1. 物权法在工商工作中的重要性体现在哪些方面拜托了各位 谢谢
这个要看工商局职能了,因为物权法的作用和工商局的职能是差不多的,物权法的作用是定分止争,即明确划分各种权利的界限；明确公权和私权的界限规则完善、权利界限清晰，便于权利人行使权利，减少纷争. 而工商局的主要职能是 依法监督检查市场竞争行为，依照法律、法规查处垄断、不正当竞争及流通领域的走私贩私等经济违法行为。依法监督市场交易行为，监督管理流通领域商品质量，查处假冒伪劣等违法行为，保护经营者、消费者合法权益。依法实施合同行政监管，查处合同欺诈行为，组织管理动产抵押物登记，组织监管拍卖行为。负责注册商标管理工作，查处商标侵权行为，保护商标专用权。等等 从上面可以看出,工商局执法的时候,其实是公权和私权在相互作用,这样,物权法的作用就能体现出来了,明确划分了公权和私权的界限，凡物权范围之内是私人活动的空间，物权范围之外是公权力活动的空间，可以约束、限制公权力的滥用。 琳琳,懂了吧~?
2. 关于物权
郭某可以以善意取得而享有所有权来来对抗计算机处的诉讼请求。本案中专郭某并不知道电脑属是国家所有且以对价向电脑的占有人田某购买的。国家在发现电脑被田某占有时田某郭某之间的交易已经完成，构成善意取得，郭某享有电脑的所有权，国家的损失可以让田某来赔偿。国家可向田某所要赔偿.
3. 《物权法》的出台体现了当今我国政府工作的什么特点
我觉得物权法和政府没什么关系。
第一，法律是全国人大出台的。
第二，物权法是私法，调整的是平等当事人之间的物权关系。
硬要说体现政府什么特点，那就是“管得最少的政府就是最好的政府”，出台物权法，注重当事人之间的意思自治。减少政府对民事活动的干涉。
4. 物权法全文
物权
生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。
理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。
有网友说：没有法院摆平不了的“钉子户”，但凡拆迁纠纷莫过如此收场
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所有权
生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。
理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。
用益物权
生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。
理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。另外，国家对个人不动产进行征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。
担保物权
生活解释：甲向乙借款20万元，以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保，以1万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金3万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在6万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。
理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。
不动产
生活解释：甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。
理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起。
动产
生活解释：张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。
理论解释：动产，顾名思义，就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力。
5. 如何确认不动产物权的归属
物权的确认，是指当事人在物权归属发生争议或者权利状态不明时，请求有权机关确认物权归属、明确权利状态。在民事审判中，经常会遇到需要确认物权的案件，例如，在“一房两卖”情况下确认该房屋所有权究竟归谁；在买卖合同中确定所有权是否已转移给买受人；以及在复杂的抵押合同中分辩抵押物的所有人究竟为谁，谁的权利优先等等。物权，这个民事审判中最基本的问题，源于其自身不同于其他权利的特性，对于市场经济的发展以及法治社会的确立具有至关重要的意义。对于物权归属的判断，直接关系到一个法律关系的终结和另一个法律关系的更新，关系到权利的优先，也关系到民事判决的倾向。虽然《合同法》的颁布为中国物权法的出台奠定了一定的基础，但是，由于我国立法对于物权规定的有限，物权理论混乱不一，司法实践中处理物权归属问题仍然具有很大的困难。在加快物权立法步伐、物权法行将出台的今天，笔者试从民事审判实践出发，结合案例对如何确认不动产物权归属谈一谈自己的看法，与大家商榷。 首先我们来看看三个典型的案例： 案例一：甲与乙签订合同，将甲的一处房产卖给乙，合同签订后，乙按照约定将购房款15万元如数交给甲，但由于一些原因，双方一直未到房产机关办理更名手续。一年后，房价上涨，甲觉得自己原来的房子卖赔了，于是，想将15万元购房款退还给乙，解除合同；乙不同意，甲认为房屋所有人即房证上房主的名是我，那我就具有所有权，因此，起诉到法院，要求解除合同。 对这起案例，法院的判决是，原被告双方继续履行原合同，由甲办理更名手续，将房屋过户给乙。 案例二：这是一个典型的“一房两卖”情况。甲乙双方签订合同，甲将房屋卖给乙，乙付款给甲，但未办理更名手续。后丙又出更高的价格欲购买该房屋，甲看丙的房价给的高，遂又与丙签订了卖房合同，将房屋又卖给了丙，同时办理了更名手续，乙得知后，诉至法院，要求解除甲、丙之间的合同，确认该房屋属于自己所有。 对这起案例：法院的判决是，丙对该房具有所有权，甲应返还乙的购房款，并赔偿乙在合同中受到的损失。 案例三：甲乙签订合同，甲将房屋卖给乙，乙将全部房款付给了甲，但由于种种原因，房屋未能过户。一个月后，甲瞒着乙将房屋抵押给银行向银行贷款，并在房产部门办理了抵押登记。后由于甲无力偿还银行贷款，银行诉至法院要求对抵押的房屋优先受偿，用拍卖价款还贷，乙作为第三人提出异议，认为自己有合同依据，银行不能行使优先受偿权。 对这起案例：法院认为，虽然抵押在后，买卖在前，但银行的抵押权先于乙在合同中的权利，因而，银行对该房屋享有优先受偿权。 上述三个案例，是在房产纠纷中常常发生的典型问题，人民法院在审理这类案件时，只要遵循物权确认的规则，就会轻而易举的解决这些难题，同样，理解了物权确认的规则，也就不难理解法院为何会做出上述判决了。笔者认为，在民事审判中应依据下列规则确认不动产物权的归属： 一、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。 过去，一提到登记，我们会认为登记的主要功能是行政管理功能，实际上，登记制度的真正功能在于进行物权公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。掌握了这一规则，就不难解决“一房两卖”及“一房多卖”的问题了。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。在上述第二个案例中，虽然乙与甲签订了房屋买卖合同，但未办理更名，所有权也就未发生转移。丙作为善意第三人因登记更名而取得所有权，是房屋的所有权人，乙仅享有因合同而产生的债权，只能要求卖方承担合同的违约责任。 二、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。 实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。比如，甲与乙签订合同将房屋卖给了乙，并未更名，按照这样的理论，房屋的物权所有人应当为乙，实际上，这种观点是不正确的，办理所有权过户登记手续是发生所有权转移的要件，而非合同生效的要件，不能因未办理登记而否定合同的效力，同样，合同的生效不必然发生所有权转移的效力。对于不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。 这时，肯定有人要问，既然登记记载的权利人是不动产物权所有人，那么，在上述第一个案例中，法院为什么要判决卖方继续履行合同，办理更名呢？直接认定房屋所有权并未转移，解除合同，卖方退还房款承担违约责任不就行了吗？这涉及到区分登记的效力与合同的效力问题。根据《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。合同法对登记的效力并没有做出规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一观点改变了我国司法实践中一贯的做法，即将登记的效力与合同的效力混同的观点，而将二者区分开来，具有重要的实践意义。登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。在案例一中，卖方因价格上涨而反悔，以未登记为由要求收回房屋，如果机械地理解登记的生效效力的话，则无法保护善意买方的权益。而且，最高人民法院的司法解释也有规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按协议转移，一方翻悔并无正当理由的，协议又能够履行的，应当继续履行。”在案例一中，买卖双方的房屋买卖合同没有办理过户登记手续，因此不发生所有权的转移，但买方享有登记请求权，卖方拒绝协助办理产权过户，已构成违约，法院支持买方的主张，判决双方的买卖合同继续履行是正确的。 三、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。 如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人；所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。比如，在同一房产上先后设有几项抵押权，有登记的也有未登记的，登记的抵押权优先于未登记的受偿。（这种情况下实际上不存在优先于否的问题，因为未经登记的抵押权未生效。）在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。在上述第三个案例中，银行的抵押权优先受偿的原因也在于此，银行的抵押权已经登记，具备生效和对抗的效力，买方虽然有生效合同在手，但合同仅能成为其主张债权的依据，即使债权发生在前，也不能对抗登记了的抵押权，所以法院判决银行就该房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权是正确的。 以上是笔者从事民事审判工作以来对不动产物权归属问题的一些浅显的看法。物权法博大精深，绝非短期研究或只字片语就能了解和说明的，因而，文章中错漏之处在所难免，还望大家批评指正。
6. 物权法与国土资源管理之一：物权法对国土资源管理工作产生重大影响
关于物权，在我国的《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《担保法》中均作了规定，为了适应全面贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的要求，进一步明确物的归属，定分止争，发挥物的效用，保护权利人的物权，完善中国特色社会主义物权制度，规范社会主义市场经济秩序，2007年3月16日，十届人大五次会议通过了《物权法》，并于2007年10月1日起施行。
一、《物权法》产生的背景和对国土资源管理工作的影响
《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，是民法的重要组成部分，是在中国特色社会主义法律体系中起支架作用、不可或缺的重要法律。《物权法》调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、个人和其他权利人的物权以及对物权的保护。《物权法》的起草是新中国历史上进行的第四次民法典起草过程中的重要步骤。
第一次民法典的起草是在1954～1956年，当时立法机关曾经试图进行新中国历史上第一次民法典的起草工作，参考1922年的苏俄民法典完成了一个民法典的建议草案。但由于整风运动和反右斗争等大规模政治运动的展开，丧失了这部法律出台的政治环境和社会环境，最终没有能够得以完成。第二次民法典的起草是在1962～1964年，当时毛泽东同志指出：“民法要、刑法要，无法无天不行。”所以当时有关国家机关根据毛泽东同志的要求进行了新中国历史上的第二次民法典的起草工作。但当时的政治环境不允许学习西方甚至苏联经验，只能独立自主地进行，效果并不好。1964年以后，四清运动开始了，文化大革命紧接着也开始了，所以这次民法典的起草同样由于政治环境而没能完成。第三次民法典的起草是在1979～1982年，在彭真同志的主持下进行的。 当时是在改革开放的初期，大家担心出台的法典会不会成为一个束缚改革开放的法典，担心出现今天出台、明天又弃之不用的情况。 于是彭真同志将一步到位的想法转变为成熟一个制定一个。所以以此为契机，在1981年出台了《企业合同法》，1986年出台了《中华人民共和国民法通则》。第四次民法典的起草是在1993年，全国人大常委会对制定《物权法》高度重视。2002年12月，九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议。本届全国人大常委会把制定《物权法》列入重要议程，为了把这部法律制定好，全国人大常委会坚持民主立法、科学立法。2005年7月将《物权法》草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件；并先后召开100多次座谈会和几次论证会，还到一些地方进行专题调研，充分听取部分全国人大代表、基层群众、专家学者、中央有关部门等各方面的意见。全国人大常委会高度重视各方面的意见，对草案进行了六次审议，审议次数之多在我国立法史上是空前的。
国土资源是最重要和最有价值的 “物”，规定地权、矿权行使和管理的基本原则，是《物权法》的重要内容之一。《物权法》与国土资源管理密切相关，《物权法》的颁布实施对国土资源管理工作有着重要意义，主要体现在：①《物权法》是保护资源的新武器。《物权法》中保护资源的规定与《宪法》、《土地管理法》、《矿产资源法》的规定是完全一致的。《物权法》遵循权利法定的原则和“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的原则，并规定：国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量；明确探矿权采矿权的用益物权性质，规定 “用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定”，这些都为继续实行世界上最严格的土地管理制度，严把土地 “闸门”，严格控制建设用地规模，严格保护耕地特别是基本农田，切实保护好土地、矿产资源提供了有力的武器。②《物权法》是保障发展的新动力。《物权法》本着发挥物的效用的宗旨，创新性地规定了土地的空间权，并且规定了公开竞价方式配置工业用地和经营性用地的原则，为更好地发挥资源性资产的作用，更好地促进经济社会发展提供了保障。《物权法》的颁布实施将继续推进节约集约用地新机制的建立，正确处理保护资源和保障发展的关系，为发展开辟新的空间，使保障发展更加持续有力。③《物权法》是维护权益的新手段。《物权法》以平等保护国家、集体和私人的财产权为首要原则，在维护权益方面作出了多项规定。《物权法》规定：征收集体所有的土地，应当保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。④《物权法》是服务社会的新契机。《物权法》规定：国家对不动产实行统一登记制度，并要求在申请登记时由当事人自我举证；明确要求取消年检制度，土地登记收费要实行按件收取。《物权法》的出台，要求国土资源管理部门进一步转变观念，增强服务意识，进一步规范国土资源管理工作。
二、《物权法》中关于国土资源管理的主要内容
《物权法》中关于土地权利和矿权的规定，既有对现行法律制度和政策措施的肯定和继承，更有许多创新和突破。
（一）《物权法》肯定了国土资源管理已经取得的经验
（1）进一步明确土地征收法定补偿范围，肯定了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）文件中关于土地征收的内容。土地征收补偿制度，关系广大人民群众的切身利益，关系社会稳定，关系和谐社会建设。《物权法》依据《宪法》，按照党和国家关于征地补偿安置必须保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则，对征地补偿制度予以完善。①明确了土地征收必须以保护耕地为前提。《物权法》第四十三条明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”②明确了土地征收必须具备法定条件。《物权法》第四十二条规定，土地征收的法定条件：必须是为了公共利益的需要，必须依照法定的权限和程序，必须依法给予征收补偿。只有同时具备这三个条件，土地征收才具有法律效力。③明确了土地征收的法定补偿范围。根据《物权法》第四十二条第二款的规定，征收集体所有的土地，应当支付的法定补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和社会保障费用。这一规定对维护被征地农民的合法权益、保障被征地农民的生活具有重要意义。
（2）进一步明确集体土地的产权代表。《物权法》规定，属于村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
（3）进一步明确建设用地使用权的设立方式，肯定了国务院31号文件中关于建设用地使用权设立方式的内容。《物权法》规定，建设用地使用权，可以通过出让或者划拨的方式设立。采取划拨方式设立建设用地使用权的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。同时，《物权法》还明确，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一块地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《物权法》的这一规定，改变了《城市房地产管理法》的相关规定，对于促进土地资源的市场化配置，遏制工业用地低成本盲目扩张具有重要意义。
（二）《物权法》关于国土资源管理的创新规定
（1）确立了不动产统一登记制度。不动产登记既是不动产物权设定的条件，又是不动产物权有序转移的基础。 在《物权法》颁布以前，我国关于不动产登记的规定，主要散见在《土地管理法》、《城市房地产管理法》等行政管理法中，且这些规定主要是关于登记机关和登记证书的规定，有关登记规则、登记效力的规定则严重缺乏，致使不动产登记实践中出现了许多问题，难以依法有效解决。《物权法》在建立和完善不动产登记制度方面取得了重大突破。《物权法》第十条规定：国家对不动产实行统一登记制度，同时确立了更正登记、异议登记和预告登记制度，明确了不动产登记的基本规则。这些重要的制度创新既体现了我国在完善社会主义法律体系过程中，对国外先进法律文化和法律制度的移植，又对改变当前不动产登记多头管理，登记依据和登记效力等存在的地域、等级差异以及由此引发的混乱局面有直接的作用，对规范社会主义市场经济体制下的财产归属关系，促进物的流通和充分利用，保障交易安全具有重要意义。
（2）明确了建设用地使用权的空间范围。《物权法》第一百三十六条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地面或者地下分别设立。《物权法》的这一规定弥补了法律空白，为规范土地的空间利用奠定了坚实的法律基础，有利于促进土地资源的集约和高效利用。
（3）明确了建设用地使用权期满续期和地上建筑物的归属问题。《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。还规定：建设用地使用权期间届满后，对土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律或者行政法规的规定办理。
（4）明确了探矿权、采矿权的用益物权性质。《物权法》规定：依法取得的探矿权、采矿权受法律保护。这是重大的法律制度创新，它表明《物权法》认可探矿权、采矿权的物权性质，对于保护探矿权人、采矿权人的合法权益具有重要意义。
三、贯彻落实《物权法》应当注意的几个问题
（一）关于分层出让
《物权法》创新地规定建设用地使用权可以在土地的地表、地面或者地下分别设立，从而拉开了建设用地使用权分层出让的序幕。这一规定为国土资源管理部门带来新的挑战，如何分层出让成为当前国土资源管理部门面临的一项新课题。为落实《物权法》的这一规定，国土资源部在新修改的《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地划拨决定书》中规定了出让土地和划拨土地的空间范围，这就要求市、县国土资源管理部门在今后的国有建设用地供应中，要严格执行《物权法》的规定，明确每宗地的空间范围，并按照这一空间范围设定建设用地使用权。
（二）关于不动产统一登记
“不动产统一登记”是《物权法》规定的一项重要内容，它指明了不动产登记的发展方向。 当前，对于国土资源管理部门来说，应当首先做好土地登记工作，争取早日实现土地登记的全覆盖，同时要取消年检制度，土地登记实行按件收费；其次，应当加快对不动产统一登记的研究工作。
（三）关于配套立法
《物权法》关于国土资源管理工作的创新性规定，要求国土资源管理部门尽快对当前与《物权法》不相适应的法律法规的有关条款进行修改，推进配套立法工作，对当前法律缺失的内容作出规定，比如对自动续期、空间权等作出具体规定。截至2007年底，为贯彻落实《物权法》，国土资源部已出台两部部门规章：一是2007年9月21日出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），根据《物权法》对建设用地使用权权利名称的规定、土地招标拍卖挂牌范围的规定、建设用地使用权可以分层，分别在土地的地表、地上或者地下设立等内容的规定，对11号令进行了相应的修改；二是2007年11月28日出台的《土地登记办法》（国土资源部令第40号），根据《物权法》中有关不动产登记的规定，对《土地登记规则》进行了补充、修改和完善。
7. 物权分类中的 普通物权 和特别物权 怎样理解
我学税法里面提到的:普通物权是指由民法所规定的物权(土地承包经营权,建设用地使用权,宅地使用权,地役权),准物权是指由特别法规定的,具有物权性质的财产权(探矿权,采矿权,捕捞权等).
8. 物权法 实施细则
一、关于业主大会表决事项时建筑面积和人数的确定
根据《物权法》第七十六条规定，业主共同决定事项时，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。其中，建设单位“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括以下物业的建筑面积：（1）依法归全体业主所有的物业；（2）停车库；（3）配电房；（4）垃圾房；（5）不能单独办理产证的其他物业。“建筑物总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。
“业主人数”按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。
二、关于建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配
根据《物权法》第八十条的规定，在前期物业管理期间，建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配，按照《上海市住宅物业管理规定》第二十五条、第三十四条的规定执行。
业主大会成立后，可以通过管理规约等方式对建筑物及其附属设施的维修、更新、改造、养护费用分摊或者利用物业共有部分所获收益分配进行约定。没有约定或者约定不明的，按照《上海市住宅物业管理规定》第二十五条、第三十四条的规定执行。
三、关于业主大会议事规则、管理规约的制定和修订
《物权法》施行前制定的《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主临时公约》的部分条款与《物权法》相关规定相抵触的，在2007年10月1日之后，应按照《物权法》的规定执行；业委会应当对原《业主大会议事规则》、《业主公约》进行修订，并在下一次业主大会会议召开时，提交业主大会表决。
四、相关工作要求
区县房地产管理部门要加强《物权法》和《条例》的宣传，做好贯彻实施过程中的衔接工作；要加强对业主大会、业主委员会的指导和监督，增强业主自律意识，完善民主协商机制，帮助其依法履行职责，维护广大业主的合法权益；要对物业服务企业加强监督管理，推进物业管理市场有序竞争，促进物业服务企业不断提高服务水平；要倾听群众意见，认真解决群众反映的热点、难点问题，切实把《物权法》、《条例》的各项规定落到实处。
物业服务企业要进一步增强服务意识，提高服务水平，积极配合政府部门做好小区综合管理工作；要加强物业服务的分类管理，积极推进管理与作业分离的服务模式，不断提高物业服务满意度，提升行业的社会声誉。
业主大会、业主委员会要在区县房地产管理部门、街道办事处和居民委员会的指导下，建立会议制度、业主接待制度、印章使用制度、档案管理制度；完善业主大会、业主委员会、业主小组议事决策规则，不断规范业主自我管理行为；广大业主要根据《物权法》的规定，依法行使权利、承担义务，不断健全业主自我管理、自我约束的机制。
五、施行日期
本通知自发文之日起施行。