要有以下几点：
1、使用年限
商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重；
产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。。最可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以，你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵！
2、交易税费
初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；
如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高
3、按揭方式
大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年
4、日常生活成本
如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
如水费：3.7（住宅）/5.6（工业商业）/6.1（宾馆、饭店、餐饮业）
5、设计标准
设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
6、落户问题
无法迁入户口
优点主要有以下几点：
1、关于保值性
开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变现性强，风险小，销售速度快资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强！能实现较高的利润价值。因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。
2、关于建造标准
非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。
3、可以注册公司
2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或商品房购房合同写明房屋用途为"住宅（包括公寓、别墅）"的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。因此，非住宅类房产，可以注册公司