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地下车位的使用权能否转让一直是市民关注的热点。昨日，工业园区法院对一起业主与房产开发商之间的涉及车位使用权转让纠纷作出一审判决，对此给出了一个明确说法。
经审理查明，原告杜某（乙方）与被告苏州工业园区某小区开发商（甲方）于2004年10月14日订立商品房预售合同一份，明确由原告购买被告开发建设的某小区商品房一套，在该合同的补充条款中注明：本小区内地下车位或地上车位为独立商品，乙方需另行向甲方购买或租赁，协议另签，除非法律、行政法规另有规定，小区内未计入房屋共有分摊面积的公共配套建筑的产权属于甲方。2004年12月30日，双方又签订《汽车车位使用权转让协议》一份，约定原告杜某（乙方）向被告房产公司（甲方）购买小区内52号汽车车位使用权，该汽车车位使用权售价为人民币9万元。后来，杜某分别于2004年12月12日、2005年4月10日分两次付给开发商共计45000元车位使用费。同时法院查明，52号车位系地面房屋底层架空层，非封闭性的独立车库，不计入公摊面积，且在苏州尚无法办理相应权属证书。
杜某认为，根据《江苏省物业管理条例》第二十七条的规定，配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。而他购买的车位正是属于底层架空层，应属全体业主所有，而不应属开发商，而且，被告始终未能向原告提供自己拥有该车位所有权或使用权的证明，故被告无权向原告出售车位使用权，合同应属无效，所收款项理应退还，请求法院判令原、被告订立的车位转让协议无效并判令被告返还已付款45000元。针对原告的起诉，被告认为，转让合同经双方合意订立，不违反法律规定，是合法有效的合同，本案中的停车位没有计入公摊，从建设投资的角度，完全是被告的成本投入，停车位的建设只会方便小区业主，没有损害小区业主的利益，按照谁投入谁受益的原则，案件中争议的停车位使用权被告应有权转让。据此，被告请求法院驳回原告的诉讼请
法院审理认为，在未有权属证书证明车位权属的情况下，对车位的所有权的认定应本着谁投资，谁得益的原则予以考量。52号开放性车位系由被告投资建设，且相应面积未计入公摊面积，本着“谁投资，谁受益”的原则，此车位的所有权应归被告所有，因此被告有权将此车位的使用权转让给原告。原、被告之间订立的车位使用权转让协议合法有效，原告主张协议无效并据此要求返还已付款项的请求缺乏事实与法律依据，遂依法判决驳回原告的诉讼请求。
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2. 房地产架空层能不能买卖
房屋架空不能买卖。
3. 国有土地出让用地停车位归属
您好，所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。目前停车位的类型繁多，主要可以细分为五种类型：（1）立体停车位，即住宅小区里独立建设的多层经营性停车位；（2）住宅小区地面停车位；（3）楼房首层架空层停车位；（4）楼房地下停车位；（5）楼房屋顶平台停车位。要准确界定不同类型停车位的产权归属，就必须根据建筑物区分所有权理论和现行房地产法律制度做出相应的分析和判断。
（一）建筑物区分所有权制度的分析
分析停车位的产权归属首先有必要确定停车位的法律属性，而这必须根据建筑物区分所有权制度加以判断。
建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。” 区分所有权人作为专有权人对其专有部分可以依法自由处分、使用和收益，并有权按照共用部分的使用性质使用共有部分，分享共有部分的使用收益。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。 专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权中专有权的客体，它必须具备以下的条件：1、具有独立的建筑结构；2、具有独立的使用功能；3、通过登记后，具有法律上的独立性。除能够成为专有权客体的部分以外的建筑物部分被认为是共有权的客体。
在我国，虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定，对于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定，导致停车位的产权归属状况较为混乱。但根据以上建筑物区分所有权客体的条件，我们可以区分不同类型停车位是属于专有权客体范围，还是属于共有权客体范围。在理论上，属于专有权客体范围的停车位，其产权归属享有专有权的区分所有权人；而属于共有权客体范围的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
（二）现行房地产法律制度的分析
在我国现行的房地产法律制度下，要确定停车位产权归属还必须理解以下三方面的内容才能作出判断：
1、关于土地使用权与房屋所有权的关系
《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”，第62条规定“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上人民政府由一个部门负责房地产和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书”的规定。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条则规定“土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让”，第24条规定“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其它附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移”。
从以上法律规定可知：“房为地存、地为房载、地转房随、房转地随。” 土地使用权与房屋所有权的权利主体一致是法律的强制性规定，是国家房地产法的基本原则。在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。这意味着，有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
2、关于土地使用权证与房屋所有权证的取得
《城市房地产管理法》第59条、第60条确立了土地使用权、房屋所有权登记发证制度，并进一步明确了房屋所有权取得以取得土地使用权为前提。另根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第5条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”和最高人民法院《关于适用〈中华人们共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，……当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移”的规定，房屋所有权证书是房屋所有权及其土地使用权的确权依据。
土地使用权和房屋所有权经国家机关依法登记后，其财产所有权才受国家法律的确认和保护。土地使用权与房屋所有权可以分别登记，也可以合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。
3、关于商品房建筑容积率
商品房建筑容积率是指项目规划用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。根据土地使用权与房屋所有权不分离的原则，拥有土地使用权，才可能取得房屋所有权。项目规划用地范围内的建筑物，如果要取得独立产权，就必须计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积的分摊。否则，不计算建筑容积率的建筑物，其房地产权利就不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。
综合以上三方面的内容可知，根据现行房地产法律，只有计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积分摊的停车位才能取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》（或《房地产证》），其产权归属具有房地产凭证的业主；反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
（三）停车位产权归属的分析
借鉴建筑物区分所有权理论研究的成果，从现行的房地产法律制度出发，要判断不同类型停车位的产权归属，必须掌握理论与法律的两个标准：
（1）理论标准：属于专有权客体范围的停车位，其产权归属享有专有权的区分所有权人；而属于共有权客体范围的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
（2）法律标准：计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归属具有房地产凭证的业主；反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
依据上述两个标准，以下将分析不同类型停车位的产权归属问题：
1、立体停车位的产权归属
立体停车位（场）具有独立的建筑结构，完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。而且其土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确规定，其建筑物面积计算建筑容积率，参与了建设用地面积的分摊，实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记（含转移登记）的，具有房地产权属证书，所登记的权利人即为合法所有权人。
因此，开发商有权销售或租赁立体停车位，购买停车位的业主或开发商享有立体停车位的房地产权。
2、地面停车位的产权归属
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体，而只能成为共有权的客体。而且，该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。
毫无疑问，小区全体业主是地面停车位的共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。
3、首层架空层停车位的产权归属
所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。
现实中，有的开发商将首层架空层停车位予以出售，有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁，这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。
4、地下停车位的产权归属。
所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准，有的地下停车位具有独立的建筑结构，属于专有权的客体范围；有的地下停车位构造相对简单，属于共有权的客体范围。按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主；但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权。
2003年11月，南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为：根据规范设计要求，南京星汉城市花园住宅小区地下车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准，是正确的。
5、楼房屋顶平台停车位
所谓楼房屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。楼房屋顶平台停车位在我国目前还不是非常普及，但随着停车位的日益紧张，有关这种停车位的纠纷也会日益增多。关于屋顶平台的归属问题，也是颇有争议。有人认为，屋顶平台应当归建筑物的全体区分所有人共有；也有人认为，其应属于顶楼住房所有权的范围，因为顶楼部分的附属物由最高一层的区分所有人所有。 从构造上看，屋顶平台停车位类似于地面停车位，也只是简单的划线分割而成，不属于专有权的客体范围。而且对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此，我们认为这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。
希望我的解答对你有帮助，满意 请采纳！
4. 与开发商签订无产权地面一层架空层车位永久使用权应怎样维权
1.租赁合同最长20年
2.架空层属于全体业主所有，开发商无权出租
5. 我们小区9栋第一层为架空层，但物业将其出租给别人作为非机动车库向业主收取停车费，请问可以吗
应该不可以的。架空层若是九幢的公摊面积，所有权使用权应该是九幢全体业主。没有九幢业主同意，不能他用。若不能明确产权根据物权法146，147，这架空层也属于九幢全体业主所有。物业违法了。
6. 房地产架空层能不能买卖
能否买卖，一看是否有证，二看规划用途。
根据根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的架空层是不能够进行买卖的。
我市《关于房地产权属登记若干问题的规定》第六条规定：架空层只能用做停车、公共开敞空间功能使用。层高2.2米以下的不计算面积，不予登记发证。层高2.2米以上规划审批时作为公共开敞空间的不计算面积，不予登记发证。层高2.2米以上用做停车的，计算建筑面积，予以登记发证。审批为2.2米以下但建设中违规加高的，不予登记发证。
与此同时，《关于房地产权属登记若干问题的规定》第四条规定：居住区内的地上、地下公共汽车泊位（不少于规定的配建指标）属小区全体业主所有，应有偿使用，其收入纳入物业管理经费；规划配建指标以外的独立专用的封闭汽车库，建设成本不得纳入售房成本，符合登记发证条件的，小区内业主可以买卖，并申请办理权属登记。
这也就是说，如果把架空层规划为停车用途，且符合登记发证条件的，在满足本小区业主使用，未计入售房成本的条件下才可以对外出售。当然，这是可以办到产权证的。
使用权买卖有讲究
现实生活中，很多开发商明确告知购房者，出售的是架空层的使用权，比如富贵园。那么这个使用权能不能购买呢？这种情况下，此类架空层通常是层高不足2.2米，或是层高在2.2米以上，规划审批时作为公共开敞空间使用的。它类架空层不计入建筑面积，也不计入小区容积率。
我国现行房地产的法律制度规定，土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于此类架空层不计算建筑容积率，因此不能按份分得所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物。这里可能先要跟大家解释一下什么是主物与从物。
打个比方，比如一件衣服，衣服是主物，衣服上的扣子是从物；一扇窗子，窗子是主物，窗子上装的雨棚是从物。在购买时，可以买主物不买从物，但是不可能只买从物不买主物。只有属于同一个所有人的两个独立存在的、要相互结合才能发挥效用的物，才构成主物与从物的关系，如果是不同所有人的物，不产生主物与从物的关系。在法律或者合同没有相反的约定时，从物的所有权随主物的所有权一并转移。
由于计入建筑面积的架空层是该住宅小区的从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，归属于住宅小区全体业主共有。因此，即使开发商出售该类架空层的使用权，也只能出售给该幢楼房的全体房屋单元所有人。
另外，出售使用权实际上就是一种出租行为，我国《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。” 目前我市很多小区里，开发商在出售所谓的车库使用权、架空层使用权时承诺“终身使用权”、“永久使用权”，严格地讲超过20年的部分都是无效的，购买者在签订车位使用权出租的协议时，应当尽可能地明确双方各自的权利和义务以及租约到期后的处理方式、业主是否可以另行转让使用权等等，以最大程度地保护自身利益。
7. 物权法施行前架空层产权归属是什么
如果计入每户业主的公摊面积，那么就肯定属于业主共有。
如果没有计入公摊面积，回又不能独立办答理产权登记的，一般也归业主共有。
有些情况是可以办理停车位或者其他用房的产权登记的，那么就归开发商所有。
一般来说，当新法改变了旧法，就不溯及既往。
另当新法规定某种行为违法而旧法没规定，或者处罚较旧法重，就不溯及。而当新法有新的规范旧法完全没有，按新法规范又基本没有损害当事人的利益，那么新法是可以溯及既往的。
8. 物权法施行前架空层产权归属
如果计入每户业主的公摊面积，那么就肯定属于业主共有。
如果没有计入公内摊面积，容又不能独立办理产权登记的，一般也归业主共有。
有些情况是可以办理停车位或者其他用房的产权登记的，那么就归开发商所有。
一般来说，当新法改变了旧法，就不溯及既往。
另当新法规定某种行为违法而旧法没规定，或者处罚较旧法重，就不溯及。而当新法有新的规范旧法完全没有，按新法规范又基本没有损害当事人的利益，那么新法是可以溯及既往的。