对物权修改意见

① 在物权法中，善意取得制度有哪些新的修改或补充

历经七次审议，我国立法史上最为慎重的一次立法，《中华人民共和国物权法》最终于2007年3月16日公布。但该法的正式出台并不意味着围绕该法的争论已经平息。不可否认，《物权法》的颁布是我国法制进程中的一件大事，它的许多规定都具有里程碑意义，对保护公、私财产所有权起到了积极的意义。然而，正因为它意义重大，与普通大众关系最密切、最直接，它也是近两年争议最多的一部立法。其中公、私财产权的平等保护、不动产的登记制度、业主的权利、住宅建设用地的自动续期，所有权的善意取得制度等都是民众讨论的热点问题。

善意取得，我国理论界通说，是指“无权处分他人动产的让与人，不法将其占有的他人的动产交付给买受人后，若买受人取得该动产时系出于善意，则他便取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”①我国在《物权法》制定以前，虽然民法理论和司法实践通常承认有此制度，但尚无法律明文规定，只是在最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条有一个类似性规定：“……第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益……”，然而该条规定也只限于共同共有财产。新颁布的《物权法》第九章第一百零六条则明确规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

从法律原文分析，我国善意取得的构成须符合：1、标的物主要为动产或者不动产（其他物权可参照适用）；2、让与人为无处分权人；3、受让人取得财产时出于善意；4、支付了合理对价；5、受让人占有了受让财产或已依法登记。

作为物权法乃至民法中的一项重要制度，善意取得制度是法律对两种价值进行利益判断后的产物，即兼顾对所有权的静的安全保护和交易的动的安全保护。我国正处于社会主义经济高速发展阶段，基于善意取得在促进交易便捷、保护交易安全、维护市场交易秩序等方面的价值功能，在物权法中明确此项制度是一大进步，但笔者认为该项制度尚有几点值得探讨：

一、不动产应否适用善意取得制度

如前所述，我国理论界的通说认为善意取得只应适用于动产，而不应适用于不动产，笔者是赞同此种观点的。善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则，本质上是平衡所有权人利益和善意受让人利益的一项制度。一方面旨在一定程度维护所有权人的权益，保证所有权安全，保持社会秩序的平和稳定。另一方面又侧重维护善意受让人的利益，促进交易便捷和保护交易安全。事实上即是一种以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全的制度，是以对真正权利人的利益的限制，来换取交易安全。那么为何只应对动产适用善意取得而不动产不应适用呢？因为，动产物权以占有为其公示方法，不动产的物权以登记为其公示方法。即动产的占有人即被推定为所有权人，而对于不动产，只有登记证书才能表征所有权，标的物的转移占有并不移转所有权，只有经登记取得证书后才发生所有权移转的效力。物权经过公示之后，即发生法律上的公信力，当善意第三人处于对物权公示方法的信赖而依法进行交易时，不论是否实际存在于这种公示方法相应的合法权利，均应加以保护。由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记，因而不存在无所有权人或者无处分权人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提（因此，笔者认为，以登记为公示原则的动产，如车辆、船舶、航空器等也不应适用善意取得制度）。“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能”。②而且根据物权优先于债权的民法原理，法律应优先保护原权利人，而不是通过合同确定债权的第三人。

有学者认为，当不动产登记存在瑕疵时，应当承认不动产善意取得制度，“在不动产的交易中，由于工作人员的疏忽大意，导致登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。”③也有学者认为：“由于我国目前的登记制度较为混乱和不规范，登记的程序和审查制度也尚待改进，我国不动产登记中的错漏在所难免，为保护不动产交易的安全，我国将来的物权立法中应当确立不动产的善意取得制度。”④对此笔者认为，法应当具有适当超前性和指引性，不能以现实生活中存在为理由而要求法去适应，而是应当由法指引社会生活达到法的要求。对此，《物权法》第二章已有相应规定。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”，第十条规定：“……国家对不动产实行统一登记制度……”，并且第十四条还规定了登记机构在登记时应当履行查验、询问等职责。这些规定目的就是为了建立规范的不动产登记制度，使不动产的物权公示清晰明了，可供人信赖。此外，《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记……”第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”也就是说，对于善意的买受人，其受到的损失可由进行错误登记的登记机构或提供虚假材料申请登记的人赔偿，无须再为善意买受人提供善意取得制度作为特别保护，相反，此时应保护的是真正权利人的所有权，即静的安全保护。

还有观点认为，现实生活中存在一些本是不动产所有权人，但其不愿用自己名义办理所有权登记，而与别人约定所有权登记在别人名下，此种情况下应适用善意取得。笔者认为，既然《物权法》第二章规定了不动产物权必须经依法登记生效，则不应当承认此种“借名”登记有效。正如储蓄实行实名制一样，物权实名登记可以预防少数贪腐官员隐瞒自己财产，达到逃避监管、制裁的目的，而不承认此种“借名”状况下的物权变动，则可以防止贪腐分子以他人名义进行交易，将不动产转化为更具隐蔽性的货币。这样，善意取得制度方不与登记制度相矛盾，法律才更好地指引人们遵守良好的社会秩序。

二、遗失物应否排除适用善意取得

《物权法》第一百零七条规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”从这条规定我们可以看出，立法者是不承认遗失物可适用善意取得制度的，即使受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购买，权利人亦可请求返还原物，只不过应支付所付费用。该条规定不禁让我们疑惑——遗失物无论转让几手，权利人的所有权都受到绝对保护吗？不是通过拍卖或向具有经营资格的经营者购买但支付了合理价格的善意买受人权利就毫无保障吗？例如某甲遗失一项物品，被某乙拾到，某乙谎称是自己的物品卖给了旧货市场经营者，经营者又卖给了某丙，某丙又转让给了某丁（均是以合理价格），那么某甲发现某丁持有该物品，依《物权法》规定，则可以无偿要求某丁返还（因某丁不是通过拍卖或向具有经营资格的经营者购得）。而法律未规定善意占有人返还原物后，有向他人求偿的权利，也未规定原所有人的补偿义务，所以善意占有人的权益根本不能得到保护，而原权利人既可向无处分权人请求损害赔偿，又可向受让人请求返还原物，在向受让人支付所付费用后，还可向无处分权人追偿，这就造成原所有人与善意占有人之间的权利义务严重失衡，形成了法律面前不平等状态。从该事例可以看到，某甲有一定过错（至少因其保管不善才会遗失物品），而某丁没有过错（如果硬要说有，就在于他没有追问一任又一任的转手人该物品的来源，实际上这是不可能的），但法律没有保障无过错的某丁权利而过于保障有一定过错的某甲的权利，这会造成什么后果呢？这就意味着任何善意交易者，在依据法律和交易惯例作出交易并取得标的物后，随时有可能并未取得所有权，使已经形成的财产交易关系完全推翻，这必然使人们在交易时心怀疑虑，造成交易不安全，甚至使人们失去对法律的信任，影响法律的公正与权威。事实上，在商品经济高速发展的今天，商品交易在更加广泛的领域中频繁进行，从事交易的当事人很难确切的知道对方是否有权处分其占有的财产，也很难进行查证。况且处在商业机会与信息万变的时代里，商机稍纵即逝，在一般情况下，要求当事人对每一个交易对象的权利是否属实加以查证是不合理也是不现实的。因此，对遗失物的所有权进行绝对保护而完全排除善意取得是不可取的，应当设立例外规定。特别是对于转让几手的遗失物，应当在制度设计上平衡所有权人、善意占有人和社会三方的利益，不能搞一刀切。（同理，对于多次转手的赃物也不应绝对排除在善意取得制度之外，在此不再详述）

三、应对回复请求权作何种限制

对于不适用善意取得制度的财产，原权利人享有回复请求权。善意取得制度所要追求的目标是既能保护原所有人的合法权益，又可保护善意占有人的合法权益，从而既保护了所有权，又保护了交易安全。而不适用善意取得制度时权利人所享有的回复请求权则侧重保护的是所有权，但亦有一定限制。如有观点认为：“凡第三人取得的财物属于盗窃物或拾得物，不论第三人是善意取得还是恶意取得，都有返还原物的义务，即所有权人有权要求第三人返还原物，如果善意取得人返还原物所受损失不能得到补偿的时，所有人在接受返还原物时，视具体情况给善意第三人以适当的补偿”。⑤《物权法》规定的限制，一是受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得遗失物，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用；二是权利人自知道或者应当知道受让人之日起二年内可向受让人请求返还原物。

回复请求权的行使应受期间限制，而且应当是除斥期间，一旦经过，回复请求权即归于消灭，善意占有人得终局确定地取得所有权，这是各国立法的通例。如《法国民法典》规定，原所有人在丧失占有之日起三年内，得向占有人请求回复原物。《日本民法典》规定，原所有人自丧失占有之日二年内，得向占有人请求回复原物。《瑞士民法典》规定，原所有人得在丧失占有的五年期间内请求返还。因为行使回复请求权的期限，不仅要考量原权利人和善意受让人之间的关系，也要注意如何与取得时效期间合理协调，更要考量社会利益和对社会经济秩序的影响。因此，即便是在极力张扬“所有权神圣不可侵犯”的现代资本主义国家，在保护财产原始所有人利益与保护社会整体利益之间还是选择了社会整体利益，以期稳定社会经济秩序。而我国《物权法》价值取向则发生了偏离，将原权利人的所有权抬高到高于一切的“神圣”地位。按照我国《物权法》所规定，该期限虽是除斥期间，但不是从遗失之时起计算，而是从“知道或者应当知道受让人”之日起计算。也就是说不管该遗失物究竟转让了几手，也不管现受让人占有了该物品多少年（只要不超过最长诉讼时效20年），只要权利人才“知道或者应当知道”受让人的话，该物品都必须返还原权利人。这是一项极不利于市场经济发展的规定，事实上也是行不通的。如某甲长期占有某财产，经过相当长的时间后，人们已经相信某甲是该财产的所有权人，并与其发生了各种法律关系，如果要恢复某乙对该财产的占有，势必要推翻这些已存的法律关系，引起法律秩序的混乱，成本显然过大，因此，“知道或者应当知道受让人二年之内”的规定是毫不可取的。

② 物权法规定的担保物权制度对担保法中的规定做了哪些方面的修改

一、明确了独立担保的约定无效
我国《担保法》第五条第一款规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”
我国《物权法》第一百七十二条第一款规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。”
通过对比可知，物权法实施后，除非法律对独立担保另有规定，法规、规章、规范性文件，当然还有当事人的约定中有关担保合同的效力独立于主合同的条款均属无效。物权法的立法理由为：担保物权依附于主债权债务而存在，没有主债权债务，就没有担保物权。法律如允许当事人作出主债权债务无效，担保合同仍有效的约定，那么即使不存在主债权债务，担保人也要承担担保责任。这不但对担保人不公平，而且可能导致欺诈和权利的滥用，还可能损害其他债权人的利益。我国担保法调整的范围除了包括抵押权等物权性担保方式外，还包括保证、定金等非物权幸担保方式，担保法允许约定的情形是针对国际贸易中通行的见索即付、见单即付的保证合同。物权法只调整抵押权等物权性担保，因此，不在物权法中作这样的规定是合适的。
二、明确了担保合同与担保物权的效力区分
我国《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第六十四条第二款规定：“质押合同自质物移交于质权人占有时生效。”
我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”第二百一十二条规定：“质权自出质人交付质押财产时设立。”
通过对比可知，我国物权法摒弃了担保法将“基础关系（合同）与物权变动的效力混为一谈”的观念，将基础关系（合同）与物权变动的效力区分开来，除非法律另有规定或合同另有约定，担保合同一经成立即生效。合同生效后，如一方不依约办理抵押登记或者转移占有的，另一方可依法追究其违约责任。
三、抵押物的范围扩张
我国《担保法》第三十四条采取列举加概括方式对抵押物的范围作了规定：“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”也就是说，只有法律明文规定可以抵押的财产才能办理抵押。
我国《物权法》第一百八十条则采取列举加排除的方式：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”
通过对比可知，较之担保法，物权法规定，只要法律、行政法规未禁止抵押的财产，就可以进行抵押，赋予当事人更大的意思自治权，如对动产抵押的范围不作限制。
四、新增了浮动抵押制度
我国《担保法》对浮动抵押制度未作规定。
我国《物权法》第一百八十一条对浮动抵押作了明文规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”
所谓浮动抵押，是指权利人以现有的和将有的全部财产或者部分财产为其债务提供担保。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就约定实现抵押权时的动产优先受偿。如企业以将现有的以及将来的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，抵押权设定后，抵押人仍可以将抵押的原材料投入成品生产，也可以卖出抵押财产。当发生债务履行期限届满债务未受清偿、抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形成就或者严重影响债权实现的情形时，抵押财产确定，也就是说此时企业有什么财产，这些财产就是抵押财产。抵押财产确定前企业卖出的财产不追回，买进的财产作为抵押财产。抵押人以其全部财产设定浮动抵押的，只需要在登记时注明全部财产抵押，即对抵押财产作概括性描述，不必详列抵押财产清单。以部分财产抵押的，则需要列明抵押财产的类别。
浮动抵押具有不同于固定抵押的两个特征：一是，浮动抵押设定后，抵押的财产不断发生变化，直到约定或者法定的事由发生，抵押财产才确定。二是，浮动抵押期间，抵押人处分抵押财产不必经抵押权人同意，抵押权人对抵押财产无追及的权利，只能就约定或者法定的事由发生后确定的财产优先受偿。
五、部分抵押物的抵押登记效力规定不一致
我国《担保法》第四十一条、第四十二条规定，以航空器、船舶、车辆抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
我国《物权法》第一百八十八条规定，以交通运输工具抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
因此，自2007年10月1日起，以航空器、船舶、车辆等交通运输工具办理抵押，，只要签订抵押合同，抵押权即成立，只是登记后才能对抗善意第三人。
六、物的担保与人的担保先后效力规定不一致
我国《担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”
我国《物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”
通过对比可知，物权法没有采纳担保法关于“物的担保优于人的担保”的理论，而坚持物的担保与人的担保没有先后之分的原则下，兼顾公平的原则对债务人提供的物的担保与第三人提供物的担保的法律效力作了区分。这既有利于保护债权的实现，也避免了程序的繁琐和费用的扩大。
七、抵押财产转让的限制更加严格
我国《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
我国《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
通过对比可知，我国担保法对抵押财产转让的限制采取通知主义，也就是抵押人转让抵押财产时只需要通知抵押权人和受让人即可。而我国物权法对抵押财产转让作了更严格的限制性规定，即抵押人转让抵押财产必须经抵押权人同意，从根本上说就是，要转让抵押财产，必须消除该财产上的抵押权。
八、担保物权的存续期间规定不一致
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”
我国《物权法》第二百零二条明确规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”第二百二十条规定：“出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。”第二百三十七条：“债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。”
通过对比可知，较之担保法，我国物权法缩短了抵押权的存续期间。抵押权的存续期间限制在主债权的诉讼时效期间，比担保法的司法解释减少了两年，各位抵押权人对此应予以重视，避免抵押权因期间届满失权。但与抵押权不同的是，我国物权法并未规定质权、留置权时效，也就是说质权、留置权不受所担保的债权的诉讼时效的限制。但为了避免质权人、留置权人滥用权利、怠于行使权利，物权法赋予了出质人、债务人行使质权、留置权的请求权。
九、留置权的适用范围扩大
我国《担保法》第八十四条规定：“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款规定。当事人可以在合同中约定不得留置的物。”
我国《物权法》第二百三十二条规定：“法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。”
通过对比可知，担保法规定的留置权的适用范围过分狭窄，只有因保管合同、运输合同、加工承揽合同和法律规定可以留置的其他合同发生的债权，才能适用留置权，不符合经济实践需要，也不利于保护债权人的利益。因此，我国物权法扩大了留置权的适用范围，只规定了法定或约定不得留置这两种情形，赋予当事人更大的自由。
十、明确了留置财产与债权的关系
我国《担保法》对留置财产与债权的关系未作明确规定。
我国《物权法》第一百三十一条规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”
通过对比可知，我国物权法明确规定了留置财产应当与债权属于同一法律关系。同时，考虑到商业实践的特殊性，企业之间交易频繁，追求交易效率，讲究商业信用，如果严格要求留置财产必须与债权的发生具有同一法律关系，有悖交易迅捷和交易安全，因此，我国物权法特别规定，企业之间留置的财产，可以不与债权属于同一法律关系。这无疑有利于保护企业的合法权益，必将促进我国市场经济更加快速、健康地向前发展。

③ 《物权法》对于物权的设立、变更、转让和消灭有哪些基本规定

(1)动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。(2)船舶、航专空器和机动车等物属权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。(3)动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。(4)动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。(5)动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

④ 最高法物权法司法解释 明确如何解决不动产登记与确权争议

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》今天发布，共22个条文，将于今年3月1日起施行。依据《解释》，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，而不全依赖于不动产登记簿。

《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”实践中，出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象。

针对这一情况，《解释》作出了明确，最高法民一庭庭长程新文分析：因为不动产物权的归属、买卖、赠与、抵押是否生效等发生争议的，由民事诉讼来解决；涉及不动产登记机构它的行为本身是否合法、程序是否有错误，就通过行政诉讼来解决。

当然了，在涉及登记的行政诉讼中，如果当事人提出将民事争议一并解决的，法律规定，人民法院应当一并审理。

依据《解释》，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，所以，在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、自己是真实权利人的情况下，法院应当支持他的诉求。

程新文解释，不动产登记是不动产物权的一种公示方式，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系的一种干预，解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。

有记者问，中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》关于不再封闭建小区，小区道路将公共化，会不会与现行《物权法》规定相违背？程新文分析，政策上升为法律需要一个过程。

“党的政策、国家的政策上升为法律，是立法机关要做的事情。当国家政策和法律产生相互影响的时候，我们会积极协调有关方面，妥善处理好相关的纠纷，我们司法机关执行法律和执行国家政策，目标是一致的”。

实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

(4)对物权修改意见扩展阅读

实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。

于是，实践中就出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，这不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。针对这一情况，《解释》从两个方面作出规定：

一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。

二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

⑤ 物权法对于物权的设立变更转让和消灭有哪些基本规定

(1)动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。(2)船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。(3)动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。(4)动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。(5)动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

⑥ 《物权法》的调整范围包括哪些

第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
「解释」本条是关于物权法调整范围的规定。

本条第一款规定了物权法规范的社会关系，也就是物权法的调整范围。物的归属是指物的所有人是谁，确定物的归属即是确定在民事上财产权属于谁，这是对物进行利用的前提。物权法调整物的归属关系，就要确定物的归属原则，这是物权法的重要内容。所有权人对其所有物无论自己使用还是交他人使用，都是对物的利用。
物的利用是对物拥有所有权的目的所在。物权法调整因物的利用而产生的相互关系，要确定对物进行利用的规则，这也是物权法的重要内容。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。需要明确的是，物权法并不一般性地调整所有的物的归属和利用的关系，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是本条第一款规定的“民事关系”。
按照法律部门的划分，物权法属于民法，调整横向的社会关系；经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属于物权法调整的范围。 把物业管理师加入收藏夹！
物权法规范的物，包括不动产和动产，不动产是指土地以及房屋、林木等土地定着物；动产是指不动产以外的物，比如汽车、电视机。
不动产和动产是物权法上对物的分类，之所以进行这样的分类，主要是便于根据不动产和动产各自的特点分别予以规范。物权法上的物通常讲是有体物或者有形物，指物理上的物，包括固体、液体、气体、电等。所谓“有体物”或者“有形物”主要是与精神产品相对而言的，著作、商标、专利等是精神产品，是无体物或者无形物，精神产品不是物权法规范的对象，主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法调整。
大千世界万事万物，并非所有的有体物或者有形物都是物权法规范的对象，能够作为物权法规范对象的还必须是人力所能控制并有利用价值的物，人力无法控制且无法利用的物不是物权法规范的对象。但是，随着科学技术的发展，一些原来无法控制且无法利用的物也可以控制和利用了，也就纳入了物权法的调整范围，物权法规范的物的范围也在不断扩大。

精神产品不属于物权法的调整范围，但在有些情况下，物权法也涉及这些精神产品。这主要是指，著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的。物权法第二百二十三条规定，可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权可以出质作为权利质权。
在这种情况下，权利也成为了物权的客体。因此，本条第二款中规定，法律规定权利作为物权客体的，依照规定。
物权是一种财产权，是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。由于物权是直接支配物的权利，因而物权又称为“绝对权”；物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他的人，因此物权又称为“对世权”。
在权利性质上，物权与债权不同。债权的权利义务限于当事人之间，如合同的权利义务限于订立合同的各方当事人。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。正因为如此，债权被称为“对人权”、“相对权”。物权包括所有权、用益物权和担保物权。
所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利。用益物权是指依法对他人的物享有使用和收益的权利，比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等。担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，比如抵押权、质权、留置权等。

此外，还有两个有关的问题需要说明：
1。“物权”与“财产权”、“财产所有权”的联系与区别。本法的名称是“物权法”。有人认为“物权”不容易懂，“财产权”容易懂，建议法名改为“财产权法”，或者改为“财产所有权法”。这里要说明的是，财产权比物权内涵广，不仅包括物权，还包括债权、知识产权、继承权。
债权主要是由合同法规范的，知识产权主要是由商标法、专利法和著作权法规范的，继承权主要是由继承法规范的。同时，“财产所有权”一词仅从所有权方面讲又比“物权”内涵窄，物权不仅包括所有权，还包括用益物权和担保物权，后两种权利也是相对独立的物权。因此，本法的名称不宜称作“财产权法”或者“财产所有权法”，还是采用“物权法”比较准确。

2。关于物权主体。本条第三款和第一条将物权的主体表述为“权利人”。对于如何表述物权的主体，在立法过程中有不同意见，有的建议规定为“自然人、法人”；有的建议规定为“自然人、法人和其他组织”；有的建议规定为“国家、集体和私人”；有的建议规定为“国家、公民、法人和其他组织”。

⑦ 物权法改了吗

没有改。物权法自出台后尚未发生任何再修订。任何以修改为由进行的交流均属于欺骗。也可以通过网络查询物权法条文。

⑧ 民法通则若干问题的意见第177条与物权法什么规定有冲突

《民通意见》第177条：继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承专开始后，继承人未明确表示属放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。诉讼时效的中止、中断、延长，均适用民法通则的有关规定。
这条规定了遗产纠纷的诉讼时效问题，而根据《物权法》的精神，既然遗产未分割之前即已属于各权利人共同共有状态，那么权利人对于遗产的析产纠纷属于物权请求权，不应受诉讼时效的限制。

⑨ 新《物权法》相对于旧物权法有什么不同

我国以前就没有对物权方面进行专门立法。这个《物权法》是首部，无新旧之分。
以前关于物权方面可以在《民法通则》《民通意见》等中散见