B为某市保险公司，欲购买A企业厂房用于建立保险公司在该县的分支机构。经协商，A企业与B保险公司签订了房地转让协议，将厂房及土地转让给B保险公司。随后，B保险公司将厂房重新装修，并用于办公，但一直未办理相关土地变更登记手续。该县国土资源局在例行巡查中发现问题，提出A企业与B保险公司之间的转让行为非法，并给予双方相应处罚。双方均表示不服，欲诉诸法院。 【疑惑】 1.A国有企业与B保险公司的土地转让行为是否合法有效? 2.以划拨方式取得的国有建设用地是否可以转让，并改变用途? 【解析】 本案主要涉及以划拨方式取得的国有建设用地使用权能否转让，以及改变土地用途时涉及的相关法律程序。 《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定，“国有建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为” 。由此可见，划拨土地是基于无偿取得的土地，其在转让时有较为严格的批准手续，最基本的程序就是要征得市、县人民政府的批准同意，否则转让违法。 《城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 本案中，因A企业和B保险公司未经政府批准，故二者签订的土地转让协议违反了法律法规的强制性规定，应当认定为无效合同。 在本案中，该宗地用途为工业用地。如果B保险公司已依法取得了该宗地的使用权，并欲将其变为办公用地，又需要办理哪些手续呢?按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照相关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。具体可分以下两种情况。 1.地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有建设用地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应。属于经营性用地的，应当依法以招拍挂方式供应。 2.地方法规、行政规定没有明确，《国有建设用地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》相关规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金，金额应为新用途的出让土地市场价格减去原用途的划拨土地市场价格。
2. 国家划拨土地用来出租,是否要上报或交费
根据我国的规定，国家划拨用地只能用于规定的公益性质的用途，由土地使用人免费使回用，其他住宅、工业答、商业、综合等用途使用国有土地是有偿有年期的。
划拨土地使用人不能私自转让或出租，如果要改作其他用途，须补交出让金。
医院土地使用权是免费取得的，根据规定是不能随意出租的，要出租或转让改作其他用途须补交出让金等费用的，由医院交。但在实际生活中国土局这块工作一般不到位，所以各地划拨用地使用权出租现象也很普遍。
3. 国有划拨土地使用权无效转让国土局能没收土地吗
根据我国土地管理相关法律法规，以划拨方式取得的国有土地使用权专未经市、县人属民政府土地管理部门批准，不得转让，已经转让的，合同无效；
国务院令第55号《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日）第46条，“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”
4. 国家划拨土地土地使用权出租，需要办理哪些手续，缴纳哪些税费
划拨土地的转让需要缴纳费用：土地出让金，地权属调查、地籍测绘费，土地内注册登记、发证工本费，印花容税等税费。
土地出让金，依据住房性质缴纳不同的数额：
已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金=住宅片区当年基准地价×10%×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数×土地使用权面积。
住宅用地出让金=住宅区片当年基准地价×40%×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数×使用土地面积。
商服用地土地出让金=商业路线段当年基准地价×40%×容积率修正系数×临街深度修正系数×商服用地交易年期修正系数×行业修正系数×使用土地面积。
其他费用：
1，城镇居民住房用地面积在100平方米(含100平方米)以下的地权属调查、地籍测绘费为每宗地收取13元，每超过50平方米以内加收5元，最高不超过30元。
2，土地注册登记、发证工本费：精装每证20元，简装每证5元。
3，印花税5元。
5. 划拨土地使用权不能私自出租抵押
【问题】
某市一国有企业因经营不善，连年亏损，便打算将企业所使用的划拨土地使用权分别做如下处理：一是为赊购产品，将1.5亩国有土地使用权抵押给产品供应方；二是想私下将1.2亩国有土地使用权以协议出租、一次性收取租金的方式出租给公司职工张某等4人，协议出租期为50年。张某等4人可以该公司拖欠其本人的工资抵交土地租金。
问：1.该企业抵押划拨土地使用权的行为需要具备哪些条件才可行？
2.该企业私下将划拨土地使用权出租的行为是否合法？
3.如果该企业私下抵押和出租划拨土地使用权，将如何处罚？
【分析】
本案主要涉及划拨土地使用权抵押和出租的问题。
一、划拨土地使用权的抵押问题
从设定抵押权的主体来看，《担保法》中并未对设定抵押权的主体做出限制，即企业之间可以设定抵押权。《关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》（国土资函[2000]582号，以下简称582号复函）规定，企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。由此可见，只要符合582号复函要求，企业之间可以土地使用权设定抵押权。
从抵押物来看，划拨土地使用权具有特殊性，以划拨土地使用权设定抵押权需要具备一定的条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条中均规定划拨土地使用权必须符合下列四个条件才能抵押：一是土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二是领有国有土地使用证；三是具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四是依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。从以上规定可以看出，没有地上建筑物的划拨土地使用权是不能抵押的。除此之外，土地使用权抵押需要订立抵押合同，并办理抵押登记。《担保法》规定，当事人不办理登记的，不得对抗第三人。《物权法》规定，以建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
另外，在《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）中规定，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。在《协议出让国有土地使用权规范》（试行）和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）中对划拨土地使用权的价格也有类似的规定。由此可见，随着土地价值的日益凸显，划拨土地使用权作为建设用地使用权的一种，也有了评定自身价格的标准，这对于保护划拨土地使用权的合法权益无疑是很大的进步。
综上所述，该企业若以划拨土地使用权抵押，必须具备上述条件，并经过市、县人民政府批准后才能设定合法有效的抵押权，才能在债务到期时保证抵押权的实现。
二、关于划拨土地使用权的出租问题
由于划拨土地使用权的特殊性，只有在符合法定条件的前提下才能出租划拨土地使用权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条对划拨土地使用权的出租条件做出了与以划拨土地使用权设定抵押权相同的规定。所以，该企业必须符合这些条件后才可以出租其划拨土地使用权。
三、关于私下抵押和出租划拨土地使用权的处罚
如果该企业未经批准抵押和出租划拨土地使用权，对其行为应当依法予以处罚。依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定，对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
6. 划拨土地使用权出租应注意哪些
以划拨方式取得的土地使用权,一般是无偿的或者是缴纳了土地补偿、安置等较低的费用后取得的,相对国家来说也是无偿的。因此划拨土地使用权在出租受到严格的条件限制。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定:符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以转让、出租、抵押: (1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; (2)必须有国有土地使用证; (3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明; (4)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 由此可见,任何单位和个人不得将划拨国有土地使用权随意出租,只有在依法报批并补缴土地出让金的情况下,划拨国有土地使用权才允许出租。 未经批准擅自出租划拨土地使用权应承担的法律责任: 国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)第二项中指出:要进一步加强国有土地收益的征收和管理,任何单位和个人不得减免和挤占土地出让金、租金等土地收益。对于低价出让、租赁土地,随意减免地价,挤占挪用土地收益,造成国有土地资产流失的,要依法追究责任。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定:对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款。
7. 法院能否直接判决划拨国有土地使用权
土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人回民政府决定不办理土地使答用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
划拨土地只有在这种情况下 才可以判决转让。这种判决情况的前提就是“有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的”
政府都同意划拨了，当然可以办理。
8. 合同法对国有划拨土地使用权出租有法规最高年限吗
合同法规定租约合同有效期二十年。
9. 国有土地使用权划拨取得能否出租依据是什么谢谢
划拔土地使用权仍然是土地使用权。土地使用权就包括出租收益权，因此在享有使用权期间，使用权人有权出租土地获得相应收益。国家法律法规并没有针对划拔土地使用权出租制定特别政策，但这不妨碍土地使用权人出租土地获得收益。