1、纳税人转让其抵债或受让所得的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的抵债作价金额或受让原价后的余额为营业额。受让的土地使用权原价，除了纳税人在土地二级市场上购买土地使用权支付的价款外，还包括纳税人以招拍挂和协议出让方式从政府取得土地使用权支付的土地出让合同载明的土地出让综合价金。转让以招拍挂和协议出让方式取得土地使用权，以开具的财政票据为差额征税扣除凭证。
2、根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》规定，纳税人转让土地使用权，增值税税率为11%。
一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，一般纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则必须采用一般计税方法。
一是根据财税【2016】47号文件规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
二是纳税人发生除财税【2016】47号文件规定情形以外的转让土地使用权行为，一般纳税人应以销售额全额按适用税率即11%计算缴纳增值税，小规模纳税人应以销售额全额按3%的征收率计算缴纳增值税。
『贰』 土地使用权转让怎么缴纳营业税
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条有规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”注意：这里销售的不动产是原来“购置的”，不是自建的；转让的土地使用权是“受让的”，“购置或受让原价”由此产生。同时，该文中第二条有规定：“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。”结合这两项规定，我们就会发现：1、如果企业（当然包括房地产开发企业）转让的土地使用权“尚未进入施工阶段的”，那么可按“转让土地使用权”项目征收营业税，即：可以“以全部收入减去…土地使用权的…受让原价后的余额为营业额”。2、如果企业（当然包括房地产开发企业）转让的土地使用权“已进入建筑物施工阶段”，那么应按“销售不动产”税目征收营业税，即它没有不动产的购置原价，不可能“以全部收入减去不动产…的购置…原价后的余额为营业额”。必须全额征收营业税。企业转让土地使用权是差额交纳营业税，还是全额交纳营业税，其关键在于是否“已进入建筑物施工阶段”。
『叁』 转让土地使用权和不动产的营业税问题！
1、土地来使用权从政府那里那交的土地自出让金是不能抵扣的，因为出让方政府自己是不交营业税的，你要按全额交费；
土地使用权从其他人那里买来的土地使用权转（受）让金是可以抵扣的，因为其他人在转给你的时候已经交了营业税了，你要按差额交费
2、不动产也比照上方，看你的前手有没有交过以确定你全额还是差额，不要局限在购置、受让、转让的字眼里；
3、楼上说的税金和费用是不能抵扣在差额里的。
希望有用
『肆』 转让土地使用权按差额征收营业税吗
根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16 号）中规定的“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”，所以，转让土地使用权按差额征收营业税。
一、营业税的含义：
营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。
二、征税范围：
营业税的征税范围可以概括为：在中华人民共和国境内提供的应税劳务、转让无形资产、销售不动产。
1、在中华人民共和国境内是指：
（1）提供或者接受应税劳务的单位或者个人在境内；
（2）所转让无形资产（不含土地使用权）的接受单位或个人在境内；
（3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；
（4）所销售或出租的不动产在境内。
2、应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。加工、修理修配劳务属于增值税范围，不属于营业税应税劳务。单位或者个体经营者应聘的员工为本单位或者雇主提供的劳务，也不属于营业税的应税劳务。
3、提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产、有偿销售不动产的行为。有偿是指通过提供、转让、销售行为取得货币、货物、其他经济利益。
三、计算方法：
1、营业税应纳税额=计税营业额×适用税率；
2、营业额是指纳税人提供应税劳务、出售或出租无形资产及销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。
3、营业税税率按照行业、类别不同分别采用了不同的比例税率。交通运输业为3%，出售、出租无形资产为5%，销售不动产为5%。
『伍』 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权时，如何确定其营业额
一、根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：“三、关于营业额问题......（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”
二、根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）的规定：“一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。......三、本通知自2015年3月31日起执行，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2011〕12号)同时废止。”
三、根据《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定：“二、关于营业税政策
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。
三、关于实施范围
北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。
上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。
本通知自2016年2月22日起执行。”
『陆』 转让土地使用权计征营业税是否扣除土地出让金
理解正确，应该扣除。
『柒』 转让土地使用权需要同时缴纳营业税和增值税吗
1、转让土地使用权，2016年5月1日以后需要缴纳增值税，不需要缴纳营业税。2016年5月1日之前需要缴纳营业税，不缴增值税。但都要缴纳土地增值税。
2、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
3、转让土地使用权涉及以下税种：
(1) 增值税：
一般纳税人 转让4月30日前取得的土地使用权 （全部价款和价外费用－土地使用权的原价）÷（1+5%）× 5%（文件依据：财税〔2016〕47号）
一般纳税人 转让转让4月30日后取得的土地使用权 全部价款和价外费用 ÷（1+11%）× 11%
（文件依据：《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条第二款 ）
小规模纳税人 转让4月30日前取得的土地使用权 （全部价款和价外费用－土地使用权的原价）÷（1+5%）× 5%
（文件依据：财税〔2016〕47号 ）
小规模纳税人转让4月30日后取得的土地使用权 全部价款和价外费用 ÷（1+3%）× 3%
（文件依据：《营业税改征增值税试点实施办法》第十六条）
(2) 土地增值税：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土 地使用权、地上的建筑物及附着物（以下简称转让房地产）并取得收人的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土 地增值税。
(3) 企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规 定，转让土地使用权取得的收人计入企业当期应纳税所得额，按适用税率计征企业所得税。
(4) 印花税：根据印花税相关规定，转让土地使用权应按“产权转移书据” 计算缴纳印花税，税率为万分之五。