岸线使用权未纳入评估的理由

㈠ 海域使用权需要港口非深水岸线么

海域使用权与岸线来使用权源是两个不同的概念；海域使用权是由于项目的需要，需要改变海域现状或者功能，由项目单位征用及拥有使用权；岸线是规矩港口开发规划有港口建设单位按着设计使用，建设符合设计要求的港口设施，岸线使用目前不收费。征用岸线的建设项目必然征用相应的海域作为港池和调头区；征用海域建设项目或者开发旅游等不一定征用岸线。

㈡ 资产拍卖，未纳入评估的树木怎么处理

园林内观赏树木资产价值评估观赏树木主要由园林提供,用专业园林种植观赏树,逐渐成为一种新兴产业。园林内观赏树木(以下简称观赏树木)作为一种实物资产,可以用于市场交易、投资以及银行贷款抵押、担保等经济行为,这些经济行为都需要对其价值进行评估。因此,对观赏树木价值的评估也逐渐成为资产评估机构一项新的业务。观赏树木不同于一般的经济林木、森林资源资产,其具有集中种植在特定的园林内,一般是人工移植栽培,品种规格型号多,树种名贵稀少,造型新颖奇特,生产周期较短,用途单一,单位经济价值大,成本高等特点。因此,观赏树木评估不能简单地套用《森林资源资产技术规范〔试行〕》的评估操作规程和评估方法,现在有关部门还没有制定观赏树木的评估操作规程和评估方法。结合实际,对观赏树木评估应关注的问题谈几点体会。一、观赏树木产权的归属观赏树木产权归属是由多种因素共同决定的。在实际工作中主要应关注:1、建立园林的土地使用权归属。观赏树木资产离不开生存的载体——建立园林所占用的土地,这一载体是观赏树木生存的条件,也是观赏树木产权归属的决定因素。由于土地关系的流转,建立在特定土地上的园林内的观赏树木产权也会随之发生变化。在现实生活中,取得建立园林土地使用权的途径很多,有通过土地出让的方式取得国有土地使用权,有直接承包、租赁村组集体土地方式取得集体土地使用权以及通过向村民租赁所承包的集体土地使用权的方式取得土地使用权等途径。因此,在观赏树木资产评估时,必须弄清楚委托人建立园林土地使用权的取得方式,并收集完整齐全的法律依据。不同的取得方式,收集证明土地使用权的归属的法律依据也不同。例如,通过出让方式取得建立的园林,主要收集以委托人名义取得的国有土地使用权证书;村民在依法承包本村(组)集体土地上建立的园林,主要收集政府颁布的村民承包土地的依据;委托人通过转承包、租赁村民依法承包本村(组)集体土地建立的园林,主要应收集村民的土地承包依据和委托人与村民签订的土地转承包、租赁协议、所在地村组的证明文件等法律依据和转承包、租赁费用的支付凭证等。2、园林内观赏树木产权的归属。一般,园林所占土地的使用权归谁,建立在该土地上园林观赏树木的产权就归谁。但也不能排除在委托人取得该土地使用权前,尤其是直接承包经营的老园林,该土地(园林)内就存在与委估对象相同的观赏树木,这部分观赏树木在没有特别证明的情况下,不能简单地确认属于委托人所有。为了证明观赏树木产权的归属,应收集土地所有权人、土地(园林)出租人、发包人关于发包、出租给委托人的土地内新建立的园林、承包经营老园林内的全部观赏树木产权归属的证明文件。例如土地所有权人、土地出租(发包)人、老园林发包人,以及所在乡、村(组)基层政权组织关于委托人园林内观赏树木产权归委托人所有的书面声明、证明文件等,取得这些证明文件是确认观赏树木产权归属的另一关键。3、观赏树木购买时的相关资料。园林内树木除极少部分速生树是委托人自种外,其余绝大部分树种一般都是外购移栽到园林,经过一段时间的人工培育,就对外出售。一般从购进移栽到出售的间隔时间为3-5年,因此委托人一般都有相应的购买依据,如发票(包括运输发票、收据)、协议合同、支付价款依据等,可以从一个侧面证明产权归属。评估时应对委托人的单位实行会计核算。对没有实行会计核算的,应向委托人索取购买树木的购买依据,还应向出售方发函询证,将购买依据、询证回函,再加上评估人员现场勘查的结果,用发票载明的购入时间、品种与委估对象核对,分析判断产权的归属。一般购进时间在3年以上5年以内(从购入到移栽培植到对外销售,一般都应在3年以上5年以内,如果3年以下不符合园林观赏树木的生长规律,除极少数品种外,5年以上不出售,也不符合园林经营者的经营实际)、品种相同,符合园林内观赏树木的一般生长规律,要证明产权归属委托人所有;对会计核算规范的,应通过查阅委托人的财务会计资料,如会计凭证、资产明细账等获取相关资料。用收集到的会计资料加上评估人员现场勘查的结果,与纳入评估的观赏树木进行核对,分析判断产权是否归属委托人。二、现场勘查和观赏树木的技术鉴定1、对委估观赏树木的品种、规格型号,以及树龄、树形、树冠径等技术指标进行鉴定核实。这些技术指标的情况比较复杂,鉴定识别的技术难度大。在实际工作中:(1)要具备专业知识和技能。评估人员不但要具备相关的专业知识和鉴定识别的基本技能,还要求评估人员能够通过多种渠道,包括委托人在内,广泛收集与评估对象相同的观赏树木的技术资料,了解委估对象的基本特征、主要技术参数等方法技巧,才能够更准确地识别其品种、规格型号,以及鉴别树龄、树形、树冠径等技术指标。(2)必须在现场进行识别鉴定。现场勘查时要求委托人派本园林有经验的技术人员参加,用掌握的技术资料,包括技术标准、主要技术参数、典型的识别特征、测量鉴定的基本方法,对申报评估的各项技术指标在现场逐一进行测量、鉴别、确认。(3)在鉴别过程中评估人员要注意听取技术人员的意见,取得识别鉴定的一致意见,识别鉴定结果要经参加鉴定各方人员的签字认可。(4)对个别确认难度大、技术人员与评估人员对识别鉴定存在分歧意见的,还应聘请有关部门的权威专家进行必要的技术鉴别确认。(5)评估人员要按照现场鉴别确认的结果对申报资料进行调整确认。2、对申报评估观赏树木的数量进行清点核实。一般委托人纳入评估的观赏树木品种、规格型号、数量都不多,而且园林本身的规模有限,可以进行逐一清点。在核实数量时,应按品种、规格型号,以棵、株、丛为单位逐一地进行清点核实,不能采用丈量推算、凭经验估计,更不能直接以申报数为核实数确认。对已鉴别、清点的委估对象应做好明显的标记,防止重复清点。数量清点与技术鉴别确认应同步进行,减少重复工作,提高工作效率。三、观赏树木评估价的确认1、评估方法——“现行市价法”。观赏树木的价值主要是通过市场交易来实现的,而且用途单一,不由成本及其他因素来决定。因此,观赏树木的评估方法一般都采取“现行市价法”。“现行市价法”是以市场相同观赏树木(参照物)的现行市场价为比较基础,用因素差异作调整来估算评估价值的方法。即委估对象的评估单价,以评估基准日市场上同类型或相近观赏树木(参照物)的市场实际平均单价为依据,并结合委估对象的评估目的、地理位置、运输条件、市场环境、评估节令等因素差异作调整确定。计算公式:评估值[p]=数量[s]x参照物的市场平均单价[v]x(1±因素差异调整%)。2、评估单价确认的一般原则。一是按照评估目的来确认。观赏树的评估价值还要受评估目的影响,同一观赏树木用于不同评估目的,其评估价值也不完全相同。一般用于为委托人了解市场价值提供价值参考为目的的评估,委估对象的评估单价一般应与市场平均价接近。其中:距离城市远、运输条件差的评估单价要低于市场平均价。反之,评估单价要接近市场平均单价。在地理位置、运输条件等因素相同的条件下,用于为委托人的投资行为提供价值参考为目的的评估,委估对象的评估单价应适当低于为了解市场价值为目的的评估单价,这是为了降低评估和投资的风险。二是参照物及参照物的市场平均单价的确定。一般应以本地市场确认参照物及参照物的市场平均单价(含委托人近期的实际销售均价),如果本地市场不足以满足确认要求,则应以外地市场确认。三是要充分考虑观赏树木的季节性。观赏树木的移栽受季节性的限制,评估基准日在植树季节的评估价值一般要高于植树淡季。3、评估单价确认。首先确定参照物及参照物的平均市场单价。评估人员应通过多种渠道,广泛收集市场价格信息,一个委估对象至少要收集市场上5个以上相同观赏树的信息资料,并对信息资料进行综合分析研究,剔除异常信息,从中筛选并确定出一个市场均价,相对比较公允地作为评估的参照物,并以该参照物的平均单价作为评估的比价基础。市场价格信息的渠道很多,一般应先从本地市场收集,包括委托人近期的实际交易资料,在本地市场价格信息无法确认的情况下,再参考外地市场价格信息资料。在实际工作中,(1)要通过审阅委托人的会计资料、合同协议、管理资料、宣传广告等资料,从中了解近期与委估对象相同类型观赏树木的实际交易价格。(2)要深入多家交易市场,实地了解市场价格行情,广泛收集不同商家的市场指导(参考)价格信息。(3)利用网络传媒,从网上收集外地市场交易指导(参考)价和商家对外发布的销售指导价。(4)从本评估事务所过去的评估档案资料中整理出相同对象的评估单价资料。(5)借鉴本地同行的相关资料。(6)对所收集到的资料进行综合分析,研究市场的发展趋势,并结合评估人员的经验综合考虑确认参照物及参照物的市场价。其次确认因素差异调整幅度(%)。因素差异调整,是以确认的参照物为基础,将委估对象与参照物的可比因素进行比较,确定两者差异的程度(%)。在实际工作中,一要客观地确认委估对象与参照物可比差异因素的具体内容。二要对确认的差异内容以参照物为标准逐一进行全面的分析比较,确定因素差异的差异幅度(%)。三要综合分析确认总的差异控制幅度,各项差异因素差异的幅度的总和一般应控制在10%左右,最多不超过15%比较适宜,如果超过15%,则应考虑重新确认参照物。

㈢ 河流可以评估使用权价值吗

您好，评估什么的价值，如果是河流，那就是无价的，望采纳

㈣ 海域使用权评估

需要找抄我

申请抵押登记资料清单
1、海域使用权抵押登记申请书一式两份（抵押双方签注印章）；
2、抵押双方当事人证明材料（委托他人办理抵押登记的，应同时提交本条第3、4项材料）；
1）抵押双方法定代表人资格证明书和身份证明；
2）抵押双方企业营业执照或机构代码证；
3）抵押双方海域使用权登记委托书；
4）抵押双方委托代理人身份证明。
3、借款合同
4、海域使用权抵押合同；
5、海域使用权证(正副本)；
6、海域使用权抵押价值评估报告；
7、海域使用金缴纳凭证；
8、属于为他人担保抵押的，应提交抵押人、抵押权人和第三人三方签订的抵押合同和担保合同；
9、企业股东会决议、公司章程；
10、金融机构金融许可证；
11、其他有关抵押海域使用权价值的文件与证明等。

㈤ 港口岸线使用权属于无形资产吗

港口岸线使用权是不可再生的资源，超过壹万吨级由交通部审批，一万专吨以下由各属个省市自治区交通厅审批，是港口企业最重要的无形资产。但是，由于这种使用权不可以变更使用人，不可以转让，即使是建设单位变更名称都要重新申报，所以也就没有市场和价值，一般财务上不作为无形资产处理，也没有摊销。

㈥ 用土地使用权出资必须进行评估吗

【解答】根据《中华人民共和国公司法
》第二十七条规定，股东可以用货币版出资权，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。
《中国注册会计师审计准则第1602号验资
》也规定，以知识产权、土地使用权等无形资产出资的，应当审验其权属转移情况，并按照国家有关规定在资产评估的基础上审验其价值。
也就是说，如果没有评估就无法取得土地使用权出资的验资报告，自然也就无法完成正常出资行为。

㈦ 土地使用权的评估价值若不加契税，有没有什么好的理由

我近日也遇到此类问题，很是困惑，如果按基准地价修正评估，根据基准地价内内涵，没有容契税一说，可是，单位账面值中包含了契税、耕地占用税等，往往造成评估减值，主要原因是没有考虑契税，到底应怎样做，行业也没统一的惯例，我觉得，还是结合一下价值类型和评估目的，和委托方商议一下为妥！

㈧ 土地使用权评估增值需要做账吗，如何做

不需要做账。

企业必须依法进行资产评估，注册资本不能随意调整。企业在未发生法定版资产评估权经济行为的情况下，产权未发生直接变动，不能按评估增值增加资本公积直接转增注册资本。

参照规定企业仅在发生法定重估和产权变动情况下才可对评估增值做账，未发生法定资产评估和企业产权变动情况下，资产评估增值不能做账。

(8)岸线使用权未纳入评估的理由扩展阅读：

注意事项：

根据宁地税发[2000]293 号、国税发[2000]84号文的规定，纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。

有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资本的成本 是指这部分资产的增值或损失已确认为应纳税所得额，并已按税法规定缴纳税款的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。否则一律按资产的历史成本价入账。

㈨ 海域使用权 评估

海域使用权评估对象应该是一种“权益性资产”。
这个对象有几个与其他资产不同的地方：
一是，它跟土地使用权的性质一样，只是一定期间内的使用权，所以，有关权益问题的年限就非常有必要搞清的，这种权益未必与企业经营期限相对应，但可能与权利的承继有关联，有必要阅读权益文件和相关的协议；
二是，清查比较困难，也就是范围方面的，但这个问题可以以权证为依据；
三是，海域使用权目前估计交易或购买的案例不多，运用市场比较法评估可能不合适，同时，其达到什么样的开发程度可能也缺少依据性的东西，不象土地使用权还有“五通一平”或“七通一平”之类的标准，所以，很难采用类似土地使用权评估中的基准地价法评估。
关于评估方法的选择问题：
海域使用权的基本估价方法通常可选择采用市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。但必须考虑根据委估具体对象的权属特征、开发状况、资料取得等因素选择最适合的估算方法。
1、市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与委估对象加以对照比较，在两者之间就影响该海域使用权的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取委估使用权在评估基准日表现的价格的方法。但就委估对象而言，一是可能存在类似交易案例的缺乏或者面积等差异过大而缺乏可比性，二是可能存在较长时期的不可撤消的投资协议约定的交易制约影响以及海域使用权的面积、开发程度等因素的差异较大，修正的参数的准确确定有一定难度。我个人感觉，不适宜采用该种方法。
2、剩余法又称假设开发法，是将待估海域使用权及其范围内的相关设施销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该海域使用权价格的一种估价方法。我们知道，减号后面的可能比较容易取得，但海域使用权及其上的相关设施的销售价格可能还存在着市场信息不足的情况，所以这种方法可能难以适用。
3、成本法的基本思路是把对海域使用权的所有投资，包括最初的取得费和相关围拦等基本设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成海域使用权价格的基础部分。并同时根据国家对海域所有权在经济上得到实现的需要，加上海域所有权应得收益（即类似于出让金），从而求得海域使用权价格。但该种方法使用的前提条件――类似的出让金之类的资料可能未必能够取得。
4、收益法，也称权益性资产的资本化法，是在考虑海域使用权还原率的基础上，将其在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取委估资产价格的方法。根据本次委估目的看，在长期合同约定下，其产生的收益与业务经营内容和相关产品市场存在着对应的关系，其收益的估算需要考虑一些假设的条件，比如相关产品的市场走势，经营实体本身经营方向和战略上不存在重大变动、不可抗力的因素（如海蟹、台风等）、从该评估目的为银行抵押贷款之目的看，银行最为关注的恐怕是收益及其归还能力吧。在具体评估中，可能还需要借助有关海产品养殖专家的意见，比如了解每公顷的投入产出经验性数据，海产品的苗和产品的价格等等，另外，在折现率的选取方面，可能需要针对其较大的风险因素而作就高不就低考虑。