土地使用权在不动产登记中的作用

❶ 不动产登记中产权用途按什么确定

不动产用途越来越受到社会的重视，不仅仅有其自然属性，同时还被赋予和承载了更为重要的社会属性。笔者归纳了一下，主要有以下几个方面的需要：
1．缴税的需要。以二手房交易缴纳契税为例，90平米以下普通住房为全额的1％，而非普通住房为3％，许多二手房在初始登记时就没有明确房屋用途，地税部门在征税时通常以不动产登记簿的记载为依据，如果登记簿缺乏记载则缴纳无所适从。
2．征收(拆迁)补偿的需要。不动产征收补偿时，征收部门一般是根据不动产用途确定补偿标准的，商业用途与住宅用途征收补偿标准相差好几倍，而征收部门依据的往往是不动产权证上的记载。
3．工商注册登记的需要。一般来说住宅用途的房屋作为经营场所受限制会比较多，许多沿街房屋的实际用途是商业，但以前的登记用途却往往不明确。
4．户口迁入的需要。现在人们常常通过购房入户的方式来解决孩子的入学问题，但是入户一般仅限于购买用途为住宅的房屋，而商业等其他用途的房屋一般无法入户。
5．其他需要。行业收费也是区分用途而定的标准，以登记费为例，住宅为80元／套，非住宅为550元／套，用途不明确则会造成收费缺乏依据。
我们可以简单回顾一下权属证书关于用途的演变历程：从上世纪80年代到1999年，当时建设部颁发的房屋所有权证上并没有关于用途的记载；1999年到2009年，房屋所有权证上记载的是“设计用途”；2009年到2015年，房屋所有权证上记载的是“规划用途”；国土资源部最新颁发的不动产权证书上记载的是“用途”，其中明确房屋用途填写规划用途。从近30年权属证书的演变历程来看，房屋用途这一概念，经历了从无到有、从模糊到逐渐清晰的过程，不仅仅是行业主管部门，应该说全社会都在认识上经历了这一逐渐变化的过程。正是历经了这几个阶段，在不同时期对于不动产用途的汜载要求不尽相同，从而导致了目前需要明确用途的情况很多。
1．历史房屋登记没有记载用途。这主要是上世纪80、90年代登记的房屋，档案材料中有规划用途的需要补上用途，没有有效文件明确房屋用途的则登记机构无法登记其用途。
2．规划文件记载的房屋用途模糊。以前规划文件上经常出现“商住楼”的概念，到底哪些基本单元是商业用途的，哪些是住宅用途的，并没有明确。相关部门的解释也出现了分歧，有的解释为“商业住宅楼”，有的解释为“商品住宅楼”。又如，某大型项目规划用途为“商业商务文化娱乐”，具体到每一栋房屋，每一个基本单元，规划用途都是“商业商务文化娱乐”，而“商业商务”和“文化娱乐”却分别属于不同的用途分类。
3．土地用途记载模糊。与房屋规划用途相类似，以前的土地证上也经常出现“商住用地”的概念，就宗地而言是确切的，但对于每个单元而言，又是相当模糊的。
4．土地与规划用途记载完全不匹配。这种情况在早期的登记中出现的比较多，比如土地用途为“公共建筑用地”，房屋规划用途为“职工住宅”，这两个用途显然不匹配；又如土地用途为“工业用地”，规划用途为“加油站”，作为房屋登记机构登记时就不知所措了。
5．房地用途分类标准不统一。不动产统一登记以后，房屋填写规划用途，土地按《土地利用现状分类》填写二级分类，由于两者分类标准不统一，涉及两种用途的，用“／”分开。例如，从事电讯与信息工作所用的房屋，规划对应的用途分类是商业金融信息，而土地对应的用途分类是市政用地。类似的情况还有很多，表面看来这些情况似乎只是名称不统一而已，但真正较真起来还是难以作出完善的解释。
由于社会-亡的各种现实需要，使得不动产用途的重要性不断提高；与此同时，不动产登记在用途上却还面临着许多问题。以房屋征收补偿为例，某地块面临征收，沿街房屋底层实际均用作商铺，这些房屋建于90年代，规划用途为“商住楼”，当时没有登记房屋用途，现在业主们要求将底层房屋用途明确为商业。业主们的诉求有一定的道理，因为当时购房合同卜写的是商铺，契税是按照商业的标准缴纳的，甚至水电费都是按照商业水电费的标准交的。地方政府在协调处理此事的时候也犯了难，如果确定为商业用途，政府将付出巨大的征收成本，但这还不是最坏的结果；如果确定为住宅用途，20多年多收的税费、水电费怎么办?如何平息业主们持续不断的群访?
要解决不动产登记过程中遇到的用途问题，笔者认为应当做好两方面的工作。
一是要抓好首次登记。要认真核对土地使用证明和规划证明，正确记载土地用途和房屋的规划用途，不仅如此，还要看土地用途和房屋的规划用途是否匹配，至少两者不能冲突，如前者是商业用地，后者却是住宅用途。如果遇到工业用地上出现加油站这样的类似情况，登记机构就应当进一步核实，把好首次登记的关，不留后遗症。
二是房屋用途通常以规划为依据。对于用途空白的，应当查阅原始资料，找到规划用途的依据，将用途补充进去；对于规划模糊的，应当进一步核实，尽快明确用途。房屋用途以规划为依据是我们的工作原则，对此我们应当保持严谨的态度。另外，《物权法》第七十七条规定“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”，这就意味着我们在做住宅改为经营性房屋用途变更登记时，不仅要有规划调整的证明文件，还要有利害关系业主同意的证明文件。
不动产登记中的用途问题主要是由于历史原因、土地和规划用途分类口径不同造成的，我们应当实事求是地面对和解决问题，对于房地用途分类标准不统一的问题，应在更高的层面加以研究解决。

❷ 不动产登记有什么作用

不动产登记有什么作用？
首先，我们要明确不动产统一登记的功能。不动产统一登记制度是基于健全市场经济需
求。有关人士认为，统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。这是制度本身的价值，是基本功能。严格地讲，是制度的
经济学价值，服务于市场经济。不动产登记制度首先要实现其主导价值，发挥其经济学价值。如果主导价值都不能实现或者无法实现，这项制度以及此项工作自然会
“功败垂成”，何言其他价值？
不动产登记有什么作用？
其次，我们要明确不动产统一登记的用途——为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。同时，可以适度挖
掘不动产登记的衍生价值。很多制度之间是有关联的，可以相互补充、取长补短。反腐败制度建设与完善，不是“单打独斗”，应该利用一切当今的与正在建立的制
度资源，应该是“组合拳”。关注权力的“制度笼子”，不只是单纯的反腐防腐制度，还有其他制度的帮衬与堵漏，形成制度的叠加，更加严丝密缝，不给权力留下丝毫机会。
制度设计很关键。不以反腐需求为初衷建立统一的不动产登记制度，这种思路是有道理的，但是也不能讳言该制度附带的反腐败功能。应将反腐败基因注入该项制度的设计中，至少要预留一定的预期与空间，这并不会消解它的市场经济的核心价值
（以上回答发布于2015-08-07，当前相关购房政策请以实际为准）
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❸ 不动产登记中建设用地的用途怎么确定

不动产登记的作用主要体现在维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。
房屋是重要的财产，属于民法上的不动产的范畴。房地产登记是公示房地产物权变动情况，保障房地产交易安全的一项基础性法律制度。动产以占有作为权利归属的判定标准，以交付转移占有来认定所有权转移而房屋不可移动，其所有权归属和转移难于以占有来判定，其认定标准和动产必然有所区别。房屋的权利状况不能通过占有来进行判定，其交易风险自然高于动产，为了避免交易过程中可能出现的风险，当事人就要对房屋权利状况进行详细调查，而这种由交易各方自行进行的调查，势必要花费大量的时间和精力，大大增加交易成本。因此，需要建立房屋登记制度来明确房屋的权利状况，这样既可以保障房屋权利人的权利得到登记机构的公示，也方便相关的利害关系人对房屋权利现状进行了解，有利于保护房地产交易的安全。
1．规范房屋登记行为。通过《不动产登记办法》的实施，确立房屋登记机构及其工作人员开展房屋登记工作的具体标准，明确房屋登记机构应当严格遵守的登记程序和履行的职责，保证登记机构在房屋登记实践中能够准确地进行房屋登记。
2．维护房地产交易安全。通过《不动产登记办法》的实施，保证公示的房屋权利状况等房屋登记记载事项的准确性和有效性，有利于维护当事人之间房屋交易的安全和便捷。《物权法》专节规定登记制度、赋予登记以公信力，目的就是保护交易安全。同时，保护交易安全，也就意味着对善意第三人权益的保护。
3．保护权利人的合法权益。《不动产登记办法》应当从方便权利人进行登记和切实保障其权利出发来设计房屋登记程序。登记是不动产物权的法定公示手段，《物权法》规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，这确立了登记的权利推定规则，凡是记载于登记簿的权利人即被推定享有该项权利。因此，在我国房地产市场发展迅速、房地产交易法律关系和权属变化复杂的情况下，登记法律制度的完善对于维护当事人的合法权益，具有重要的作用。

❹ 不动产登记证和房产证土地证有什么区别

房产证抄与不动产证区别袭：不动产统一登记是将原来分散在土地、房屋、草原、林地等多个部门的不动产登记职责整合到一个部门，核发统一的不动产权证书。房产证与不动产证的区别：原本，购房者买房后办理产权证，需要办理房屋所有权证和土地使用证。不动产登记开始后，房屋所有权证和土地使用证合二为一，统一登记到不动产权利证书上，也就是说，两证变成一证。《不动产登记暂行条例》从2015年3月1日起施行，今后，包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将在全国范围内进行统一登记。“房产证”将逐渐换发成“不动产证”，如果全国全面实行不动产统一登记，将对楼市进行全面摸底。其实除了《房产证》，还有《国有土地使用证》、《房地产权证》、《他项权证》、《林权证》、《海域使用证》等证书以后都不再颁发，将统一颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》；

❺ 房屋所有权和土地使用权有什么关系

首先抄，在权利性质上，土地使用权与房屋所有权是相互独立的物权。土地使用权和房屋所有权是两种不同性质的，不能相互替代的，各具价值的物权。土地使用权属于民法上的用益物权，是以取得物的使用价值为目的的物权。而房屋所有权属于自物权，也即所有权，可以一发对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。并且国家把土地和房屋作为两类不同的资源和生产资料、生活资料，设立了不同的部门进行管理。

❻ 不动产登记到底是什么对老百姓有什么好处

不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。不动产登记的范围包括：房屋、土地、山林、海域等定着物。
对老百姓的好处有：第一，便于切实维护所有权人及利害关系人的合法权益，结束对不动产登记管理的混乱状况。第二，便于提高行政管理机关效率，保证物权状况的公开和明示，防止行政机关滥用职权，损害权利人的利益。第三，便于维护社会公平，促进物尽其用，定分止争。对老百姓来说，私人财产权属明晰，创造积累财富的劲头会更足，将会给老百姓带来一份实实在在的实惠。

❼ 不动产登记有什么好处

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。这是制度本身的价值，是基本功能。严格地讲，是制度的经济学价值，服务于市场经济。

不动产登记标识不得用于商业活动或者私人行为。各级不动产登记机构可以在登记服务大厅、登记窗口显著位置张贴或悬挂标识标牌。标识也可用于不动产登记机构工作人员证件、岗位牌、胸章以及内部办公、文书报告、宣传材料等。

(7)土地使用权在不动产登记中的作用扩展阅读：

不动产登记的作用：

1、规范房屋登记行为。

通过《不动产登记办法》的实施，确立房屋登记机构及其工作人员开展房屋登记工作的具体标准，明确房屋登记机构应当严格遵守的登记程序和履行的职责，保证登记机构在房屋登记实践中能够准确地进行房屋登记。

2、维护房地产交易安全。

通过《不动产登记办法》的实施，保证公示的房屋权利状况等房屋登记记载事项的准确性和有效性，有利于维护当事人之间房屋交易的安全和便捷。《物权法》专节规定登记制度、赋予登记以公信力，目的就是保护交易安全。同时，保护交易安全，也就意味着对善意第三人权益的保护。

3、保护权利人的合法权益。

《不动产登记办法》应当从方便权利人进行登记和切实保障其权利出发来设计房屋登记程序。

登记是不动产物权的法定公示手段，《物权法》规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，这确立了登记的权利推定规则，凡是记载于登记簿的权利人即被推定享有该项权利。

因此，在我国房地产市场发展迅速、房地产交易法律关系和权属变化复杂的情况下，登记法律制度的完善对于维护当事人的合法权益，具有重要的作用。

参考资料:网络：不动产登记