Ⅰ 房屋使用权的争执有关大房东二房东和房屋租赁方三方
如果二房东确实违约，且依据他们的租赁合同，大房东有权解除合同的，那大房东有权收回房屋，你可以追究二房东的违约责任。
Ⅱ 关于房屋使用权转让的相关问题
要弄清楚这个问题，可以从以下三个层面来理解：首先，得正确理解什么是“公有住房使用权”。所谓“公有住房使用权”是指通过福利分配所取得的对国家或是国有单位所有的房屋以低于市场价租赁并使用的权利。之所以有这样的福利分房，其实是国家或是单位对承租人住房消费的一种补贴，也体现了承租人劳动的价值。因此，“公有住房使用权“针对的对象一般是具有针对性的，大部分为在单位工作一定年限的职工，并不是所有的人都有权享有这样的住房补贴。其次，在过去的法律实务中，由于“公有住房使用权“被认定为一种房屋租赁关系，即公房的所有权人是国家或单位，而承租人只能享有房屋的使用权，不享有处分、收益的权利，所以，承租人转租或是转让使用权的行为都将直接侵害了所有权人的利益，应被禁止。为此，1994年建设部出台了《城市公有房屋管理规定》，其中26条对于承租人擅自转租、转借、调换、买卖公有住房使用权的行为进行了禁止。你的同事估计也是依据这条法律认为你们之间签订的公有住房转让协议是无效的。但是，这份1994年出台的建设部的规定已于2001年被废止了。2002年底，北京市国土资源和房屋管理局出台了新的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》（以下简称“通知”）。这份通知中明确了北京公有住房使用权是可以有偿转让的，并对公有住房使用权转让的对象、范围、程序做了具体而明确的规定。所以，您完全不用担心，你与你同事于2001年签订的公有住房使用权转让协议是有效的，并且在他的主动配合下，您与单位又签订了新的《公有住房承租合同》，整个程序都是合法有效的。他无权利再继续承租该公房。如果他执意要起诉您的话，您也无须害怕，只要在法庭上出示原来的转让协议和新的承租合同这两份关键证据即可。最后，对于“公有住房使用权”交易还有一些的问题值得注意：第一，根据2002年国土资源部和房屋管理局下达的《通知》要求，进行公房使用权交易的一方必须是公有住房的合法承租人，并经过房屋所有权人的同意。因此，在进行公房所有权交易前必须先确认所有权属，并征得出租人的同意后再进行。第二，由于“公有住房使用权”的特殊性，并不是所有的人都能享有“公有住房使用权”。因此，为避免转让协议的无效及今后的纠纷，购买人应确定自己是否具有购买的资格。例如，单位承租公房使用权的转让一般要求购买人也为本单位职工。第三，通过公房使用权互换、有偿转让或是交换住房产权的方式取得公房使用权的新承租人，是可以将公房使用权再次上市交易的。这意味着公房使用权是允许流转的。但这里的流转并不包括转租的情况，转租是指不变更承租合同的情况下，将房屋交予他人居住。而“公房使用权”的转让则是要求转让协议达成后，受让人代替原承租人，与出租人建立新的租赁合同。第四，合同双方必须亲自到场签订合同并新的租赁变更手续，相关法律文件应避免代签，并提前或当场结清所有的相关费用。
Ⅲ 二房东与第三方转让出兑房屋，第三方没有和大房东（原房东，屋主）签署协议，和二房东之间的协议生效么
效力待定。出租人对房屋享有所有权，承租人享有使用权，未经所有权人同意擅自处分房屋是无权处分，效力待定，事后出租人追认则协议有效，否则无效。此时出租人享有任意解除权，可随时解除与承租人的租赁合同。
Ⅳ 房屋使用权如何交易有什么风险
复使用权的房过户其实就是使用权转制让，不可买卖；如下：
第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分权利。
第四十条 所有人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
使用权房即是对他人的房屋占有、使用和收益。使用权人只能转让使用权，且不得损害所有权人权益。
简单点说就是所有权人能卖房子，使用权人不能卖房产。
一般城市的公房有两种情况,直管公房和自管公房,前者直接到所在地的房管部门办理,费用根据各城市消费水平而不同;后者要到单位产权单位办理,费用不确定赠与缴纳房价3%的契税和0.05%印花税,免其他税.。
如果转让,要承担买卖双方的全部税费.。
过户申请书 ；
由买方向公房管理部门提出承租申请，准备好由他来承租的书面材料、原公房租赁合约、他的身份证明和户口簿等材料到房管部门办理承租人变更手续。
Ⅳ 二房东擅自转租房屋，房屋转租合同还有效吗
根据我国《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
一、未经出租人同意，转租合同的效力？
《合同法》仅规定了出租人在承租人擅自转租房屋时享有合同解除权，但对于转租合同的效力未予明确，但可从以下几方面考量：
1、出租人所享有的仅是解除其与承租人之间租赁合同的权利，并未涉及转租合同，不过会导致转租合同客观上无法继续履行；
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定了出租人同意转租的推定，出租人在明知情况下未在6个月内提出异议，则不得以不同意转租为由主张解除合同或认定转租合同无效；
3、承租人将房屋转租给次承租人，让渡了其对房屋的使用权和收益权，未侵害出租人的合法权益，也不影响出租人向承租人主张权利，但会削弱出租人对于房屋的控制，破坏出租人与承租人的信任关系。
综上，上述《解释》的规定较好地平衡了出租人、承租人与次承租人三方的利益。一方面，6个月异议期的规定，可有效避免未经出租人同意转租的场合，租赁各方不稳定的法律关系状态，避免出租人滥用法定解除权，最大限度地维护交易安全。另一方面，从保护出租人利益的角度考虑，6个月异议期内，出租人应享有对转租合同确认无效的权利。另外，“6个月”应理解为除斥期间，不应适用时效有关中断、中止、延长的规定。
二、出租人行使解除权对转租合同的影响
如果出租人因承租人擅自转租房屋而主张解除合同，虽然合同具有相对性，但合同解除的后果当然也会影响到次承租人，具体包括以下几方面：
1、出租人可凭借物权请求权要求承租人返还租赁物，承租人因丧失租赁权，使得转租合同不存在履行基础而必须终止履行；
2、次承租人不能直接向出租人主张违约责任，但可视情况向承租人请求损害赔偿，前提是次承租人必须为善意的，即在其与承租人签订合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人的同意转租，否则其无权要求承租人承担赔偿责任；
3、承租人虽擅自将房屋转租给次承租人，但其向次承租人所收取的租金数额实际上不会让出租人收取的租金受到减损，也并非完全没有合同依据，故承租人所收取的租金不应被视为不当得利。
三、承租人转租租期的限制
在出租人同意承租人转租或者在明知承租人转租的情况下6个月内没有提出异议，承租人与次承租人之间的租赁合同关系即趋于稳定，但转租合同的期限并非完全自由约定，而需要受到一定的限制。
对于定期租赁，法律规定房屋租赁合同约定的租赁期限最长不得超过20年，否则超期的约定将无效。如果转租合同约定的租赁期限超过承租人的剩余租期，而租赁合同约定的履行期限届满，承租人就丧失了对房屋进行处分的合法权源，转租期限超出部分应为无效，但出租人在订立租赁合同时与承租人另有约定的除外。对于不定期租赁，由于任何一方均有权随时解除合同，预先通知对方并预留必要的准备时间，并不存在剩余租赁期限的问题，承租人可以依法转租，实践中未采用书面合同的租赁，即可视为不定期租赁。
但上述限制并不是绝对的，在特定情况下，超期转租行为的瑕疵是可以补正的：
1、承租人嗣后取得了房屋的所有权，承租人作为房屋新的产权人，自然有权对涉案房屋进行自由处分而将房屋租赁给次承租人；
2、承租人嗣后取得了出租人的认可，虽然租赁合同没有约定，但在承租人已经明确取得出租人同意的情况下，可视为《解释》第15条中出租人与承租人另有约定的但书情形，只是该“约定”属于嗣后的约定；
3、承租人与出租人成功续约，将原租赁期限延长，可认定承租人已补正了其转租房屋时的权利瑕疵，从而确认转租期限的有效性。
我们不难发现，在转租的情形下，不管是合法转租还是非法转租，次承租人始终处于弱势地位。次承租人对房屋是否享有租赁权完全取决于承租人是否会违反其与出租人之间的合同约定，出租人是否解除其与承租人之间的租赁合同，但出租人怠于行使自身权利，次承租人的租赁权可也依法取得。
六季地产解答
Ⅵ 二房东受法律保护吗承租人是否适用善意取得
出现二房东这个概念，肯定涉及转租了。只要二房东与一房东的租赁合同有效，与一房东的合同有约定，或一房东同意二房东有权转租，那么二房东的权益当然受法律保护。善意取得制度是关于所有权变动的规定，承租人仅享有房屋的使用权，不适用善意取得制度。
Ⅶ 二房东擅自转租房屋承担怎样的法律责任
是否有效，关键看承租人的转租行为，是否征得房屋所有人的同意
也就是说，二房东把房子转租给你的时候，房东对此转租行为是否知情，是否同意
如果知情，同意，则你可以继续按转租合同承租下去
如果不知情，不同意，那转租的行为就是非法的。你就惨了。
Ⅷ 租房后擅自转租房屋做二房东，转租有效吗
根据我国《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
一、未经出租人同意，转租合同的效力？
《合同法》仅规定了出租人在承租人擅自转租房屋时享有合同解除权，但对于转租合同的效力未予明确，但可从以下几方面考量：
1、出租人所享有的仅是解除其与承租人之间租赁合同的权利，并未涉及转租合同，不过会导致转租合同客观上无法继续履行；
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定了出租人同意转租的推定，出租人在明知情况下未在6个月内提出异议，则不得以不同意转租为由主张解除合同或认定转租合同无效；
3、承租人将房屋转租给次承租人，让渡了其对房屋的使用权和收益权，未侵害出租人的合法权益，也不影响出租人向承租人主张权利，但会削弱出租人对于房屋的控制，破坏出租人与承租人的信任关系。
综上，上述《解释》的规定较好地平衡了出租人、承租人与次承租人三方的利益。一方面，6个月异议期的规定，可有效避免未经出租人同意转租的场合，租赁各方不稳定的法律关系状态，避免出租人滥用法定解除权，最大限度地维护交易安全。另一方面，从保护出租人利益的角度考虑，6个月异议期内，出租人应享有对转租合同确认无效的权利。另外，“6个月”应理解为除斥期间，不应适用时效有关中断、中止、延长的规定。
二、出租人行使解除权对转租合同的影响
如果出租人因承租人擅自转租房屋而主张解除合同，虽然合同具有相对性，但合同解除的后果当然也会影响到次承租人，具体包括以下几方面：
1、出租人可凭借物权请求权要求承租人返还租赁物，承租人因丧失租赁权，使得转租合同不存在履行基础而必须终止履行；
2、次承租人不能直接向出租人主张违约责任，但可视情况向承租人请求损害赔偿，前提是次承租人必须为善意的，即在其与承租人签订合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人的同意转租，否则其无权要求承租人承担赔偿责任；
3、承租人虽擅自将房屋转租给次承租人，但其向次承租人所收取的租金数额实际上不会让出租人收取的租金受到减损，也并非完全没有合同依据，故承租人所收取的租金不应被视为不当得利。
三、承租人转租租期的限制
在出租人同意承租人转租或者在明知承租人转租的情况下6个月内没有提出异议，承租人与次承租人之间的租赁合同关系即趋于稳定，但转租合同的期限并非完全自由约定，而需要受到一定的限制。
对于定期租赁，法律规定房屋租赁合同约定的租赁期限最长不得超过20年，否则超期的约定将无效。如果转租合同约定的租赁期限超过承租人的剩余租期，而租赁合同约定的履行期限届满，承租人就丧失了对房屋进行处分的合法权源，转租期限超出部分应为无效，但出租人在订立租赁合同时与承租人另有约定的除外。对于不定期租赁，由于任何一方均有权随时解除合同，预先通知对方并预留必要的准备时间，并不存在剩余租赁期限的问题，承租人可以依法转租，实践中未采用书面合同的租赁，即可视为不定期租赁。
但上述限制并不是绝对的，在特定情况下，超期转租行为的瑕疵是可以补正的：
1、承租人嗣后取得了房屋的所有权，承租人作为房屋新的产权人，自然有权对涉案房屋进行自由处分而将房屋租赁给次承租人；
2、承租人嗣后取得了出租人的认可，虽然租赁合同没有约定，但在承租人已经明确取得出租人同意的情况下，可视为《解释》第15条中出租人与承租人另有约定的但书情形，只是该“约定”属于嗣后的约定；
3、承租人与出租人成功续约，将原租赁期限延长，可认定承租人已补正了其转租房屋时的权利瑕疵，从而确认转租期限的有效性。
我们不难发现，在转租的情形下，不管是合法转租还是非法转租，次承租人始终处于弱势地位。次承租人对房屋是否享有租赁权完全取决于承租人是否会违反其与出租人之间的合同约定，出租人是否解除其与承租人之间的租赁合同，但出租人怠于行使自身权利，次承租人的租赁权可也依法取得。
Ⅸ 房屋的使用权是否可以单独转让
1、这两者在法律上没有什么实质区别,法律角度来看，这种区分没有实质意义,不管具体用何种版性质来权定义，民法的公平，平等原则还是大前提。
2、合同法上的租赁关系，其实质内含就是使用权的转让关系。你所说的两者的区别没有法律依据，耶没有区分的意义。
3、用使用权转让的形式规避法律强行性规定的情况，要看具体的合同是怎样约定的，如果条款明确有买卖的意思，就属于规避法律的违法行为，该合同无效。如果条款上看和租赁基本一致，就是实质上的租赁，适用合同法关于租赁合同的相关规定。