改制土地使用权

『壹』 企业改制中划拨国有建设用地使用权处置程序是怎样的

一、拟订国有建设用地使用权处置方案

由企业拟订国有建设用地使用权处置方案。主要内容包括企业改革时的形式和内容、企业现使用土地的状况和拟处置土地的状况，拟处置方式和处置价格及理由等。

二、地价评估结果备案和国有建设用地使用权处置方案审批

国有建设用地使用权处置方案应当报有批准权的人民政府国土资源管理部门审批，地价评估结果同时报备案。报批时应同时提交企业改制的批准文件、资产重组方案、土地使用权证明以及其他有关材料。

三、签订合同与变更土地登记

国有建设用地使用权处置方案经批准后，采取国有建设用地使用权出让方式处置的，企业应在主管部门批准后30日内，持批准文件有关合同、协议，与受让方共同向国土资源管理部门申请变更土地登记手续。采取国有建设用地租赁方式处置的，企业应当在签订租赁合同之日起30日内，持土地租赁合同和其他有关文件到土地所在地的县级以上人民政府国土资源管理部门办理土地变更登记手续；采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置的，企业应当在签订入股合同之日起30日内，持土地使用权入股合同和其他有关证明材料，向国土资源管理部门申请国有建设用地使用权登记。

国企改革处置划拨国有建设使用权流程图

『贰』 企业改制后土地应该怎样登记

【问题】

某市一国有企业1956年经国家批准以划拨方式取得一宗国有土地使用权，用途为工业用地，总面积50亩，其中40亩兴建厂房，10亩建职工住宅。企业依法办理了土地登记，领取了《国有土地使用权证》。2003年，按照国有企业改制的要求，该企业制定了改制方案和土地处置方案，经批准该国有企业改组为有限责任公司，继续从事工业生产，土地用途不变。原企业职工住宅按照《国务院关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，房屋以成本价格出售给原企业职工，该企业改制后一直未办理国有土地使用权登记，国土资源管理部门通知该企业按照《土地登记办法》规定办理土地登记手续。

问：1.企业改制后土地取得方式如何确定，应怎样登记。

2.企业职工住宅经过房改后土地取得方式如何确定，应怎样登记。

【分析】

本案主要涉及两个问题，一是企业土地权利转移之后土地的处置问题；二是企业土地权利转移之后土地分割登记问题。

随着我国改革开放的不断深入，企业由计划经济体制逐渐转为市场经济体制，企业性质发生了巨大的变化，改制后的企业形成了不同企业类型，国家针对企业改革中土地使用权的管理问题，于1998年出台了《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（国家土地管理局令第8号，以下简称8号令），明确了企业改制后不同类型的企业的土地处置方式问题。改制企业处置土地方式有两种：一是出让或租赁方式处置；另一种是保留划拨方式处置。8号令第五条规定，企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或租赁方式处置：（一）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；（二）国有企业改组为股份合作制的；（三）国有企业租赁经营的；（四）非国有企业兼并国有企业的。第八条规定，企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：（一）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；（二）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；（三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；（四）国有企业改造或改组为国有独资公司的。

本案中该企业因为已由国有企业改组为有限责任公司，符合8号令第五条第（一）款的规定。 所以，企业在土地的处置上，应该采用由划拨方式转为出让方式。

关于企业职工住宅土地处置的问题，笔者认为，企业改制后，企业原自建职工住房以成本价将房屋使用权出售给职工，土地使用权人未向政府交纳土地出让金。但由于职工只是自用住房，不对外出租或转让，该房屋应比照国家经济适用住房政策执行，土地使用权取得方式应继续延续划拨方式。如果职工将住房对外出租或转让，可根据财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字[1999]113号）和《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资发[1999]31号）的规定，补交土地出让金，土地使用方式依法转为出让方式后，方可出租、转让。

我国土地登记由五部分组成，即土地总登记，土地初始登记，土地变更登记，注销登记，其他登记。土地总登记是政府组织的在一定时间内辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记；初始登记是通过土地权利人申请，对土地总登记之外设立的土地权利进行的登记；变更登记是通过土地权利人申请，对因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记；注销登记是依据土地灭失情况不同可以通过政府直接办理也可以通过土地权利人申请，对因土地权利的消灭等进行的登记；其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。

企业申请登记应该明确需要登记的类型，由于企业在取得该宗土地后已依法办理了土地初始登记，改制后的企业申请登记，将会出现两种登记情况：一是土地初始登记；二是土地变更登记。如何确定登记的类型，可依据经过批准的土地处置方案，根据国土资源部2008年2月公布实施的《土地登记办法》（国土资源部令第40号，以下简称40号令）的规定来确定登记的类型。

本案企业改制后土地处置方式已明确由划拨方式转为出让方式，根据40号令第二十八条的规定：划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。 因此，企业应按照上述规定申请出让国有建设用地使用权初始登记。

企业以成本价将房屋使用权出售给了职工，属于买卖地上建筑物行为，按照地随房走的原则，职工可以依法申请土地登记，职工在申请土地登记时，应根据40号令第四十条的规定：因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。购房职工符合上述规定，应申请建设用地使用权变更登记。

『叁』 国有企业改制是否必须对土地使用权评估

(一)国有企业改制必须对企业进行清产核资和评估，按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，认真核实和界定国有产权，严禁隐匿国有资产。企业法定代表人和财务负责人对提交的清产核资的范围、资产及其财务会计报表的完整性、真实性、准确性出具承诺书，并对其结果负责。在前一次清产核资有效期内的，经市国资委同意，可不再进行清产核资。凡改制为非国有的企业，必须按照国家有关规定对企业法定代表人进行经济责任审计。(二)国有企业改制中清理出来的不良资产，经中介机构经济鉴证后，按规定程序和要求向企业主管部门申报，经企业主管部门提出初审意见报市国资委审批。按照审批权限，对申报核销不良资产在200万元(含200万元)以内的，由市国资委审批。200万元以上，由市国资委审核后报市政府批准。在批准核销后，企业需建立“账销案存”管理制度，对“账销案存”收回的款项可给予一定的奖励。(三)国有企业改制，必须在清产核资和经济责任审计的基础上，依照《企业国有资产评估管理暂行法》（国务院国资委第12号令）聘请中介机构进行资产和土地使用权评估。企业的专利权、非专利技术、商标权、商誉等无形资产必须纳入评估范围。经济责任审计和资产评估不得委托同一家中介机构进行。企业经济责任审计和资产评估结果在出具正式报告前，必须由其国有产权持有单位或主管部门组织在改制企业内部进行公示，公示时间不少于7个工作日。资产评估结果经主管部门初审后，报市国资委核准或备案。涉及国有土地资产处置的，其评估结果应报市国土资源局确认。重大评估项目由市国资委组织专家评审。（四）国有企业改制，由市国资委选聘和委托中介机构对改制企业实施清产核资、经济责任审计和资产评估。(五)企业改制涉及资产剥离的按有关规定执行。

『肆』 国有企业改制后,原以划拨方式取得的土地使用权如何处理

1种是改变土地性质，变为出让地
1种是保留划拨，保留年限好象是不超过5年
如果改制后的企业性质是国有独资企业，也有可能采用授权经营的方式

『伍』 国有企业改制中划拨国有建设用地使用权处置有哪几种方式

（1）以出让方式处置土地资产。以出让方式处置国有建设用地使用权，可以十分清晰地确定国家和国有企业的土地财产关系，不仅保证国家的财政收入，而且还可以对国有企业转变为现代企业起积极促进作用。但是，这种处置方式需要改制企业缴纳出让金后才能取得相应的国有建设用地使用权，这对于已经面临重重困难的国有企业，无疑是相当沉重的经济负担，国有企业为了改制将付出极大的经济代价。因此，以这种方式处置国企改制划拨国有建设用地使用权有一定的局限性。
（2）以租赁方式处置土地资产。企业通过签订租赁合同取得国有建设用地使用权，经出租方同意可以将租赁合同转让。租赁合同转让时，合同中约定的权利义务同时转移。这种处置方式不仅能较好地明晰土地产权关系，而且可以大大减轻企业经济负担，因而能够适应国有企业改制多种形式的需要。
（3）国家以国有建设用地使用权作价出资（入股）方式处置土地资产。是指国家以一定年期的国有建设用地使用权作为出资投入到改制后的新设企业，该国有建设用地使用权由新设企业持有。企业可依照土地管理法律、法规关于出让国有建设用地使用权的规定转让、出租、抵押国有建设用地使用权。国有建设用地使用权作价出资形成的国家股股权，按国有资产投资主体委托有资格的国有股权持股单位统一持有。
（4）以保留划拨方式处置土地资产。目前大多数国有企业使用的土地是划拨用地。一般来说，改制后的企业既然是按照现行企业制度的要求建立起来的新型企业，就不应当再有划拨土地存在。但是，由于国有企业改制是在极其困难的情况下进行的，改制又是采取了多种形式，为了支持企业改制，还需要对某些企业的土地资产在一定时期内保留划拨方式予以处置。

『陆』 土地变更使用权类型 属于企业改制吗

不属于。
企业改制亦称“企业改组”。在中国，指国有企业、集体企业和乡镇企业依照中国《公司法》及其他法律法规的规定，从传统的组织制度改组为符合现代企业制度要求的公司制的过程。其目的，是为了建立现代企业制度，实现企业运行机制的转换，促进资源的有效配置、技术进步和经济效益的提高。通过改制，有些企业改组为独资的有限责任公司，有些企业改组为有多个投资者的有限责任公司，有些企业改组为股份有限公司，有些集体企业、乡镇企业还可能改组为股份合作制企业。

『柒』 请问国有企业改制土地使用权转增为国家资本金后如何办理出让手续

你所说的“土地使用抄权是有偿（转增国家资本金）”以我多年的土地工作经验，该土地的用地方式应为授权经营，授权经营的土地在进行拍卖等处置时，必须上报原批准授权经营的部门，对该土地处置方案进行审批、备案，同时核减国家资本金，方可进行拍卖。

『捌』 企业改制和破产，其使用的国有土地使用权如何确定

（1）以出让方式取得的土地使用权或以划拨方式取得的土地使用权补办出让手续后作为资产入股的，土地使用权确定给股份制企业。
国家以土地使用权作价入股的，土地使用权确定给股份制企业。
国家将土地使用权租赁给股份制企业的，土地使用权确定给股份制企业。企业以出让方式取得的土地使用权或以划拨方式取得的土地使用权补办出让手续后，出租给股份制企业的，土地使用权不变。
（2）企业以出让方式取得的土地使用权，在企业破产后，经依法处置，确定给新的受让人；企业通过划拨方式取得的土地使用权，在企业破产时，其土地使用权由县级以上人民政府收回后，根据有关规定进行处置。

『玖』 国有企业改制如何处置划拨土地使用权

如果企业改制后其土地未改变用途，经县以上人民政府授权的土地管理部门批专准后，可以保留划拨方式。如属改变用途，符合《划拨土地目录》的也可继续以划拨方式使用。但是，除了继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地的，划拨的期限不得超过五年。显然，这是由于保留划拨方式违反了土地有偿使用的方针。

『拾』 国有企业改革涉及的土地使用权，有哪些情形的，可以采取保留划拨

国有企业改革涉及的土地使用权 （一）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外； （二）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的； （三）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；（四）国有企业改造或改组为 国有独资公司的。 前款第（二）、（三）、（四）项保留划拨用地方式的期限不超过五年。