集体土地使用权租金

A. 村民组能出租集体土地使用权吗

具体问题具体分析。国家允许农村土地合法流转，但是有相关的流转原则、流转范围等规版范。权
根据《土地管理法》第八十一条规定：“擅自将农村集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”。该条款对违反《土地管理法》第六十三条应如何处理作出了明确规定。村民组的群众如果认为某村民组与第三方所签订的土地租赁合同违反了《土地管理法》第六十三条的规定，可以提请村民组所在的县级人民政府土地主管部门裁决。

B. 集体土地出租的合法程序及法律问题的规定是什么

合法的土地租赁程序
租用集体土地，必须先行征用并转为国有土地。根据《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）的规定，租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。
租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到注明“租赁”的土地使用权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。
任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
确有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续：
(1)与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定；
(2)在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续；
(3)租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。
除此外，企业可通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。但是这种方式会对需要解决用地问题的企业面临着整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题。其次，企业可通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要。这种方式相对于前一种方式而言，取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，都是通过合法的审批手续取得的。
非法租赁土地如何处理
首先是协商解决。在政府主导下，由政府、村组、承租土地的第三方进行协商，达成一致意见后解除非法租赁合同。
其次是依法采取行政强制手段解决。《土地管理法》第七十三条规定，“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施”，
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《集体土地出租的合法程序及法律问题》。
第八十一条规定，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处罚款”。土地管理部门可以依据以上的法律规定对非法出租农村集体所有土地行为进行查处，要求村、组解除租赁合同，责令限期改正，并可给予没收和罚款的行政处罚。
另外，城市综合执法部门也可以承租土地的第三方无用地报批手续、地上建筑无建筑规划手续认定为违法建筑为由，发限期整改及处罚通知，而后进行强制拆除。但必须指出的是，政府职能部门动用行政强制手段拆除后，由于承租方和村、组的租赁合同并未解除，承租方依然可以合同违约为由，向村、组提出赔偿要求。
第三是诉讼解决。由当事村委会或村民小组向法院提起民事诉讼，要求解除土地租赁合同。提起解除合同的民事诉讼后，法院可以对土地租赁合同的有效性进行审查和认定，并据此作出判决。
擅自出租集体土地现象如何预防
要从根本上破解农村土地非法交易难题，遏止非法租地的蔓延势头，必须从源头上预防和制止集体土地的非法出租行为。
一是政府职能部门要严格履职。土地执法威慑力不足是造成土地非法交易的一个重要原因。政府各职能部门一定要切实履行起自己的职责，加强沟通，密切合作，严格执法，加大对集体土地非法交易的查处力度。对违法用地的单位或个人，规划部门不予核发建设工程规划许可证，建设部门不予核发建筑工程施工许可证，供电部门不予供电，工商部门不予核发营业执照，从根源上切实杜绝违法用地现象的发生和蔓延，改变过去“多家用地，一家管地”的局面。建立多部门密切合作制度，齐抓共管，形成合力，充分发挥监督机制的整体效能。
二是应当把进行非法交易所签订的合同认定为无效合同，按照无效合同的处理原则进行处理，进一步提高对土地非法交易的打击力度。
三是完善农村集体土地地籍管理与土地评估制度。农村土地地籍管理主要包括土地登记、土地确权和权属争议调处、土地调查、土地统计、土地动态监测、地籍档案等内容，完善地籍管理制度对于打击土地非法交易行为，规范集体土地管理有着重要的作用。同时，应建立健全集体土地评估制度，对农村集体土地进行科学的分等定级，评估出合理的地价，使农村集体土地交易建立在一个科学、规范的基础上，从根本上防止集体土地使用权的非法交易。
四是建立查处土地违法行为行政问责机制。村级组织违法出租集体土地，村集体和村民可以得到很大的经济收益，因此，集体土地出租很多是通过村民或村民代表会议，以村民自治的方式集体讨论决定的，有着相对广泛的民意基础。在此种情况下，单靠国土部门一家单独执法，势单力孤，效果并不明显。依据《村民委员会组织法》的有关规定，乡镇人民政府应切实承担起对村民组织决议合法性、合理性的监督、审查职能。应建立起对镇乡政府的行政问责和科学的考核评价机制，对未依法履行监督职能、管理不力、形成违法用地事实的镇乡主要负责同志进行问责，并与个人工作考核进行挂钩，多措并举，多管齐下，从而有效的遏制村级组织违法用地行为的发生。

C. 农村集体土地租赁资金管理办法

江苏省农村集体资产管理办法

【颁布单位】 江苏省人民政府

【颁布日期】 19991108

【实施日期】 19991108

《江苏省农村集体资产管理办法》已经1999年11月
8日省人民政府第34次常务会议讨论通过，现予发布施行。

【章名】 第一章 总则

第一条 为了加强农村集体资产管理，保护农村集体资产所有者和经
营者的合法权益，促进农村集体经济的发展，根据国家有关法律、法规，
结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内农村集体资产的管理。国家法
律、法规对农村集体资产管理另有规定的，从其规定。

第三条 乡（镇，下同）、村、组应当建立健全农村集体经济组织，
行使农村集体资产所有权和经营管理权。尚未建立集体经济组织的村，由
村民委员会行使农村集体资产管理职能。

第四条 农村集体经济组织对其所有的集体资产依法享有占有、使用
、收益和处分的权利。在遵守有关法律、法规的前提下，有独立进行经济
活动的自主权。

第五条 农村集体资产受法律保护，禁止任何组织和个人侵占、哄抢
、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。

第六条 县级以上地方人民政府农村集体资产行政主管部门负责本行
政区域内农村集体资产管理工作的指导、协调、服务和监督。

国土、水利、林业、渔业、乡镇企业、财政、审计、监察等部门按照
职责分工，依法做好农村集体资产管理的指导和监督工作。

【章名】 第二章 农村集体资产所有权

第七条 农村集体资产包括：

（一）集体所有的土地和法律规定属于集体所有的其他自然资源；

（二）农村集体经济组织投资、投劳（不含国家建设中使用的义务工
）以及国家支持农村集体经济组织投资形成的生产性设施和公益性设施；

（三）农村集体经济组织兴办或者兼并的企业资产，在联营企业、股
份制企业、股份合作制企业、中外合资、合作经营企业和集资建设的项目
中，按照投资份额拥有的资产及相应的增值资产；

（四）农村集体经济组织所有的现金、存款、有价证券等流动资产；

（五）依法属于集体所有的其他资产。

第八条 农村集体资产与国有资产以及农村集体资产不同所有者之间
应当明晰产权，禁止平调。

第九条 农村集体资产按照国家和省有关规定进行清产核资，产权登
记。集体土地、林地的登记造册，核发证书，以及确认水面、滩涂的养殖
使用权，依照有关土地管理、森林、渔业、水利等法律、法规执行。

第十条 农村集体资产所有权争议，由当事人协商解决；协商不成的
，由当地乡级人民政府或者县级人民政府处理，对处理决定不服的，可以
向人民法院起诉，当事人也可以直接向人民法院起诉。

对集体土地、林地以及水面、滩涂所有权或者使用权争议的处理，分
别适用有关土地管理、森林、渔业、水利等法律、法规。

【章名】 第三章 农村集体资产经营

第十一条 农村集体经济组织实行以家庭承包经营为基础、统分结合
的双层经营体制。

第十二条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，
从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为30年。

在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当
调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的
同意。

第十三条 农村集体经济组织所有的荒山、荒地、荒水、荒滩，可以
由本集体经济组织成员承包经营，也可以采取招标、拍卖等方式有偿转让
其使用权，用于农业生产。转让收取的资金归农村集体经济组织所有。

第十四条 在不改变集体土地的权属关系，不改变农业用途的前提下
，经发包方同意，承包方可以采用转包、转让、互换、入股、租赁或者其
他形式进行承包土地经营权的流转，推进土地适度规模经营。

第十五条 农村集体经济组织对农村集体经营性资产依法自主决定经
营方式，可以实行承包、租赁、联营、股份制、股份合作、中外合资、合
作经营及独资经营等方式经营。

第十六条 农村集体经营性资产实行承包、租赁经营的，应当采取公
开招标的方式确定经营者，并依法签订承包、租赁合同。禁止利用职权压
价发包或者出租集体资产。

农村集体资产承包、租赁经营者应当按照合同规定按时足额交纳承包
款和租金。

第十七条 农村集体经济组织投资兴办联营、股份制、股份合作制和
中外合资、合作经营企业及独资企业的，应当依法行使投资者权利，保证
投资的安全和合法收益。

第十八条 农村集体经济组织可以依法组建集体资产经营组织，通过
多种形式使农村集体资产合理流动，搞活资本经营。

【章名】 第四章 农村集体资产管理

第十九条 农村集体经济组织管理农村集体资产的主要职责是：

（一）执行本组织成员大会或者成员代表大会通过的章程、决议和决
定；

（二）制定和执行集体资产管理的各项规章制度；

（三）保障集体资产的安全、完整和增值；

（四）维护本组织及其成员的合法权益；

（五）向本组织成员大会或者成员代表大会报告工作；

（六）负责集体资产的日常管理工作。

第二十条 农村集体经济组织在资产管理活动中的下列事项必须经其
成员大会或者成员代表会议讨论通过：

（一）本组织年度财务预算、决算；

（二）集体资产经营方式的确定和重大变更；

（三）重大的投资活动；

（四）年度收益分配方案；

（五）主要资产处置和其他重大事项。

第二十一条 农村集体经济组织应当建立健全民主选举、民主决策、
民主管理、民主监督制度以及投资责任、集体资产占用和经营责任、集体
资产收益和产权管理、内部审计等制度。

第二十二条 农村集体经济组织和占有、使用集体资产的单位应当严
格执行会计制度和财务制度，实行财务公开，接受群众监督。

第二十三条 农村集体经济组织投资兴办的企业实行资产重组等涉及
产权变更时，应当充分尊重社区农民和企业职工的意愿，严格按照规定的
程序进行。

第二十四条 农村集体经济组织应当加强对集体货币资产的管理。对
农村集体资产的承包款和租金、集体股金分红、出售农村集体资产回收的
资金以及征地的土地补偿费和安置补助费，应当专户储存，主要用于发展
生产或者安置被征地的农民，严禁挪作他用。

第二十五条 农村集体资产转为国有或者其他单位所有时，国有或者
其他单位应当按照等价交换的原则，补偿集体经济组织所投入的资产价款
。集体土地被征用的，按照有关土地管理的法律、法规进行补偿。

第二十六条 农村集体经济组织合并、分立或者转入其他集体经济组
织时，应当按照集体经济组织成员投入和创造的资产在全部资产中所占的
份额，将农村集体资产随集体经济组织成员转入新的集体经济组织，不得
私分。

农村村、组等行政建制由于土地被征用等原因按照规定予以撤销后，
该社区的集体经济组织剩余土地按照规定收归国有，其他资产按照国家和
省有关规定处理。

第二十七条 占有、使用农村集体非经营性资产的单位和个人，应当
按照国家和省有关规定办理登记手续，签订责任合同书，不得擅自改变资
产的所有权性质。

【章名】 第五章 农村集体资产评估与审计

第二十八条 农村集体资产通过转让或者由于实行租赁经营、股份经
营、联营及中外合资经营、中外合作经营等方式而发生所有权或者使用权
转移时，必须进行资产评估。

第二十九条 评估农村集体资产必须由具有评估资格的资产评估机构
进行。评估结果要按照有关规定予以确认。

第三十条 农村集体经济组织应当加强内部审计工作。农村集体经济
组织和农村集体资产占有、使用单位的经济活动和其主要负责人离任，必
须接受审计监督。

农村集体经济组织的内部审计工作应当依法接受审计机关的业务指导
和监督。

【章名】 第六章 法律责任

第三十一条 违反本办法规定，侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查
封、扣押、冻结、没收农村集体资产的，由乡人民政府或者农村集体资产
行政主管部门责令限期改正、赔偿损失；拒不改正的，对直接责任人员，
建议其所在单位或者上级机关依法给予行政处分；违反《中华人民共和国
治安管理处罚条例》的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，由司法
机关依法追究刑事责任。

第三十二条 除法律、法规另有规定的外，违反本办法规定，有下列
行为之一的，由农村集体资产行政主管部门责令限期改正、赔偿损失；拒
不改正的，对直接责任人员，建议其所在单位或者上级机关依法给予行政
处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：

（一）非法改变农村集体资产所有权的；

（二）不按照规定进行资产登记或者资产评估的；

（三）低价处理农村集体资产的。

对涉及土地管理的违法行为，按照有关土地管理的法律、法规进行处
理。

第三十三条 农村集体资产行政主管部门的工作人员违反本办法规定
，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊尚未构成犯罪的，由其任免机关或者行
政监察机关依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责
任。

【章名】 第七章 附则

第三十四条 本办法自发布之日起施行。

D. 出租集体土地和承包集体土地有什么区别

农村土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。一般来说，出租是农户将土地承包经营权转让给本村经济合作社以外的个人或组织。承租人通过租赁合同取得土地使用权，并向出租的农户支付租金。
农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，通过签订农村土地承包经营合同的方式取得农村集体土地的经营权和使用权，对农村集体经济组织的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产获取利益并按照承包合同的约定履行义务的承包经营方式。
在我国，按法律的规定，土地承包经营权是一种物权，出租则是合同债权。两者是两种不同性质的权利。 物权是一种绝对权，具有对世性，可以以他的权力对抗所有人； 而债权是一种请求权，只能向特定人请求进行一定给付。
主要的区别：一是土地租赁权是债权，而土地承包经营权是用益物权；二是土地承包一般由农村集体经济组织内部的家庭承包，土地租赁则一般由农村集体经济组织以外的人租赁；三是土地租赁一般签订土地使用权租赁合同，而土地承包则签订土地承包合同。

E. 什么是集体建设用地使用权出租

集体建设用地使用权出租 是指农民集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

F. 集体土地租赁30年合法吗

土地租赁的两种方式随着土地使用制度改革的深化，我国土地租赁存在着两种不同的方式：

一是国有土地租赁；

二是土地使用权出租。国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。

在土地管理法规中，国有土地租赁的概念在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)首次被提出并予以界定的，而且被规定为国家处置土地资产的方式。

1998年12月24日颁布的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。

(6)集体土地使用权租金扩展阅读：

承租土地使用权的抵押。从《意见》第六条的规定可以看出：

第一，单独的承租土地使用权可设定抵押权，即地上没有建筑物或构筑物的承租土地使用权可设定抵押权。

第二，地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押。抵押权实现时土地租赁合同同时转让。

划拨土地使用权的出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)第四十四条规定："划拨土地使用权，除本条例规定的情况外，不得转让、出租、抵押。"

第四十五条规定："符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。