㈠ 房屋未过户，房屋买卖合同是否有效
案情简介
张先生为了工作方便想在自己工作的城市买套房产，但考虑到新房房贷压力，于是想购买一套二手房，经过几番筛选，最终选择了赵先生房子。两人与2014年7月20日签订了一份房屋买卖协议，约定：赵先生将其名下所有的一套商品房出售给张先生，房屋总价款80万元，合同签订当日张先生预付房款60万元，余款与同年10月20日之前交付房屋时一次付清。赵先生承诺于10月20日房屋交付后三天内办理房屋过户手续。协议签订后，张先生按约定付清了房款，赵先生也交付了房屋。后赵先生反悔，不想把房子卖给张先生。2014年10月23日，张先生依约要求赵先生办理房屋过户手续遭赵先生拒绝，并说愿意退房款给张先生，张先生不同意退房，两人协商未果。后赵先生起诉至法院，以房屋未办理房产过户手续要求法院判令张先生归还房屋，并表示愿意退还房款本息，现张先生接到法院传票为此咨询我们的法律服务热线，该如何维权？
案件分析
由于近年来房价不断攀升，成就了二手房火热市场。有些房屋出让者在已签订房屋买卖协议后，未办理过户手续之前反悔，想将房屋出售给另外的出价高者，从而侵害了买方利益。但法律是公正的，当出现这样情况时，法律对此也作出了明确规定。
根据最高人民法院《全国民事审判工作座谈会议纪要》以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。” 所以，产权过户登记是只是履行房屋买卖合同、实现合同目的的行为，未进行产权过户登记不发生产权转让的效果，但并不影响房地产转让合同的成立和生效。
根据合同法的规定，合同生效的要件包括：主体适格；行为人意思表示真实；内容合法。本案中，双方当事人均具有缔约能力，并就买卖房屋达成的协议均为双方自己的真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益。况且，王某按合同约定交付了大部分房款，张某也交付了房屋的钥匙，应视为双方已履行合同。因此，张先生与赵先生签订的房屋买卖协议合法有效，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应该继续履行合同，赵先生应当协助张先生办理过户手续。
我国《物权法》规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此, 在商品房买卖中,未办理房屋过户手续,只是物权未生效,所有权未发生转移,并不影响合同效力。
在实践中,经常会出现一房二卖的情形,如果卖方将房屋产权过户于购房者之一,另一购房者与出卖方签订的房屋买卖合同仍属有效,但由于房屋已经过户于他人,其不能实现购房的目的,但其可以依照有效房屋买卖合同向出卖方追究违约责任。
㈡ 《物权法》规定：没有过户的房屋不属于自己的了吗
挺同情楼主的遭遇，因为我也觉得房屋产权只房于权属登记人，即产权证上的人，唉。。。。。所以是不是当时要是去公证了就有法律效力？？？？
㈢ 房屋买五年未过户，产权归谁
房屋买五年未过户，根据房地产法的规定产权没有转移、还是属于原来产权人，建议尽快办理过户手续，如下；
1、买卖双方身份证明、房权证、户口本、结婚证、买卖合同、过户确权审批表到房管部门网签，之后到房管部门测绘公司申请测绘，出具新的测绘图；
2、双方带着（1）所述材料，到房管部门和税务部门委托的评估公司申请评估；评估公司受理后按评估程序对所委托评估房屋出具评估报告，缴纳评估费。
3、双方带着（2）所述材料，到税务部门申请缴纳契税；税务部门受理后认真审核，出具契税单，缴纳契税；申请缴纳（或减免）营业税、个税，税务部门受理后认真审核，符合规定的出具纳税单（免税单）；
4、双方带着（3）项材料到房管部门申请办理，房管部门审批核准后，缴费取证。
㈣ 房屋未过户能否买卖呢，买卖协议还有效吗
签订合同生效有抄两种袭情况：一是必须依法办理批准、登记等手续才生效，以办理该手续为确认生效的时间。在这种情形下当事人双方在签订合同后，须将合同在规定的部门办理批准或登记，合同才能生效。二是合同一经双方当事人签订，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批准或登记。房屋买卖合同属于第一类买卖合同。
同时需要注意，合同的生效与所有权的转让之间是有本质区别的。我国《民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从这条规定可以知道，如果我们购买动产，比如说手机、电视、家具等生活用品，当买家向我们交付这些产品时，其所有权便归我们所有，无需去办理其他的手续;但如果我们购买如房子等不动产时，则情况就不同，即属于“法律另有规定”的情况。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是过户登记手续的完成。《合同法》也将房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移的效力区分开来，规定该类买卖合同从依法成立时成立并生效，所有权从登记过户生效。
㈤ 未过户的房屋买卖合同纠纷
1.未过户，即房抄屋未办理登袭记，根据《物权法》，该房屋现未发生所有权转移，房屋还是原所有权人的，即该房屋还是房屋所有权证上记载的人的。2.房屋原所有权人是谁？即房屋所有权证上记载的所有权人是谁，这是回答你的问题的关键和基础。3.如果房屋所有权证上记载的所有人是你父亲，那么你父亲签字的转让协议生效，对方可以要求履行合同，即要求办理过户手续，对方也可主张违约责任。4.如果房屋所有权证上记载的所有人不只是你父亲，而还有其他共有人，则要根据所有权比例等情况判断协议效力。5.总结：房屋所有权未发生变更，所有权人仍为房屋所有权证上记载的人，协议效力需要根据具体情况判断，但你现在提供的信息不全面，无法判断。6.特别提示，请你和你的家人谨慎处理该纠纷，你和你的家人可能涉及合同诈骗罪，是要判刑的。7.建议你聘请律师，或去律师事务所进行咨询。以上表述仅供参考，如有不是，概不负责！
㈥ 房子未过户有房产证，所有权归属
根据我国现有的法律规定和相房地产管理部门管理的规定，房产的归属以房产证上面的归属为准，这是大方向但是也有很多分支，比如你给我买房子，我把房产证给你，并且去房管局办理公证，你就可以自己去过户和处理这个房子了，而且房子的主人也是你，你也可以不去办理过户程序，但是其中有一个风险就是比如我跟人家债务纠纷的情况下，法院冻结我的财产，他是不会理会咱们做的公证的，还是会冻结你这套房子的，但是法院还是会承认咱们的买卖和合同的的有效性，你可以找我索赔
㈦ 房屋买卖合同履行后未过户，能确认权属吗
物权以登记为准，未经登记的，无法确权。
可以起诉，要求对方协助办理房屋过户手续。判决书生效后申请强制执行，法院出具协助执行通知书，房产局就可以直接办理房屋过户手续了。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《民事诉讼法》第二百五十一条 在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。
㈧ 买卖房屋没过户,法律生效吗
给你看个例子你就明白了
张某于2006年2月与王某签订房屋买卖合同，将80平方米的房屋卖给王某，王某当即支付了全部36万元的房款，张某也在2月5日将房屋交给了王某。当时双方为了逃避缴纳营业税、契税等费用，就房屋买卖合同进行公证，但却没有办理房屋产权过户登记。2007年5月，张某因其他财产纠纷被诉至人民法院，法院根据生效判决执行张某的财产，对王某居住却登记为张某名下的房屋进行查封，并准备拍卖。王某情急之下致电本报律师热线，咨询如何维护其权益。调查：购房不登记情况很普遍
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
针对上述规定，记者对成都二手房交易市场进行一番调查采访后发现，目前市场上的二手房，大部分是购买住房不足5年就欲转手交易的新房或次新房。有不少中介公司的销售代表向记者介绍，如果想购买二手房，但又不想交纳去年出台的“国六条”规定的营业税，交易双方可以签订合同并经过公证处进行公证，待房屋达到“国六条”规定的期限后，再办理过户手续。并表示，合同经过公证后就具有法律效力。为打消记者的顾虑，不少销售人员还介绍，通过这种方式进行房屋交易的现象比较普遍，已经销售了很多套房屋。律师：不登记房屋产权不属于你
针对上述案例以及记者调查的情况，四川致高律师事务所副主任林方平律师认为，房屋作为不动产，变更其所有权必须在法定登记机构进行变更登记，且变更所有权的法律效力是自登记时生效。林律师分析说，去年国家出台“国六条”，要求对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。为了避税，上述案例中的情况就自然发生了。上述案例中，张某与王某签订了房屋买卖合同，经公证但未办理房屋过户登记，该房屋买卖合同依法为有效。但公证机构并非不动产登记机关，依照物权法规定，该房屋的所有权仍归张某，张某对他人负债，其他人有权要求执行该房屋。
四川致高律师事务所宋关平律师指出，预告登记制度是不动产登记制度中的一项特殊规定，旨在规范出售期房以及其他暂时不能办理过户登记房屋的行为。预告登记并不能立即发生物权效力，而是为了保障将来能实现物权，物权法第九条规定的“登记制度”是能立即产生物权效力的。提示：房屋转让应依法登记
针对时下不少人认为房屋买卖合同双方已经签署并且经公证，就合法有效，受国家法律保护，而办理房屋过户登记则会缴纳金额不菲的营业税、契税，加大交易成本，于是选择签订合同却不办理过户登记。宋关平律师指出，这种认识是对法律的误解，正如上述案例中，张某与王某签订的房屋买卖合同确实合法有效，但其所产生的是债权效力，王某的目的却是想获得该房屋的所有权（物权），仅仅拥有合同并不意味着对房屋拥有所有权，即便经过公证也未改变房屋的物权状态。一旦出现案例中的情况，张某被强制执行财产，该房屋作为张某所有的财产将可能被查封甚至拍卖，王某的权益将只能依据有效的房屋买卖合同要求张某赔偿损失，承担违约责任。
因此，四川致高律师事务所的律师提示广大购房者，在进行房屋等不动产交易时应当切实履行合同义务，按照法律规定办理变更登记手续，以实现购房者取得房屋所有权的目的，切勿因贪图“小利”而丧失“重要权利”。
㈨ 房屋已卖给他人,未过户,房主以物权法为由房屋仍归自已所有,理由能/成立吗
对方能拿出买你房子的证据，没过户房子也是他的。
㈩ 房屋被出卖但未过户又抵押，抵押权有效吗
房屋被出卖但未过户又抵押，抵押权无效。
我国《物权法》从正、反两个方面对抵押财产的范围进行了界定，根据《物权法》第一百八十四条第(四)项规定：所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。对于有争议的房屋是法律明确规定的、不得抵押的财产，因此，该房屋抵押权的设立因违反法律禁止性规定而无效。
从合同法的角度，商品房买卖合同签订时间与抵押合同签订时间的先后顺序，直接影响抵押合同的效力。如果抵押合同在先签订，抵押人在签订抵押合同时对该房屋具有完全的处分权，抵押合同有效。
如果抵押合同签订在后，抵押人与房屋买受人已经签订了房屋买卖合同，买受人也履行了合同主要义务，支付了房价款、进行了网签，则出卖人对该房屋不再享有完全的处分权，出卖人(抵押人)签订抵押合同的行为将直接影响买卖合同的履行，损害买受人合法权益。
根据我国《合同法》第五十二条第(二)项规定，恶意串通、损害国家、集体或第三人利益的合同属于合同无效的法定情形，其抵押合同也会因此无效。
根据不同登记申请就申请登记事项进行核查时登记机构应依法履行的义务。本案中，房屋是否存在财产争议时登记机构进行抵押权登记时应当审查的重要事项。
(10)房屋未过户享有物权吗扩展阅读
2016年11月底，王先生定购了秀峰区一处楼盘的一套房屋及一个地上车位，并与房产公司签订了《定购协议书》，约定购房定金为5万元并于签署协议书时支付。王先生当天通过POS机刷卡和现金方式向该房产公司交纳定金5万元。
但当时王先生并不知道，早在2016年1月，该房产公司就已经将包括王先生所购房屋在内的37套房产抵押给了银行。之后不久，王先生知道了自己所欲购买的房屋已被抵押，无法办理过户等手续。
于是拒绝在《定购协议书》中约定的时间内与该房产公司签订《商品房买卖合同》，并将该房产公司诉至秀峰法院，要求与该公司解除《定购协议书》，并返还双倍定金10万元。秀峰法院认为，房产公司与王先生签订《定购协议书》时，并未如实告知其涉案房屋已被抵押的事实。
致使王先生购买房屋的目的无法实现。法院对王先生要求解除《定购协议书》的请求予以支持。基于双方在协议书中约定预交的5万元性质为定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。
双方当事人未能订立商品房买卖合同的原因在于该房产公司对王先生隐瞒了涉案房屋被抵押的事实。作为收受定金的一方，房产公司应当向王先生双倍返还定金10万元。因此，秀峰法院作出了上述判决。