1. 评估土地使用权价值
1.选定评估方法
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）
（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年税金=20×900=18000（元）
（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.计算房地产净收益。
年房地产净收益=年总收益-年总费用
=486000-73260=412740（元）
5.计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-165000=247740（元）
7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
单价=3358836.15/500=6717.67（元）
8.评估结果
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元
2. 房屋租赁权如何评估
【转自网络】
（一）市场法
市场法是房屋租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租赁信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的租金及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租赁支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时的不可或缺的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例比较项目，并在此基础上进行适当修正调整，才可能得出反映市场价值标准和估价对象特点的租赁价格。
（二）收益法
收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入（主要为有效毛租金收入及租赁保证金、押金等的利息收入）扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租赁契约规定的租金含义决定。如四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租赁房地产风险程度。
（三）成本法
在市场难以提供类似估价对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，成本法可以作为主要的估价方法。成本法是采用成本累加的方法计算房屋租赁价格的一种方法。成本法评估房屋租赁价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定；也可采用按工程造价估算等方法求取。
［案例3-7］
××市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
委估房屋位于宁波市××区××巷××号，为一幢六层砖混结构房屋，该地段系宁波市一类地段，房屋西面紧临××巷，东面为××住宅小区内的绿地，南、北面为住宅小区，交通便捷，附近公共配套设施齐全，主要以商业服务业为主，有宁波市××广场办公大楼、宁波市××××办公大楼、宁波市××××大厦等。
该房屋建于九十年代中期，水、电；卫齐全，有室内楼梯一部，卫生间每层共用。委估房屋位于第一层至第三层，三层以上为普遍多层住宅，房屋共计建筑面积936．55㎡，每层建筑面积相等，房屋坐东朝西，东、西朝向。房屋完损等级为基本完好房，工程质量和维护保养状况较好。该房屋现空置，房屋所有权人为甲公司，目前无租赁、抵押、担保等他项权利的设定。该房屋原为甲公司的办公用房，1996年作简单办公装修，目前装修已非常陈旧。来源建设工程教育网
委估房屋占有范围内的土地系国有划拨取得，土地用途为办公用地，国有土地使用权面积为148．5㎡，由于占有范围内的土地使用面积较小，空场地小，停车位较紧张。
四、估价目的：为委托人了解房地产的租赁价格作参考
五、估价时点：2006年1月6日
六、价值定义
本报告评估的是宁波市××区××巷××号国有出让办公用地上936．55㎡办公用房的中长期（6～8年）的月市场租金，以人民币为价值标准。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于宁波市该类房地产在近期有一定量的租赁实例，故本估价报告采用市场法评估。同时，该房地产属收益性房地产，所以也可用收益法来评估。
具体评估时先假设估价对象为国有出让办公用地上的办公用房，用市场法和收益法评估出国有出让土地上房地产的租赁价格，再计算出租赁价格中所含的因国有划拔土地而需上交国家的土地收益值。
十、估价结果
本估价公司根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的评估方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定宁波市××区××巷××号办公用房，建筑面积为936．55㎡房地产在估价时点2006年1月6日的租赁价格为：人民币25812元/月，大写人民币贰万伍仟捌佰壹拾贰元每月，单价：27．56元/㎡?月。其中所含的土地收益值为4451元/月，大写人民币肆仟肆佰伍拾壹元每月，该土地收益值由房地产管理部门代收代缴。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2006年1月6日至2006年1月20日
十三、估价报告使用期限
本估价报告使用期限自出具之日起为六个月。如超过该期限，本估价报告的房地产价值应作相应调整或重新评估。
十四、有关说明
由于宁波市出租房屋土地收益金的收取还按市房［1995］127号文件的规定执行，根据该文件计算的土地收益值为936元/月，和本公司评估计算的4451元/月相距甚远，这主要是由于1995年至今已有十多年，房地产价格已发生了巨大的变化，如仍沿用1995年的土地收益金收取标准，将造成国家土地收益的大量流失。所以本公司对租赁价格中所含的土地收益值进行了重新评估，供委托人及房地产管理部门参考。
宁波市××区××巷××号办公用房房地产租赁价格评估技术报告
一、个别因素分析
该大楼建于九十年代中期，为一幢多层住宅下面的一至三层砖混结构办公楼，总建筑面积为936．55㎡，有一部室内楼梯，卫生间每层共用，层次偏低，环境一般，办公大楼前空地较少，停车困难，但旁边有××广场的停车场。
办公楼内部设施较简单，仅有水、电、卫、电话、宽带。内部布局古板且难以改变，所以总体上该办公楼档次较低。
根据委托人的要求，本公司评估的是估价对象整体出租6年至8年的租赁价格，整体出租面积较大，年限较长。租赁对象可以定位为需要大面积办公场所的长期租赁客户。由于租赁期限较长，承租人会对房屋作一定的装修、装饰。
二、区域因素分析
该地段为宁波市一类地段，处于××区××社区内，附近公共配套设施齐全，主要有××广场、××中心、××商座等高档的办公大楼，但估价对象处于××巷的小巷中，小区位状况较差，又处于住宅区中，整体档次不高。
根据估价对象的区域特点，租赁对象可以定位为对地段要求较高，办公场所闹中取静的外界干扰较少的企事业单位。
3. 土地价值的评估方法有哪些可以通过租金算吗（比如租金50元/平方米）
土地价值的提法不准确，应该是土地使用权价格。
评估方法很多种：基准地价法、市场法、收益法、剩余法、 成本法、路线价法。前5种方法常用。
收益法和剩余法可用租金除以还原率返算收益。具体估价方法里有案例，你可以参考一下
4. 租赁土地 房地产评估
租赁土地使用权价格评估
1、估价依据：
租赁土地使用权价格评估除应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》外，还应执行地方关于土地租赁的管理规定。
2、价值标准：
租赁土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和，但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制。
3、估价方法：
（1）市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。（2）收益还原法。以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。
4、注意事项：（1）租金评估与租赁权评估是两个不同的概念，要加以区分。租赁权指承租人所享有的权利的价值，即所谓租金溢利现象。（2）以营利为目的出租划拨土地上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
国有承租土地使用权的价格评估问题。思路如下：
1.首先设定该宗地为出让国有土地使用权，采用基准地价系数修正法、成本逼近法等2种方法评估出50年的地价。
2.其次，评估土地年市场租金。市场租金＝50年出让土地使用权地价×土地还原利率/[1-1/(1+土地还原利率)的50次方]。
3.第三，评估土地的盈余租金。盈余租金＝市场租金－合同租金（即租赁合同中确定的租金）。
4.第四，评估承租土地使用权剩余年期的地价。地价＝盈余租金/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)的5次方]。式中的5为剩余土地使用年期。
集体土地租赁权思路为：
1.首先评估出集体土地使用权的地价。采用的方法为直接采用基准地价系数修正法或收益还原法等方法。建议是不要扣除出让金或者土地补偿费、劳动力安置补助费。
2.其次，评估市场租金，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,2"。
3.第三，评估盈余租金，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,3"。
4.第四，计算地价，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,4"。。
根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）第9.1.2条第（3）款规定：承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。
5. 如何评估划拨国有土地使用权价格
新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的，“五通一平”（或“七通一平”）土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由3大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。
对于划拨用地的估价，同样可以套用其他常用基本估价方法，例如在用成本法计算出让土地价格时，划拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。 在用收益还原法估算划拨用地的价值时，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益，划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。在用市场比较法估算划拨用地的价值时，可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。出让土地比较法是根据与委估对象类似的出让土地价格，通过对扣减出让金，得到委估对象评估价值的方法
综上所述，划拨土地使用权价值评估可以用一句话概括：在假设划拨用地可以自由转让的前提下，遵循评估的一般原则，围绕评估目的，充分考虑企业改制中的各方面因素，以保守性评估为指导思想测算得出的规划土地用途下，以估价时点为起始日期的同用途法定最高出让使用年限下的不包含土地出让金的土地使用权价格。
6. 评估，工业用地中，如果是集体租赁土地，抵押评估时，一般比出让土地低多少谢谢
租赁土地使用权价格评估
1、估价依据：
租赁土地使用权价格评估除应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》外，还应执行地方关于土地租赁的管理规定。
2、价值标准：
租赁土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和，但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制孩户粉鞠莠角疯携弗毛。
3、估价方法：
（1）市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。（2）收益还原法。以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。
4、注意事项：（1）租金评估与租赁权评估是两个不同的概念，要加以区分。租赁权指承租人所享有的权利的价值，即所谓租金溢利现象。（2）以营利为目的出租划拨土地上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
国有承租土地使用权的价格评估问题。思路如下：
1.首先设定该宗地为出让国有土地使用权，采用基准地价系数修正法、成本逼近法等2种方法评估出50年的地价。
2.其次，评估土地年市场租金。市场租金＝50年出让土地使用权地价×土地还原利率/[1-1/(1+土地还原利率)的50次方]。
3.第三，评估土地的盈余租金。盈余租金＝市场租金－合同租金（即租赁合同中确定的租金）。
4.第四，评估承租土地使用权剩余年期的地价。地价＝盈余租金/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)的5次方]。式中的5为剩余土地使用年期。
集体土地租赁权思路为：
1.首先评估出集体土地使用权的地价。采用的方法为直接采用基准地价系数修正法或收益还原法等方法。建议是不要扣除出让金或者土地补偿费、劳动力安置补助费。
2.其次，评估市场租金，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,2"。
3.第三，评估盈余租金，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,3"。
4.第四，计算地价，方法同"国有承租土地使用权的价格评估,4"。。
根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）第9.1.2条第（3）款规定：承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。