① 土地使用权的变更登记流程是什么，有哪些法律法规
申请→受理→审查→审核→公告→审批→登记→交费→发证
主要法律依据：《中华人民共和国土地管理法》
② 土地使用权能随意更改
简单地说： 土地使用权出让是一级土地市场，这个市场由国家垄断，只能由政府将一定年期的土地使用权卖给土地使用人的行为，这个市场卖方只有一个就是国家。通过这种方式取得的土地使用权都是最高使用年期，例如住宅70年，工业、综合50年
土地使用权转让是二级土地市场，这是指已获得土地使用权的人或单位将土地转卖给其他人的行为，通俗地说就是炒地行为，这个市场卖方就是很多个了。通过这种方式取得的土地使用权使用年限都是剩余年限，就是土地的最高年限扣除已使用的年限
在中国，土地使用权的主体是广泛的。国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序都可以取得土地使用权，成为土地使用权的主体。引土地使用权可以出让、转让、买卖、出租、抵押。①土地使用权出让是国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。②土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，将土地使用权再转移的行为，如出售、交换、赠与等。土地使用权的出让构成土地使用权流转的一级市场，土地使用权的转让构成土地使用权流转的二级市场。集体土地使用权的转让，目前情况比较复杂，在法律中并无系统的规定，各地的做法也不一致。从原则上讲，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，集体土地使用权的转让，目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的，通过土地使用权出让取得使用权的，按照土地的用途不同，使用权的年限也不同。③土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。④土地使用权买卖是土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。⑤土地使用权交换是相邻的集体所有制单位，为了改变土地利用的缺点、机械化作业条件和水利灌溉条件，进行局部土地界线的调整与交换部分土地。经调整后，土地利用条件得到改善。土地使用权的交换必须在自愿基础上产生，在平等互利的原则上协商解决，因而可由交换单位提出申请，在土地管理部门指导下，经协商提出方案，经县级以上地方人民政府批准后，进行划界，申请办理变更登记。土地使用权可以作为抵押权的标的物，以土地使用权设定抵押权时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押；当地上的建筑或其他工作物抵押时，其适用范围内的土地使用权也随之抵押。⑥土地使用权变更指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更，主要有以下几种类型：a.国有土地划拨、集体土地内部划拨；b.依法通过土地有偿出让、转让取得土地使用权；c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起；d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因处分抵押财产取得土地使用权；g.更改土地使用者名称、地址等。⑦土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给相对人，相对人予以接受的行为。⑧土地使用权继承指公民按照法律规定或者合法有效的遗嘱取得死者生前享有的土地使用权的行为。继承人除继承土地的使用权外，其地上附着物的所有权也随之得到继承。⑨土地使用权划拨是指国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。土地使用者以无偿方式取得土地使用权，但需要支付给原土地使用者拆迁安置及各项补偿费用。⑩土地使用权终止指因某种原因造成土地使用权的结束或停止，一般有四种情况：a.使用年限届满，未经批准续期，土地使用权即告停止；b.情况特殊，根据社会公共利益的需要，国家在给予合理补偿的前提下，依法提前收回土地使用权；c.土地灭失；d.土地使用权受让人逾期未全部支付出让金的，出让方依照法律和合同规定，终止其土地使用权
③ 因公司分立发生土地转移的是否适用相关法律规定
问：甲公司合法公开取得一宗出让土地。不久，公司发生分立，由甲公司分立出一个新公司乙公司。按照分立协议，土地归乙公司。但是当甲乙公司到登记机关办理转移登记时，登记机关却以甲公司土地投资未达到《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的25%不能转移为由，不予以办理变更登记。请问因公司分立导致土地转移的是否应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定？办理此类登记时，是否需要当事人提供投资已达25%的投资额度证明？
答：虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，……”但是，笔者认为，因公司分立导致土地使用权转移的不应当适用该条规定。理由如下：
（1）不符合立法的宗旨。①《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的目的在于防止炒卖土地。而因公司分立导致的土地使用权转移与土地使用权的正常转让有区别，主要体现在以下几点：一是内容不同。土地使用权转让属于资产的转让，转让方将土地转让他人后会获得相应的对价，转让方的资产总额不变；而分离土地使用权不会获得对价，资产总额因此减少。二是对股东地位的影响不同。土地使用权转让影响的只是交易双方的资产形态，而公司分立直接影响股东的地位。在存续分立中，原公司的股东对原公司的股权将减少，相应地获得分立出来的公司的股权；在解散分立中，原公司股东的股权因原公司的消灭而消灭，相应地获得分立出来的公司的股权。三是法律性质不同。公司分立将产生公司人格的变化，而土地使用权转让的本质是有偿交易。②按照《中华人民共和国物权法》的规定，互换、出资、赠与或者抵押都不属于转让。法律条文中，转让与互换、出资、赠与或者抵押是并列的概念。
（2）不符合常理。公司分立一般分为存续分立和解散分立两种形式。存续分立（派生分离）是指一个公司分离成两个以上公司，本公司继续存在并设立一个以上的新公司；解散分立（新设分立）是指一个公司分解为两个以上公司，本公司解散并设立两个以上新的公司。《中华人民共和国公司法》第一百七十五条第一款规定：“公司分立，其财产作相应的分割。”土地只是公司分立时需要分割的财产之一，不应当受到限制。
（3）办理因公司分立而产生的土地变更登记时不应当审查投资额度。《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第四十一条明确规定：“因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记”，没有要求当事人提供投资额度证明。实际上，不少地方在办理过程中也没有规定要求提供投资额度证明。
④ 合作建房过程中怎么变更土地使用权手续
属于合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值内税甲一开始提供合作容建房的土地实际上并没有发生土地使用权的转移，所以不用交，建成后分房应该说发生了转移，但是这时候有规定暂免征收，所以不征。你可以看一下财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税
⑤ 公司存续分立办理房产过户需要什么手续
一、分立条件
外商投资企业分立，合营各方投资者必须按照合同、章程规定缴清出资，提供合作条件且已实际开始生产、经营。
二、分立形式
企业分立可以采取存续分立和解散分立两种形式。
采取存续分立的，存续的企业办理变更登记，因分立而新设的企业办理设立登记。采取解散分立的，原企业解散办理注销登记，并设立两个以上的新企业。
三、分立后的注册资本
分立后各企业的注册资本额之和应为分立前企业的注册资本额。
四、外商投资企业分立应提交文件、证件
（一）采取存续分立的，存续企业办理变更登记，应提交以下文件、证件：
1、企业法定代表人签署的《外商投资企业变更登记申请书》；
2、审批机关的批准文件和《批准证书》；
3、企业最高权力机构关于企业分立的决议；
4、因企业分立而拟存续企业和新设企业所涉及的各方投资者签订的企业分立协议（加盖分立各方股东公章，自然人投资者签字）；
分立协议应包括下列主要内容：
（1）分立协议各方拟定的名称、住所、法定代表人；
（2）分立后企业的名称、住所、法定代表人；
（3）分立形式；
（4）分立协议各方对拟分立企业财产的分割方案；
（5）分立协议各方对拟分立企业债权、债务的承继方案；
（6）职工安置办法；
（7）违约责任；
（8）解决争议的方式；
（9）签约日期、地点；
（10）分立协议各方认为需要规定的其他事项。
5、省级以上公开发行的报纸登载的三次公告的报样（详述分立后情况及分立后存续的公司注册资本变更情况）；
6、分立后存续企业的合同、章程或合同章程修改协议；
7、企业的债权人名单；
8、分立后企业的验资报告；
9、企业的资产负债表及财产清单；
10、《指定（委托）书》；
11、因分立涉及登记事项发生变化的，应提交相应的文件、证件。
（二）因分立而新设企业除提交上述2、3、4、5、6、7、8、9、10项文件、证件外，还应提交《外商投资企业设立登记申请书》、投资者的合法开业证明、合同、章程、《名称（变更）预先核准申请书》、《企业名称预先核准通知书》及其他名称预先登记材料。
五、内资公司分立应提交文件、证件
（一）采取存续分立的，存续公司办理变更登记，应提交以下文件、证件：
1、公司法定代表人签署的《企业变更（改制）登记申请书》；
2、公司股东会关于公司分立的决议；
3、因公司分立而拟存续、新设公司所涉及的各方投资者签订的公司分立协议（加盖各投资方公章，自然人投资者签字）；
分立协议应包括下列主要内容：
（1）分立协议各方拟定的名称、住所、法定代表人；
（2）分立后公司的名称、住所、法定代表人；
（3）分立形式；
（4）分立协议各方对拟分立公司财产的分割方案；
（5）分立协议各方对拟分立公司债权、债务的承继方案；
（6）违约责任；
（7）解决争议的方式；
（8）签约日期、地点；
（9）分立协议各方认为需要规定的其他事项。
4、省级以上公开发行的报纸登载的三次公告的报样（详述分立后情况及分立后存续公司的注册资本变更的情况）；
5、分立后存续公司的章程或章程修正案；
6、分立后公司的验资报告；
7、《指定（委托）书》；
8、因分立涉及登记事项发生变化的，应提交相应的文件、证件。
（二）因分立而新设公司除提交上述2、3、4、5、7项文件、证件外，还应提交《企业设立登记申请书》、股东的资格证明、章程、《名称（变更）预先核准申请书》、《企业名称预先核准通知书》及其他名称预先登记材料。
⑥ 土地使用权权属变更问题
你说的不够清楚，抄不知A公司和B公司是合并成立C公司还是出资后成立第三个公司C公司，而A、B公司仍然是独立的法人单位？如果是第一种情况，则持合并相关手续到国土部门直接办理土地证到C公司名下；如果是第二种情况，则应办理土地证到A公司名下，再转移登记在C公司名下。