① 国有土地使用权出租和抵押,分别有哪些权能发生转移
首先，可以肯定，无论是出租亦或是抵押，土地所有权都未发生转移。
其次，土地出租会使土地使用权在出租期间内发生转移；土地抵押不会影响土地的使用权，直至债务人不能履行责任前债务人仍享有土地使用权，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价金优先受偿的物权。
② 划拨土地使用权不能私自出租抵押
【问题】
某市一国有企业因经营不善，连年亏损，便打算将企业所使用的划拨土地使用权分别做如下处理：一是为赊购产品，将1.5亩国有土地使用权抵押给产品供应方；二是想私下将1.2亩国有土地使用权以协议出租、一次性收取租金的方式出租给公司职工张某等4人，协议出租期为50年。张某等4人可以该公司拖欠其本人的工资抵交土地租金。
问：1.该企业抵押划拨土地使用权的行为需要具备哪些条件才可行？
2.该企业私下将划拨土地使用权出租的行为是否合法？
3.如果该企业私下抵押和出租划拨土地使用权，将如何处罚？
【分析】
本案主要涉及划拨土地使用权抵押和出租的问题。
一、划拨土地使用权的抵押问题
从设定抵押权的主体来看，《担保法》中并未对设定抵押权的主体做出限制，即企业之间可以设定抵押权。《关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》（国土资函[2000]582号，以下简称582号复函）规定，企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。由此可见，只要符合582号复函要求，企业之间可以土地使用权设定抵押权。
从抵押物来看，划拨土地使用权具有特殊性，以划拨土地使用权设定抵押权需要具备一定的条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条中均规定划拨土地使用权必须符合下列四个条件才能抵押：一是土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二是领有国有土地使用证；三是具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四是依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。从以上规定可以看出，没有地上建筑物的划拨土地使用权是不能抵押的。除此之外，土地使用权抵押需要订立抵押合同，并办理抵押登记。《担保法》规定，当事人不办理登记的，不得对抗第三人。《物权法》规定，以建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
另外，在《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）中规定，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。在《协议出让国有土地使用权规范》（试行）和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）中对划拨土地使用权的价格也有类似的规定。由此可见，随着土地价值的日益凸显，划拨土地使用权作为建设用地使用权的一种，也有了评定自身价格的标准，这对于保护划拨土地使用权的合法权益无疑是很大的进步。
综上所述，该企业若以划拨土地使用权抵押，必须具备上述条件，并经过市、县人民政府批准后才能设定合法有效的抵押权，才能在债务到期时保证抵押权的实现。
二、关于划拨土地使用权的出租问题
由于划拨土地使用权的特殊性，只有在符合法定条件的前提下才能出租划拨土地使用权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条对划拨土地使用权的出租条件做出了与以划拨土地使用权设定抵押权相同的规定。所以，该企业必须符合这些条件后才可以出租其划拨土地使用权。
三、关于私下抵押和出租划拨土地使用权的处罚
如果该企业未经批准抵押和出租划拨土地使用权，对其行为应当依法予以处罚。依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定，对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
③ 土地使用权抵押与转让的关系
土地使用权抵押应符合土地使用权转让的条件<BR>相关规定：1、集体土地《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。<BR>第81条规定：擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。<BR>2、国有划拨用地《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。<BR>需要指出的是，以上条件缺一不可，而且是因地上建筑物转让，土地随之转让的情形，不是空地转让。<BR>3、国有出让用地《房地产管理法》第38条规定，转让房地产应符合以下条件：a、支付全部土地出让金，并取得土地使用证；b、按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上（出让合同约定的有投资总额），属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。<BR>《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定，未按照出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。<BR>4、对于转让集体土地，不符合转让条件而转让划拨或出让用地的，都是买卖或以其他方式非法转让土地使用权，只是依据的法律条文不一样，集体土地的处理已经在上面告诉你了。其他两类按照《土地法》第73条的规定，你将受到没收违法所得，并处交易额50%以下的罚款。根据《刑法》和司法解释，对非法获利50万元以上的为：非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处价款5%以上，20%以下的罚金。对非法获利100万元以上的为：非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”，处3年以上，7年以下有期徒刑，罚金同上。
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④ 土地在设定抵押后,使用权可以进行流转吗
土地的流转是要登记的，第三人在登记时就可以看到土地是否被设定抵押，因此一般不必担心被欺骗。
如第三人了解到设定了抵押后仍接受的，对抵押权人也没有影响，抵押权人并不因此丧失对物的优先权
⑤ 土地使用权抵押后,使用权人是否能够自行买卖
可以买卖，但来必须征得源抵押权人同意。不可以自行转让。
1、《物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
2、《中华人民共和国担保法》第49条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
3、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
⑥ 土地使用权出租与出让、转让、抵押的区别
出租就是国家做大房东，你做二房东，出让就是把使用权卖给别人，版转让也是卖给别人，不过更像是权卖给熟人什么的，抵押是把使用权抵押给银行或第三者，然后从银行或第三者处借到协商好的钱或物，要是到时还不了，银行或者是第三方就会把这地的使用权卖掉，用以偿还你的债务
⑦ 土地使用权已经设定抵押，那再出租算投资性房地产么
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念回(投资性房地产，是指为赚取答租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。)，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;
(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
可以算是投资性房地产.
参考资料：.com//http://www.dongao.com/zckjs/kj/201405/157877.shtml
⑧ 抵押的土地能出租么
那要看你对土地是否具有使用权了呀。租赁权不算。而且抵押的话需要上面的建筑物一起抵押。
⑨ 已出租的土地使用权能否办理抵押
可以申请贷款，但可能会遇到一些障碍，因法律上来讲抵押权不得与租赁权相冲突的，也就是说如果你不还贷的话，银行必须执行你已签订的租凭合同，这是银行不愿意看见的，当然如果你谈的租金很高的放，银行反而可以将你的租金收入计入还款资金来源中