⑴ 房地产开发企业代建工程如何纳税
答： 委托建房征收营业税问题：纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应以其向委托方收取的手续费按“服务业——代理业”税目税率征收营业税。这里所说的“代建房屋”必须同时符合下列条件： 1、以委托方的名义办理立项及相关手续： 2、受托方与委托方不发生土地使用权、产权的转移； 3、与委托方签订委托代建合同； 4、受托方不垫付资金、不以受托方名义办理建安工程结算。凡不符合上述条件的代建行为，对受托方应以其收入全额按“销售不动产”税目税率征收营业税。为避免歧义，请携带资料到主管税务机关进行确认。
⑵ 代建房有什么规定，开什么发票，
根据国税发【1998】554号文，单位和个人受托代建房屋,必须同时符合下列条件,方可按”服务业”税目的“代理”项目征收营业税:
①必须是由受托方办理建设项目的立项手续
②土地使用权属于委托方
对于房地产企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进行施工，并按施工进度向其他单位预收房款，工程完工后，由房地产企业替其他单位办理产权转移等手续，房地产企业的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税。
可根据该规定结合具体情况判断。
⑶ 关于代建房屋行为应如何征税
玻璃杯:你好！
要看<
委托代建合同
>对代建内容的约定：如果仅仅是利用技术力量帮助
建设单位
管理工程
，代建
管理费
为唯一
经营性收入
，只对这部分收入征收
营业税
，如果产生利润，征收
企业所得税
。
代建
房屋
必须同时符合以下四个条件：
(1)必须事先与委托方订有委托代建合同，并在
合同
上载明
取费
依据及标准；
(2)所建房屋的
基建
计划
与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；
(3)以委托方
名义
与负责施工队结算；
(4)不垫付建设资金。
⑷ 代建制出资单位是否有权使用土地
可以分配给出资单位使用，但必须经过国土部门审核并交纳土地使用金。
⑸ 房地产的代建和联建有什么区别
首先，房地产代建这一开发模式起源于外国，是由拥有土地的委托方发起。拥有项目开发建设经验的专业代建方承接。双方通过平等协商建立合作关系，最终实现共同盈利。
代建方通常是品牌房企，其在品牌，产品成本，融资，管理团队等方面积累的成熟的经验。可谓委托方提供项目定位规划设计，工程管理，成本管理，招投标管理。营销管理，品牌管理，交付管理等开发全过程服务。
而房地产的联建，是指一方提供土地使用权，他方提供资金进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。我们通常所说的联建协议，合作开发合同，联合开发合同都属于联建合同。
两者在形式上存在许多相似之处，比如两者所涉及主体均为两个或两个以上企业、事业单位，都是从事房地产开发行为，要求合作一方主体具有房地产开发经营资格等等。又加之两者在称呼上又有相似之处。所以在现实生活中，人们往往将两者等同起来，称呼上也互相混用。
⑹ [转载]代建工程如何操作
一、代建工程的条件
对纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋（或其他不动产）的行为，应按"服务业-代理业"征收营业税。这里所说的"代建房屋"必须同时符合下列四个条件：1．由委托方自行立项；2．不发生土地使用权或产权转移；3．受托方不垫付资金；4．事先与委托方订有委托代建合同。
凡不同时符合上述四个条件的代建行为。对受托方应按“销售不动产”征收营业税。
如果一个项目的土地是委托单位，自己不垫资，只收取代建费用，这种很正规的项目不用探讨，按代建项目做就是了。
我在此想说的是是像非像的项目。
比如：A单位想建办公楼，无土地无资金，委托给受托方B建设，工程竣工后按审计后的决算，只给委托管理费用及部分占用资金利息。各级领导都说这是代建工程，按代建工程核算。
呵呵，作为一个财务人员，接到这工作可难了，这是代建吗？可领导说是就必须是，在以后的大小会议及各种文件中都说这是代建项目，财务人员再做不成代建就是你的水平问题了。
在这种情况下，财务人员就必须提出自己的建议了：
要做成代建，需要几个配合:一是委托方的配合，二是公司各部门的配合，尤其是工程（付款）及经营部门（订立合同）的配合，三是与税务部门的沟通。
一、签定委托建设合同或代建合同
签定合同是要满足第四个条件。
在合同里，要有“委托建设合同”，“受托方受委托方的委托，以委托方的名义办理土地、工程建设等等。。。。。”，“受托方收取管理费**万元”这些条款是必有的，要不然税务部门是不认可的。
二、办理土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、开工证等
1、土地使用权证必须是委托方的，如果不是委托方的，你都知道这不是代建项目。
委托方必须给你一个授权，以委托方的名义办理土地的拆迁及附属物的补偿，这个工作比较难，且时间较长，需要委托方签定许多的协议，如果委托方嫌麻烦，不愿意签定合同，那就由受托方签定，但发票或收据必须开给委托方，做好“原票转交”的准备工作。要是发票开给受托方，那以后就麻烦了，因此说要想做成，必须先规划，各部门一定要围绕财务部门的要求去做。
关于土地票据的问题：如果是挂牌出让，财政部门开具的土地费用及土地出让金已经包含了受托方在拆迁过程中的发生的拆迁、补偿费用，甚至还包括部分管理费（土地交易中心委托的会计师事务所出具的报告里会给你一定的管理费及业务费），该费用是委托方可接受的费用，因此从村民手中取得的收据不用转交，做为审计的原始票据留存就可以了。如果是划拨就比较复杂，看委托方的要求，应该到税务部门代开发票，对村民这些附属物的补偿是免税的，与税务部门做好解释和关系，开出来不难。
在土地环节，根据与委托方的协议及预算明细，预算里有的一定要足额开给委托方，没有的就必须有扎实的交付依据，以防在审计时不认，主要有“土地出让金、契税、土地管理费、土地评估审计费，土地登记费，”等等。
2、用地规划许可证是先于土地使用权证的，这是在规划局办的，主要费用建设配套费用，办理时发票开给委托方。
3、工程规划许可证和开工证三、建设环节
⑺ 确认"委托代建"行为应具备哪些基本条件
第一次听说，普通发票和专用发票税率还不一样。。。
当然首先要判断是否符合税务规定的代建条件
（一）确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件
对房地产企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业——代理业”征收营业税，营业额为向委托方收取的代建手续费。这里所说的代建行为必须符合以下条件：
1、与委托方事前签订委托代建合同；
2、以委托方名义办理房屋立项及相关手续；
3、不以受托方名义办理竣工决算；
4、与委托方不发生土地使用权，产权的转移。
凡是不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属于房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税
现在营改增后认定标准应该没改，如果符合上述条件，增值税一般纳税人税率6%
不符合上述条件的按建筑服务征税，增值税一般纳税人税率11%
如果是增值税小规模纳税人税率3%
另外，无论是专业发票还是普通发票，税率不变
⑻ 代征土地属于什么性质
根据《北京市城市规划条例》 第三十一条规定，代征地是指城市建设工程沿道路．铁路．河道．绿化带等公共用地安排建设的，建按照北京市有关法规．规章的规定代征的公共用地。代征地中的“代征”两个字是广义上的“代征”，不仅包含着“代征用”，而且还包含着“代拆迁”，指的是代征用、代拆迁等。
代征地的性质是什么
二、代征地由来
在计划经济体制下，企业提出用地申请，国家根据项目需要无偿划拨，企业取得国有土地使用权是无偿的。企业在取得土地使用权时由于往往有公共用地也同时需要征用，政府多采取以项目代征用的方式把这部分费用分摊在建设项目上，这在当时经济体制下具有一定的合理性，因为企业是国有企业，国有企业的资产是国家的，国家拿国家的钱代征城市公共用地，企业无可厚非。但是在市场经济体制下，企业投资主体发生了较大的变化，非国有经济投资主体大量出现，特别是国家实行国有土地使用权有偿使用制度后，若仍沿袭计划经济体制下的规定不变，由项目建设单位承担代征地费用，已暴露出较多问题，引发了人们对代征地问题的极大关注。
三、代征地费用事项
1.征地土地使用权性质
在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使用权性质则可能为划拨土地使用权．以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。由于大多数代征地为划拨用地，故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说明，为城区划拨土地使用权。
2.代征地项目来源
代征地的项目来源主要有城市旧城区改造和征用集体土地。其中城市旧城改造又分为：危旧房改造．污染扰民企业搬迁转让．存量土地转开发．项目转让等。
3.代征地费用确定方式
代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方式
*依据代征地地块现状建筑面积计算
*依据代征地土地面积计算
*依据整个建设项目征地拆迁费用按现状建筑面积来分摊
*依据整个建设项目征地拆迁和按代征地比例来分摊
这里的代征地比例=代征地占地面积；建设用地面积
此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代征地比例来分摊，这样做对开发企业来讲，往往不太公平，因为多数情况下，代征地上的费用比建设用地的费用要高。
以上就是代征地的性质是什么的相关内容，代征地的进行往往有利于国家的建设和发展，代征地中的“代征”两个字是广义上的“代征”，不仅包含着“代征用”，而且还包含着“代拆迁”，指的是代征用．代拆迁等。
⑼ 房地产开发企业代建房是指哪种合作形式最好是文字性的定义
一是拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。
二是已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。
三是已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方;这是一种双方合作，单方负责开发经营的合同，实质上具有名为合作开发，实为转让土地使用权的性质。
四是已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。
五是已拥有土地使用权的当事人，以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同，挂靠方一般为非房地产开发公司，负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润;这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益。
相关法律知识：
《中华人民共和国城市房地产管理法》中有关内容的规定
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
⑽ 开发商代建保障房，土地划拨给谁
你所说的保障房是三产（返回地）安置房还是国有划拨性质的拆迁安置房？这两者的区别在于前者三证齐全，都是分户到个人名下，且价值高于后者，后者也可以分户到个人名下，但是土地证还是属于国有的，不是个人名下的，只能办理房产证，且房产证上注明是划拨的。划拔方式取得的土地，没有具体的使用年限，只要地上物不灭失、国家不征用，土地使用权就存在。但划拔土地上的房屋在转让时，需要到国土资源管理部门办理转让审批手续，补交土地出让金。