为什么开发商卖车库是只销售使用权

『壹』 车位只有使用权能买吗

车位（库）是否可销售、买卖的唯一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证），如果没有车位产权证，那么，这个车位不允许出售。如果开发商把不能办理产权证的车位卖给业主，那么，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是权属证书。
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
消费者租赁车位（库）（就是所谓的销售使用权），最长期限只有20年，20年后是不受法律保护的。如果车位有预售许可证的，购车位业主跟开发商签订正式的商品房买卖合同并办理备案手续后，则是可以申请办理《房地产权证》的。车位产权办出《房地产权证》后作为物权拥有是无期限的，但车位所在的土地使用权是有使用年限限制的，年限与车位所在土地使用权年限一致。
2016年10月1日实施的《湖北省物业管理条例》第五十四条第一款对停车位、车库作出明确的规定：物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。
第五十四条第二款规定：物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定;建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。
上述规定只是对初始登记所有权人为建设单位—开发商的停车位、车库可以销售、附赠，而初始登记所有权人不属于开发商的物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，不得销售或者变相销售。
其他省（市）应该有类似规定。

『贰』 为什么普通小区的车库只有使用权，却可以出售或转让

你出售或转让也只是转让使用权而已！
就和住房一样，我们也只是拥有70年的使用权！

『叁』 想买小区内车库，但开发商只出售使用权，协议是50年。请问我可以再转手出售或者是出租吗如果使用期限内

小区内车库车位，开发商只出售使用权，主要原因可能是因为是机械车位、人防车位，无法办理销售（预售）许可证，所以只能一次50年出租，回收资金。基本没有人能管到你再转手出售或者是出租，而且50年后开发商在不在都是问题。

『肆』 开发商地下车库有大产权只转让了终身使用权可否要求分割产权

不可以，规划许可只有大产证，就不可能再分割了，现在就是你和开发商之间有这么一个约定，开发商把这一部分面积的使用权卖给你。

『伍』 车库只有使用权没有产权，这合理吗

法律关于车库产权问题归属，具体还要根据车库性质划分。

1、规划内车库。

《物权法》第74条中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该规定实质已经承认开发商对规划内车库车位的原始所有权。

开发商只要能提供车库的工程规划许可手续，验收合格后就能进行车库的初始确权登记。

2、规划外车位。

开发商未取得工程规划许可审批手续建设的车库车位可称之规划外的车库车位，对于规划外的车位，《物权法》第74条作出了明确规定：“占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

3、人防停车位。

地下人防车位的原则是“谁投资，谁受益”。这种停车位开发商和业主均无产权，经人防管理部门同意后开发商可经营使用，也就是说这种车位不能买卖、过户，只能出租使用权，且根据《合同法》规定，租赁期限不得超过20年。

(5)为什么开发商卖车库是只销售使用权扩展阅读：

住宅小区车位、车库和地下室的产权归属，应综合以下三个标准来确定：

（一）符合规划。在我国，不符合城市规划或建筑规划的建筑物，为违章建筑，不能取得所有权。住宅小区内的车位、车库和地下室符合城市规划和建筑规划，是建立所有权的前提。

（二）对占用的土地有建设用地使用权。开发商对地上车位、车库的所有权建立的基础是：车位、车库占用范围内的建设用地使用权归开发商享有。住宅小区一经出售，开发商或物业公司再设立地上车位、建造车库的行为，均属于侵犯业主共有权的行为。

业主不同意设立车位、车库的，可行使排除妨害请求权，请求其恢复原状，拆除车库或车位的标界物。业主同意的，地上车位、车库的所有权归业主，已收取的租金，应根据不当得利返还法则返还给业主。

根据物权法第74条的规定，占用业主共有的道路的车位属于业主共有，就是立法对这一规则的阐释。

（三）建造费用是否分摊到住宅售价中，是确定车位、车库和地下室是否归开发商所有的重要标准。

地下车位、地下室、地下车库的出售价款主要部分是建造费，土地的利用有时是无偿的，无费用可公摊。地上车位、车库则不尽然，其占有范围内的土地出让金原则上不能分摊到住宅小区的其他业主身上。

如果分摊了，则地上车位、车库占用的土地使用权就归业主共有，开发商就无权处置车位、车库了。这一点，与小区一层房屋附赠绿地或小院是一个道理。如果没有分摊，则地上车位、车库属于开发商，自然可以出售、出租或出借。

『陆』 许律师您好，购买地下车库车位时开发商只是和签的车位使用权协议，而不是是所有权和买卖合同，

车库目前国内并不认可其所有权，一般交易国内尚无法律规定允许，所以开发商也好，个人转卖车库也好，基本都是写明使用权，或者以长期租赁合同的模式避开法律规定。

『柒』 开发商能买卖地下车库使用权吗

网友提问：本人在某小区购房后，在小区花园下开发商建有地下车库，现开发商版要求业主购买车位权使用权，与土地证的期签为止(50年，现在不到50年)，签的是车位使用权买卖协议，实际上他是把租费提前收走啦。请问律师，合同法规定，租期只能20年，目前北京有很多这种情况，难道国家就不管吗？符合法规吗？ 王良斌律师回复：关于车位使用权的买卖是否合法，关键是看地下车库的产权属于谁，是全体业主还是开发商。 如果是全体业主，开发商无权买卖。如果是开发商，买卖就是合法的。而且在北京市四环以内，车位配置的标准为1：2；四环以外，车位配置的标准为1：2，也就是说每两户或三户才有一个车位，此时如不购买，将来停车就是个麻烦。至于买车位使用权的期限，现在购买，价格或许会低一些，将来如果通货膨胀，您就会感觉您的选择是正确的。 车位使用权的买卖，50年是可以的。这不是您所说的租赁，合同最长期限为20年。这是两个概念。 您在购买车位的时候，一定要向开发商索要发票，签署车位使用权买卖合同。 当然，在您购买了使用权后，物业管理费您还是要交纳的。 进入购房问答论坛提问

『捌』 向开发商购买的车库使用权是否受法律保护

你好，使用权和产权完全不同，这种情况下无法保障你们的权益！

『玖』 关于车库使用权和产权的问题

如果说车库只有使用权显然是不允许卖的，可是你可以在卖房的时候做为一种吸引买方的方法使你的房子提升一点价值。