1. 开发商现在有直接卖使用权房子，签租赁合同，租期有10年20年。请问有何风险
没有风险，在房产合同中，买卖不破租赁，你租下了，你就拥有了购买这套房的优回先权，就算开发商的房子被卖答给别人或抵给别的，你的租凭合同也是继续有效的，所以啊，只要合同签好，最好将违约金加大，没有风险的，大胆住吧！
2. 买房时一楼业主与开发商签合同：其房子之前的绿化带的使用权归其个人所有。请问这款合同有效吗
哈哈，开发商或都物业这么说是不对的啊，楼前的绿华带是小区全体小区业主所有的，呵呵，其它业主有权利干预这事的
3. 私人与开发商签订购买商铺20年的使用权的合同，委托开发商管理，开发商用物业来担保我的保底收益。
此合同来基本无效。你所说的这种商铺自分割出售，其实是不合法的。因为商铺在规划和审批的时候都是最为一个整体，是没有分割的。政策已经不允许办理分割单独出售给小业主的。只是开发商自说自话把商铺分割卖给大家其实际目的是为了尽快回笼资金，因为如果不卖给小业主，他就必须自己亲自招商把店铺租赁出去，而这样一方面是回款比较慢第二方面是要承担租不出去的风险。
按照你的说法，这中合同是无法在房管局备案的，因为就没有合法的产权，也不会公证，即使公证也没有法律效果，因为这种法律关系并不成立。开发商更不可能提供给个人的什么预售证了，商铺在银行做抵押是必须的，如果规范的话，在办理预售证之前，房地产管理部门必须要求开发商和银行办理解抵押手续。否则是办理不出预售的。但是你这种情况可能更笨不存在预售的情况。
承诺出租是不符合国家政策的，这个基本不要心存侥幸，快苏回款才是目的。用物业公司做担保更是没有意义。多数房地产的物业基本都是贴钱的更笨没有什么资产，白送给你也是负资产。谁都不要。即使是用商铺的所有权担保也不现实，即使是担保给银行，银行要实现债权拍卖也不是轻易的事情。
4. 和物业签定使用权协议受法律保护吗
一、既然房屋买卖合同中没有约定，该屋后空地的所有权属于小区的所有业主所共有。
二、既然物业不享有土地使用权，他无权处分该空地，也无权与你签订任何使用该空地的合同。即使签订该合同，也不具有法律效力。
5. 开发商要向业主出售物业服务用房，请问合法么，合法的话，单个买受人应该只用使用权吧，合同应该怎么签
不合法！如果你能办理到房产证，自然合法了，如果办不了，即使你支付了钞票，一旦发现还是很麻烦的，而且你也只有使用权，没有所有权！
6. 开发商与非业主签了车位使用权合同，未约定车位管理费的标准。使用权人有与物业签订物业使用协议有约定。
根据物业管理条例，车位费一般可以分为2部分，一部分是车位服务费，一部分是车位租赁费用，这2部分费用收取是依照车位产权归属有所不同。
因为，已经与开发商签了使用权合同，所以不存在租赁，这部分钱不需要缴纳了。
但是，车位服务费，是物业对车位或者车库区域进行服务产生的，包括卫生打扫、道闸运行成本、设施维修成本等。这部分钱，是需要缴纳的。不过，一般当地的物业对这部分费用一般有限价，你可以查查当地的要求。
7. 买房子的时候家人和我都不太懂，全款买的房子，只签订了物业使用权转让合同，开发商老板也换人了
你们这太粗心大意了。购房合同也不签？口头承诺算什么啊，你没有任何的材料证明房子是你的。那你钱不是打水漂了吗？开发商跑路，一房多卖，万一后来接盘侠不承认你，你们该怎么办？
8. 买了套公寓,使用权租给了开发商,开发商没有按时交楼,但是有按约定定时给租金,可以起诉违约么
根据《物业管理条例》的规定，物业费有产权人（业主）缴纳，产权人约定由使用人缴纳的，从其约定。
根据该条款，物业费应该由业主缴纳。除非业主和房屋使用人在合同中约定，由房屋使用人支付物业费。你可以查看开发商和你钱的物业物业回租合同，是否有缴纳物业费的约定。如果有，则按照约定来执行；如果没有，则依法由你支付物业费。
不过从你描述的情况来看，开发商应该没有承诺替你支付物业费，那么按照物业管理条例规定，你作为房屋产权人，应当缴纳物业费。
9. 园区地上车位开发商与承租人签订有永久使用权的租赁协议合法吗（开发商物业已撤离园区三年多了）
根据房地产管理法，物权法，开发商把物业卖给了业主，开发商就丧失了处置园区土地使用权的权利，此种合同是无效合同，承租人如果一次性支付了租金可以向开发商讨回，开发商有合同欺诈的嫌疑。
10. 我刚买的公寓型房子，可开发商的土地使用权只有30年，签合同也是签的30年，
你要注意了:一般住宅的土地使用权期限是70年,工业是50年,商业是40年,综合用地50年。你所专说的公寓是属不是指酒店式公寓？也有可能，开发商是从别的单位或个人手中受让的此地，可能受让期限只有30年，如果是这种情况，30年后还要看当初出让土地的一方的具体情况。30年，在土地使用权期限中是不常遇到的数字，你再问清楚一些具体情况吧！