无使用权的净地

『壹』 在土地招拍挂工作中，毛地和净地出让有什么不同

夹江县，在易漕三队开发中还有8户人没有拆迁就出让了土地，施工方进场施工，今内天我们去阻止他施容工保护我们的承包土地可警察和特警以我们阻工为由要抓人。我请问一下我们拆迁征收还没有完成他们就出让了土地并进场施工严重违被了净土挂拍之规定，侵害了我们的利益。我们阻工他说我们违法，他们在我们的承包土地上施工就没违法吗。我们该怎么办。

『贰』 什么叫净地

净地出让中相关问题的探讨

唐锋 浙元律师事务所

内容简介 随着城市化建设的推进，征用集体所有土地进行项目建设越来越多，在土地出让时使用净地出让的方式也逐渐增多，本文拟就净地出让时对国家征用制度的滥用侵犯被拆迁人利益、土地储备中心作为拆迁人是否适格等问题发表自己的看法，以期对规范集体所有土地的征使用有所帮助。

关键词：征地拆迁 净地出让 公共利益 土地储备中心

一、净地出让的概念及目的

净地的概念是相对于毛地来说的，“毛地”和“净地”都是俗称。从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地；净地指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。净地出让是指国家在完成征地拆迁、土地平整后将土地出让给使用人的一种出让方式。《杭州市国有土地使用权招投标拍卖管理办法》中也出现了净地出让的概念。从目前来看，全国各地在土地出让时均大力推行净地出让制度，诚然净地出让确有许多好处，例如，可以缩短开发商项目开发的周期，节省开发费用等。但笔者在办理涉及征使用集体所有土地案件中却发现在实行净地出让过程中尚有许多法律问题尚需解决。

二、国家征用制度的滥用和被拆迁人利益的保护问题

目前，商业用地拆迁日益增多，国家在土地出让时，往往采用净地出让的方式，而如前所述，净地出让人是国家，拆迁人也是国家，而征用集体所有土地上的房屋拆迁案件中很大部份是商业用地的拆迁，但动用的往往都是国家征用制度，这就非常由必要对国家直接介入征用地拆迁领域进行必要的限制。我国的宪法明确规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地补偿征收或征用并给予补偿”，同时宪法又规定“保障公民的私人合法财产”，公民的私人财产除了房屋所有权外也包括土地使用权。在市场经济的条件下，许多拆迁的项目并不是用于公共建设，而是作为商事主体的项目开发商，政府则以统一规划建设为由进行工作，动用强制搬迁的程序将土地拆迁完成后净地交付给开发商，笔者认为这种征地出让行为是值得商榷，因为拆迁活动应当是平等的拆迁人和被拆迁之间的民事活动，拆迁补偿价格应当允许拆迁人和被拆迁人在相关补偿标准的基础上进行充分协商，而如果以国家名义进行拆迁，就直接剥夺了被征地百姓与开发商就补偿价格进行协商的权利，此对被征地百姓权益的一种践踏。

宪法中对国家征用制度作了严格的规定，第一、必须以社会公共利益为目的；第二、必须遵守法定程序；第三、必须给予公正补偿。目前，在法律对社会公共利益还没有明确的界定，而实践中打着公共利益的幌子大肆征用土的行为泛滥。而商业用地动用国家征用拆迁制度，显然违反了宪法规定，因此笔者认为，商业用地应当禁止采用净地出让的方式。如果是为了公共利益而进行的开发，国家可以采用应该执行严格的征用程序。如果对公共利益有不同的理解，有关纠纷也只能由法院来裁决，法院进行裁决时应当要求开发单位对项目是否属于公共利益进行举证，将对公共利益界定的举证责任归于开发单位。如果确属于公共利益，在赔偿的标准上应尽量达到公正，使被征地者能够达到征用之前相等的经济条件，同时在被征地者的起诉等权利实施之前，征地方不得动用强制拆迁权。如果为了商业利益的开发，政府则应该退出。补偿价格、补偿方法，应由开发商与拆迁户作为平等的民事主体进行协商，个人利益只能通过交换而取得，不能达成协议的，再由法院解决。

三、土地储备中心等国家机关作为拆迁人资格问题

笔者在代理的征用集体土地案件中，部分的房屋拆迁人是土地储备中心。对土地储备中心是否具有拆迁人资格问题，实践中有不同的观点。一种观点认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十条第二款规定，房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，根据《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》第五条规定：“拆迁人是指取得集体所有土地房屋拆迁许可证的建设单位和个人。”因此，拆迁人必须是建设单位和个人，而土地储备中心并不是建设主体，例如杭州土地储备机构的性质的基本定位。根据《杭州市土地储备中心工作章程》（试行）第二条规定：“市土地储备中心是受市政府委托，在杭州市土地收购储备管理委员会的领导和监管下，代表政府实施土地收购、储备、出让前期准备工作的指定运作机构。”第三条规定：“市土地储备中心为相当正处级全民所有制非盈利性事业单位，具有独立的法人地位，隶属于杭州市土地管理局领导。”可见，土地储备中心属于全民性质的事业单位，是作为国土资源局的一个部门在开展工作。而拆迁主管部门也是各级国土资源部门，土地储备中心作为拆迁人就是自己许可自己的拆迁行为。如果引起拆迁裁决，更有自己给自己裁决之嫌，政府自己充当裁判员又充当运动员，这不符合法律上的公正原则。因此，产生纠纷时，法院应以拆迁人资格不合格为由判决予以撤销。

除此之外，还有另一种观点认为土地储备中心按照市场机制，按照土地利用总体规划，对通过收回、收购、转换、征用等方式取得土地进行前期开发，并予以储备以供应和调控各类建设用地需求。世界上许多国家将土地储备机制称为“土地银行”，并已在世界各地普遍采用。土地储备中心是一个事业单位，土地储备在我国起步较晚，目前正在探讨和试点之中。从上海、深圳、杭州、青岛等城市的初步动作来看，这项工作已经成为政府调控土地市场优化配置土地和保证国有土地资产保值的重要举措，在一些城市的实际操作中获得成功。由此，将土地储备中心作为拆迁人，并不违反法律规定。

笔者比较赞同第一种观点，目前的低价拆房高价卖地的土地储备制度不仅违反《行政许可法》规定的必要性原则，也不符合建立土地储备制度的初衷，更是与政府自身定位有着本质的背离。因为政府行为不应有自身利益，土地储备机构是不以赢利为目的的公共机构，除经济目标之外，还有生态目标和社会目标。即使基于公共利益，如公路建设的需要拆除房屋的，也不能通过让被拆迁人承担损失方式来实现。被拆迁人也是公共利益的受益者，所谓的公共利益不能是虚幻的，要具体落实在每一人身上，因此，从严格意义上讲基于所谓的土地储备需要对房屋拆迁也不具备合法性。在笔者代理的几拆迁纠纷案件中，在审理过程中，法院对此类案件的拆迁人主体资格问题的审查都予以通过。但笔者以为土地储备必然涉及到房屋拆迁，土地储备中心如果基于储备土地为目的作为拆迁人的，只要土地储备部门不是自己许可、自己裁决，并符合其他的法定条件，土地储备中心还勉强可以成为拆迁人，如根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款的规定，由人民政府作出裁决。但是如果是国土资源管理部门作出裁决，既违背法律上的公正原则，也与《城市房屋拆迁管理条例》第十条第二款的规定立法精神相违背，人民法院应判决撤销或确认违法。同时，如果土地储备中心是以盈利为目的而充当拆迁人的，则应该以拆迁人主体资格不符而予以撤销。

结语

基于上述论述，笔者认为正是由于净地出让时国家扮演了拆迁人的角色，不仅被拆迁人的权益往往不能得到充分的保证，而且国家机关作为拆迁人本身就存在诸多问题，因此笔者以为在实行净地出让时应当对项目是否属于公共利益要做出正确认定，以免损害被拆迁人的合法权益

『叁』 怎样界定“净地”概念

国有土地使用权将实行净地出让 以出让方式取得土地使用权要求改变用途的，属于房地产开发项目，应当实行招、拍、挂。因特殊原因需要协议出让的，交纳的出让金也不能低于同等地域地块招拍挂底价 为贯彻国家土地政策，节约高效利用土地，哈尔滨市国土局将通过加强土地出让金的管理、实行土地年度供应计划制度、陈欠土地出让金的清缴等措施进一步规范土地管理。 今后哈市的国有土地使用权原则上实行净地出让。经批准的单位自建房，交纳的土地出让金原则上不能低于同等条件下的地域地块招拍挂的底价。以出让方式取得土地使用权要求改变用途的，属于房地产开发项目，应当实行招、拍、挂。因特殊原因需要协议出让的，交纳的出让金也不能低于同等地域地块招拍挂底价。房地产开发项目应由市政府统一平衡、统一规划、统一运作。各区政府不能再搞以房地产项目招商。 通过实行土地出让金和城市配套费一口收费，坚决杜决减、免、缓，防止国有资产的流失。 实行土地年度供应计划制度。严格执行年初确定的土地供应计划，对供应计划指标实行指令性管理，不得突破，没有农用地转用计划指标的，不予批准农用地转用。超年度计划用地的，经市政府批准后，缴纳土地收益费。为了保证城市建设及各业用地的需求，今后，将改革土地年度供应计划编制办法，每年第四季度由市国土局会同相关部门，根据全市国民经济和社会发展规划、城市总体规划等因素拟订下年度的土地供应计划。 开展陈欠土地出让金的清缴工作。今年5月9日，国土局与规划、房产、财政、建设、监察等部门联合发布了《关于清缴拖欠土地出让金和城市基础设施配套费的通告》。至目前仍有相当一部分企业没有履行承诺。对此市委、市政府决定，逾期不交的，将采取行政、经济、法律等手段追缴。 （黑龙江日报） 本回答由企业管理分类达人 李雪推荐

『肆』 政府在挂牌出让土地时所指的净地是什么意思

从形态上看，净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。
从产权和法律关系上看，净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。

『伍』 关于无主土地的使用权

或者说现在是有使用权。我可以明确一下对这块土地国家有没有明显的防御推进。

『陆』 净地是什么概念是生地、毛地、还是熟地

净地反映的是土地的权益状况，指该地的使用权为单独所有，没有设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，且开发建设过程中的立项、规划、用地审批等手续齐全，产权明确。生地、毛地、熟地是对土地开发程度的划分。

『柒』 何时规定要以净地出让

一、各地要严格按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。

二、实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。

三、合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。

四、各省、自治区、直辖市国土资源管理部门要结合实际，切实加强本地区

『捌』 什么是净地出让制度

净地出让，指在土地出让中，已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。在此基础上完成的土地出让就是净地出让。

净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。与之相对的是毛地出让，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

产权和法律关系上看，二者有明显不同：

毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；

净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。

『玖』 生地、熟地、毛地、净地的区别与联系是什么

一、区别

1、概念不同

生地：国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。

熟地：经过征地、拆迁和市政基础设施投入，可直接用于建设的土地。

毛地：在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。

净地：已经完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建筑物、构筑物等其他设施的土地。

2、重点不同

一般而言，生地、熟地重点着眼于建设；而毛地、净地更多着眼于出让。

二、联系

从生地到熟地的过程就是土地一级开发的诉求。土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地；

并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三E通一平”(通水、 通电、通路和土地平整)，“五通一 评”(通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整)，或“七通一平”(通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整)的建设条件(熟地)， 再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

(9)无使用权的净地扩展阅读

一般而言，“熟地”多见于评估中，而“净地”是俗称，于近年来出让中出现的。如：评估人员视之为“熟地”的土地，出让者却可能表述为“净地”，也就是说两者可能是同样地块不同阶段、不同人员的不同表述；当然两者之间也可能存在区别。

熟地与净地区别在于：

1、用途不用。前者服务于评估，后者用于出让。

2、内涵不同。两者基础设施配套方面不一定一致。

3、开发程度不同。前者已形成建设用地条件，后者则不一定。

『拾』 何时规定要以净地出让

一、各地要严格按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。

土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。

二、实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。

三、合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。

四、各省、自治区、直辖市国土资源管理部门要结合实际，切实加强本地区

(10)无使用权的净地扩展阅读：

土地使用权转让未净地的相关法律规定

1、土地使用权划拨对象和划拨用途具有特定性，建设项目均具有公益性和非营利性，因此，作为划拨土地使用权人，不得擅自改变批准的土地用途，更不能允许将无偿或者低偿取得的土地使用权，直接进入房地产开发市场，或通过转让谋取经济利益。

2、但是，考虑到我国采用划拨方式供应土地复杂的历史背景以及许多划拨土地实质上的非公益性，特别是采用划拨方式供应土地普遍存在“少建多报”，即建设单位申请用地时往往虚报建设项目，尽量多要土地，故划拨用地被闲置和低效利用非常普遍。

如果采取一刀切的方式，一律禁止划拨土地转让并不现实，而且会使国有土地资源长期闲置和浪费。因此有关法律法规并未绝对禁止划拨土地使用权的转让，只是在允许转让的同时规定了较为严格的条件。

3、1990年国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(2)领有国有土地使用证;

(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;四依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地4、市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。”

参考资料：网络-土地管理法