挂牌出让国有建设用地使用权规范

A. 如何正确理解<协议出让国有土地使用权规定>第16条规定与《招标拍卖挂牌出让土地使用权规定》，界点在哪里

个人以为 就是将评估出的土地市场价格（《协议出让。。。规定》）变成现实中真正的土地市场价格 让土地市场更加公开 公正 公平

B. 国有建设用地使用权挂牌出让操作程序是怎样的

市、县国土资源管理部门应当按照出让公告规定的时间、地点组织挂牌活动。挂牌活动应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行。
一、公布挂牌信息
在挂牌公告规定的挂牌起始日，挂牌人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划指标要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易地点挂牌公布。挂牌时间不得少于10个工作日。
二、竞买人报价
符合条件的竞买人应当填写报价单报价。有条件的地方，可以采用计算机系统报价。
竞买人报价有下列情形之一的，为无效报价：
（1）报价单未在挂牌期限内收到的。
（2）不按规定填写报价单的。
（3）报价单填写人与竞买申请文件不符的。
（4）报价不符合报价规则的。
（5）报价不符合挂牌文件规定的其他情形。
三、确认报价
挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。有两个或两个以上竞买人报价相同的，先提交报价单者为该挂牌价格的出价人。

国有建设用地使用权挂牌出让流程图四、挂牌截止
挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。设有底价的，出让人应当在挂牌截止前将密封的挂牌底价交给挂牌主持人，挂牌主持人现场打开密封件。在公告规定的挂牌截止时间，竞买人应当出席挂牌现场，挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。
（一）挂牌结束。
挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌活动结束，并按下列规定确定挂牌结果：
（1）最高挂牌价格不低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌出让成交，最高挂牌价格的出价人为竞得人。
（2）最高挂牌价格低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌出让不成交。
（二）现场竞价。
有竞买人表示愿意继续竞价的，即属于挂牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的情形，挂牌主持人应当宣布挂牌出让转入现场竞价，并宣布现场竞价的时间和地点，通过现场竞价确定竞得人。
五、现场竞价
现场竞价应当由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行，取得该宗地挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场竞价。现场竞价按下列程序举行：
（1）挂牌主持人应当宣布现场竞价的起始价、竞价规则和增价幅度，并宣布现场竞价开始。现场竞价的起始价为挂牌活动截止时的最高报价增加一个加价幅度后的价格。
（2）参加现场竞价的竞买人按照竞价规则应价或报价。
（3）挂牌主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。
（4）挂牌主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，挂牌主持人落槌表示现场竞价成交，宣布最高应价或报价者为竞得人。成交结果对竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底价的，挂牌主持人宣布现场竞价终止。
在现场竞价中无人参加竞买或无人应价或出价的，以挂牌截止时出价最高者为竞得人，但低于挂牌出让底价者除外。
六、签订《成交确认书》
确定竞得人后，挂牌人与竞得人当场签订《成交确认书》。挂牌人或竞得人不按规定签订《成交确认书》的，应当承担法律责任。竞得人拒绝签订《成交确认书》也不能对抗挂牌成交结果的法律效力。
《成交确认书》应包括挂牌人与竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款，以及双方签订《国有建设用地使用权出让合同》的时间、地点等内容。
《成交确认书》对挂牌人和竞得人具有法律效力，挂牌人改变挂牌结果的，或者竞得人不按规定签订《国有建设用地使用权出让合同》、放弃竞得宗地的，应当承担法律责任。
挂牌过程应当制作挂牌笔录。

C. 国土资源部部39号令和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权出让规范的关系

为进一步深化行政审批制度改革，转变政府职能，加强国有土地资产管理，改善投资环境，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)以及国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部第11号令)、《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》(京政发[2002]4号)、《北京市人民政府批转市编办等部门关于改革本市固定资产投资项目审批程序意见的通知》(京政发[2002]5号)等有关法律、法规和文件的规定，现就本市范围内停止经营性项目国有土地使用权协议出让等有关问题规定如下： 一、自2002年7月1日起，凡在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用地，不具备规定条件的，停止办理国有土地使用权协议出让手续。需要办理土地使用权出让的，须进入北京市土地交易市场(以下简称市土地交易市场)，通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。
二、自2002年7月1日起，凡用于经营性开发的项目用地，按以下规定办理：
(一)符合土地利用总体规划、城市总体规划和年度土地供应计划的新征土地，用于经营性开发的，由市或区、县人民政府统一征地后，纳入市人民政府土地储备，通过市土地交易市场公开交易。
(二)原划拨土地使用者需转让其划拨土地使用权或改变用地性质用于经营性开发的，须进入市土地交易市场公开交易。
(三)凡进入市土地交易市场公开交易的土地，由市土地交易市场按照规定程序进行招标、拍卖或挂牌交易。
(四)经营性项目用地投资者需要使用土地的，须在市土地交易市场通过挂牌、招标或拍卖方式获得土地使用权。
(五)下列情况经市政府批准，可以采用协议方式办理土地使用权出让手续。
1、绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地，因和其他非经营性项目确实不可分割，而不能进入市土地交易市场公开交易的。
2、属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的。
3、市政府批准的其他经营性项目用地。
三、对在2002年6月30日前，已经取得市计划主管部门的立项批复和市规划主管部门的规划意见书或审定设计方案通知书、规划用地许可证，但尚未办理土地征用手续或国有土地使用权出让手续的经营性项目用地，根据具体情况按以下规定办理：
(一)项目用地处于土地储备重点范围内，经市国土资源和房屋管理部门(以下简称市国土房管部门)审核确需收购的，由北京市土地整理储备中心实施收购。
(二)项目用地构成土地闲置的，按《北京市闲置土地处理办法》(市政府2001年第83号令)规定办理。
(三)项目用地属于存量国有划拨土地，市国土房管部门已经正式受理且符合协议出让条件的，可以按原有程序办理土地协议出让手续；虽未经正式受理，但已经取得市计划主管部门的立项批复和市规划主管部门的审定设计方案通知书或规划用地许可证且都在有效期内的，可在2002年10月31日以前备齐有关资料到市国土房管部门进行登记，符合协议出让条件的，可以按原有程序办理土地协议出让手续。除上述情况外的，须进入市土地交易市场公开交易。
(四)项目用地属于新征土地的，按以下规定办理：
1、已经取得市政府的征地批文或者市土地行政主管部门已经正式受理征用土地申请，可按照规定程序办理土地征用手续，并符合协议出让条件的，可以按照原有程序办理土地协议出让手续。
2、对未经市国土房管部门正式受理征用土地申请，但已经取得市计划主管部门的立项批复和市规划主管部门的规划意见书且都在有效期内的，可在2002年10月31日以前备齐有关资料向市国土房管部门提出申请，按照规定程序办理土地征用手续并符合协议出让条件的，可以按照原有程序办理土地协议出让手续。
3、已经取得市计划主管部门的立项批复，虽未取得市规划主管部门规划意见书但市规划主管部门已经正式受理并已经征求过市国土房管部门意见的，按照规定程序办理土地征用手续并符合协议出让条件的，可以按照原有程序办理土地协议出让手续。
(五)属于同一个项目用地分次办理土地出让手续，但手续尚未办理完的，受让方须于2002年10月31日以前到市国土房管部门申请登记，接受审核。逾期不登记的，停止办理项目用地的有关手续。
(六)对可以继续采用协议出让的项目用地，须满足以下条件，方可办理土地协议出让手续。
1、主体必须一致，即立项、规划、征地与受让的主体必须是同一个投资者。
2、承担代征、代拆任务的经营性项目用地，须完成其代征、代拆任务。
3、投资者应具备相应的资质，并没有不良信用记录。
(七)对可以继续办理土地协议出让手续的项目用地，国有土地使用权出让合同须于2002年12月31日前签订，特殊情况，经市政府批准，可以延长到2003年3月31日。
逾期不签订国有土地使用权出让合同的，须进入市土地交易市场公开交易。
四、对必须进入市土地交易市场公开交易的经营性项目用地，原投资者对土地有实际投入的，由市国土房管部门委托审计机构进行审计，按审计结果待土地出让后给予合理补偿。
五、市监察部门要做好对停止经营性项目国有土地使用权协议出让审批执行情况的监督检查工作。

D. 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定的中华人民共和国国土资源部令

第39号
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第版3次部务会议审议通过。权现将《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》公布，自2007年11月1日起施行。
部长 徐绍史
二○○七年九月二十八日

E. 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定的公开办法

公开是保证竞争公平、公正的前提，《规定》从以下几个方面保证招标拍卖挂牌出让的公开内性：第一，要容求各地要编制国有土地使用权出让计划，及时向社会公开发布；第二，要求出让人应当至少在招标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，保证意向竞买人或竞投人有充足的时间了解出让地块情况和进行投资决策；第三，要求确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策；第四，要求市、县人民政府土地行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出土地的有关情况提供便利。第五，为保证公开性和竞争性，规定每次招标会或拍卖会少于三个竞投（买）人的，应当终止招标或拍卖会，挂牌截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，由出价最高者取得土地使用权；第六，招标拍卖挂牌出让结果必须于10个工作日内在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，接受社会监督。过程中违反规定的，还将视情节追究法律责任。

F. 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定的出让范围

《规定》明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。上述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让是广东、江苏和重庆等地在招标拍卖出让土地使用权的实践中创新出来的，挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。为此，《规定》将挂牌出让与招标拍卖方式并列，将挂牌出让作为招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充，对挂牌出让的适用范围、程序等作了较为详细的规定。考虑到在挂牌截止时有可能出现众多竞价人竞相竞价的情况，为了实现土地效益的最大化，根据《城市房地产管理法》等法律法规，《规定》第19条规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人要对挂牌宗地进行现场竞价，由出价最高者取得土地使用权。”

G. 什么是挂牌出让国有建设用地使用权

挂牌出让国有建设用地使用权 是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限内将拟出让宗地容的交易条件在土地交易场所挂牌公布，按受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

H. 哪些情形必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地使用权

根据复《物权法》第137条、《制招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》、《国土资源部 监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发〔2007〕78号）和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）等规定，以下情形国有建设用地使用权应采取招标、拍卖、挂牌方式出让：

供应工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地。

其他土地供地计划公布后，同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的。

划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的。

划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的。

出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的。

法律、法规、行政规定明确应当招标、拍卖、挂牌出让的其他情形。

相关链接

招标、拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权一般程序

I. 国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让程序是怎样的

一、公布出让计划，确定供地方式
市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有建设用地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有建设用地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。国有建设用地使用权出让计划以及细化的地段、地块信息应当同时在中国土地市场网（www.1andchina.com）上公布。
市、县国土资源管理部门公布国有建设用地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。
需要使用国有建设用地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的国有建设用地使用权出让计划、细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。
为充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和进度，有条件的地方，可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位、个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。
二、编制、确定出让方案
市、县国土资源管理部门应当会同城市规划管理等有关部门，依据国有建设用地使用权出让计划、城市规划等，编制国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让方案。
国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让方案应当包括：拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式、建设时间等。属于综合用地的，应明确各类具体用途、所占面积及其各自的出让年期。对于多用途不动产之间可以分割，最终使用者为不同单位、个人的，应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期；对于多种用途很难分割、最终使用者唯一的，也可以统一按照综合用地最高出让年限50年确定出让年期。
国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让方案应按规定报市、县人民政府批准。
三、地价评估，确定出让底价
市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。
地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。
有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。
标底、底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。
四、编制出让文件
市、县国土资源管理部门应当根据经批准的招标拍卖挂牌出让方案，组织编制国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让文件。
（一）招标出让文件：
（1）招标出让公告或投标邀请书。
（2）招标出让须知。
（3）标书。
（4）投标申请书。
（5）宗地界址图。
（6）宗地规划指标要求。
（7）中标通知书。
（8）国有建设用地使用权出让合同。
（9）其他相关文件。
（二）拍卖出让文件：
（1）拍卖出让公告。
（2）拍卖出让须知。
（3）竞买申请书。
（4）宗地界址图。
（5）宗地规划指标要求。
（6）成交确认书。
（7）国有建设用地使用权出让合同。
（8）其他相关文件。
（三）挂牌出让文件：
（1）挂牌出让公告。
（2）挂牌出让须知。
（3）竞买申请书。
（4）挂牌竞买报价单。
（5）宗地界址图。
（6）宗地规划指标要求。
（7）成交确认书。
（8）国有建设用地使用权出让合同。
（9）其他相关文件。
五、发布出让公告
国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让公告应当由市、县国土资源管理部门发布。出让公告应当通过中国土地市场网和当地土地有形市场发布，也可同时通过报刊、电视台等媒体公开发布。
出让公告应当至少在招标拍卖挂牌活动开始前20日发布，以首次发布的时间为起始日。
经批准的出让方案已明确招标、拍卖、挂牌具体方式的，应当发布具体的“国有建设用地使用权招标出让公告”、“国有建设用地使用权拍卖出让公告”或“国有建设用地使用权挂牌出让公告”；经批准的出让方案未明确招标、拍卖、挂牌具体方式的，可以发布“国有建设用地使用权公开出让公告”，发布公开出让公告的，应当明确根据申请截止时的申请情况确定具体的招标、拍卖或挂牌方式。
出让公告可以是单宗地的公告，也可以是多宗地的联合公告。
六、申请和资格审查
申请人应在公告规定期限内交纳出让公告规定的投标、竞买保证金，并根据申请人类型，持相应文件向出让人提出竞买、竞投申请：
（一）法人申请应提交的文件：
（1）申请书。
（2）法人单位有效证明文件。
（3）法定代表人的有效身份证明文件。
（4）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件。
（5）保证金交纳凭证。
（6）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。
（二）自然人申请应提交的文件：
（1）申请书。
（2）申请人有效身份证明文件。
（3）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件。
（4）保证金交纳凭证。
（5）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。
（三）其他组织申请应提交的文件：
（1）申请书。
（2）表明该组织合法存在的文件或有效证明。
（3）表明该组织负责人身份的有效证明文件。
（4）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件。
（5）保证金交纳凭证。
（6）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。
（四）境外申请人申请应提交的文件：
（1）申请书。
（2）境外法人、自然人、其他组织的有效身份证明文件。
（3）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件。
（4）保证金交纳凭证。
（5）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。
上述文件中，申请书必须用中文书写，其他文件可以使用其他语言，但必须附中文译本，所有文件的解释以中文译本为准。
（五）联合申请应提交的文件：
（1）联合申请各方共同签署的申请书。
（2）联合申请各方的有效身份证明文件。
（3）联合竞买、竞投协议，协议要规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并明确签订《国有建设用地使用权出让合同》时的受让人。
（4）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件。
（5）保证金交纳凭证。
（6）招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。
（六）申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。
七、招标拍卖挂牌活动实施
（1）参看国有建设用地使用权招标操作程序。
（2）参看国有建设用地使用权拍卖操作程序。
（3）参看国有建设用地使用权挂牌操作程序。
八、签订出让合同，公布出让结果
招标拍卖挂牌出让活动结束后，中标人、竞得人应按照《中标通知书》或《成交确认书》的约定，与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，在中标或竞得后转作受让地块的定金。其他投标人、竞买人交纳的投标、竞买保证金，出让人应在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。
招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内，出让人应当将招标拍卖挂牌出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布。
公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容。
出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。
九、核发《建设用地批准书》，交付土地
市、县国土资源管理部门向受让人核发《建设用地批准书》，并按照《国有建设用地使用权出让合同》、《建设用地批准书》确定的时间和条件将出让土地交付给受让人。
十、办理土地登记
受让人按照《国有建设用地使用权出让合同》约定付清全部国有建设用地使用权出让金，依法申请办理土地登记，领取《国有建设用地使用证》，取得国有建设用地使用权。
十一、资料归档
出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、招标拍卖挂牌活动、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：
（1）申请人的申请材料。
（2）宗地条件及相关资料。
（3）宗地评估资料。
（4）宗地出让底价及集体决策记录。
（5）宗地招标拍卖挂牌出让方案。
（6）宗地出让方案批复文件。
（7）招标拍卖挂牌出让文件。
（8）招标拍卖挂牌活动实施过程的记录资料。
（9）《中标通知书》或《成交确认书》。
（10）《国有建设用地使用权出让合同》及出让结果公布资料。
（11）其他应归档的材料。