城市建设用地使用权概念

① 什么是建设用地使用权民事法律关系

《中华人民共和国物权法》第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。本条是关于建设用地使用权概念的规定。
建设用地使用权是用益物权中的一项重要权利。出让人通过设立建设用地使用权，使建设用地使用权人对国家所有的土地享有了占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人可以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等;附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。
《中华人民共和国物权法》第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。本条是关于建设用地使用权分层设立的规定。
我国土地的性质决定了土地上下空间的所有权属于国家和集体，当事人只能通过设定建设用地使用权等用益物权的方式取得对土地以及上下空间的使用。目前，集体土地需要征收为国家所有后才能出让，国家在出让建设用地使用权时?只要对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度作出明确的规定，那么该建筑物占用的空间范围是可以确定的。根据本法第一百三十八条第?四?项的规定，建设用地使用权出让时，应当在合同中明确规定建设物、构筑物以及附属设施占用的空间范围，这样建设用地使用权人对其取得的建设用地的范围就能界定清楚。比如，同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写字楼;地下20米至 40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。所以，建设用地使用权的概念完全可以解决对不同空间土地的利用问题。物权法没有引入空间利用权的概念。因此，本条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
那么，如何调整同一块土地不同用益物权人之间的关系呢﹖根据本法的规定，不动产的权利人根据相邻关系的规定，应当为相邻各权利人提供必要的便利，并在其权利受到损害时，可以请求相邻权利人补偿。不动产的权利人想提高自己土地的便利和效益，可以通过设定地役权取得对他人土地的利用。以上规定完全适用于分层设立的建设用地使用权。在土地分层出让的情况下，不同层次的建设用地使用权人之间应当适用相邻关系的规定。如果建设用地使用权人一方需要利用另一方的建设用地，同样可以通过设定地役权来解决。总之，物权法所有适用于“横向”不动产之间的相邻关系和地役权等规定都适用于“纵向”不动产之间。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
《中华人民共和国物权法》第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。本条是关于建设用地使用权出让方式的规定。
建设用地使用权出让的方式主要有两种：有偿出让和无偿划拨。在物权法起草过程中，有人提出，为了保护国家的土地资源，应当取消以划拨方式出让建设用地，不论什么用途，都应当采取有偿出让的方式。那么，物权法为什么仍然将划拨作为建设用地出让的方式呢﹖因为我国土地管理法和城市房地产管理法对于采用划拨方式设立建设用地使用权的范围是有着严格的限制的。下列建设用地，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：?1?国家机关用地和军事用地;?2? 城市基础设施用地和公益事业用地;?3?国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;?4?法律、行政法规规定的其他用地。由于国家机关用地和军事用地等情况会长期存在，完全取消以划拨方式设立建设用地使用权不现实，划拨方式还会在相当长的时期存在。但是，并不表明属于划拨范围的用地，就当然可以采取划拨的方式。划拨方式应当是“确属必需的”才能采取。通过划拨方式取得的建设用地使用权，没有期限的规定，但是该权利仍是一项独立的财产权利，其性质属于用益物权，应当适用“建设用地使用权”一章的规定。考虑到划拨建设用地的特殊性，有关法律对划拨建设用地的用途、转让条件和抵押等方面都有一些限制性规定。随着我国土地管理制度的改革和深化，划拨建设用地的范围和程序更趋严格和规范。近些年来，国务院就划拨土地的问题多次作出了规定，明确要严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金;经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金;低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，作为民事基本法律的物权法也对划拨建设用地的问题作出了明确规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”
建设用地使用权有偿出让的方式中招标和拍卖都属于公开竞价的方式。协议是出让人和建设用地使用权人通过协商方式有偿出让土地使用权。协议的方式由于没有引入竞争机制，相对缺乏公开性，现实中一些地区和部门为了招商引资，将本来应当采取公开竞价方式改为协议方式，或者压低协议出让的价格，随意减免土地出让金，造成土地资源收益的流失，严重损害国家的利益。因此，有人提出，应当取消协议方式出让土地。但是，现实中一些需要扶持的行业和大型设施用地，仍较适宜采取协议的方式出让。协议的出让方式还是有其存在的必要。为了防止协议出让土地时可能滋生的腐败行为，严格土地出让秩序，土地管理法规定，采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。国务院、国土资源部也曾多次颁布相关的文件，要求各级人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。违反规定出让土地造成国有土地资产流失的，要依法追究责任;情节严重的，依照刑法的规定，以非法低价出让国有土地使用权罪追究刑事责任。物权法虽然保留了协议出让方式，但是由于扩大了公开竞价出让方式的范围，因此，协议出让的适用范围已经越来越窄，程序则更趋严格。
《中华人民共和国物权法》第一百三十九条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。本条是关于建设用地使用权登记的规定。
设立建设用地使用权，建设用地使用权人应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。建设用地使用权适用登记生效的原则，经登记生效。根据土地管理法的规定，我国目前的建设用地使用权是由县级以上人民政府登记造册，核发证书。
以划拨方式设立建设用地使用权的，根据目前的规定当事人不需要签订合同，而是通过“国有土地划拨决定书”的形式，将建设用地使用权交给建设用地使用权人使用。但是，划拨土地也应当按照以下规定办理登记手续：新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设用地使用权人应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设用地批准书申请土地预告登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请建设用地使用权登记;其他项目使用划拨国有土地的，建设用地使用权人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请建设用地使用权登记。
目前我国的土地登记是以宗地为基本单元。使用两宗以上建设用地的建设用地使用权人应当分宗申请登记。两个以上建设用地使用权人共同使用一宗建设用地的，应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的，应当分别向建设用地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
《中华人民共和国物权法》第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。本条是关于土地用途的规定。
我国法律对以划拨方式使用建设用地的用途有着明确的规定，建设用地使用权人应当严格依照其用途使用土地。以出让方式设立的建设用地使用权，不同的土地用途其出让金是不同的。建设用地使用权出让合同中对土地用途都需要作出明确的规定，擅自改变约定的土地用途不仅是一种违约行为，而且也是违法行为。
建设用地使用权人以无偿或者有偿方式取得建设用地使用权后，确需改变土地用途的，应当向土地行政主管部门提出申请。土地行政主管部门经过审查后，认为改变的土地用途仍符合规划，同意对土地用途作出调整的，根据目前的规定，还需要报市、县人民政府批准，然后出让人和建设用地使用权人应当重新签订建设用地使用权出让合同或者变更合同相应的条款，并按照规定补交不同用途和容积率的土地差价。如果是将以划拨方式取得的建设用地使用权改为有偿使用方式的，在改变土地用途后，建设用地使用权人还应当补缴出让金。以变更合同条款的形式改变土地用途的，还要依法到登记机构办理变更登记，签订新的建设用地使用权合同的，应办理登记手续。
《中华人民共和国物权法》第一百四十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。本条是关于建设用地使用权人支付出让金等费用的义务的规定。
应当支付土地出让金等费用的情形：?1?在取得建设用地使用权时，采用出让等有偿使用方式的，应当支付出让金等费用。土地管理法第二条第五款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”城市房地产管理法第三条、第十五条也有同样的规定。根据有关规定，划拨取得建设用地使用权的，在取得使用权时国家不收取出让金。?2?在建设用地使用权转让时，通过划拨取得的建设用地使用权应当补缴出让金。城市房地产管理法第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”此外，城市房地产管理法第五十条还规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”
法律、行政法规对不缴纳出让金等费用的行为规定了相应的法律责任。例如，城市房地产管理法第六十六条规定，违反城市房地产管理法第三十九条第一款关于划拨土地使用权转让须补缴出让金的规定的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地出让金、没收违法所得，可以并处罚款。在有出让合同的情况下，不支付出让金的行为同时还是一种违约行为。因此除了行政法上的责任，法律、行政法规还规定了相应的违约责任。例如，城市房地产管理法第十五条规定城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十四条规定。
总之，通过支付出让金等费用，向国家上缴土地收益，是国家土地有偿使用制度的重要内容，也是土地管理法、城市房地产管理法等有关法律、行政法规中规定的法定义务。物权法第一百三十八条已经将出让金等费用及其支付方式列为建设用地使用权出让合同的条款之一，按时、足额支付出让金，更是建设用地使用权人的合同义务。
《中华人民共和国物权法》第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。本条是关于建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施权属的规定。
根据物权法第三十条的规定，合法建造房屋的，自事实行为成就时取得建筑物的所有权。在多数情况下，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权是属于建设用地使用权人的。
建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施由建设用地使用权人所有作为通常情况，仍然存在这样的例外：在现在的城市房地产建设中，一部分市政公共设施，是通过开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目开发中配套建设的，但是所有权归国家。这部分设施，其性质属于市政公用，其归属就应当按照有充分的证据证明的事先约定来确定，而不是当然地归建设用地使用权人。后续通过房地产交易成为建设用地使用权人的权利人也应当尊重这种权属划分。
把握本条规定还应当注意，这里规定的建筑物、构筑物及其附属设施必须是合法建造产生的。对于非法占地、违规搭建的违法行为，土地管理法第七十三条、第七十六条、第八十三条以及其他法律法规的有关规定都明确规定了制裁措施，这种违章建筑是要被没收和强制拆除的，更不会产生合法的所有权。因此，并不在本条的调整范围内。
《中华人民共和国物权法》第一百四十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。本条是关于建设用地使用权人处分建设用地使用权的合同形式和期限的规定。
理解和掌握本条规定应当注意两个方面：?1?建设用地使用权的流转应当采用书面形式。根据合同法第十条第二款的规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，合同应当采用书面形式。城市房地产管理法第十四条以及有关法律法规中规定，土地使用权出让应当采用书面合同。在合同法理论上，必须采取书面形式的合同属于一种要式合同，要式合同一般适用于交易复杂、涉及利益巨大的情形。建设用地使用权流转之所以必须采用书面形式的要式合同，是因为建设用地使用权涉及对土地这一重要自然资源的利用，关系到国家、社会和用地人的重大利益，要求采用书面形式可以有效地明确权利、义务，避免潜在争议。不仅我国现有法律做了这样的规定，其他国家和地区关于土地等不动产的交易也都要求采用书面形式。本条规定不但与我国的现有规定是一致的，也符合国际通行做法。?2?建设用地使用权流转的使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限。

② 通俗的说建设用地使用权什么意思

是开发商开发建设的一个必备手续，意思是建设局赋予开发商可以使用该土地建房子的权力，与购房者无直接的关系!

③ 住宅用地和公用建设用地的概念是什么

建设用地land for construction
建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等。
付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。
[编辑本段]占用土地程序
为实施城市规划在城市建设范围内占用土地的一般程序为：①市、县人民政府按照土地利用年度计划拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批逐级上报有批准权的人民政府。②有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。③农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体项目分别供地。
[编辑本段]建设用地管理
建设用地管理制度包括建设用地的管理、定额、审批、和许可等几方面的规定。政府职能部门运用行政的、法律的、经济的和技术的综合手段，来配置协调各部门、各单位、各用地单元的用地关系，保证一要吃饭，二要建设的基本需要，严格控制农业用地向非农业用地转变而采取的各项管理措施，是土地管理工作中的重要组成部分。
其中建设用地管理的主要工作是：①研究编制各类建设用地的中长期用地规划和年度用地计划指标，并监督实施；②依法办理土地的征用、划拨，城镇国有土地的出让工作和土地使用权转让的监督管理；③清查处理违法用地和违章用地；④制定、完善建设用地管理的法律、法规和各类规章制度；⑤组织制定国家建设项目和乡镇用地定额指标的编制和实施。建设用地的审批权限一般由县级以上人民政府的土地管理部门来执行。
[编辑本段]建设用地分类
建设用地按其使用土地性质的不同，可分为农业建设用地和非农业建设用地；按其土地权属、建设内容不同，又分为国家建设用地、乡（镇）建设用地、外商投资企业用地和其他建设用地；按其工程投资和用地规模不同，还分为大型建设项目用地、中型建设项目用地和小型建设项目用地。
中国的建设用地供应，分为存量和增量两部分。增量部分，主要通过农地转为建设用地的供应，即所谓“一级市场”；存量部分即通过现有土地使用者之间的交易的供应，即所谓“二级市场”。
存量土地实际被现有土地使用者控制。
[编辑本段]建设用地使用权
1、建设用地使用权是建设用地使用权人依不法对国家或集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利。2、取得方式：建设用地取得可以采取出让、租赁或或拨方式。
[编辑本段]建设用地特点
(1)建设用地是生活场所、操作空间和工程的载体，不是直接利用土壤，与土壤肥力没有关系。 (2)可逆性差。农用地要变为建设用地较为容易，建设用地变为农用地却较为困难。
(3)土地利用价值高。可以产生更高的经济效益。
(4)区域选择性强，在地域上选择性很强。
[编辑本段]相关规定
城市用地分类和代号必须符合表2.0.5的规定：
城市用地分类和代号 表2.0.5
类别代号 类别名称 范 围
大类 中类 小类
R 居住用地 居住小区居住街坊居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地
R1 一类居住用
R11 住宅用地
R12 公共服务设施用地
R13 道路用地
R14 绿地
市政公用设施齐全布局完整环境良好以低层住宅为主的用地
住宅建筑用地
居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地
居住小区及小区级以下的小区路组团路或小街小巷小胡同及停车场等用地
居住小区及小区级以下的小游园等用地
R2 二类居住用地
R21 住宅用地
R22 公共服务设施用地
R23 道路用地
R24 绿地
市政公用设施齐全布局完整环境较好以多中高层住宅为主的用地
住宅建筑用地
居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地
居住小区及小区级以下的小区路组团路或小街小巷小胡同及停车场等用地
居住小区及小区级以下的小游园等用地
R3 三类居住用地
R31 住宅用地
R32 公共服务用地
市政公用设施比较齐全布局不完整环境一般或住宅与工业等用地有
混合交叉的用地
住宅建筑用地
居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地如托儿所幼儿园
小学中学粮店菜店副食店服务站储蓄所邮政所居委会派出所等用地
类别代号 类别名称 范 围
大类 中类 小类
R R33
R34
道路用地
绿地
居住小区及小区级以下的小区路组团路或小街小巷小胡同及停车场等用地
居住小区及小区级以下的小游园等用地
R4 四类居住用地
R41 住宅用地
R42 公共服务设施用地
R43 道路用地
R44 绿地
以简陋住宅为主的用地
住宅建筑用地
居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地如托儿所幼儿园
小学中学粮店菜店副食店服务站储蓄所邮政所居委会派出所等用地
居住小区及小区级以下的小区路组团路或小街小巷小胡同及停车场等用地
居住小区及小区级以下的小游园等用地
C 公共设施用地
居住区及居住区级以上的行政经济文化教育卫生体育以及科研设
计等机构和设施的用地不包括居住用地中的公共服务设施用地
C1 行政办公用地
C11 市属办公用地
C12 非市属办公用地
行政党派和团体等机构用地
市属机关如人大政协人民政府法院检察院各党派和团体以及企
事业管理机构等办公用地
在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地
C2 商业金融业用地
C21 商业用地
C22 金融保险业用地
C23 贸易咨询用地
C24 服务业用地
C25 旅馆业用地
C26 市场用地
商业金融业服务业旅馆业和市场等用地
综合百货商店商场和经营各种食品服装纺织品医药日用杂货五
金交电文化体育工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场车间和仓库等用地
银行及分理处信用社信托投资公司证券交易所和保险公司以及外
国驻本市的金融和保险机构等用地
各种贸易公司商社及其咨询机构等用地
饮食照相理发浴室洗染日用修理和交通售票等用地
旅馆招待所度假村及其附属设施等用地
独立地段的农贸市场小商品市场工业品市场和综合市场等用地
C3 文化娱乐用地
C31 新闻出版用地
C32 文化艺术团体用地
C33 广播电视用地
C34 图书展览用地
C35 影剧院用地
新闻出版文化艺术团体广播电视图书展览游乐等设施用地
各种通讯社报社和出版社等用地
各种文化艺术团体等用地
各级广播电台电视台和转播台差转台等用地
公共图书馆博物馆科技馆展览馆和纪念馆等用地
电影院剧场音乐厅杂技场等演出场所包括各单位对外营业的同类
用地
类别代号 类别名称 范 围
大类 中类 小类
C C36
游乐用地
独立地段的游乐场舞厅俱乐部文化宫青少年宫老年活动中心等用地
C4 体育用地
C41 体育场馆用地
C42 体育训练用地
体育场馆和体育训练基地等用地不包括学校等单位内的体育用地
室内外体育运动用地如体育场馆游泳场馆各类球场溜冰场赛马
场跳伞场摩托车场射击场以及水上运动的陆域部分等用地包括附属的
业余体校用地
为各类体育运动专设的训练基地用地
C5 医疗卫生用地
C51 医院用地
C52 卫生防疫用地
C53 休疗养用地
医疗保健卫生防疫康复和急救设施等用地
综合医院和各类专科医院等用地如妇幼保健院儿童医院精神病院
肿瘤医院等
卫生防疫站专科防治所检验中心急救中心血库等用地
休养所和疗养院等用地不包括以居住为主的干休所用地该用地应归
入居住用地(R)
C6 教育科研设计用地
C61 高等学校用地
C62 中等专业学校用地
C63 成人与业余学校用地
C64 特殊学校用地
C65 科研设计用地
高等院校中等专业学校科学研究和勘测设计机构等用地不包括中
学小学和幼托用地该用地应归入居住用地(R)
大学学院专科学校和独立地段的研究生院等用地包括军事院校用地
中等专业学校技工学校职业学校等用地不包括附属于普通中学内的职业高中用地
独立地段的电视大学夜大学教育学院党校干校业余学校和培训中心等用地
聋哑盲人学校及工读学校等用地
科学研究勘测设计观察测试科技信息和科技咨询等机构用地不包
括附设于其他单位内的研究室和设计室等用地
C7 文物古迹用地
具有保护价值的古遗址古墓葬古建筑革命遗址等用地不包括已
其他用途的文物古迹用地该用地应分别归入相应的用地类别
C8 其他公共设施用地
除以上之外的公共设施用地如宗教活动场所社会福利院等用地
M 工业用地
工矿企业的生产车间库房及其附属设施等用地包括专用的铁路码头
和道路等用地不包括露天矿用地该用地应归入水域和其他用地(E)
M1 一类工业用地
对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业
缝纫工业工艺品制造工业等用地
M2 二类工业用地
对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业
医药制造工业纺织工业等用地
M3 三类工业用地
对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业
冶金工业大中型机械制造工业化学工业造纸工业制革工业建材工业等
用地
类别代号 类别名称 范 围
大类 中类 小类
W
仓储用地 仓储企业的库房堆场和包装加工车间及其附属设施等用地
W1
普通仓库用地
以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地
W2
危险品仓库用地
存放易燃易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地
W3
堆场用地
露天堆放货物为主的仓库用地
T 对外交通用地
铁路公路管道运输港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等
用地
T1 铁路用地 铁路站场和线路等用地
T2 公路用地
T21 高速公路用地
T22 一二三级公路用地
T23 长途客运站用地
高速公路和一二三级公路线路及长途客运站等用地不包括村镇公路
用地该用地应归入水域和其他用地(E)
高速公路用地
一级二级和三级公路用地
长途客运站用地
T3 管道运输用地
运输煤炭石油和天然气等地面管道运输用地
T4 港口用地
T41 海港用地
T42 河港用地
海港和河港的陆域部分包括码头作业区辅助生产区和客运站等用地
海港港口用地
河港港口用地
T5 机场用地
民用及军民合用的机场用地包括飞行区航站区等用地不包括净空控
制范围用地
S 道路广场用地
市级区级和居住区级的道路广场和停车场等用地
S1 道路用地
S11 主干路用地
S12 次干路用地
S13 支路用地
S19 其他道路用地
主干路次干路和支路用地包括其交叉路口用地不包括居住用地工
业用地等内部的道路用地
快速干路和主干路用地
次干路用地
主次干路间的联系道路用地
除主次干路和支路外的道路用地如步行街自行车专用道等用地
S2
S1
S2
广场用地
交通广场用地
游憩集会广场
用地
公共活动广场用地不包括单位内的广场用地
交通集散为主的广场用地
游憩纪念和集会等为主的广场用地
S3 社会停车场库
用地
公共使用的停车场和停车库用地不包括其他各类用地配建的停车场库
用地
类别代号 类别名称 范 围
大类 中类 小类
S
S31
S32
机动车停车场库用地
非机动车停车场库用地
机动车停车场库用地
非机动车停车场库用地
U
市政公用设施用地
市级区级和居住区级的市政公用设施用地包括其建筑物构筑物及管
理维修设施等用地
U1
U11
U12
U13
U14
供应设施用地
供水用地
供电用地
供燃气用地
供热用地
供水供电供燃气和供热等设施用地
独立地段的水厂及其附属构筑物用地包括泵房和调压站等用地
变电站所高压塔基等用地不包括电厂用地该用地应归入工业用地(M)
高压走廊下规定的控制范围内的用地应按其地面实际用途归类
储气站调压站罐装站和地面输气管廊等用地不包括煤气厂用地该
用地应归入工业用地(M)
大型锅炉房调压调温站和地面输热管廊等用地
U2
U21
U22
U29
交通设施用地
公共交通用地
货运交通用地
其他交通设施用地
公共交通和货运交通等设施用地
公共汽车出租汽车有轨电车无轨电车轻轨和地下铁道地面部分
的停车场保养场车辆段和首末站等用地以及轮渡陆上部分用地
货运公司车队的站场等用地
除以上之外的交通设施用地如交通指挥中心交通队教练场加油站
汽车维修站等用地
U3
邮电设施用地
邮政电信和电话等设施用地
U4
U41
U42
环境卫生设施用地
雨水污水处理用地
粪便垃圾处理用地
环境卫生设施用地
雨水污水泵站排渍站处理厂地面专用排水管廊等用地不包括排水
河渠用地该用地应归入水域和其他用地(E)
粪便垃圾的收集转运堆放处理等设施用地
U5 施工与维修设施用地
房屋建筑设备安装市政工程绿化和地下构筑物等施工及养护维修设
施等用地
U6 殡葬设施用地
殡仪馆火葬场骨灰存放处和墓地等设施用地
U9 其他市政公用
设施用地
除以上之外的市政公用设施用地如消防防洪等设施用地
G 绿地
市级区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地不包括专用绿地园
地和林地
G1
G11
G12
公共绿地
公园
街头绿地
向公众开放有一定游憩设施的绿化用地包括其范围内的水域
综合性公园纪念性公园儿童公园动物园植物园古典园林风景名
胜公园和居住区小公园等用地
沿道路河湖海岸和城墙等设有一定游憩设施或起装饰性作用的绿化
用地
类别代号 类别名称 范 围
大类 中类 小类
G G2
G21
G22
生产防护绿地
园林生产绿地
防护绿地
园林生产绿地和防护绿地
提供苗木草皮和花卉的圃地
用于隔离卫生和安全的防护林带及绿地
D
特殊用地
特殊性质的用地
D1
军事用地
直接用于军事目的的军事设施用地如指挥机关营区训练场试验场
军用机场港口码头军用洞库仓库军用通信侦察导航观测台站等用
地不包括部队家属生活区等用地
D2
外事用地
外国驻华使馆领事馆及其生活设施等用地
D3
保安用地
监狱拘留所劳改场所和安全保卫部门等用地不包括公安局和公安分
局该用地应归入公共设施用地（C）
集镇村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地
以农村住宅为主的用地包括住宅公共服务设施和道路等用地
村镇企业及其附属设施用地
村镇与城市村镇与村镇之间的公路用地
村镇其他用地 水域和其他用
地
除以上各大类用地之外的用地
E1 水域
江河湖海水库苇地滩涂和渠道等水域不包括公共绿地及单位内
的水域
E2
E21
E22
E29
耕地
菜地
灌溉水田
其他耕地
种植各种农作物的土地
种植蔬菜为主的耕地包括温室塑料大棚等用地
有水源保证和灌溉设施在一般年景能正常灌溉用以种植水稻莲藕
席草等水生作物的耕地
除以上之外的耕地
E3 园地
果园桑园茶园橡胶园等园地
E4 林地
生长乔木竹类灌木沿海红树林等林木的土地
E5 牧草地
生长各种牧草的土地
E6
E61
E62
E63
E69
村镇建设用地
村镇居住用地
村镇企业用地
村镇公路用地
村镇其他用地
E7 弃置地
由于各种原因未使用或尚不能使用的土地如裸岩石砾地陡坡地塌
陷地盐碱地沙荒地沼泽地废窑坑等
R8 露天矿用地 各种矿藏的露天开采用地
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《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93
3.0.1 居住区规划总用地，应包括居住区用地和其他用地两类。
3.0.2.1 参与居住区用地平衡的用地应为构成居住区用地的四项用地，其他用地不参与平衡，《村镇规划标准》GB 50188—93
3.1.3 村镇用地的分类和代号应符合表3.1.3的规定。
类别代号 类别名称 范 围
大类 小类
R
居住建筑用地
各类居住建筑及其间距和内部小路场地绿化等用地不包括中面宽度
等于和大于3.5m的道路用地
R1
R2
R3
村民住宅用地
居民住宅用地
其他居住用地
村民户独家使用的住房和附属设施及其户间间距用地进户小路用地
不包括自留地及其他生产性用地
居民户的住宅庭院及其间距用地
属于R1、R2以外的居住用地如单身宿舍敬老院等用地
C
C1
C2
C3
C4
C5
C6
公共建筑用地
行政管理用地
教育机构用地
文体科技用地
医疗保健用地
商业金融用地
集贸设施用地
各类公共建筑物及其附属设施内部道路场地绿化等用地
政府团体经济贸易管理机构等用地
幼儿园托儿所小学中学及各类高中级专业学校成人学校等用地
文化图书科技展览娱乐体育文物宗教等用地
医疗防疫保健休养和疗养等机构用地
各类商业服务业的店铺银行信用保险等机构及其附属设施用地
集市贸易的专用建筑和场地不包括临时占用街道广场等设摊用地
M
生产建筑用地
独立设置的各种所有制的生产性建筑及其设施和内部道路场地绿化
等用地
M1
M2
M3
M4
一类工业用地
二类工业用地
三类工业用地
农业生产设施用地
对居住和公共环境基本无干扰和污染的工业如缝纫电子工艺品等工
业用地
对居住和公共环境有一定干扰和污染的工业如纺织食品小型机械等
工业用地
对居住和公共环境有严重干扰和污染的工业如采矿冶金化学造纸
制革建材大中型机械制造等工业用地
各类农业建筑如打谷场饲养场农机站育秧房兽医站等及其附属设
施用地不包括农林种植地牧草地养殖水域
W 仓储用地
物资的中转仓库专业收购和储存建筑及其附属道路场地绿化等用地
W1
W2 普通仓储用地
危险品仓储用地
存放一般物品的仓储用地
存放易燃易爆剧毒等危险品的仓储用地
T
对外交通用地
村镇对外交通的各种设施用地
T1
T2 普通仓储用地
危险品仓储用地
存放一般物品的仓储用地
存放易燃易爆剧毒等危险品的仓储用地
S 道路广场用地
规划范围内的道路广场停车场等设施用地
S1 道路用地
规划范围内宽度等于和大于3.5m以上的各种道路及交叉口等用地
S2
广场用地
公共活动广场停车场用地不包括各类用地内部的场地
U 公用工程设施用地
各类公用工程和环卫设施用地包括其建筑物构筑物及管理维修设施
等用地
U1
U2 公用工程用地
环卫设施用地
给水排水供电邮电供气供热殡葬防灾和能源等工程设施用地
公厕垃圾站粪便和垃圾处理设施等用地
类别代号 类别名称 范 围
大类 小类
G 绿化用地
各类公共绿地生产防护绿地不包括各类用地内部的绿地
G1
G2
公共绿地
生产防护绿地
面向公众有一定游憩设施的绿地如公园街巷中的绿地路旁或临水
宽度等于和大于5m的绿地
提供苗木草皮花卉的圃地以及用于安全卫生防风等的防护林带和
绿地
E
水域和其他用地
规划范围内的水域农林种植地牧草地闲置地和特殊用地
E1
E2 水域
农林种植地
江河湖泊水库沟渠池塘滩涂等水域不包括公园绿地中的水面
以生产为目的农林种植地如农田菜地园地林地等
E
E3
E4
E5
牧草地
闲置地
特殊用地
生长各种牧草的土地
尚未使用的土地
军事外事保安等设施用地不包括部队家属生活区公安消防机构等用地
5.0.1 村民宅基地和居民住宅用地的规模，应根据所在省、自治区、直辖市政府规定的用地面积指标进行确定。
7.0.1.3 三类工业用地应按环境保护的要求进行选址，并严禁在该地段内布置居住建筑。
7.0.1.4 对已造成污染的二类、三类工业，必须治理或调整。
4.0.1 城市建设用地应包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不应包括水域和其他用地。
4.0.2 在计算建设用地标准时，人口计算范围必须与用地计算范围相一致。
4.1.1 规划人均建设用地指标的分级应符合表4.1.1的规定。
规划人均建设用地指标分级 表4.1.1
指标级别 用地指标人（m2/人）
I 60.1～75.0
II 75.1～90.0
III 90.1～105.0
IV 105.1～120.0
4.1.3 现有城市的规划人均建设用地指标，应根据现状人均建设用地水平，按表4.1.3的规定确定。所采用的规划人均建设用地指标应同时符合表中指标级别和允许调整幅度双因子的限制要求。调整幅度是指规划人均建设用地比现状人均建设用地增加或减少的数值。
现有城市的规划人均建设用地指标 表4.1.3
现状人均建设用地
水平人(vm2/人） 允许采用的规划指标 允许调整幅度
人（m2/人)
指标级别 规划人均建设用地指标
人(m2/人)
≤60.0 I 60.1～75.0 +0.1～+25.0
60.1～75.0 I 60.1～75.0 ＞0 4.2.1 编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地的规划人均单项用地指标应符合表4.2.1的规定。
规划人均单项建设用地指标 4．2．1
类别名称 用地指标人（m2/人）
居住用地 18～28.0
工业用地 10～25.0
道路广场用地 7.0～15.0
绿地
其中：公共绿地 ≥9.0
≥7.0
4.3.1 编制和修订城市总体规划时，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例应符合表4.3.1的规定。
规划建设用地结构 表4.3.1
类别名称 占建设用地的比例（%）
居住用地 20～32
工业用地 15～25
道路广场用地 8～15
绿地 8～15
《城市居住区规划设计规范》GB 50180 - 93
3.0.2.2 居住区内各项用地所占比例的平衡控制指标，应符合表3.0.2规定。
居住区用地平衡控制指标（%） 表3.0.2
用地构成 居住区 小区 组团
1、住宅用地（R01） 4～60 55～65 60～75
2、公建用地（R02） 20～32 18～27 6～18
3、道路用地（R03） 8～15 7～13 5～12
4、公共绿地（R04） 7.5～15 5～12 3～8
居住区用地（R） 100 100 100
3.0.3 人均居住区用地控制指标，应符合表3.0.3规定。
人均居住区用地控制指标（m2/人）
居住规模 层数 大城市 中等城市 小城市
居住区 多层 16～21 16～22 16～25
多层、中高层 14～18 15～20 15～20

④ 建设用地使用权与国有出让土地使用权有什么区别

一：参考答案

1.含义上的区别。建设用地使用权是因建筑物或其版他工作物而使用国家的土地权的，而国有土地使用权是使用者向国家交付费用后国家将土地使用权出让给土地使用者的行为。

2．用途主体的区别。建设用地使用权是国家的土地之上的物权，使用集体土地来进行建设的，而国有土地权的主体则是政府。

3．目的不同。前者的目的是保存建筑物或者其他工作物的，而国有土地权是在法律允许的条件下便可以使用，无目的而言。

二 拓展资料：

1. 建设用地使用权是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施的权利。建设用地使用权同农用地使用权相区别,是对土地进行非种植业、林业、畜牧业和渔业而从事建设的权利。

2. 国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。国有土地使用权出让可以采取下列方式：协议、招标、拍卖。

三 具体请参考网络：

建设用地使用权

国有出让土地使用权

⑤ 什么是建设用地使用权

建设用地使用权是因建筑物或其他构筑物而使用国家所有的土地的权利。在我国现行的法律概念体系中，没有使用地上权这一概念。
建设用地使用权的内容就是地上权人享有的权利和承担的义务。
(一)建设用地使用权人的权利
1．占有和使用土地。建设用地使用权就是为保存建筑物或其他工作物而使用土地的权利，因此使用土地是土地使用权人的最主要权利。建设用地使用权人对土地的使用权，应当在设定建设用地使用权的行为所限定的范围内进行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建设用地使用权人使用土地时不得超出该项范围。由于建设用地使用权为使用土地的物权，建设用地使用权人为实现其权利，自然以占有土地为前提；同时，建设用地使用权人也可以准用不动产相邻关系的规定。
2．权利处分。建设用地使用权人可以处分其权利。这主要有以下几种情形：
(1)建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。既然建设用地使用权是以保存建筑物或其他工作物为目的，则其必须与建筑物共命运，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。但是，在设定建设用地使用权时如果当事人对建设用地使用权的转让做了限制，则建设用地使用权人不得转让其建设用地使用权。
(2)抵押。建设用地使用权可以为抵押权的标的物，此时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押。另外，当地上的建筑物或其他工作物抵押时，其使用范围内的建设用地使用权也随之抵押。
(3)出租。建设用地使用权人可以作为出租人将建设用地使用权连同地上的建筑物或其他工作物租赁给他人使用并收取租金。在建设用地使用权出租后，建设用地使用权人(出租人)仍须向土地所有人履行义务。
但是，通过土地划拨取得的建设用地使用权，只有在下列几种情况下，才可以转让、抵押、出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。在其他情况下，通过划拨土地取得的建设用地使用权不得转让、出租、抵押。
3．附属行为。建设用地使用权人可以在其地基范围内进行非保存建筑物或其他工作物的附属行为，如修筑围墙、种植花木、养殖等。
4．取得地上建筑物或其他工作物的补偿。建设用地使用权人在土地上建造的建筑物或其他工作物以及其他附着物，其所有权应当属于建设用地使用权人。立法例上有认定建设用地使用权人对于建筑物或其他工作物有取回权。但取回难免会使物受到毁损，而且即使取回后恢复土地的原状，也往往对土地不利，从社会的利益上看是有害的。因此，立法例上又往往确认土地所有人对建筑物或其他工作物以购买权补救之，即土地所有人以时价购买地上的建筑物或其他工作物时，地上权人不得拒绝。这种购买权是否行使，由土地所有人决定，建设用地使用权人不得勉强；而且该项购买权一旦行使，建设用地使用权人即不得再行使其取回权。我国物权法规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照法律规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的土地出让金。另一方面，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
(二)建设用地使用权人的义务
1．建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
2．建设用地使用权人在建设用地使用权消灭时，应当将士地返还给所有权人，原则上应恢复土地的原状。因此，如果建设用地使用权人以取回地上建筑物或其他工作物及附着物为恢复原状的手段时，则取回不但是建设用地使用权人的权利，也是他的义务。
3．建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
不懂请追问，满意请采纳，谢谢！

⑥ 建设用地管理的概念

建设用地管理是土地利用管理的重要内容，它是指国家调整 建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程的综合性措施。
所谓调整建设用地关系是指建设用地权属的确立与变更，以及理顺和协调在解决建设用地的分配和再分配过程中，所产生的各种关系。建设用地权属的确立与变更是指国有土地使用权和集体土地使用权的确立与变更，一般是通过土地征用、划拨、城镇国有土地使用权出让、转让以及集体土地使用权的转移来实现的。
而土地分配与再分配过程中所产生的各种关系是指建设用地与农业用地之间的关系、城镇与郊区之间的关系；建设单位与主管部门之间的关系；各部门之间的用地关系；征地单位与被征地单位之间的关系；建设用地与环境保护、生态平衡之间的关系等。
所谓合理组织建设用地利用是指对建设用地进行组织、利用、控制、监督。建设用地的组织是指对建设项目的可行性研究、布局、选址、规划以及设计方案的实施，参与组织指导工作；建设用地的利用则是指国家对建设用地的开发以及再开发采取的引导和约束的措施；建设用地的控制是指对建设用地采用宏观调控和微观管理措施；建设用地的监督则是对建设用地的动态变化趋势的监测，以及对规划方案的实施和建设用地计划指标执行情况进行的监督，是国家对一切非农业用地的开发和再开发以及合理利用的控制、指导和监督。
为推进大众创业、万众创新，支持新产业、新业态，由国土资源部联合国家发改委、科技部、工信部、住建部、商务部下发的《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》，从加大新供用地保障力度、鼓励盘活利用现有用地、引导新产业集聚发展、完善新产业用地监管等几个方面采取措施，集中释放用地政策红利。《意见》依据国家《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》《中国制造2025》等，明确新产业、新业态用地类型；“先存量、后增量”优先安排用地，新产业发展快、用地集约且需求大的地区，可适度增加年度新增建设用地指标；运用多种方式供应新产业用地，推行先租后让、租让结合；采取差别化用地政策支持新业态发展。
在鼓励盘活利用现有用地方面，《意见》提出对制造业迈向中高端的企业用地，生产性、科技及高技术服务业发展用地，建设创业创新平台用地，“互联网+”行动计划实施用地实行过渡期政策，5年内继续按原用途和土地权利类型使用土地；期满或涉及转让的，按新用途、新权利类型、市场价办理用地手续。

⑦ 国有建设用地使用权； 国有土地使用权； 这2个区别是什么

1．含义上的区别。建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国家的土地的，而国有土地使用权是使用者向国家交付费用后国家将土地使用权出让给土地使用者的行为。

2．用途主体的区别。建设用地使用权是国家的土地之上的物权，使用集体土地来进行建设的，而国有土地权的主体则是政府。

3．目的不同。前者的目的是保存建筑物或者其他工作物的，而国有土地权是在法律允许的条件下便可以使用，无目的而言。

建设用地使用权与国有土地使用权的区别和联系：

一、区别

1．含义上的区别。建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国家的土地的，而国有土地使用权是使用者向国家交付费用后国家将土地使用权出让给土地使用者的行为。

2．用途主体的区别。建设用地使用权是国家的土地之上的物权，使用集体土地来进行建设的，而国有土地权的主体则是政府。

3．目的不同。前者的目的是保存建筑物或者其他工作物的，而国有土地权是在法律允许的条件下便可以使用，无目的而言。

二、联系建设用地使用权要先明确所要征用的土地使用性质是建设用地，也是在办理国有土地使用权前提条件，而国有土地使用权的范围较广，包括工业、商业用地及集体个人等等。

(7)城市建设用地使用权概念扩展阅读

建设用地特点

1、建设用地是生活场所、操作空间和工程的载体，不是直接利用土壤，与土壤肥力没有关系。

2、可逆性差。农用地要变为建设用地较为容易，建设用地变为农用地却较为困难。

3、土地利用价值高。可以产生更高的经济效益。

4、区域选择性强，在地域上选择性很强。

根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地：

1、城市市区的土地；

2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

3、国家依法征用的土地；

4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

⑧ 建设用地使用权应当符合什么的要求

什么是建设用地使用权

建设用地使用权是因建筑物或其他构筑物而使用国家所有的土地的权利。在我国现行的法律概念体系中，没有使用地上权这一概念。
建设用地使用权的内容就是地上权人享有的权利和承担的义务。
(一)建设用地使用权人的权利
1．占有和使用土地。建设用地使用权就是为保存建筑物或其他工作物而使用土地的权利，因此使用土地是土地使用权人的最主要权利。建设用地使用权人对土地的使用权，应当在设定建设用地使用权的行为所限定的范围内进行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建设用地使用权人使用土地时不得超出该项范围。由于建设用地使用权为使用土地的物权，建设用地使用权人为实现其权利，自然以占有土地为前提；同时，建设用地使用权人也可以准用不动产相邻关系的规定。
2．权利处分。建设用地使用权人可以处分其权利。这主要有以下几种情形：
(1)建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。既然建设用地使用权是以保存建筑物或其他工作物为目的，则其必须与建筑物共命运，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。但是，在设定建设用地使用权时如果当事人对建设用地使用权的转让做了限制，则建设用地使用权人不得转让其建设用地使用权。
(2)抵押。建设用地使用权可以为抵押权的标的物，此时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押。另外，当地上的建筑物或其他工作物抵押时，其使用范围内的建设用地使用权也随之抵押。
(3)出租。建设用地使用权人可以作为出租人将建设用地使用权连同地上的建筑物或其他工作物租赁给他人使用并收取租金。在建设用地使用权出租后，建设用地使用权人(出租人)仍须向土地所有人履行义务。
但是，通过土地划拨取得的建设用地使用权，只有在下列几种情况下，才可以转让、抵押、出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。在其他情况下，通过划拨土地取得的建设用地使用权不得转让、出租、抵押。
3．附属行为。建设用地使用权人可以在其地基范围内进行非保存建筑物或其他工作物的附属行为，如修筑围墙、种植花木、养殖等。
4．取得地上建筑物或其他工作物的补偿。建设用地使用权人在土地上建造的建筑物或其他工作物以及其他附着物，其所有权应当属于建设用地使用权人。立法例上有认定建设用地使用权人对于建筑物或其他工作物有取回权。但取回难免会使物受到毁损，而且即使取回后恢复土地的原状，也往往对土地不利，从社会的利益上看是有害的。因此，立法例上又往往确认土地所有人对建筑物或其他工作物以购买权补救之，即土地所有人以时价购买地上的建筑物或其他工作物时，地上权人不得拒绝。这种购买权是否行使，由土地所有人决定，建设用地使用权人不得勉强；而且该项购买权一旦行使，建设用地使用权人即不得再行使其取回权。我国物权法规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照法律规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的土地出让金。另一方面，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
(二)建设用地使用权人的义务
1．建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
2．建设用地使用权人在建设用地使用权消灭时，应当将士地返还给所有权人，原则上应恢复土地的原状。因此，如果建设用地使用权人以取回地上建筑物或其他工作物及附着物为恢复原状的手段时，则取回不但是建设用地使用权人的权利，也是他的义务。
3．建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

⑨ 土地使用权的概念和权嘱

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。2011年1月，一则“土地使用期满后会无偿收回”的消息引起各方关注。土地使用权与土地所有权是土地法规中最基本最重要的概念。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。
农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。（2414081128）