物权期待权的司法解释

⑴ 什么样的人对不动产享有物权期待权

这种形式只有具备一定收债能力的人才可以。

排除这一种可能，就是遗产继承，其他方面的，没有任何这样的待遇。

⑵ 法院能执行有物权期待权的不动产吗

只要不是规定的年限的都不能执行的

⑶ 二手房买房人物权期待权 我有多套房产，我一审法院判决书认定我输了

法院是依法判决，就看调查的事实是什么样的了

⑷ 请问什么叫做案外人

案外人、利害关系人都是执行程序中的执行当事人之外的第三人，他们之间以及他们与第三人有什么区别，通过以下对执行程序中有案外人、利害关系人表述的部分法律条文的分析，我们发现，案外人实则也是利害关系人，并不是除案件当事人之外的所有第三人，利害关系人也是相对于案件当事人之外的案外人。

利害关系人、案外人都是因执行行为或者对被执行之标的物的执行而直接影响自己权益的执行当事人之外的第三人，两者的区分既没有特别的实质意义，也没有法理上的特别理由，只是习惯使然，除与执行标的物有利害关系的第三人叫案外人外，其他情形下的与执行有利害关系的，则通常称之为利害关系人。需要关注的倒是该第三人与案件的执行其利害关系之所在。

利害关系是指的与执行结果有直接的利益关系，有间接的利益关系通常不在利害关系之范围内，但如果有直接利害关系的权利主体不主张权利的，享有代位或代表主张权利的主体也应认定为与执行结果有利害关系。

物权法第18条规定的可以申请查询

复制不动产登记资料的利害关系人之利害关系可作类似的理解，即与被查询的不动产应有利害关系，包括不动产的抵押权人和优先权人、不动产的用益权人、不动产的共有人（包括未登记但有证据表明的共有人）和实际所有人（如委托代持的委托人）、对不动产采取保全措施的申请保全人和保全机关、不动产的购买人（如与不动产权利人签订有不动产买卖合同的买受人）及和承租人（凭租赁合同）等等。

(4)物权期待权的司法解释扩展阅读

对于其他法律规定中的利害关系人大抵其意也如此，如行政法上的利害关系人、民事诉讼中的利害关系人。

一、有权对执行行为异议的“利害关系人”。

民事诉讼法第二百二十五条规定“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”这里的有权对法院执行行为提出异议的利害关系人是指“执行当事人以外，因强制执行而侵害到其法律上权益的公民、法人或其他组织。”

最高法院《关于执行异议和复议案件规定》第四条第一款规定“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。”这里的利害关系人即是对执行行为异议的利害关系人。

《关于执行异议和复议案件规定》规定了利害关系人可以异议的执行行为，换个角度说，就是有哪些因执行行为而认为侵害了自己权益的当事人以外的主体可以以利害关系人的身份对法院的执行行为提出异议，亦即利害关系人的范围。第五条“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：

（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；

（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；

（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；

（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；

（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”

二、民事执行中有权对执行财产的评估报告异议的“利害关系人”。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”这里的利害关系人应是指民事执行中拍卖、变卖的标的物之执行变现价值与其有直接利害关系的当事人之外的其他主体，比如标的物上的担保物权人（包括不同优先受偿顺序的担保物权人）、物上法定优先受偿权人、已经采取了查封（广义的查封，包括查封、扣押、冻结等）措施的查封申请人（包括轮候查封申请人），不应包括被执行人的普通债权人和对执行标的物无物上权利的其他优先受偿权人和被执行人的其他债权人（虽然执行标的物的变现价值对被申请人的这些债权人的债权的实现也有影响，但如果利害关系人的范围如此之大，必将降低执行效率和增加执行成本，而这些债权人既未通过自己的主张也未通过法院就执行标的物主张权利与被执行之标的物发生直接的利害关系，因此可排除在利害关系人的范围之外），也就是说，这里的利害关系人应该是指执行当事人之外的对执行标的物有直接权利（包括物权和物权期待权）的案外人，并且其权利与被执行的标的物的价值有利害关系，如房屋承租人虽然与被执行的标的物虽然有利害关系，但该利害关系是与房屋的使用价值相关而与房屋的价值不直接相关，因此不能成为这里的利害关系人（其利害关系的基础是买卖是否破租赁和是否享有优先购买权），这一利害关系人的概念虽与民事诉讼法对执行行为异议的利害关系人的概念不同，但也属于对执行行为异议的利害关系人之一，根据民事诉讼法第225条，如果法院在拍卖、变卖执行时违反了上述规定，本条的受到损害的利害关系人同时也是民事诉讼法第225条执行行为的利害关系人。

三、有权对执行标的异议的案外人。

民事诉讼法第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”这里的案外人，“是指执行当事人以外，对执行标的主张权利，认为法院对某一项或几项财产的执行侵害其实体法人的权利的公民、法人和其他组织。”“对本条中的案外人这一用语，2007年民事诉讼法修改时就有人提出不准确，建议改为第三人。但由于当时的修改主要是针对一些重要的制度进行修正，对一些枝节问题尽量保持原条文的表述，因此对案外人这一用语一直保留至今”。

在执行程序中，案外人基本上都是在这种意义上使用，如民事诉讼法司法解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。当然，上述司法解释本身也是对民事诉讼法第227条的解释。

四、其他执行规定中的案外人和利害关系人。

笔者以下仅选择几个与执行规定有关的司法解释来分析案外人和利害关系人的内涵。

民事诉讼法司法解释第一百七十二条利害关系人对保全或者先予执行的裁定不服申请复议的，由作出裁定的人民法院依照民事诉讼法第一百零八条规定处理。这里的利害关系人应与民事诉讼法第227条的案外人具有相同的含义，只是一在执行程序中，一审尚未进入执行程序的保全状态中。

最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见17、当事人、案外人对财产保全、先予执行的裁定不服申请复议的，由作出裁定的立案机构或者审判机构按照民事诉讼法第九十九条的规定进行审查。

当事人、案外人、利害关系人对财产保全、先予执行的实施行为提出异议的，由执行局根据异议事项的性质按照民事诉讼法第二百零二条或者第二百零四条的规定进行审查。

当事人、案外人的异议既指向财产保全、先予执行的裁定，又指向实施行为的，一并由作出裁定的立案机构或者审判机构分别按照民事诉讼法第九十九条和第二百零二条或者第二百零四条的规定审查。

最高法院审理公司强制清算会议纪要第二条坚持清算效率原则。提高社会经济的整体效率，是公司强制清算制度追求的目标之一，要严格而不失快捷地使已经出现解散事由的公司退出市场，将其可能给各方利益主体造成的损失降至最低。人民法院审理强制清算案件，要严格按照法律规定及时有效地完成清算，保障债权人、股东等利害关系人的利益及时得到实现，避免因长期拖延清算给相关利害关系人造成不必要的损失，保障社会资源的有效利用。（这里的利害关系人是指与清算结果有利害关系的相关主体，即债权人、股东等）

民事诉讼法司法解释第五百零一条人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。

该他人对到期债权有异议，申请执行人请求对异议部分强制执行的，人民法院不予支持。利害关系人对到期债权有异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定处理。

对生效法律文书确定的到期债权，该他人予以否认的，人民法院不予支持。

“这里的利害关系人并非民事诉讼法第225条中的利害关系人，而是民事诉讼法第227条中的案外人。在概念的选择上，起草时就有人主张使用案外人或者该他人之外的案外人的表述，以与民事诉讼法第227条保持一致，并避免与民事诉讼法第225条的混淆。但是考虑到对第三人债权执行中，第三人本身就是原执行程序的案外人，为了避免与第三人混淆，本条文最终使用了利害关系人的称谓。”

⑸ 物权期待权与抵押权同时存在如何处理 最高人民法院判决书

抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款应为合法有效。

规则摘要：

抵押人以版正在建权设的预售期房向银行设定抵押借款，符合《担保法》司法解释第47条规定，应当认定为合法有效。

案例索引：

最高人民法院判决“某银行与某房产公司等抵押合同纠纷案”，见《上海方信房地产开发有限公司与华东三峡经济发展公司、中国光大银行上海分行、中国农业银行上海市虹口支行抵押合同纠纷案——预售期房设定〈抵押合同〉效力的认定》（张雅芬，最高人民法院），载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》（200204/12:305）。

⑹ 最高人民法院关于执行异议和复议的规定第25条和第28条的区别

最高人民法院关于执行异议和复议的规定第25条和第28条在保护的人群、执行标的权属依据、标的对象都有所不同。

1、条款保护的人群不同

第25条条款主要为案外人是否确定是权利人依法行使异议权提供了保障，第28条条款主要是针对金钱债权案件的买受人，属于利害关系人。

2、条款判定执行标的权属依据不同

第25条条款对执行标的权属的判断，原则上根据登记和占有情况判断。如果执行标的是不动产、有登记的动产和其他财产权，根据登记来判断权利人；对没有登记的动产，根据占有情况判断权利人，或者根据相关行政许可、当事人之间的合同等证据来判断权利人。

第28条条款并未完全根据登记和占有情况判断，非因买受人自身原因未办理过户登记或已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，人民法院都应予支持，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。

3、执行标的对象不同

第25条条款除不动产外，还包括已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，银行存款和存管在金融机构的有价证券、股权等资产都做了相关规定。第28条条款主要针对被执行人名下的不动产进行规定。

⑺ 准物权与物权期待权的区别

1.准物权以物抄之外的其他财产为权利客体的财产权。物权的客体是物，包括动产和不动产在内，所以准物权不属于物权的范畴。准物权与物权的制度性区别主要是由客体的特殊性所决定的。
2.准物权在性质上与物权相类似。准物权与物权都属于支配权、绝对权和对世权，所以两种权利都具有保护上的绝对性、效力上的优先性和排他性等共同特性。

⑻ 如何在案件审理中用物权期待权处理财产纠纷

如何在案件审理中用物权期待权处理财产纠纷，最高法2014年9月1日颁布的《关于刑事裁判涉案财产部分执行的若干规定》，就实践中已经达成共识的若干问题予以规定，但对于其他若干重点疑难的法律问题，最高法院则采取了回避的态度，交由各级法院继续实践探索。

一、广东省发生的一案例：交易中的房产遇刑事执行

1、甲方杨某与乙方郑某签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将位于某处的房产以72万元价格出售给乙方，签订协议时乙方支付现金30万元给甲方，30万元交付后，杨某将涉案房产证书交付郑某，随后郑某入住涉案房产并实施装修、缴纳物业管理费等。在约定办理产权变更登记期间，因杨某丈夫病故、其本人又涉嫌犯罪被捕、监禁等原因至今未与郑某办理产权变更登记。

2、期间广州市中院作出刑事判决，“判处杨某无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产”。

3、广州中院依刑事判决书查封了杨某名下的涉案房产。郑某提出执行异议，认为杨某已将涉案房产出卖给他，并将该两房产及房地产证交付其所有及入住，其已实际取得两涉案房产的所有权利，申请解除对涉案房产的查封。

二、广州中院驳回郑某异议

核心观点：法院应当严格遵守相关法律及司法解释的规定。

理由一：根据物权法的相关规定，涉案房产属杨某所有，执行法院查封于法有据。

物权法第九条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”

房屋作为不动产，应以登记作为物权变动的生效要件，涉案房产登记在杨某名下，从现行规定而言，执行法院据生效判决查封登记于杨某名下的涉案房产于法有据，并无不妥。

理由二：郑某虽签订了《房屋买卖协议书》，但未完全支付购房款，亦不得对抗人民法院查封。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

据上述最高法院规定，对已经签订买卖合同并交付全部价款的财产，人民法院不得采取财产保全措施；对已经签订买卖合同并交付部分价款的财产，或虽然签订买卖合同但尚未支付价款的财产，则可以采取保全措施。

就本案而言，郑某的权利基础来源于《房屋买卖协议书》，各方当事人对于该协议的真实性及合法性并无异议，但鉴于郑某仅支付了30万元，尚余42万元未支付，并不能据上述规定阻却执行法院的查封行为。

三、广东高院：异议成立。该裁定突破了规定的局限性。

核心观点：既要正确适用法律，又要保护善意相对人的合法权益。

首先，关于程序问题，广东高院认为“适用民事诉讼法第二百二十五条的规定，解决了案外人异议之诉不能受理的问题，是现有法律框架之下相对合理的选择。最高人民法院《关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条也已明确指出，此类异议应当适用民事诉讼法第二百二十五条的规定”。

其次，关于执行法院能否对房屋买卖合同进行实体审查的问题，广东高院认为：“本案虽然适用民事诉讼法二百二十五条的规定进行审查，但如前所述，是对异议诉讼程序不能的合理替代。因此，本案应当对房屋买卖合同依法进行实体审查判断”。

第三，关于本案实体问题，广东高院先予核实了下述重点事实：首先，询问了杨某，又核实了郑某缴纳30万元购房款的支付情况，查实了《房屋买卖协议书》真实性及实际履行情况。其次，查阅了刑事审判案卷，确认杨某已出售涉案房产，已收首期款30万元。第三，广东高院征询了杨某及郑某意见，郑某同意在房产解封后支付剩余房款42万元，杨某表示无异议，并就合同履行过错责任认定“杨某在收款后未去办理涉案房产的涂销抵押，是涉案房产没有过户的根本原因，故涉案房产没有过户的过错在于卖方杨某”。

最后，广东高院突破了现有规定，创造性地利用物权期待权理论解决了本案争议，广东高院认为，“郑某虽不享有涉案房产的物权，但是依照合法有效的房屋买卖合同，其对被执行人杨某享有合同的债权请求权，即过户涉案房产的请求权。本案郑某作为合同买方享有涉案房屋过户的债权，应当先于刑事判决没收财产的执行。由于买卖双方均表示同意继续履行合同，故在限期内指定买方郑某交清购房余款42万元供本案执行后，执行法院应根据上述法律和司法解释的规定解除涉案房产的查封”。

四、广东省院的做法，从解决实际问题出发，值得借鉴

本案的妥善处理是建立在各方妥协基础之上的，与其说是一个“民事裁定书”，还不如说是“调解书”，该种裁判仅就个案而言实现了结果上的公平，突破了现行法律规则，但裁判思路在不修改最高法司法解释的前提下，却难以推广。

本案郑某主张的法理基础实质为物权期待权理论，即郑某所订立《房屋买卖协议书》后，对涉案房产的产权存在一种合理的期待，且郑某在合同履行中并无过错，则郑某该期待权应当得到保护，广东高院裁判所依据的法理基础即是如此。但《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条将物权期待权实现的条件限定为“买方已支付全部价款”，显然将物权期待权的适用范围缩小，而广东省高院则裁定在郑某补足42万元剩余房款后，裁定解除涉案房产查封，显然是为适用该规定创造了条件。

很显然，郑某是幸运的，因为广东高院在个案审理中突破性地适用了物权期待权理论，创造条件适用了《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，维护了郑某的合法权益。但不是每一个案外人都能如此幸运，广州中院驳回郑某异议的裁定代表了大多数法院的裁判方向。

⑼ 买房人的物权期待权可否排除法院的强制执行

买房人来的物权期待权源不能排除法院的强制执行。
法院强制执行的范围
(一)被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
(二)被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；
(三)被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；
(四)未公开的发明或者未发表的著作；
(五)被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；
(六)被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；
(七)根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；

⑽ 虽因购房人没签定书面合同,双方有口头协议是否影响对其享有物权期待权

虽然有口头合同，但是没有签订合同的话，那肯定是没有。保障的绝对会对你。物权肯定是有影响的，如果对方要是反咬你一口的话，麻烦可大了。