车位使用权归业主

1. 为什么要规定小区业主的车位优先使用权

近年来，由于市民可支配收入的不断提高，个人拥有汽车量不断增加，“停车难”成为了一个社会热点难点问题，并由此引发了业主和开发商之间、业主和物业公司之间、业主之间的多重矛盾。
对于小区内的车位、车库的分配和使用，《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
车位租售引发业主争议
某小区的车位与住户配比为0.5：1，开发商在销售车位时，规定每户最多只能买一个车位。业主入住后，物业公司在出租露天车位时，同时规定每户最多只能租赁一个车位，已经购买了车位的业主不得再租赁车位。开发商和物业公司的上述规定，引起了一些业主的不满，并引发许多争议。车位应首先满足业主需要业主提问渊以下简称问冤院我家有两部车袁地下车库还有未售的袁我为什么不能买两个车位钥凭什么我买了车位就不能租车位钥专家解答渊以下简称答冤院司法解释第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
案例中小区的车位配置比例为0.5：1，也就是说，小区最多只能有一半的业主可以享有车位。此处，获得车位的使用权的途径包括购买、获赠和租赁等方式，这些方式是平行的，也就是说，通过这些方式处置车库车位后，单个业主所获得的使用权不能超过1个，如果多于1 个，就违反了配置比例。
因此，在车位配比等于或小于1 的情况下，开发商和物业公司有权拒绝业主购买或租赁多于1 个车位的要求。如果开发商或物业公司向同一业主出售或出租了2 个或2 个以上车位，其他没有购买或租赁到车位的业主可以向法院主张确认合同无效。
占用小区公共部位设定的车位属业主共有
答：有业主认为，无论是地上或是地下的车库车位，都是占用了除房屋专有部分以外的道路或者其他场地建成的，而这些车库车位和其他场地也应当算是归全体业主共有的共有空间。
根据《物权法》第74 条第3 款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，小区内的所有车位都属于业主共有。这种理解是不正确的，也没有法律依据。
《物权法》规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式确定”，小区内按照规划批准建成的车库、车位，在销售之前，当时还不存在业主共有，整个建设项目的权利人就是开发商，开发商依法对这些车位、车库具有处置权。
在开始销售之后，占用业主共有的道路或者其他共有部位而设定的车位，产权应当属于全体业主共有。
车位是租是售开发商有权决定
答：在上面第2 点的分析中，已经明确，除占用公共场地而建成的车位之外，其他车位、车库的产权属于开发商，开发商因此而具有处置权。既然如此，那么是出售、附赠或者出租，其决定权在开发商，而不在业主。法律限定的是开发商出让车库车位的对象，而不是处置方式。
露天车位租期不得超过20年
答：通常，露天车位是占用了业主共有的道路或者其他场地而建设的，物业公司负有对其进行管理的义务，可以将其划位管理、出租，但不能出售。有些物业公司与业主变相签订合同约定租赁的期限为70 年，这样的租赁合同是部分无效的，因为根据《合同法》，最长的租赁期限不得超过20年。
露天车位属于全体业主共有，业主是否有权免费使用？这主要看管理规约或者业主大会的约定。如果管理规约或业主大会决定不收租金，则业主在缴纳了车位的物业服务费后无需交纳。但如果管理规约或业主大会对此未作约定，在车位配比不足的情况下，
为了合理分配资源，物业公司或者业委会可以通过有偿使用的形式将车位出租。业主对公共车位的共有权，不一定体现为占用某一个车位，也可以体现在对公共车位经营收益的分配上。使用公共车位的业主相对于其他业主来说多占用了公共资源，按理也应当给予合理补偿。出租车位所得收益应按约定分配或依法纳入维修资金。
其他小区车位尽量短期租赁
答：业主能否购买或租赁旁边小区的车位？《物权法》对于“应当首先满足业主的需要”是一项强制性的规定。“首先满足”不同于“优先满足”。“优先满足”是指在同等条件下，业主有优先购买权，如果业主以外的其他人愿意支付更高的价格，那么开发商将车库车位出售给他人，就没有侵害业主的“优先购买权”。
但是，根据《物权法》第74 条的规定，不管其他人是否提出了比业主更高的条件，都不能首先卖给其他人，除非是小区业主书面承诺放弃购买、租赁车库车位。如果该小区的开发商将车位卖给其他小区的业主，只要将来无法实现其按车位配比享有车位的业主提起诉讼，法院都可能认定其他小区业主购买车位的合同无效。
那么，业主能否租赁其他小区的闲置车位呢？按照物权法物尽其用的原则，是可以的。业主的需要有一个时间段，小区开发初期，可能入住率还不高、小区业主的经济能力还有限，此时应当允许开发商将闲置的车位向小区外的其他人出租，以保护开发商尽快收回车位、车库成本的合法权益，也能在一定程度上解决周边居民停车难的问题。但将车库车位向小区外第三人出租的前提是任何时候都必须首先满足小区业主的合理停车需要，在两者冲突时，向外出租的合同无效，因此，这类合同约定的租赁期限不宜过长。
推荐阅读:购二手房后才发现质量问题 维修资金买家承担
律师:口头承诺为不定期租赁屋主有权解除合同
置业选房窍门:买房前要"三看、三比、三算"
律师在线回答:合伙购买房产是可以按比例共有
买房贷款过户细节提示(编辑:焦点佛山)

2. 小区车位属于业主还是开发商

属于业主共有。

依据《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

(2)车位使用权归业主扩展阅读：

停车位产权：

1、停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权(俗称产权)应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。

2、 开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停 车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。

如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订 停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。

3. 小区车位使用权归谁是否有法律法规规定

使用权归业主。

中华人民共和国物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

(3)车位使用权归业主扩展阅读

面积分摊说指的是依照小区车位、车库的建筑面积是否计入小区的公摊面积作为判断车位、车库权属的依据。一般在商品房销售合同中都有对公摊面积的约定。依据相关的规定，房屋的销售面积是套内面积与公用面积的总和，由摊得公共面积的业主来共同享有公用面积的产权。

因此有学者指出，在房屋买卖合同中注明的分摊范围，是我们判断附属设施所有权是否属于全体业主的基本依据。如果小区车库和车位在销售中并没有被计算在分摊面积范围之内，那么车位、车库的产权应当归开发商所有。

若反之，那么业主应当可以享有车位、车库的产权。这种做法符合公平交易的原则，找到了业主与开发商间及各业主间的平衡点。而且在现实生活中，车库大多作为小区的专有部分，其有独立的产权。下所以在销售的时候，小区车库的面积一般是不计入商品房的公共部分面积进行分摊的，若是进行了分摊就代表否定了车库的专有部分的属性。

同时，并非每户业主都有私家车并有停车的需求，将车库的建设成本分摊到公摊面积，对于没有私家车的业主来说也是极为不公的，亦不符合这些业主的意愿。

参考资料来源：网络-中华人民共和国物权法

参考资料来源：网络-车位

4. 车位归属权到底是业主还是开发商的

《物权》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。也就是说，小区路面的停车位开发商无权，归业主共同所有，业主委员会可以决定是否收费。
但同时，《物权商品房买卖合同》内明示该面积没有计入公摊则属于开发商所有，开发商是有权售卖该地上车位的。
这两条律规咋一看有点相互矛盾，细细推敲，就能捋顺了 。车位的归属权，算不算开发商的，在于前期规划项目的时候，是否报规划部门批准同意小区车位，如果部门审批通过，开发商可以拿到车位的“预售许可证”，则车位产权归开发商所有，任凭开发商。反之，如没有申报部门或者审批未通过，则车位面积计入公摊的面积，车位的面积平均分摊给每位业主，则产权属于业主委员会的，业主只需缴纳的车位管理费用即可，开发商无权车位。
因此，如对开发商要车位有疑虑，可让开发商出示的证明，若没有，则将车位是违的。鉴于近期出现了很多天价车位的现象，如果业主觉得车位价格过高，开发商从中牟取暴利，可向物价部门举报，要求其进行核查。

5. 谁可以详细说说 小区车库，车位的所有权的归属

优先适用物权法哦
物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 答案补充 最详细的了没更详细解释了
《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。“这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。”在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。 答案补充 《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这里的“首先”不同于“优先”。后者是指在同等的条件下，业主优先获得；“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。从这点上看，再次说明了与优先购买权的区别。优先购买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。

6. 小区地下车库的产权究竟是属于全体业主还是属于开发商

属于业主共有。

依据《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车内的车位、车库容应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

(6)车位使用权归业主扩展阅读：

建筑产权的相关要求规定：

1、建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

2、共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

3、共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

7. 小区地上停车位所有权,使用权应该属于谁 现在有明确的法律条文吗,谢谢

1、这要看小区地上停车位设置的不同情况而定，暂时好没有明确的法律条文。

2、例如有的小区是停车位不足由绿地改建的；有的是一开始就由开发商报建的固定车位；

3、其实在我国整个的土地所有权都是国家所有，我们都是只有使用权；包括私有住宅；

4、小区地面车位位置使用权其实是属于业主共同所有；由物业公司负责执行日常的管理；

5、如果您觉得收费过高或者是车位的分配不合理可以提请业主委员会提议召开业主大会；

6、共同商讨审议新的方案来执行当然要有过半数以上的业主同意。

(7)车位使用权归业主扩展阅读：

物权法

1、《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

2、该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。

3、在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。

4、如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用

5、反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。

6、从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。

7、另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。

8. 小区地下车位使用权转让 是否合法

车位使用权转让协议是有效的、合法的。
虽说一般小区的车位是列入公摊面积计专算的，属即不归任何单独个人所有，而是归小区里所有业主共有。因此，是不能办理产权证的。
但是，《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《物权法》承认了小区车位可以作为独立交易的客体，且也有权通过协议出售、出租。因此，车位使用权转让协议是有效的。
签订的协议一定要写清楚车位的具体位置，出让方要给出车位使用权的证明。同时还一定要注意：根据《合同法》，租凭期最高不能超过20年，所以写协议时不能写超过20年的使用权出让期。所以写协议时，不要写有超过20年的期限，超出20年的使用权是不受法律保护的，无效的。
本条内容来源于：建筑工业出版社《卫生间、走廊、过厅、楼梯》