Ⅰ 山东济南农村集体荒山土地使用权出租合同
荒山林地流转合同
转让方（以下简称甲方）：
受让方（以下简称乙方）：
为实现地方经济可持续发展，甲方同意将其依法取得的 亩荒山、林地（林权证号码： ）的使用权、经营权流转给乙方进行高产油茶项目开发，甲、乙双方本着互惠互利、平等协商的原则，现就转让荒山、林地用于项目开发涉及的相关事宜自愿达成如下条款：
一、流转荒山、林地的位置、面积、期限及收益分配等事项：
1、荒山、林地的名称、位置、面积 。
2、流转期限三十年，自2014年 月 日至2044年 月 日止。
3、乙方按实际开发所获油茶籽按4：6的比例同甲方分成。即甲方享受茶籽收益40%的利益分成（作为乙方支付甲方的土地流转价款）、乙方享受茶籽收益60%的利益收成。甲方40%的利益分成不负担生产经营活动中的任何生产、管理费用。
4、茶场达到开采条件时，开采茶籽由甲方以村组为单位派村组干部专人每天现场监督过秤，全程监督统计整个村组的茶籽总产量。
5、各村组地块产量经甲、乙双方确认后，乙方不能随意低价变卖茶籽，必须等甲方从乡村两级干部中指派专人了解当年市场价格之后，再共同商定当年茶籽出售价格再进行销售。否则，需对照市场价进行补差。
6、每年茶籽出售后，乙方负责按照甲方各村组的实际面积一次性支付40%的利益分成给村组集体（不负责分发到户），再由村组集体负责采取因村制宜的方式分发到户。
二、双方的权利与义务
（一）甲方：
1、甲方应确认前述流转荒山、林地产权清晰，没有权属纠纷和经济纠纷，并无条件协助乙方处理转让荒山、山林地可能发生的权属纠纷。如因转让荒山、林地发生权属纠纷给乙方造成损失，由甲方负责赔偿。赔偿标准为乙方实际遭受的损失。
3、甲方在本协议签字生效后30日内，应当依法将转让给乙方的荒山、林地上的柴、杂木等清除完毕，如逾期没有清除的由乙方全权处理。
4、甲方无条件协助乙方将所转让的荒山、林地界址确定实际及航测图上的标记，并协助乙方到林业主管部门办理好所转让荒山、林地使用权过户手续（在一个月以内林权流转需到位），办证的费用由乙方承担。办理完流转手续之后，农户林权证由甲方派专人保管。
5、甲方无条件协助乙方处理好在开发经营中同周边村民发生的各种关系，协助乙方对开发的项目开展防盗、防火宣传及预防工作。
6、因生产经营需求，乙方需建设部分管理用房及通电工程，甲方应积极协调有关部门为乙方办理相关手续。
7、甲方应尊重乙方的生产经营自主权，保障乙方在转让经营期间拥有林地的自主经营权，拥有开发项目的受益权。不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动，不得参与本合同规定之外的任何管理和事务决策，不得以按收益比例分茶籽（只能以现金结算方式分配收益），不得非法变更、解除流转合同。
（二）乙方：
1、乙方在取得流转土地经营使用权后，原则上应在签定合同之日起开始开发种植，一年之内完成。如根据生产经营需要或其他因素，不能在一年内完成，允许采取分年分批开发种植的方式实施，但必须两年之内全部完成开发种植。
2、为确保在两年之内完成开发种植任务，乙方需在合同签定时按40元/年的标准向甲方一次性交纳两年的开发保证金。两年之内完成，甲方如数退回保证金；如没有按期完成，则作为林地闲臵损失补偿，保证金由甲方发放给流转村组农户。第三年再不实施开发种植，则由甲方终止合同。
3、乙方必须维持流转林地的原始用途，不得改变林地用地性质，只能用于油茶种植；不得擅自流转，如在经营过程中，确有实际情况需要流转，必须坚持油茶种植原始业态，不准另搞其他种养殖业，且需经甲方同意方可流转，否则流转无效。
4、乙方在流转期间和生产经营过程中，应落实专业的造林和管护措施，确保流转农户在流转期间尽快尽早获得业内行规正常水平的收益，必须避免因无心无意经营导致流转农户收益微薄或长年无收益。
5、依法保护和合理利用荒山、林地，不得自行或准许他人在流转林地内毁林开垦、采石、挖沙、取土等给林地造成永久性损害的行为。
6、在流转林地内发生毁林和乱占滥用荒山、林地行为时，应采取积极措施予以制止，并及时向有关部门报告。
7、依法做好森林防火和林业有害生物防治工作。
8、乙方在生产经营过程中，除专业技术含量较高的栽树、施肥等工作外，其他如除草、采摘等简易工作的用工，应优先使用甲方本地，尤其是涉及流转村组的农工。
9、乙方在生产经营过程中，必须注意保护好现有坟墓，不得随便动迁或破坏。同时，今后流转农户如有葬坟需要的，乙方必须无条件同意落实适当安葬地块。
三、违约责任
1、转让经营期间，甲方未按约履行义务，由此而引起的损失由甲方承担，损失计算方法按资产评估机构出具的《资产评估报告》中确认的价值计算。乙方另有权拒绝支付甲方享有的分成。
2、乙方未按约履行义务，由此而引起的损失由乙方承担，损失计算方法按资产评估机构出具的《资产评估报告》中确认的价值计算。
四、其他事项
1、转让期内，如国家建设需要征用所转让的荒山、林地，乙方应无条件服从。国家给予的补偿费中，土地补偿归甲方所有，开发种植的林木、经济作物补偿全部归乙方所有。
2、在转让期内，乙方有权向银行和有关部门申报农林开发及产业化项目，甲方需无条件协助，所需费用由乙方自行承担，所获国家扶助资金、林业项目补贴归乙方所有和使用。
3、国家今后对荒山、林地实行政策补贴，归甲方所有。 4、本合同到期后，甲、乙双方可采取以下几种方案：
①流转到期后，乙方在同等条件下有续签合同的优先权，收成比例可进行适合调整，合作事项以新合同为准。
②甲、乙双方到期后如不能续签，乙方应无条件将所种茶树、所建设施全部交由甲方所有并处理。
5、本合同未尽事宜，由双方协商补充，补充协议与本合同具有同等效力。
6、因履行本合同而引起的纠纷，由人民法院裁决。
7、本合同壹式捌份，甲、乙双方各持贰份，其余备案。
甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
代表（签字）： 代表（签字）：
村集体组织（盖章）：
代表（签字）：
二0 年 月 日
Ⅱ 法院将如何认定实为土地使用权转让性质的股权转让协议
法院来观点：1.双方签订股权转让协议的源实际目的是为了受让部分土地使用权，而补充协议书中有关保留部分土地使用权的约定应属本次股权转让的 核心条款，不能成为相对独立的合同无效部分，该约定应导致股权转让合同书及补充协议书整体无效。
2.有限责任制度的实质是公司股东对公司债务承担有限责任。 在公司经营期间，公司注册资本构成公司对外信誉的重要基础，是公司举债和债权人实现债权的重要保证。但是，股东出资到位后，公司是以其全部资 产而非注册资本清偿债务。公司名下的土地使用权全部应属于公司的资 产，而补充协议书中约定将部分土地使用权保留给第三人，并将其产权登记在公司或公司指定的公司名下，会造成公司可以用于履行债务的财产减少，从而严重损害公司债权人的利益，违背了我国公司法第二十条第一款关于公司股东不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任 损害公司债权人利益的规定，
Ⅲ 土地转让使用权转让合同书怎么填写
土地使用权转让合同范本
合同编号：_________
甲方（转让人）：________
法定住址：
法定代表人：_________
通讯地址：________
邮政编码：_________
电话：________
传真：________
乙方（受让人）：______
法定住址：_________
法定代表人：_________
通讯地址：________
邮政编码：_________
电话：________
传真：________
甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本合同所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下合同，供双方共同遵照执行。
第一条转让土地基本情况
1、土地座落位置：_________
2、土地使用权面积：_________
3、已批准的容积率为：_________
4、已批准的建筑面积：_________（其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。）
5、土地规划用途：_________
6、土地使用期限：_________
7、土地现状：_________
8、国有土地使用证号：_________
9、国有土地使用权出让合同书号：_________
10、地号：_________
第二条其他权利状况
1、甲方确认本合同所转让的土地使用权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵；
2、甲方确认为取得本合同所转让的土地使用权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议。并承担转让前所产生的债权债务及一切法律经济责任。
第三条文件的提供
1、甲方应向乙方提供下列文件：工商行政管理部门核发的甲方营业执照（出示原件或提供复印件）。
2、乙方应向甲方提供下列文件：工商行政管理部门核发的乙方营业执照（出示原件或提供复印件）
第四条转让期限
1、本合同所述土地使用权转让期限：自______年__月__日起至_____年__月__日止。
2、自合同生效之日起上述第一条所述土地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。
3、在转让期限内，除本合同另有规定外，甲方不得收回土地使用权。
第五条转让价格
1、甲乙双方确认本合同的转让价格以甲方已获得批准的可建筑面积为计价面积，转让价每平方米人民币_________元，计人民币_________元；
2、上述转让价格包含甲方转让该土地的使用权应付的一切款项、费用；
3、乙方在受让后获准增加或减少建筑面积，与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据。
第六条支付方式
1、支付
（1）在本合同生效之日起_________个工作日内，乙方应支付本合同转让价款_________％给甲方。
（2）在甲方将涉及转让地块的使用权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图等原件资料交付后_________个工作日内，乙方应支付本合同转让价款的_________％给甲方；
（3）在规划国土部门根据甲乙双方共同申请将涉及转让地块的土地使用权办理到乙方或其指定人名下后_________个工作日内，乙方应支付本合同转让价款的_________％给甲方。
（4）在乙方根据项目开发需要，将原规划的办公、商场功能报批为商住功能后_________个工作日内，乙方应支付本合同转让价款的_________％给甲方。
（5）在乙方获准开工后_________天内，乙方应支付本合同余下转让价款给甲方。
2、甲方收取本合同转让价款的开户银行为：_________帐号为：_________；甲方亦可书面通知乙方有关甲方收款或委托第三人收款的新的银行及帐号：_________。
3、甲方收取乙方款项，应按规定开具发票予乙方或乙方指定的单位或个人。
第七条资料的交付及手续的办理
1、在本合同生效后_________个工作日内，甲方应将涉及转让地块的土地使用权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图等原件资料给乙方。
2、在本合同生效后_________天内，甲乙双方备齐有关资料共同向市规划国土部门申请办理本合同所指土地的使用权转让登记手续更名过户手续。
第八条税费的负担
在本合同土地使用权转让更名过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费，均由甲方承担，如按规定应由甲乙双方分担的，亦由甲方以乙方名义支付，乙方应承担的部分，已由其以转让价款方式体现在支付给甲方的价款中。
第九条转让的法律状况
1、甲方转让本合同所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方；
2、在土地使用权的转让登记以前，有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担；自房地产登记机关核准转让登记之日起，有关该地块的风险和责任由乙方承担。
3、甲方为取得该地块的土地使用权所需支付的一切款项、费用（包括但不限于政府回填绿化费）、债务、责任，由其自行承担，不因本合同的生效及转让登记手续的办理而转移。
第十条甲方的违约责任
1、在本合同生效后，甲方单方面解除本合同，或拖延履行本合同应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应双倍返还乙方定金，退还已收乙方的转让款并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。
2、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本合同所指的土地使用权出现权利或其他甲方的原因，致使本合同不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。
3、甲方迟延履行本合同的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之二点一向乙方支付违约金。
4、因甲方原因，在转让给乙方的土地使用权设定或债务，影响乙方项目的开展，乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的违约责任。
第十一条乙方的违约责任
1、在本合同生效后，乙方单方面解除本合同，应按本合同总价款的_________％赔偿甲方的经济损失；
2、乙方迟延支付转让价款给甲方，应按迟延额每日万分之_________支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本合同，乙方应按本合同总价款的_________％赔偿甲方的经济损失。
3、出现上述情况造成本合同终止，乙方需将从甲方处取得的有关本项目的资料原件以及后续开发取得的文件资料无偿移交回甲方。
第十二条声明及保证
甲方：
1、甲方有权转让本合同所定地块，并具有与乙方签署本合同的完全能力。
2、甲方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。
3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4、甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益。
5、甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
乙方：
1、乙方有权签署并有能力履行本合同。
2、乙方签署和履行本合同所需的一切手续（_________）均已办妥并合法有效。
3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4、乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
第十三条保密
甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本合同过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
第十四条通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下：_________。
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十五条合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更合同，该合同将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十六条合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十七条争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院起诉。
第十八条不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
第十九条合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第二十条补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第二十一条合同的效力
1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。
2、本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。
甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________
法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：_________
委托代理人（签字）：_________委托代理人（签字）：_________
开户银行：_________开户银行：_________
账号：_________账号：_________
签订地点：_________签订地点：_________
_________年____月____日_________年____月____日
Ⅳ 关于农村集体土地使用权转让协议的问题
如果您所说的这地块在
土地利用总体规划
的范围内属于允许建设区的话，同时这个地块迟早要被征用的，拆村进行补偿的话，要依照
拆迁补偿
协议。办理
土地使用权证
，您需要和国土部门协调，测定范围什么的，有了
土地证
才能办
产权证
。
Ⅳ 集体荒山地转让，没有土地使用权，没有房产证，只有一张村上各村民签字的协议，这协议有效吗，
集体荒山是哪一级集体所有？是村集体、还是乡镇政府？如果是村集体所有，只要村集体三分之二的成员同意，村委会在转让协议上签字盖章，受让方签字盖章同意，就是有效协议。
Ⅵ 用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问
2012年10月26日，最高人民法院公布了《关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》(以下简称《批复》)，对国有土地开荒后用于农耕的土地使用权的性质及该土地使用权转让合同的效力问题作出了明确规定。为便于审判实践中正确理解和把握《批复》的有关内容，现就《批复》的起草背景及主要内容作简要介绍。
一、《批复》的起草背景和过程
对国有的荒地进行开垦利用，对于充分发挥土地效益，实现土地资源的保值增值，促进经济发展具有重要意义。在我国尤其是中西部地区，开垦利用国有荒地的情形时有发生，由此形成的纠纷案件也不在少数，有关国有土地开荒后用于农耕的土地使用权的性质及该土地使用权转让合同的效力问题也一直是困扰司法实践的一个难题。现行法律对上述问题并无明确规定，导致理论和实践对此存有较大争议，影响裁判尺度的统一。
甘肃省高级人民法院(甘高法[2010]84号)《关于对国有土地经营权转让如何适用法律的请示》(以下简称《请示》)，针对国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同如何适用法律问题向最高人民法院请示。《请示》对此形成了两种意见：一种意见认为，因案涉土地为国有耕地，不适用与建设用地有关的法律法规及司法解释，属于农村土地承包法第二条规定的“其他依法用于农业的土地”，应参照适用该法第三十七条“土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包方同意”的规定;另一种意见认为，此属于新类型涉农案件，根据党的十七届三中全会及最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》(法发[2008]36号)的精神，应当认定该国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同为有效。此为倾向性意见。
最高人民法院研究室经研究后认为，国有土地开荒后用于农耕的土地使用权的性质问题在现行法律中并无明确规定，该土地使用权转让合同的效力认定问题不仅与相关当事人利益攸关，而且会影响当事人开垦荒地的积极性，进而影响土地效益的充分发挥。鉴于《请示》所涉及问题在司法实践中具有一定普遍性，为统一裁判标准，指导各级法院妥善审理相关案件，有必要制定司法解释予以规范。正式立项后，研究室开展了深入调研，并先后征求了全国人大常委会法工委、国务院法制办、农业部、部分专家学者及最高人民法院有关部门意见，起草了《批复》，经最高人民法院审判委员会审议通过，予以发布施行。
二、《批复》的主要内容
关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权是否应当适用农村土地承包法的问题。
对于这一问题，在调研过程中，有关部门及专家学者一致意见认为，开发未确定使用权的国有荒地从事农业生产的，不适用农村土地承包法，而应适用土地管理法及相关行政法规的规定。我们赞成此意见。农村土地承包法第二条规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”鉴于《请示》所涉及的土地为开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地，并不属于上述规定的农村土地，故不能适用该法调整。此类土地使用权的转让，应适用合同法和土地管理法等相关法律规定加以规范。
关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的效力认定问题。
这一问题是《批复》的核心内容。对此，在调研过程中有两种意见：一种意见认为，国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的效力认定不能适用农村土地承包法，而土地管理法等法律对于国有农用地使用权流转并没有设定行政审批等限定条件，其流转无需履行审批手续，未取得相关证书或未经有关部门批准，只是土地使用缺乏合法性，并不影响合同本身效力，故国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同应当认定为有效;另一种意见认为，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对此已有明确规定，其第9条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的效力认定问题，可以直接适用此规定，即国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同在起诉前未经有关部门批准的，应该认定为无效。我们经认真研究后认为，对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的效力认定问题，应该根据案情进行具体判断，对于不违反法律、行政法规的强制性规定的，当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的，人民法院应依法不予支持。
1.关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同效力的判断规则。合同法第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(一)》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”其第9条第1款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”虽然土地管理法第四十条规定：“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。”但是本条规定仅是对国有荒地出让或划拨的限定，并非对国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让的禁止性规定，“经县级以上人民政府依法批准”也不是国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的生效要件。因此，不能以未经县级以上人民政府依法批准或者未取得土地使用权证书认定国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同无效。
2.结合具体案情的考量。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《请示》所涉及案件的双方当事人在土地转让契约中明确约定：“待徐某某将所有土地手续办齐全和土地双方验收后付第二次的40万元。徐某某要尽快办理土地使用的一切手续,待办好后交苟某某收存保管。”可见，办理土地使用权审批手续属于合同约定的徐某某应当承担的义务。徐某某未按约定履行该义务，应当承担相应的违约责任，而不能据此认定该合同无效。
3.从法律效果与社会效果有机统一的办案目标考量。作为一种新的涉农案件类型，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，尽量维持合同效力，不以未办理相关土地使用权证书或履行批准手续为由认定合同无效，符合合同法、物权法及最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》等法律、规范性文件的精神，有利于维持合同关系稳定，促进土地开发和利用，推动农业生产和发展。
关于在国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷中贯彻物权变动与其原因行为的区分原则的问题。
区分原则是物权法规定的一项重要原则，其第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”在物权法施行后，有关土地使用权转让的合同效力要与物权变动本身予以区分，未办理批准登记手续影响的是土地使用权是否变动本身，并不能就此认定合同无效。肯定合同效力，至少可以通过追究违约责任的方式对守约方予以救济，也符合诚实信用原则的要求。但是若简单地认定合同有效，在实践操作上容易与土地使用权转让本身相混淆，影响国家的土地管理秩序。从维护合同诚信、公平保护当事人合法权益及鼓励交易的理念出发，按照区分原则的要求，对国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同的效力认定问题应作以下理解：
1.区分认定该土地使用权转让与该土地使用权转让合同的效力。转让人是否取得土地使用权证书或者其使用该土地是否经有批准权的人民政府批准直接涉及当事人对该土地是否为合法有权使用，当然也是该土地使用权合法有效转让的基础性条件。但这应该与该土地使用权转让合同相区分，该合同的效力仍应依据合同法第五十二条等规定从合同本身进行判断。对于当事人仅以转让方未取得土地使用权证书或者其使用该土地未经有批准权的人民政府依法批准为由请求确认该土地使用权转让合同无效的，人民法院应当依法不予支持。
2.区分认定该土地使用权转让合同的不同条款的效力。合同法第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”如上所述，转让人是否取得土地使用权证书或者其使用该土地是否经有批准权的人民政府批准是该土地使用权合法有效转让的基础性条件。这可以影响该合同项下的土地使用权转让部分的效力，但不能影响该合同项下关于当事人履行办理土地使用权证书义务条款的效力。在此条款不违反法律、行政法规的强制性规定的前提下，有关当事人负有办理土地使用权证书的义务。而在其履行办理土地使用权义务并取得土地使用权证书或者经过有批准权的人民政府依法批准后，该合同项下土地使用权转让部分的条款当然也就具备了合法有效的基础。因此，对于未取得土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府批准的情况下，将有关土地使用权本身转让的条款理解为未生效更为科学合理。这样规定既充分尊重了当事人的意思自治，又能够有效维护守约方的合法权益，更是倡导了诚实守信、鼓励交易的合同法基本价值取向。