土地使用权转地上附着物

A. 转让地上附着物是否缴纳土地增值税

问：生产性企业（非房地产企业）转让已经使用过的固定资产，包括厂房、草坪、围墙、道路、自来水工程、天然气工程及管道、配电工程等，转让以上项目是否需要缴纳土地增值税？ 答：《财政部、国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税[2009]113号）规定，具体为《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）中代码前两位为“02”的房屋；所称构筑物，是指人们不在其内生产、生活的人工建造物，具体为《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）中代码前两位为“03”的构筑物；所称其他土地附着物，是指矿产资源及土地上生长的植物。 《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）电子版可在财政部或国家税务总局网站查询。 以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。 《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）规定，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。 关于房屋附属设备的解释规定，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。 根据上述规定，厂房属于建筑物，围墙属于建筑物；草坪为土地附着物；道路在《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）中代码前两位为“03”，为构筑物，为地上附着物；自来水工程、天然气工程及管道、配电工程属于与房屋不可分隔的各种附属设施。 《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 《土地增值税暂行条例实施细则》第四条规定，条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 根据上述规定，企业转让厂房、草坪、围墙、道路、自来水工程、天然气工程及管道、配电工程，属于转让地上建筑物（厂房、围墙、自来水工程、天然气工程及管道、配电工程）及其附着物（草坪，道路），应缴纳土地增值税。

B. 这法条如何理解：土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

这是抄一个亘古不灭的原则袭“地随物走，物随地走”。

土地使用权属于谁，地上建筑物就属于谁，如果出现两个权利主体，这就说明有错误了，不是土地局登记错误，就是房产局登记错误。但一般不会出现，开发商在拿地后，建造房屋，房屋建成后卖给小业主，就会申请制作小产证，届时土地局和房产局会把土地、房屋的大产证分割后登记的。

我比较赞成上海市的作法，将房屋和土地行政管理部门合成一家，只制作房产权证，既包含土地权属登记，也包含房屋权属登记，不会搞错。

上海市房屋土地资源管理局政策法规处

C. 土地使用权抵押时,其地上建筑物其他附着物是随之转移还是随之抵押

该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

中华回人民共和国物权答法
第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第二百条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

D. 根据物权法，土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，如果有人恶意分别转让怎么办

楼主反映的是房地产方面的问题，我是学土地的，从房地产方面解答一下楼主的问题吧

住宅用地分为集体土地和国有土地，集体土地（即农民的宅基地）法律规定是不允许转让的，如果是集体土地住宅转让那就不受法律保护；楼主说的应该是国有土地上住宅的转让。

对于国有土地住宅，其实在物权法出台之前，我国的房地产方面法律就规定房地不可分割，必须同时转让。

A将房屋转让给B，根据法律规定，房屋价格中就包含了土地价格；像市场上出售的商品房3000元/平方米或者6000元/平方米，都是包含土地价格在内的房地产的售价。同时A又将土地转让给C，进行土地使用权转让时必须明确地上建筑物残值是否包含在内；如果买方只买土地使用权，则原房主应拆除房屋后转让土地或声明房屋不要钱了；否则土地价格就是包含了房屋残值在内的价格。总之一句话，地不离房，房不离地，房地产不可分割，必须同时转让。

案例中A却将房地产分割开来，涉嫌将房屋和土地卖出两次，应属于诈骗行为。如B、C都不知情，则都属于受害者，可以要求法院追究A的诈骗罪，讨回自己的损失。

关于应保护B、C中谁的利益，如果不是同一天，则应保护先买的那个；但案中是同一天时间不分先后，法律应没有这方面的规定，具体要看法院协调吧

E. 农村土地地上附着物赔偿

可以要求赔偿，一般按照林木市场价格赔偿。

F. 地上附着物拆除后土地使用权如何处理

划拨土地转让用作商业用途的，应当补缴土地出让金。

G. 我公司已购买一块土地，土地上已有附着物，据哪条文规定需同时进行抵押

1、在办理土地抵押时，如果土地上有建筑物的，应当将建筑物一并抵押。没有一并抵押的，法律上视为一并抵押。

2、如果土地上的附属物不是建筑物，而是其他可以移送的财产的，是否一并抵押由双方当事人协商确定。可以不一并抵押。

《中华人民共和国物权法》

第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十四条下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；

（四）担保的范围。

(7)土地使用权转地上附着物扩展阅读

《中华人民共和国物权法》

第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

第二百零四条最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

第二百零五条最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：

（一）约定的债权确定期间届满；

（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；

（三）新的债权不可能发生；

（四）抵押财产被查封、扣押；

（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

（六）法律规定债权确定的其他情形。

H. 第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让的解释和细节说一下

住宅用地分为集体土地和国有土地，集体土地（即农民的宅基地）法律规定是不允回许转让的，答如果是集体土地住宅转让那就不受法律保护；对于国有土地住宅，其实在物权法出台之前，我国的房地产方面法律就规定房地不可分割，必须同时转让。这是一个亘古不灭的原则“地随物走，物随地走”。

土地使用权属于谁，地上建筑物就属于谁，如果出现两个权利主体，这就说明有错误了，不是土地局登记错误，就是房产局登记错误。但一般不会出现，开发商在拿地后，建造房屋，房屋建成后卖给小业主，就会申请制作小产证，届时土地局和房产局会把土地、房屋的大产证分割后登记的。

I. 土地使用权转移地上建筑物所有权是否随之转移

按照我国《房地产管理法》的相关规定，房屋所有权转让，及对应的土地使用权也就随之转移。

换句话说，也就是房随地走，地随房走。 房屋的所有权和土地的使用权是不能分开转移的。