楼盘未建设好先售使用权

『壹』 开发商售房时,未缴清建设用地使用权约定金额,购房合同有效吗

开发商售房时未缴清建设用地使用权约定的金额，购房合同是有效的，未缴清建设用地使用权约定金额是开发商和政府建设用地单位的事情，和购房合同没有因果关系。开发商后期可以通过补交形式交清约定金额。

『贰』 我签了认购书交了一万元定金后才知道楼盘的土地使用权只有51年但事先售楼人员并没告知，请问怎样要回定金

定金你是要不回来了，因为产权为50、40年的楼房多的是了，并不是所有的房子土地使用权都是70年60年。这是正常现象。

『叁』 刚买了部队和开发商合作对外销售的新楼盘（使用权70年），部队的地。这种房子有什么问题以后怎么交易

新的《物权法》出台了。第五十二条规定 国防资产属于国家所有。第一百三十八条采取版招标、拍卖、协议等权出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。开发商与其签订协议，购买了这宗地的使用权，应该有缴纳土地出让金证明，并且到当地登记机构进行建设用地使用权登记，登记机构给开发商发放建设用地使用权证书。第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。对于土地征用这一块，《物权法》也有规定，不过我忘记是第几条了，大体是征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。以后交易的问题，房产是对外销售的，那就都有房产证，可按照正常的交易渠道操作。如果是对内销售的公房，一般是没有房产证的，它都是按照建房的成本价卖给你，是不允许上市交易的。

『肆』 开发商在楼盘已经开售且未告知全体业主的情况下,私自与第三者签订转让红线范围内土地使用权的合同合法吗

你说得很清楚：转让。
显然，土地使用权是开发商拥有。权利拥有者，如何处分权利，不需要第三方知情和同意。

『伍』 房子只建了几层，开发商就开始卖了，这样合法吗

如果房子取得了预售许可证，开放商是可以进行房子预售的。

购房者如买未取得预售许可证的房屋，会承担更大的风险：

第一，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

第二，无预售许可的项目尚未纳入预售款监管系统，购房人所交资金极易被挪用，或因开发商资金链断裂造成项目烂尾等现象，致使合法权益无法维护。

第三，无预售证的房屋脱离监管，房屋性质不确定因素较多，如果出现与承诺不符的情况，极易产生纠纷。

购买商品房时一定要精挑细选，选购“五证”齐全的房子。

(5)楼盘未建设好先售使用权扩展阅读：

相关法规

依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：

一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

二持有建设工程规划许可证；

三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：

一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

二、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金 达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度 和竣工交付日期；

四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

『陆』 楼盘未竣工房产证就“早产” 背后有何猫腻

广西平乐县一房地产开发商资金链断裂，为帮助深陷泥潭的开发商获得银行贷款，以偿还拖欠的工程款，当地住建部门在明知楼盘未竣工的情况下为其办理了房产证。房产证的“早产”过程有何猫腻？

楼盘未竣工房产证提前“出生”

记者了解到，“早产”房产证涉及的楼盘是位于平乐县南洲新区的农贸市场小区和祥和小区。记者近日在农贸市场小区看到，房屋的外墙已经完成粉刷，用于施工的塔吊还未拆除，有的道路还未硬化，房屋之间杂草丛生，整个小区只有一家小卖部入驻靠近马路的铺面，场面十分冷清。

“正常情况下，这个楼盘是办不出房产证的，因为我们的施工资料还没有交上去。”施工方负责人介绍，农贸市场小区从2012年开始开工建设，2013年11月施
工基本完成，之后因为开发商拖欠工程款，项目陷入停滞状态，至今还未安装护栏、水电和消防等设施，更不可能通过验收。

在几百米外的祥和小区，记者看到，小区前面的市政道路泥泞不堪，无法下脚，楼盘更名为山水城并已开盘，几名工人正在紧张施工。售楼人员告诉记者，新的开发商已经接手楼盘，桂林科赛在此之前已经办好了房产证。

祥和小区施工方负责人表示，桂林科赛至今仍拖欠了约2200万元工程款，其中包括500多万元的农民工工资。

针对房产证“早产”事件，平乐县纪委已经立案调查。平乐县纪委办案人员向记者证实，桂林科赛在楼盘尚未通过竣工验收、手续不全的情况下，提前拿到了部分房产证，包括农贸市场小区的131套住宅房屋和2套商铺，祥和小区的288套住宅房屋和12套商铺。

先办证后补材料 规制任性的“特事特办”

全国律协建设工程与房地产专业委员会副主任、北京大成律师事务所律师袁华之指出，根据房地产开发的一般流程，开发商必须在项目通过竣工验收，并经过房产测绘后才能申领房产证，需要提交房屋已竣工的证明、房屋测绘报告和建设用地使用权证明等材料。

记者调查发现，房产证“早产”问题的出现，与当地住建部门的违规操作、“特事特办”有关。

平乐县纪委办案人员介绍，桂林科赛在南洲新区开发过程中资金出现问题，为获得银行贷款渡过难关，2013年9月，平乐县住建局时任局长李某某组织房管所所长
赖某某、桂林科赛总经理郑某某召开协调会，讨论有关抵押办证的问题。会议讨论决定，在没有竣工验收和质检验收材料的情况下，先为桂林科赛办理房产证，并让
其在两个月内把材料补齐。

随后，平乐县房管所按照领导“先办证、后补材料”的指示，为农贸市场小区和祥和小区部分住房和商铺办理了房产证。桂林科赛用房产证作为抵押，获得了2亿元的银行贷款。但是，桂林科赛并未按之前的约定在两个月内补齐材料。

平乐县纪委调查发现，平乐县住建局时任局长李某某在明知相关手续不全、不能办理房产证的情况下，仍主持开协调会，为桂林科赛办理两个楼盘的部分房产证，属于失职的行为。鉴于李某某、赖某某与开发商之间不存在经济利益往来，2人都受到了党内警告处分。

加强监管审核 让“早产”房无处遁形

袁华之指出，房产证“早产”现象在我国目前的房地产行业较为常见，这是权大于法的直接表现，会导致地方政府滥用职权和腐败的滋生，不利于房地产市场的规范管理。

北京航空航天大学廉洁研究与教育中心主任任建明认为，“早产”房具有很大的危害性，未经验收的房屋可能存在质量问题，侵害购房者的住房安全和合法权益。

业内专家建议，应该加强对相关部门的监管惩戒，严格审核开发商资质和实力，实行房产证发放情况披露制度，银行严格审查房产证抵押贷款，才能解决房产证“早产”的问题。

袁华之说，要加强对政府相关部门的监管，禁止向不满足条件的房屋颁发房产证。同时要出台相关制度，依法严惩开发商提交错误、虚假材料以及政府相关部门滥用职权、违规颁发房产证的行为。

“在不侵犯个人隐私或泄露商业秘密、国家秘密的前提下，政府相关部门应在其官网或其他平台上对房屋产权证书的登记发放情况实行披露制度，做到房屋登记公开透明。”袁华之认为，公众的共同监督有助于让“早产”房无处遁形。

（以上回答发布于2016-03-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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『柒』 房子还没建就要交定金了，同时房地产公司就说要开盘了，请问合理吗

按你说这个情况，开发商很有可能就是现在资金不足，收取的首付款应该是用来做工工程用的。开发商还没有打地基，也就是说现在还没有销售许可证，这样是没法签购房合同的，所以收取30%的首付是不合理的。多数开发商采取的是收取定金的形式，首付是在可以签合同时交付的。国内曾经有过开发商卷钱走人的事。建议向当地相关土地管理部门咨询一下其合法性，在做判断。

『捌』 新楼盘在建设到什么阶段可以办理房地产销售许可证

您好，得商品房预售许可证一般应当具备下列条件：

（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；

（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；

（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；

（五）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程；

（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；

（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。

『玖』 楼盘预售许可证什么时候下来如果在预售许可证还没下来的时候交房子的定金 我、有风险吗

楼盘预售许可证在满足备案条件以后审批发证，没有预售的房子不能交定金，禁止买卖。

• 依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条:商品房预售应当符合下列条件:一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

• 国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条:一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

• 建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

『拾』 我签了认购书交了一万元定金后才知道楼盘的土地使用权只有50年但事先

售楼处都有5证公示的
你这个理由退不了房子的
定金多半要不回来的