『壹』 物权法的基本原则是什么
一、什么是物权法的基本原则
原则，即观察问题、处理问题的准绳。物权法的基本原则，是物权法所直接或者间接确立的、贯穿于物权制度中的法律实施之根本准则，包括守法准则、司法准则、执法准则和法律监督准则。它是民法基本原则在物权法中的具体体现，是物权法的本质和特征的集中体现，反映了市民社会和社会主义市场经济的根本要求，表达了物权法的基本价值取向，是物权法中高度抽象的、最一般的行为规范和价值判断准则。
二、物权法的四大基本原则是什么
1、物权法定原则
物权法定原则，又称为物权法定主义，是指物权只能依据法律设定，禁止当事人自由创设物权，也不得变更物权的种类、内容、效力和公示方法。包括物权的种类法定、内容法定、效力法定、公示方式法定。
2、公示、公信原则
公示就是物权的设立、转移必须公开、透明。公示原则就是要求将物权设立、转移的事实通过一定的方式向社会公开，使其他人知道物权变动的状况，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。公信原则是指一旦物权的取得和变动经过公示，当事人就有理由产生合理信赖，相信以公示方法所表现出来的权利人和权利状态是正确的。
3、一物一权原则
一物就是指的一个完整的、独立物而不是指它的某一部分，一权就是在这个物上只能设一个所有权，也就是一物不能有二主。
4、区分原则
所谓物权法上的区分原则即指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权的变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效依据不同的法律根据的原则。无论物权变动的原因是什么，原因的成立与物权的变动都不是一个法律事实，而是两个区分的法律事实。
三、物权法基本原则的功能
1、物权法的基本原则是物权立法的准则。
2、物权法的基本原则是物权主体进行受物权法调整的民事活动的基本准则。
3、物权法的基本原则是裁判者对物权法律、法规进行解释的基本依据。
4、物权法的基本原则是民法学者讨论物权法所涉价值判断问题时，应当权衡的主要因素。
物权法的四大基本原则主要包括物权法定原则、公示公信原则、一物一权原则、区分原则，在物权法体系中占据重要地位，具有一定的现实意义
『贰』 物权的功能是规范合同吗
物权法的首要功能在于确定财产的归属，从而平息冲突与纷争，物权（财产权）在现实生活中更容易遭受来自众多的不特定的义务主体的争夺和侵害，从而有损于社会经济秩序的稳定，只有人们获得了对资源的占有权和使用权，物有其主，并有权排除他人对自己财产的侵犯或夺取，财产所有者才有信心和动力投入资源，发展财富。
『叁』 如何加强产权交易的监督管理
一、国有资产管理体制的重新认识 国有资产，顾名思义， 就是属于国家所有的一切财产和财产权利的总称， 是一个很大的范畴，它存在于各个经济领域当中， 虽然其表现的形态不一样，但涉及的却都是国有资产管理的问题。 具体地讲国有资产主要有以下三种表现形式： 1、经营性国有资产。 经营性国有资产指国家作为出资者在企业中依法拥有的资本及其权益 。具体地说，经营性国有资产，指存在于产品生产、流通、 经营服务等领域，以盈利为主要目的， 其产权属于国家所有的一切财产。根据经营活动的不同性质， 经营性国有资产可以划分为金融性国有资产和非金融性国有资产两大 类。 2、行政事业性国有资产。 行政事业性国有资产广泛存在于基础设施、环境卫生、科学研究、 文化教育、国防产业等公共领域。 随着国有经济布局结构调整的深入， 以公共事业为主的国有资产投入将迅速增长，发展空间和活力很大， 是国有资产拓展的一个重要领域。 3、资源性国有资产。资源性国有资产是指在人们现有的知识、 科技水平条件下，对某种资源的开发， 能带来一定经济价值的国有资源。 主要的表现形式是国家拥有的土地、森林、矿藏、文物等。 这一形态的国有资产具有双重性， 一方面它是一种国家可以支配的资产；另一方面这种支配对于生态、 环境等又存在较大影响，因此需要按照可持续发展的目标， 统筹规划、科学利用。 二、国有资产管理中存在的主要问题 （一）没有完善的法律体系对国有资产进行规范 国有资产管理体制改革面临的一个突出问题是立法滞后， 适应新体制要求的法律法规短缺， 没有相关的国有资产管理法规来调整国有资产关系、 规范国有资产运行，使国有资产的监管与经营缺少必要的依据。 （二）国有资产出资人制度尚未健全 目前的情况是资产形成上渠道多头、来源复杂，资产管理分散， 相关部门工作缺乏有效协调， 甚至严重影响规章制度的建立和有效实施。因此， 必须认真研究谁在实际上履行出资人代表的职责， 更好地建立出资人制度。 （三）国有资产管理办法过于单一，管理目标不明确 目前我们在国有资产管理上， 单纯以竞争性国有企业的资产管理目标来衡量所有资产， 没有针对不同类型国有资产进行差异化管理和建立不同的管理体系、 评价体系， 从而导致了不同类型的国资管理与其目标职能发生扭曲和错位， 在制度的基本层面上为国有资产管理的低效率现象提供了容留的空间 。另外，在各类国有资产的管理中还存在如下问题： 1、对国资委缺乏有效监督。 按照十六大精神设立的国资委集管资产、管人、管事于一身， 如果缺乏有力监督，国资委的权力就无限大，由少数人专权和操纵， 极易形成内部人控制，各种规章制度等都可能成为牟利的工具。 2、政企分开仍未彻底解决。目前， 我国国资改革一些先行地区在国资管理体制上采取“三个层次” 构架模式，一些地方党委、 政府及其职能部门出于保证社会稳定的考虑， 或多或少超越出资人职责范围， 干预国资管理机构及其下属营运机构的经营活动， 干涉国有企业的人权、事权和资产处置权。 3、金融性国有资产等的出资人缺位问题依然存在。 新成立的国资委仅管理非金融类的国有经营性资产。 国资管理体制改革没能解决金融性国有资产、行政事业性国有资产、 资源性资产的出资人缺位问题， 特别是多龙治水的局面仍存在于金融领域， 无人对金融业经营的盈亏负责。 三、国有资产管理体制改革的建议 （一）逐步完善国有资产法体系，立法规范国资管理 1、国有资产法体系应当反映国有资产运行的中国社会主义特色。 始终把保障国有资产运行符合全民利益， 作为国有资产法体系的结构据以定型和变动的宗旨。 2、国有资产法体系应当符合市场经济对国有资产运行的基本要求。 在制定统一适用于各种国有资产的法规的同时， 分别制定经营性国有资产法规和非经营性国有资产法规， 并且把经营性国有资产法规作为国有资产法体系的主要组成部分； 将确立国有资产所有者、 投资者和占用者的市场主体地位的法规和保障国有资产实现价值化、 货币化、证券化的法规，置于国有资产法体系中的突出地位。 3、国有资产法体系应当与国有资产运行系统的结构相吻合。 国有资产法体系的结构， 在具有一定超前性的同时还要适当兼顾国有资产运行的过渡模式的某 些要求；把关于非经营性国有资产、 资源性国有资产作为国有资产法体系中相对独立的组成部分。 （二）国有资产有进有退，逐步调整国有经济布局和结构 政府作为公共机构，主要职责应为社会提供公共物品和公共服务， 政府的主要收入来源不应是经营国有资产或收取企业利润而应是税收 ，并将收入用于公共建设和服务， 其目的在于为整个社会提供基础性服务， 促进社会的平等和整体发展。因此， 规范的国有资产布局应逐步向公共领域和基础性产业倾斜。 但在目前国有企业依然在竞争性领域大量存在的情况下， 对国有经营性资产管理体制的完善就成了重中之重。 国有企业是我国国民经济的支柱，因此应深化国有企业改革， 探索公有制特别是国有制的多种有效实现形式， 大力推进企业的体制、技术和管理创新。 除极少数与国家战略和安全息息相关的企业必须由国家独资经营外， 积极推行股份制，发展混合所有制经济， 进一步促进竞争性国有企业产权的多元化和流动化。 按照现代企业制度的要求， 国有大中型企业继续实行规范的公司制改革，完善法人治理结构。 推进垄断行业改革，积极引入竞争机制。通过市场和政策引导， 发展具有国际竞争力的大公司大企业集团， 进一步放开搞活国有中小企业，深化集体企业改革， 继续支持和帮助多种形式的集体经济的发展。 （三）预防国有资产流失，治理企业腐败。 1、搞好资产评估，准确量化国有资产。 国有资产定价应以市场为基础，由市场的供求关系决定，即在公开、 公平、透明的原则下， 由中介机构根据当时的市场供需情况来评估确定。 在交易过程中严格审查参与交易各方的资质，充分发挥律师事务所、 会计师事务所等中介机构的服务、监督作用， 提高评估结果的准确性、公正性。 2、规范产权交易行为。进一步落实产权责任主体， 建立规范的交易决策和运作制度，防止少数人权力过分集中， 搞暗箱操作。有效发挥产权交易所和技术产权交易所的作用， 加强产权交易的监督力度，指导产权市场有序发展， 为国有资产的交易提供透明的平台。 3、健全国有企业经营者激励长效机制。 明确上市公司对经营者实施股票激励制度的股票来源渠道， 应允许经营者将股权通过指定的产权交易进行交易， 交易价格由市场决定。 4、完善国有大中型企业资产运作的相关政策。 对进行资产运作前存在的不实资产，可以按规定进行核销； 采取科学合理的方法，对国有资本退出企业过程中进行的资产评估， 使评估价值更接近市场价值；对在资产置换过程中， 债权债务同时转移给受让方的， 有关因转让资产行为应缴纳的增值税中的地方收入部分， 准予先征后返；对资产运作中企业直接支付的税收和费用， 也作适当的降低和调整等。 5、加强对无形资产的管理。（四） 建立科学有效的国有资产管理体制 1、纵向上，以国家所有为前提，以出资人为根据， 合理划分中央和地方的国有资产范围， 并赋予其完整而统一的权力与责任。坚持以国家所有为前提， 已不同于传统的国家统一所有，政府分级管理，这里的国家所有， 是由中央政府和地方政府分别代表国家履行出资人职责， 而非单纯由中央政府来履行。 2、横向上，要区分国有资产的不同类型， 确立专门的国有资产管理机构。 在分别确定中央政府或地方政府代表国家履行出资人角色之后， 需要进一步落实专门的国有资产出资人代表机构。 政府应研究出台相应政策， 对业已成立的国资委进行有效的监督和约束，防止其权力过大。 按照上述原则，应逐步完善金融性、 行政事业性和资源性国有资产的管理体制。应该特别提出的是， 在进行金融性国有资产管理改革时，不应将其归入国资委管理， 因为金融机构，主要是银行，在很大程度上正是国有企业的债权人， 如果都由国资委行使所有者权益，就会存在利益冲突， 国资委甚至有可能安排金融机构为国有企业发放定向贷款， 最终延误企业改革。 3、一步健全非金融竞争性国有资产经营体制。 对于非金融性国有资产，可以参照先行地区的成功经验， 构建三层管理体制：第一层设立国有资产监督管理委员会， 是出资人主体，对政府负责，主要职责是管资产、管产权； 第二层是控股公司，是资本运营主体， 在国有资产调控的范围内决定具体投资行为， 选派国有资产产权代表；第三层是国有资产所投资的具体公司， 为经营实体，是国有资产能够增值与否的决定性环节。 管理的分层级授权，强化了不同层级的相对独立性。 在新的国有资产管理体制条件下，事实上存在双重授权， 即国务院授权国资委代表国家行使出资人职责； 国资委对授权代理的资产也可采取授权方式， 选择有条件的资产经营公司代理经营。在授权的范围内， 每一个层级可以独立运作，并拥有不受干预的权力。 由于中间层是代表政府对企业行使国有资产的所有权， 以股东身份对企业进行控制并对控股企业行使股东权利。因此， 中间层离企业距离更近，控制更直接，利益关系更明显， 因此应逐步制定相应规范， 规定其不可行使行政管理和行业管理职能， 防止其对企业的管理控制与公司治理规则发生冲突.
『肆』 物权法与国土资源管理之二：招标拍卖挂牌出让更加严格规范
为贯彻落实《物权法》，进一步健全和完善国有土地出让制度，更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用，2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），自2007年11月1日起施行。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的出台，是国有土地有偿出让发展中重要的一步。
一、招拍挂出让国有土地是市场经济发展的必然选择
1998年修订的《土地管理法》明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度，土地使用权有偿使用包括出让、租赁、作价出资（入股）等方式。2001年5月30日，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号），明确提出为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。国务院15号文件第一次明确具体地提出了国有土地招标拍卖的范围和界限，第一次为经营性用地协议出让亮起了“红灯”，是国有土地实行市场配置的第一个国家政策，成为经营性土地由非市场配置向市场配置转变的分水岭，对土地资源市场配置制度的确立具有重要的历史意义。
为落实国务院通知精神，推进土地资源市场配置，国土资源部连续出台部门规章，以限制划拨土地使用范围，建立和完善招标拍卖挂牌制度，规范协议出让土地行为。2001年10月22日发布的《划拨用地目录》，细化了划拨与有偿的范围，对不符合划拨目录的建设用地，必须有偿使用。2002年5月9日发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号，以下简称11号令），明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2003年6月11日发布的《协议出让国有土地使用权规定》，规定不符合招标拍卖挂牌出让条件的国有土地，方可协议出让。不难看出，三年时间里，国有土地划拨使用的范围进一步明确，招标拍卖挂牌制度初步确立，国有土地协议出让行为进一步规范，市场取向的土地使用制度改革在制度层面取得了明显进展。
随着市场经济的发展，市场配置土地资源的条件也日渐成熟，招拍挂出让土地范围逐步扩大。2004年，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），要求推进土地资源的市场化配置，除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招拍挂出让。2006年，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），明确规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。这两个国务院文件既昭示了国家实行最严格土地管理的决心，也明确了土地使用制度改革的基本内容和走向，即建立和完善土地资源配置的市场机制，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用。十届人大五次会议上通过的《物权法》规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。”《物权法》在法律层面上明确了招标、拍卖或者挂牌方式出让的范围，也进一步缩小了划拨方式供地的范围。
2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号，以下简称39号令），自2007年11月1日起施行，39号令的出台，使土地市场制度建设再次迈出重要步伐，国有建设用地使用权出让随之发生重大变化。
二、39号令的主要内容
11号令发布后的五年间，各地大力推进土地招标拍卖挂牌出让制度建设，全国已普遍建立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，全面实行了招拍挂出让，反映市场供求状况和资源稀缺程度的土地价格机制初步形成，市场在土地资源配置中的基础性作用得到有效发挥。据统计，全国招拍挂出让土地的面积和价款从2001年的0.66万公顷，492亿元，提高到2006年的6.65万公顷，5492亿元，分别提高了9倍和10.2倍。实践证明，招标拍卖挂牌制度符合建立和完善社会主义市场经济体制的发展方向，有力地推进了市场取向的土地使用制度改革。
正因为如此，招标拍卖挂牌出让制度被《物权法》所肯定和接受，成为法律规定。因此，39号令在保持11号令的基本原则、总体框架和主要内容不变的前提下，主要是将《物权法》关于建设用地使用权出让的新规定落实在国土资源部的政策中，同时就11号令中个别环节衔接不够严密的条款，作了进一步完善。按照物权法定的原则，39号令首先将11号令中有关 “国有土地使用权”表述一律修改为“国有建设用地使用权”，修订后的名称为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。与11号令一样，39号令共28条，主要包括招标拍卖挂牌出让的法律依据，招标拍卖挂牌出让的范围和原则，出让计划、出让方案的编制和公开发布，招标拍卖挂牌文件的编制和公开，招投标程序、拍卖程序、挂牌程序，出让结果公布，出让金缴纳和发放土地使用证，以及法律责任等内容。
三、39号令中的几个重要问题
（一）关于建设用地使用权的设立范围
11号令名称是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，内容是对国有土地使用权招拍挂出让进行的具体规定。《物权法》第十二章不仅专门明确了建设用地使用权的名称，而且规定了建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立。根据《物权法》规定，建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念。因此，39号令第二条明确：国有建设用地使用权可以采取招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立；将11号令第六条、第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的 “位置”一律修改为：“界址、空间范围”。
在今后开展国有建设用地出让活动中，要注意两个方面，一是在拟定宗地出让方案、编制出让文件、签订土地出让合同时，应当按照39号令的要求，明确出让宗地的界址点和空间范围，以空间体积代替平面面积，用以划定和标示建设用地使用权的权利范围，并作为计算出让金的依据。在进行土地登记时，不仅应当记载用以确定土地面积的数据和图形，还应当记载垂直方向的高程，构成一个三维立体空间，以标示出建设用地使用权的权利范围。二是在国有建设用地供应中，要转变原有的观念和模式，积极研究制订国有建设用地使用权设立、登记等有针对性的政策措施，在拟定国有建设用地供地方案、编制国有建设用地出让文件、签订国有建设用地使用权出让合同或发出国有建设用地划拨决定书、进行国有建设用地使用权登记和发放国有建设用地使用权证书中，要充分体现《物权法》和39号令的规定。
（二）关于招拍挂的范围
根据《物权法》、39号令和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等法律政策来确定土地出让是采取协议方式还是采取招标拍卖挂牌方式。一般来说，六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式，即：①供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；②其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；③划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；④划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；⑤出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；⑥依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。特别需要明确的是，2006年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此，对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定，集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的，也应当以招标拍卖挂牌方式出让。
（三）关于招标拍卖挂牌中应遵循的原则
11号令明确，招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则，符合条件的竞买申请人，都可以参加招标拍卖挂牌出让活动。笔者认为，在公开、公平、公正三原则中，公开是首要的、第一位的，没有充分的公开，就谈不上公平，也实现不了公正。但在实践中，一些地方违反 “三公”原则，在招标拍卖挂牌出让公告中，设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、成品油资质等排他性的限制条件，为特定的某个竞买人量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动，有的地方在出让公告中甚至规定：申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1.5亿美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等，才能参加竞买。这种招标拍卖挂牌出让名义上是公开出让，实际上却非真正的市场配置。为此，39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，在第十一条规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。这一规定，有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性，保证公平和公正。
（四）关于出让金的缴纳和建设用地使用权证书的发放
11号令第二十三条明确规定：受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。这一规定已明确受让方必须在缴清全部出让金后才能领取土地使用证。但近年来，一些地方存在受让人只缴了部分出让金就分割取得了土地使用权证，再用该土地使用权证申请土地抵押贷款。这给及时缴清全部出让金埋下了隐患，同时为开发商以少量资金囤积土地留下余地，而一旦形势不利于开发建设，就造成土地闲置。土地不能及时开发利用，不能形成有效的住房供应，也增加了金融风险，不利于节约集约用地。为此，39号令对土地出让金缴纳和建设用地使用权证书发放进行了重新明确，第二十三条规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”
39号令发布后，一些媒体报道，39号令实施后，开发商拿地必须一次缴清全部出让金，而不能进行土地“分期付款”。这个说法其实是误读了该条款的内容。《城市房地产管理法》第十五条明确规定：“土地使用者应当按照出让合同约定支付出让金”。2000年国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》（示范文本）明确规定，出让金支付方式由出让人与受让人双方约定，既可以约定一次性付清，也可以约定分期支付。如果出让合同约定分期支付，受让方就分期付款；约定一次支付的，就一次性付清。但是，不管是一次性支付还是分期支付，都必须在缴清该宗地的全部出让金后，才可以拿到土地使用权证，未缴清就不能拿证，也不能按缴纳出让金缴纳的比例分割发证。也就是说，开发商拿地可以按合同约定分期付款，但不可以分期拿证。另外，必须明确的是，根据土地管理相关法律，凡是土地出让，必须以宗地为单位，即按宗地拟定出让方案，按宗地组织出让，按宗地签订出让合同，按宗地发放土地使用证。现行法律不允许在未缴清出让金前将整宗地再分割为若干宗地，分割发放土地使用证。因此，无论是11号令还是39号令，在出让金缴纳和发证上，都是对现行土地管理法律政策的再次明确，而非对法律的突破。
39号令尽管只是按照《物权法》和相关法规规定对11号令进行了发展和完善，并不是针对市场调控出台的新政策，但从客观上讲，39号令强调公开、公平、公正的市场配置机制，包括重申按宗地出让、按宗地签订合同、缴清宗地出让价款才能发证、不得分割发证等规定，有利于市场机制的发挥，有利于防止开发商囤地，有助于宏观调控政策的落实。
『伍』 关于机动车交易买卖，所有权和物权法的解答。急急。。。请各位好心人能够认真回答下。。
协议使汽车产权顺利转移
合法车主为张先生
汽车修理厂应当承担赔偿责任，汽车修理厂与车主之间是合同关系，关于车主是谁，这不是汽车修理厂能管的范围。产权转移了，合同关系也一并转移了。
『陆』 哪部法律是专门规范物权的
《物权法》属于民法。民法是规定平等主体之间人身和财产关系的法律。是私法。
回除《物权法答》外，民法还包括合同法、婚姻法、公司法等法律。
物权法是调整有形财产关系的法律，调整无形财产关系的法律主要有合同法、商标法、专利法、著作权法等法律。《物权法》是民法的重要组成部分。民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律，其内容包括物权法、债权法（以合同法为主）、婚姻家庭法、继承法、知识产权法、人人格权法等。物权法是专门规范民事主体（法人、自然人）对财产的占有、收益、使用、处分权利的法律。包括所有权、用益物权、担保物权、役权、建筑物区分权等内容。说明白一点，物权法主要是保障人们的财产不受非法侵犯的法律，是对人们财产权保护的一种法律。英国有句古语叫“穷人的寒舍，风能进、雨能进，国王不能进”，体现了物权法的保护功能。
『柒』 根据民法典，如何规范公共资源交易
民法的基本原则有七个方面。
首先我们要知道民法的基本原则的概念，它是贯穿整个民事立法，对各项民事法律制度和全部民法规范起统帅作用的基本准则。
民法的基本原则在民法中位阶最高，是民法的主旨和根本准则，它是指定、解释、执行和研究民法的出发点。是民事立法的指导方针，是民事主体应遵循的行力准则，是解释民事法律法规，发展学说判例的基础。
民法基本原则的特征具有非规范性与不确定性。
民法基本原则的内容有
一、平等原则
《民法通则》第3条规定：“当事人在民事活动中地位平等”。
①平等是特权身份的对力物
②平等原则是指机会平等
③平等原则具体指法律资格平等
二、意思自治原则
《民法通则》第4条明确规定民事活动应当遵循“自愿”原则，这是意思自治原则的法律表现形式。“自愿”就是主体的意志自由，在传统民法上称为意思自治。
意思自治是民法的精髓，但并非适用于民法的全部内容。具体而言，该原则表现为物权法中的财产自由原则，合同法中的契约自由原则，继承法中的遗嘱自由原则等。
三、公平原则
《民法通则》第4条、《合同法》第5条均规定公平原则。公平原则是公平观念在民法上的体现。
公平原则在民法中体现在：
①、在合同法中的运用，主要表现在等价有偿与显失公平制度中。
②、在物权法中的运用，根据公平原则来补偿。
③、在侵权法中的运用。
四、诚实信用原则
《民法通则》第4条规定：“民事活动应当遵循……诚实信用的原则。”这一规定是诚实信用原则的法律表现形式。
诚实信用原则在两个方面发挥作用。一方面，它是对当事人进行民事活动时必须具备诚实、善良的内心状态的要求；另一方面，诚实信用原则是对法官自由裁量权的授予。
五、公序良俗原则
公序良俗，由“公共秩序”和“善良风俗”构成，对应于《民法通则》第7条和《合同法》第7条规定的“社会经济秩序”、“社会公共利益”与“社会公德。”
六、禁止权利滥用原则
《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守政策”。禁止权利滥用原则是对意思自治原则的限制。
七、节约资源，保护环境原则
『捌』 物权法与国土资源管理之三：规范土地登记 严格产权管理
土地登记制度是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》确立的一项重要法律制度，是不动产登记制度的核心和重要组成部分。2007年3月16日，十届全国人大第五次会议审议通过的《物权法》，确定了包括土地登记在内的不动产登记的基本制度。为贯彻落实《物权法》关于不动产登记的有关规定，国土资源部对《土地登记规则》进行了修改，出台了《土地登记办法》（国土资源部令第40号），并于2008年2月1日起正式实施。
一、《土地登记办法》出台的背景
（一）土地登记制度的历史沿革
我国的土地登记有着悠久的历史，它是历代土地管理的基础。据史料记载，早在公元前4000年至公元前2000年的黄帝、大禹时已有“平水土、划九州、辨土质、定田等、制赋则”的记载，开创了清理地籍订定赋则之先河。秦朝时期改革家商鞅在秦国推行了包括土地制度在内的改革，提出了“算地”和“定分”的主张。“算地”是对土地进行全面的调查核算，“定分”是用法律形式确认土地所有权，这些实际上都是土地登记的内容。北宋的王安石在变法中规定：①以东西南北各千步为一方，相当41顷66亩160步，四周立标确界；②每年9月，由县令、县佐分地计量，根据土质划为五等，半年后制成土地凭证；③以后各家分产、买卖等，均以所方之田为证。这种做法与现今的调查、确权、登记、发证十分相似。明代时国家已建立了较为完整的地籍图册——鱼鳞图册。
辛亥革命完成后，孙中山先生提出“平均地权”的主张。1914年民国北洋政府成立了“经界局”，1922年颁布“不动产登记条例”，1927年开始开展土地测量和登记，1930年6月30日公布《土地法》，该法第二编专门规定土地登记内容，如明确要对土地及其定着物的权利进行登记和变更登记，登记的土地权利包括土地所有权、地上权、永佃权、地役权、典权和抵押权；土地权利在登记程序进行中发生争议由土地裁判所裁判等。
中国共产党成立后，一直把土地登记工作放在重要位置。1931年，中央人民委员会第41次常委会通过《土地登记法》，决定“颁发土地证，确定土地所有权”。1931年11月27日，中央土地人民委员会在瑞金成立，并设立 “调查登记局”。新中国成立后，1950年，国家颁布了《城市郊区土地改革条例》，开始建立以土地清查、地权登记发证等为主要内容的地籍管理体系。1953年6月，中央人民政府委员会通过了《土地改革法》。1982年5月，农业部下设土地管理局，开始开展土地调查、土地登记、土地统计等试点工作。1986年6月25日，国家颁布《土地管理法》，明确了土地所有权和使用权的确认、登记、发证。1989年11月18日，为规范土地登记工作，原国家土地管理局颁布《土地登记规则》并于1995年进行了修订。1998年8月29日，九届全国人大常委会第四次会议修订通过《土地管理法》，进一步明确国家建立土地调查制度和土地统计制度，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护。
（二）《土地登记办法》出台的背景
《土地登记规则》（以下简称《规则》）是我国开展土地登记工作的重要依据，在保护土地资产、保障权利人合法权益、加强土地管理和社会经济发展等方面发挥了重要的作用，促进了我国土地登记制度的建立和完善。经过多年努力，我国土地登记工作已经建立了较完整的制度和技术规程，健全了土地登记机构，土地登记覆盖率大幅度提高。据统计，我国目前国有土地使用权登记率已达86%，集体土地所有权登记率已达53%，集体建设用地使用权（包括宅基地使用权）登记率已达73%。但是，随着我国土地管理法律制度的不断完善和土地使用制度改革的不断深化，现行《规则》已不能适应土地登记工作的需要。一是《规则》部分条款已不能适应当前土地登记工作的需要，需要进一步修改完善。特别是《物权法》确立了不动产统一登记制度，并在更正登记、异议登记、预告登记、登记赔偿、登记申请人自我举证、登记收费等方面对现行登记制度进行了改革创新，要求土地登记的内容必须进行相应的调整。二是《规则》是原国家土地管理局公布的规范性文件，法律效力层级较低，随着经济社会的发展对土地财产权益的保护要求越来越高，有必要提高《规则》的法律层级，从而进一步增强土地产权保护的作用。2007年3月，国土资源部开始着手《土地登记办法》（以下简称《办法》）的起草工作。
二、《办法》的主要内容
《办法》是根据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》制定的。《办法》共十章78条，主要对土地登记的概念、原则、效力、类型、内容、程序以及土地登记各项基本制度等作出了明确规定。
（一）关于土地登记的分类
《办法》根据土地登记的特点，将土地登记分为 “总登记”、“初始登记”、“变更登记”、“注销登记”及“其他登记”，“其他登记”又包括“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”等。相对于《规则》，新增加了“异议登记”、“预告登记”和“查封登记”等。
除调整了土地登记类型外，《办法》还重新界定了登记类型的含义。 根据《规则》的规定，初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。《办法》将土地总登记与初始登记区别开来。土地总登记是指一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记；初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。在《规则》中，变更土地登记是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。《办法》将变更登记仅局限于因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，概念的内涵大大缩小。《规则》没有对注销登记作出明确定义，《办法》将注销登记定义为因土地权利的消灭等而进行的登记，实质含义与《规则》注销登记的含义相同。
《办法》对更正登记进行了细化，将启动更正登记的情形分为两类：一是土地权利人和利害关系人发现土地登记结果有误或有遗漏时，依照法定程序以书面形式向土地登记机关申请更正登记，经土地登记机关审核，情况属实的，办理更正登记；二是土地登记机关发现有明显的登记错误，如果是审查疏忽造成错登、漏登的，土地登记机关可依职权和相关事实证据，按照原登记报批程序，进行更正登记。
所谓异议登记，是登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。异议登记的目的是限制土地登记簿上的权利人的权利，避免存在争议的土地权利为第三人善意取得，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。预告登记是指为保全一项请求权而进行的登记，该请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权行为的处分无效，以保障将来该登记的实现。
《办法》还吸收了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）的有关内容，规定了查封登记制度。查封登记，是指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载的登记。
（二）关于土地登记的效力
《办法》规定，土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。这一规定对土地登记的内涵进行了明确，即土地登记是一种土地物权公示行为，这意味着土地登记主要是物权公示的手段，淡化了土地登记的行政管理色彩，使土地登记保护土地产权、维护交易安全、产生公示公信效力的民事功能得到强化。
《办法》专章规定了土地权利保护，明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，为保护土地权利人的合法权利，为社会提供准确的土地登记信息，规定了县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。
对于因继承或者受遗赠取得土地权利的，根据《物权法》的规定，不登记也产生效力。为了保持登记结果资料的连续性，对当事人在没有登记之前就先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，《办法》作出了进一步规定，即当事人应当先将土地权利申请登记到其名下之后，再申请办理土地权利变更登记或者抵押权登记。
（三）关于登记的土地权利范围
《办法》涉及的土地权利既有《物权法》规定的集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权、地役权，也有土地管理相关法律法规规定的农用地使用权等。为保持土地权利名称的连续性，同时也体现与《物权法》和土地管理相关法律法规规定的土地权利的衔接，《办法》使用的土地权利名称为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权等。国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。
为保持土地证书的连续性，避免土地证书过多不易管理的问题，《土地登记办法》根据土地权利的主要种类，规定土地证书分为国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证以及土地他项权利证明书四种。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明。
（四）关于宗地的范围
《规则》第五条第一款规定土地登记以宗地为基本单元，但对于宗地的概念没有作出明确的规定。《城镇地籍调查规程》以及有关地籍调查的书籍一般将宗地定义为土地权属界址线所封闭包围的地块，根据这一定义，宗地只是一个平面的概念。
《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”，第一百三十八条中规定建设用地使用权出让合同应包括“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”。根据这一规定，可以设立立体的空间的土地权利。因此《办法》第五条第二款规定，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间，是一个三维立体的空间概念。《办法》通过扩展宗地的概念外延，将地上、地下土地使用权纳入了其调整范围。因此，以后进行土地登记，不仅要登记土地的四至界限，而且要登记土地的上下空间范围。
（五）关于土地登记的程序
按照《规则》的规定，土地登记的程序是：申请→地籍调查→权属审核→注册登记→颁发或更换证书。其中地籍调查是土地登记机关的一项重要职责，由国土资源行政主管部门完成。《办法》规定，除登记机关依职权进行的登记外，土地登记应当依照申请进行；当事人在申请土地登记时，须提交土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等必要材料；并且明确“申请人提交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得”。这样，土地登记（土地总登记除外）的程序简化为申请→权属审核→注册登记→颁发或更换证书。土地登记必需的相关资料由当事人提供。
三、登记工作中应当注意的几个问题
（一）关于证书查验问题
土地登记是土地权利的公示行为，在民事方面最重要的功能就是产生公示公信效力。土地登记主要是物权公示的手段，登记机关进行登记是一种行政确认，不是行政许可。《办法》根据《物权法》的规定，删除了《规则》中关于证书查验、申报地价、不登记按非法占地、违法占地处理等的规定，使土地登记民事功能得到强化。
（二）关于土地债权的登记问题
土地登记是一种物权公示行为，《办法》只是规定了物权登记的几种情形，而对土地使用权出租等土地债权的登记未作出规定。笔者认为，土地使用权是群众的重要财产权利，为规范土地市场的良性发展，保护承租人的合法权益，如果出租人或承租人申请登记，土地登记机关应当予以办理。
（三）关于自我举证问题
土地登记自我举证是土地登记申请时由土地权利人自我提交登记资料和宗地调查成果资料的一项制度，是转变政府职能、提高土地登记效率和社会化服务水平的重要措施。为便于当事人自行提供地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等材料，2003年3月4日，国土资源部办公厅发布了《关于在浙江、广东两省开展土地登记自我举证试点工作的复函》（国土资厅函[2003]52号），在浙江、广东开展土地登记自我举证制度试点。《物权法》第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。明确要求不动产登记实行自我举证制度。根据《物权法》的规定，以及我国土地登记自我举证、地籍调查前置的试点经验，《办法》对土地登记的程序进行了新的规定。明确“申请人提交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得”。这意味着，过去由行政机关包办的地籍调查等事务工作，不再是行政机关的分内之事，土地登记必需的相关资料要由申请者自我提供，即自我举证。