申请实现担保物权诉讼时效

1. 新《民事诉讼法》施行后，抵押权如何实现

新《民事诉讼法》施行后，抵押权实现的方式主要三种：

1、由抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿

2、抵押权人可以向法院申请实现担保物权，请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

3、通过法院诉讼的方式实现抵押权。

《民事诉讼法》抵押权的实现方式的规定：

第一百九十六条 申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地提出。

第一百九十七条 人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。

《物权法》关于抵押权的实现方式的规定：

第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

(1)申请实现担保物权诉讼时效扩展阅读：

依据我国法律规定，抵押权的实现必须具备以下四个条件：

①抵押权必须有效存在。抵押权设定如果无效或者已被撤销，则不能实现。

②必须是债务人履行期限届满。债务人履行债务的期限是否届满是决定债务人是否履行债务的时间标准。

③债权人未受清偿。债务履行期限届满债权人未受清偿，表明债务人未按期履行义务，无论债务是迟延履行，还是拒绝履行，债权人都可以行使抵押权，使债权得到清偿。

④债务未受清偿不是由于债权人造成的。只有在因债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时，抵押权人才可以行使抵押权。如果债权人未受清偿是由于其自己的原因造成的，则抵押权人不能行使抵押权。

2. 民事诉讼中是否可以先提出诉讼再提出实现担保物权

新《民事诉讼法》施行后，抵押权实现的方式主要三种：
1、由抵押权人与专抵押人协议以属抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
2、抵押权人可以向法院申请实现担保物权，请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
3、通过法院诉讼的方式实现抵押权。
《物权法》
第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协 议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
《民事诉讼法》
第一百九十六条 申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条 人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。

3. 实现担保物权的司法解释

最高法院没有出台关于实现担保物权的专门司法解释。
涉及担保物权的司法解释，都在民事诉讼法的司法解释中，是361条至371条。。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：
第三百六十一条 民事诉讼法第一百九十六条规定的担保物权人，包括抵押权人、质权人、留置权人；其他有权请求实现担保物权的人，包括抵押人、出质人、财产被留置的债务人或者所有权人等。
第三百六十二条 实现票据、仓单、提单等有权利凭证的权利质权案件，可以由权利凭证持有人住所地人民法院管辖；无权利凭证的权利质权，由出质登记地人民法院管辖。
第三百六十三条 实现担保物权案件属于海事法院等专门人民法院管辖的，由专门人民法院管辖。
第三百六十四条 同一债权的担保物有多个且所在地不同，申请人分别向有管辖权的人民法院申请实现担保物权的，人民法院应当依法受理。
第三百六十五条 依照物权法第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，当事人对实现担保物权的顺序有约定，实现担保物权的申请违反该约定的，人民法院裁定不予受理；没有约定或者约定不明的，人民法院应当受理。
第三百六十六条 同一财产上设立多个担保物权，登记在先的担保物权尚未实现的，不影响后顺位的担保物权人向人民法院申请实现担保物权。
第三百六十七条 申请实现担保物权，应当提交下列材料：
（一）申请书。申请书应当记明申请人、被申请人的姓名或者名称、联系方式等基本信息，具体的请求和事实、理由；
（二）证明担保物权存在的材料，包括主合同、担保合同、抵押登记证明或者他项权利证书，权利质权的权利凭证或者质权出质登记证明等；
（三）证明实现担保物权条件成就的材料；
（四）担保财产现状的说明；
（五）人民法院认为需要提交的其他材料。
第三百六十八条 人民法院受理申请后，应当在五日内向被申请人送达申请书副本、异议权利告知书等文书。
被申请人有异议的，应当在收到人民法院通知后的五日内向人民法院提出，同时说明理由并提供相应的证据材料。
第三百六十九条 实现担保物权案件可以由审判员一人独任审查。担保财产标的额超过基层人民法院管辖范围的，应当组成合议庭进行审查。
第三百七十条 人民法院审查实现担保物权案件，可以询问申请人、被申请人、利害关系人，必要时可以依职权调查相关事实。
第三百七十一条 人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。
被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。
第三百七十二条 人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。

4. 诉讼程序和实现担保物权程序可以同时启动吗

分情况：

1. 特殊程序标的与普通诉讼程序不重合的，可以回同时答存在。

2. 特殊程序标的与普通诉讼程序重合的，如果申请人既申请实现担保物权又就相关权益争议提起诉讼的，需二选一；申请人不撤回起诉的或申请后又起诉的，人民法院则应裁定不予受理实现担保物权申请。

   在人民法院受理实现担保物权案件后，被申请人就相关权益争议又提起诉讼的，人民法院应当裁定驳回实现担保物权申请。

以上仅供参考。

5. 申请实现担保物权的判决结果怎么填

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申请实现担保物权书

百分网【担保书】 编辑：卫晴晴
发布时间：2017-03-24 15:12:16

申请人：**，性别：*，**年**月**日生，住**市**区**路**号**幢***室。身份证号码： 。
被申请人：**，性别：*，**年**月**日生，住**市**区**路**号**幢***室。身份证号码： 。
申请事项：
请求对被申请人****名下的抵押财产（位于**市**区**路**号**幢***室，面积***平米,房产证号：**）进行拍卖、变卖以偿还申请人的债权合计
元（其中本金***元；利息 元，按**%年计算，暂从****年**月**日暂计算至***年**月**日直至被申请人实际清偿之日止）。
事实与理由：
****年**月**日被申请人**与申请人**签订了抵押借款合同一份，约定：被申请人作为借款人以涉案房产抵押给申请人即贷款人，抵押借款合计**万元，利息为年**%，期限到****年**月**日。逾期不依约归还，按贷款本金的**%支付收取违约金。抵押担保的范围包括本息、利息、违约金及申请人实现债权的所有费用。
上述协议签订后，按照上述协议的约定申请人**依约支付了案涉**万元的借款。但该笔借款到期后被申请人未及时清偿该借款的本息。
综上，申请人认为：依法成立的合同受国家法律保护，被告在合同签订后，未及时根据合同约定清偿申请人**的借款本息，已构成违约，依法应承担偿还借款本息、违约金以及支付申请人实现的债权费用等法律责任。为维护申请人的合
法权益，在涉案抵押房屋位于******的前提下，根据我国《民事诉讼法》第一百九十六条的规定，特向贵院提出上述申请，请予支持。
此致
******人民法院
申请人：
年 月 日

6. 实现担保物权终审完多久完成拍卖

实现担保物权终审完完成拍卖问题：
担保物权的实现，不仅关系到担保物权人的利益，对担保交易的正常运行也有着重要意义。我国物权法虽然规定可以直接申请拍卖、变卖担保财产，但担保合同无法作为执行依据。为了实现担保物权制度之功能，弥补制度设计上的缺陷，新民诉法新增了第一百九十六条、第一百九十七条关于实现担保物权的特别程序条款。这种快速便捷且成本低廉的实现债权程序，引起了广大债权人尤其是银行等金融企业的高度关注。但对于基层法院审判一线的法官来说，目前仅有的两个法律条文，相对纷繁芜杂的各类纠纷适用难度很大。
结合在实现不动产担保物权特别程序案件实务中遇到的问题，谈几点做法及思考。
一、实现不动产抵押担保物权特别程序的性质
担保物权实现程序，并不体现权利义务的争议性，具有非讼性。担保物权实现程序的非争议性，是由物权法中的公示公信原则所决定的。抵押办理了登记，抵押权人获取了抵押房产的他项权证，其权利外观具有公信力和对抗力。申请人申请法院拍卖、变卖担保物，实质是要求确认并实现其担保物权的程序，并非请求法院解决民事争议。虽然被申请人可能提出异议，但这并不影响该程序的非讼性质。诉讼程序采取当事人主义、直接言词主义，其制度价值在于准确查明案件争议，保障当事人的程序参与，以裁判结果的实体公正为核心目标。在非讼程序中，法院奉行职权主义、简易主义，裁判周期短，体现了效率的价值，其程序目的也不在于争议解决。
如果法院经审查担保物权成立的证明文件（包括主合同、担保物权合同、抵押权登记证明或者他项权利证书等），担保物权实现条件成就的证明材料齐备，即可裁定对抵押财产进行拍卖或变卖。不符合法律规定的，则驳回申请。
二、被申请人异议问题
一是异议期限。实现担保物权程序的审限只有三十日，如按诉讼案件标准给予被申请人以答辩、举证期限，则难以在审限内审结。笔者认为，此类非讼程序案件，可规定由承办人灵活确定不宜过长的异议期，而不应再按诉讼程序给予举证、答辩期。
二是管辖异议。首先，从世界各国和地区的立法实践来看，申请实现担保物权案件的地域管辖法院标准通常有两种：一种是由担保财产所在地法院管辖，另一种是由担保特权登记地法院管辖，以担保财产所在地法院确定管辖较为普遍。新民诉法第一百九十六条规定，申请实现担保物权案件由担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院管辖，兼采了两种地域管辖标准。而不动产专属管辖系诉讼案件中的管辖规定，在实现担保物权特别程序案件中不应适用。其次，新民诉法修订后的管辖异议条款，由原第二章管辖第三节移送管辖和指定管辖部分，移到了第十二章第一审普通程序第二节审理前的准备部分。因此，可以认为管辖异议条款是针对一审诉讼案件作出的规定。而实现担保物权并非诉讼案件，特别程序案件中没有被告，管辖异议条款无从适用。若受理法院审查后发现不属于自己管辖，可裁定驳回申请。申请人可以另行向有管辖权的法院提出申请，避免在一、二审法院的管辖裁定和上诉移送程序中耽误大量时间，真正体现了担保物权特别程序便捷高效处理的立法本意，又节约了宝贵的司法资源，同时也避免了管辖异议权被滥用。
三是实体性异议。实现担保物权程序中，不应当进行实质性审理。如被申请人提出担保物权存在与否，或者担保的债权范围、金额、期限等实体问题提出异议时，应当裁定驳回申请，当事人可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。
三、公告送达问题
笔者认为，虽然新民诉法第一百八十条规定，人民法院适用特别程序审理的案件，应当在立案之日起三十日内或者公告期满后三十日内审结，但在实现担保物权案件中，应以被申请人参与程序为原则。一是通常作为抵押物的不动产本身价值较高，所担保的债权金额较大，关系到债权是否能够顺利实现。因此，应当以相应的当事人参与程序为保障。二是实现担保物权特别程序案件具有非讼性，法院只需对担保物权实现条件是否成就进行形式审查，而非实质性审理，并以法官独任审理为原则，实行一审终审。在被申请人未参与的情况下，不能赋予广大基层人民法院更重的审查义务。三是不排除有的申请人故意隐瞒被申请人信息，以虚假材料及权利凭证骗取法院裁定的“逆选择”现象出现。只有被申请人参与程序，才能最大限度避免此类道德风险。因此，如公告送达后被申请人仍未到庭的，应裁定驳回申请，当事人可以通过诉讼程序来解决。
四、担保的债权是否确定
笔者认为，实现担保物权特别程序适用的前提是担保的债权应当确定。首先，实现担保物权系非讼特别程序，法院只需对担保物权成立的证明文件、担保的债务是否已经届满、担保物的现状等事实进行形式性审查。如果对担保的主债权范围、金额、期限不能确定，需要通过实质性审理后才能查明的，就不应适用该程序。其次，物权法第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。故笔者认为，在被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，或被担保的债权存在多个债务人的，或多个不动产抵押担保同一债权，不同主体所承担的份额、受偿次序不通过诉讼程序无法确定的情况下，抵押物所担保的受偿范围及金额无法确定，亦不可适用该特别程序。
五、抵押物设有在先抵押时如何处理
优先受偿权是抵押权的核心和实质。在债务人届期不履行债务时，抵押权人可以抵押物折价或者从该抵押物的变价中优先于一般债权人而获得先位清偿。但在同一抵押物上存在数个抵押权时，登记在先的抵押权优先于登记在后的抵押权。当抵押物的价值较大时，抵押权人行使抵押权后，若有剩余才能用于偿还其他债务。目前，房地产开发商为提高资金利用率，往往将拍卖所得之用于项目开发的土地上都设定了抵押。企业也往往为获得流动资金，将土地、厂房作为抵押物为其银行融资提供担保。城市商品房多数也存在按揭抵押。虽然，对于商品房按揭是否属于不动产抵押有不同意见：有的认为系不动产抵押，有的认为是权利质押，有的认为系准抵押，有的认为系让与担保。但无论其性质如何界定，商品房按揭均在房产登记机关办理了抵押登记。不动产作为金融资产具有稀缺性，同时具有保值增值功能，也是放贷银行最愿意接受的抵押物。因此，在涉及不动产的实现担保物权特别程序案件中，必须查明其是否存在设定在先的抵押。如抵押物上存在设定在先的其他抵押，应当裁定驳回申请，当事人可以向人民法院另行提起诉讼。
六、实现担保物权案件能否进行调解
法院调解是指在民事诉讼中双方当事人在法院审判人员的主持和协调下，就案件争议的问题进行协商，从而解决纠纷所进行的活动。新民诉法第九条规定，人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。故笔者认为，调解是诉讼过程中所适用的程序，如调解不成所对应的案件处理方式应当是判决。实现担保物权系非讼特别程序案件，经审查实现担保物权的条件是否成就后即作出相应的准予或驳回之裁定，因而不适用调解程序。如果双方当事人在审查过程中自愿和解，申请人申请撤诉法院应当准许。如果双方协商通过设定一定期限内完成给付作为解除抵押条件的情况下，法院不能调解结案，而只能按庭外和解方式处理。法院应当向申请人释明，和解协议不具备申请法院强制执行的效力。如申请人不愿撤诉，法院仍然应当裁定准予对抵押财产进行拍卖或变卖，双方可在执行过程中进行和解。
七、对实现担保物权裁定的救济
综上所述，实现担保物权案件的处理可以区分以下四种情形：一是受理法院经审查，担保物权实现条件成就，即可裁定对抵押财产进行拍卖或变卖。二是受理法院经审查，发现自己没有管辖权，应驳回实现担保物权申请，申请人可另行向有管辖权的法院提出申请。如果存在法院争管辖的情况，可以通过审判监督程序予以纠正。三是法院审查过程中，如双方和解，申请人申请撤诉的法院应予准许。如双方协商由被申请人在一定期限内还款作为解除抵押条件，申请人不愿撤诉的情况下，法院不适用诉讼案件中的调解程序，仍应裁定对抵押财产进行拍卖或变卖，双方可在执行过程中和解。四是受理法院经审查，申请不符合法律规定，或主债权或担保物权本身存在异议，或被申请人不能参与程序的，则驳回实现担保物权申请。根据新民诉法第一百九十七条的规定，申请被驳回的，当事人可以向人民法院提起诉讼。可见，对于实现担保物权案件的裁定，已经设置了有效的救济途径，不再适用诉讼程序中管辖异议、调解和申请复议等程序，以迅速实现担保物权，方合乎非讼程序的制度价值。

7. 实现担保物权的申请是否引起诉讼时效的中断

不引起诉讼时效中断。

8. 最高法院实施物全担保时间

目前，在执行实践中，人民法院采取查封、拍卖、变卖等强制执行措施时，常常需要以被执行人的房地产为执行标的或执行对象，其中涉及到房屋抵押时能否执行的问题，困扰着执行工作。
以下是抵押房产执行相关知识的汇总，仅供参考。
◇对抵押房地产执行所涉及到的法律问题
目前，在执行实践中，人民法院采取查封、拍卖、变卖等强制执行措施时，常常需要以被执行人的房地产为执行标的或执行对象，其中涉及到房屋抵押时能否执行的问题，困扰着执行工作。为保障执行工作顺利进行，本文从房地产抵押权实现的方式、抵押房地产的查封、抵押房地产的变价清偿及应注意的几个法律问题从四个方面对此作一探讨。
一、房地产抵押权实现的方式
我国《担保法》第53条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《担保法解释》第57条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”据此，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人协商，协议不成时，抵押权人只能向人民法院起诉，通过法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价，自行拍卖或变卖抵押物的权利。也就是说申请执行人不能仅凭人民法院认定抵押有效的生效判决，自行折价拍卖、变卖抵押物，必须通过向人民法院申请强制执行方式来实现抵押权。最高人民法院释(1998)25批复作了如下解释：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估，人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果，将土地使用权折价，经抵押权人同意，将评估后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有。所以司法实践中，在拍卖抵押房地产时，如确实无人买受，抵押权人是可以通过法院裁定以抵押房地产折抵债务，抵押权人凭法院裁定到土地管理部门或房地产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续。
二、抵押房地产的查封
能否对已经设定抵押的房地产予以查封，这是我们在实践中常常会遇到的情况，即负有协助执行义务的房管部门常以该房地产已办理抵押登记为由，拒绝履行其应尽的协助查封义务。在法院内部也有人认为，已经抵押的财产在执行中就不能查封，更不能拍卖。否则，就侵害了担保人的权利，这一理解是错误。
(一)、从房地产抵押的实际状况看 ，人民法院对已经设定抵押的房地产有必要采取查封等执行措施。这是因为虽然抵押人将其所有的房地产作为履行债务的担保并进行了抵押登记，但会存在以下情形：
1、抵押人以其价值大大超过担保债权的房地产作抵押，如抵押人仅借款50万元，却以价值1000万元房地产作抵押;2、因主合同无效导致抵押合同无效;3、抵押权人超过诉讼时效未主张权利或因其他原因导致抵押人不再承担担保责任。4、债务人在规定期限内自动履行了清偿义务，抵押权人不需再从抵押物的折价、拍卖、变卖所得价款中优先受偿等等。在以上情形中，人民法院很有必要对已经设定抵押的房地产采取查封措施。在优先偿还抵押权人债务后或抵押人免除担保责任的情况下，将该房地产列为其他案件的执行标的，以确保最大限度、最大可能地维护申请执行人的权益。
(二)、从我国相关法律的立法精神看，法院可以对抵押房地产采取查封等执行措施。最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第102条规定：“人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。”最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条做出了更明确的解释：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权……的财产，可以采取查封、扣押措施……。”这一规定与担保法也并不相违。最高人民法院《关于若干问题的解释》第55条规定：“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”从这一规定可以推定，人民法院可以对已经设定抵押的房地产采取查封措施，只是在最后强制执行时，要考虑抵押权的效力。应当注意的是，在查封房地产时，要注意衡量已抵押房地产的价值在清偿抵押权人的债权之后是否有剩余的价款可以向申请执行人清偿。如果没有，则没有必要查封，否则就只是为抵押权人实现了债权，对申请执行案件并无意义。如果明知没有可供清偿申请执行人的价值，而仍然查封，就等于滥用权力。
(三)、查封仅是指执行法院对作为执行对象的房地产就地封存，禁止被执行人对其处分的一种临时性强制措施。查封实施完毕后，查封即发生法律效力，非经法定程序撤销，查封效力不能消灭，其效力主要表现为：
1、债务人丧失处分权，但仍拥有所有权。房地产被查封后，债务人对该房地产的处分权即被禁止，不得转证或设立其它物权，债务人对该房地产所为的任何有碍执行的处分均属无效。
2、经执行法院许可，债务人可为必要的管理和使用。对房地产的查封权限制债务人的处分权，并非一定要剥夺债务人的所有权和使用权，故已查封的房地产在拍卖成交前，执行法院可在必要的范围内允许债务人使用和管理。
3、查封效力所及的范围。对房地产的查封，其效力及于该房地产及其构成部分和从物，并及于查封物的天然孳息，但一般不及于查封物的法定孳息，因为法定孳息往往是需要第三人给付，是债务人对第三人金钱债权或物的交付请求权，而查封权限制债务人的处理行为，并不限制第三人的清偿行为。
三、抵押房地产的变价清偿
按照《担保法》第49条的规定，抵押物在抵押期间，抵押人可以转让。因此，法院在执行中对被执行人可以转让的财产都可以强制转让，包括被执行人已设定抵押的房地产。当然，如果被执行人转让财产受到一定限制。执行中也应遵守这些限制，转让已抵押房地产最大的限制，就是应当保护抵押权的优先受偿权。抵押权是债务人或第三人以不移转占有之物作为履行债务的担保，当债务人给付延迟时，债权人有权就该物优先受偿。抵押权的一个很重要的特征就是抵押物优先受偿的权利，即附抵押权的债权人，得排除无抵押权的债权人就抵押物优先受偿。因此，人民法院在强制执行已设定抵押的房地产时，应优先偿还抵押权人，抵押财产的价值大于所担保的债权余额部分，可以作为人民法院执行案件的执行标的。
根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第40条的规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权和留置权的财产，可以采取查封、扣押措施，财产拍卖、变卖后所提价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权，该条规定也说明：1、对他人享有担保物权的被执行人的财产，人民法院在执行中可以查封、扣押，也可以采取拍卖、变卖措施;2、拍卖、变卖所得的价款，必须首先清偿担保物权人的债权，对被执行人的房产查封、拍卖后，变价款应优先实现抵押人的抵押权，其余款价才可作为执行款。如果抵押人的债权未到清偿期的，应当按照《担保法》第49条的规定，向抵押权人提前清偿，可向其约定的第三人提存，以保护抵押权人的优先受偿权。
四、房地产抵押实现中应注意的几个法律问题
(一)、如果一个房地产设定有两个以上抵押权时，按抵押物登记生效的先后顺序清偿;顺序相同的按债权比例清偿，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押所担保债权的部分受偿;顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价值应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。
(二)、城市房地产抵押合同签订后，土地上新增房屋不属于抵押物，需要拍卖该地抵押的房产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
(三)、根据《担保法》第56条规定，设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时该划拨土地使用权应纳入出让轨道，应当从拍卖得到的价款中先行缴纳土地使用权出让金，因为缴纳土地使用权出让金是法律规定的抵押权人实现抵押权的一个先决条件，抵押权人只对缴足土地使用权出让金后的余额才享有优先受偿的权利。因此，法院在执行抵押的房地产时要查清土地使用权的性质。1、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称查封、扣押、冻结规定)的规定，属于该规定第5条、第6条规定范围内的财产，人民法院不得查封、拍卖、变卖;2、对被执行人所有的他人享有抵押权的房地产进行查封、拍卖时，要先行估价，如果经估价，在抵押权人行使优先受偿权后没有剩余的，就不应再予查封、拍卖。

9. 实现担保物权案中，法院驳回我们的申请要求，理由是借款期限没有届满，我们可以重新上诉吗，需要提供证吗

合同义务履行期未满，还没有实现担保物权的条件，你们怎么实现担保物权？什么脑子？等条件满足了再申请吧。