房地产公司土地使用权增值税

A. 非房地产企业出让土地使用权的土地增值税如何计算

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，纳税人为转让国有土地使版用权及地上建筑权物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

计算公式
应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

计算方法
土地增值税实行四级超率累进税率：
按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。
增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。
增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。
按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

B. 国有土地使用权出让时增值税怎么算的

一、凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

1、税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

二、纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

(2)房地产公司土地使用权增值税扩展阅读:

（1）以房地产进行投资联营

以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。

（2）房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。

（3）房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。

（4）合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。

（5）房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。

（6）房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。

（7）企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

（8）房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。

（9）房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。

（10）土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，

只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。

C. 房地产企业的土地增值税和所得税的区别

根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31 号）和《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）的规定，对房地产开发企业征收的企业所得税和土地增值税在扣除项目方面有如下的异同。

1）两者的相同点

企业所得税和土地增值税两个税种都是以所得额（增值额）为计税依据。房地产企业的企业所得税每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。土地增值税按收入减扣除项目后的增值额征税。

2）两者的不同点

⑴土地价款列支项目不同。土地增值税将取得土地使用权所支付的金额单列一项，而企业所得税则计入开发产品计税成本支出的“土地征用费及拆迁补偿费”中。

⑵房地产开发费用准予扣除形式不同。房地产开发企业在计算其企业所得税应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他支出等内容。而土地增值税扣除项目则包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金和加计 20%的扣除等内容。

在土地增值税扣除项目中，与企业所得税不同的地方，表现在房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）上，它不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）。加计扣除部分，也不是按实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本合计数的20%计算扣除。

在企业所得税的计税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。国税发[2009]31 号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应是实际发生的成本，即：（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的 10%.（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

⑶地价款分摊方法不同。在企业所得税的计税成本中，国税发[2009]31 号文件第三十条规定，企业下列成本应按以下方法进行分配。土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

在土地增值税扣除项目中，按照《土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，如果土地是分期分批开发的，就按占地面积法进行分配，确定每个项目的土地扣除项目金额；对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积法分摊扣除项目，分别核算增值额。

⑷借款利息扣除不同。在企业所得税汇算中，计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

而土地增值税清算中，利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。对此可详见下节：利息支出的分摊及扣除问题。

⑸扣除项目对合法凭据的要求不同。在企业所得税汇算中，国税发[2009]31 号文件第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

而土地增值税清算中，国税发[2009]91 号文件第二十一条规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

⑹项目成本核算方法不同。在企业所得税汇算中，国税发[2009]31 号文件第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的单位成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

而在土地增值税清算时，国税发[2009]91 号文件第十七条规定，房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

D. 房地产开发企业土地增值税的会计处理

1、扣除项目金额=（500+1500）*（1+5%）+120=2220。

2、加计扣除金额=2000*20%=400。

3、增值额=5000-（2220+400）=2380。

4、增值率=2380/2220=117%。

5，该项目的土地增值税=2380*50%-2220*15%=1190-333=857万元。

转让旧房的土地增值税：

1、扣除项目金额=1200*45%+80+20=640。

2、增值额=1000-640=360。

3、增值率=360/640=56.25%。

(4)房地产公司土地使用权增值税扩展阅读：

小范围纳税人提供给税处事，试点期间凭据营业税改征增值税有关划定答允从销售额中扣除其付出给非试点纳税人价款的，按划定扣减销售额而减少的应交增值税应直接冲减“应交税费——应交增值税”科目。

企业接受应税处事时，按划定答允扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，按实际付出或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际付出或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。

对付期末一次性进行账务处理惩罚的企业，期末，按划定当期答允扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“主营业务成本”等科目。

E. 房地产土地增值税与增值税区别

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。
增值税税率，销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，税率为13%。销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为9%：销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。纳税人出口货物，税率为零;境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

F. 问答土地使用权增值税问题

持法院的判决可以直接去土地部门办理变更手续，应该没有税

G. 房地产开发企业土地增值税如何计算

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

(7)房地产公司土地使用权增值税扩展阅读：

土地增值税的开征，具有极其重要的作用：

（1）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；

（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；

（3）有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

征税范围：

（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

H. 非房地产企业出让土地使用权的土地增值税如何计算

房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率,计算起来比较麻烦,特别是房地产企业,计算尤为复杂。笔者认为,应从以下几点着手,才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 (1)增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。(2)扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率:(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%,速算扣除数为0;(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%,速算扣除数为5%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%,速算扣除数为15%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%,速算扣除数为35%。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 (1)取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登记、过户手续费;(2)房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用;(3)房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定:纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除,否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除;(4)转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;(5)其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要,计算时千万不能遗漏。

I. 房地产公司取得土地使用权要缴纳土地增值税吗

要交的，土地如果是转让的还需要交一大笔转让金，还要注意你如果是从另一个公司转过来的土地，你一定要先把他们以前的土地税收核实完在交易，否者，光是交税你都会吐血滴。

1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件）
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
1、土地增值税清算表及其附表。
2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》

J. 房地产开发企业要交土地增值税还是土地使用税，分别是在什么时候交拿到土地后要交什么税

这两种税房地产抄企业都要交。如袭果取得了土地使用权，则在每年3、6、9、12月份征期交纳土地使用税，税率按当地规定每平方米X元，乘以土地面积确定。土地增值税是按开发项目交纳，分为预交和汇算清缴。具体可参阅有关税务文件规定。