物权统一

㈠ 物权法的基本原则是什么有哪些

一、物权法的基本原则有哪些
1、物权法定原则。

物权法第五条规定：“物权的种类和内容由法律规定”，就是这一原则的体现。这一原则要求物权的类型、各类物权的内容、效力，以及创设的方式，都由法律直接规定，不能由当事人任意创设。

2、公示、公信原则。

公示就是物权的设立、转移必须公开、透明。公示原则就是要求将物权设立、转移的事实通过一定的方式向社会公开，使其他人知道物权变动的状况，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。公示的方法除了法律另有规定外，就是到特定的国家机关进行登记。

3、物权平等保护原则。

“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。这是一个立法理念的进步，也是对宪法规定的公民财产权利的民法化和有力确认。“私人”与国家、集体、其他权利人并列相提。

4、维护公共利益与物权之恰当平衡

权利之行使皆有界限，不得越界，否则必然侵入他人的权利领域，酿致侵权责任。物权的取得和行使，概莫能外。在这里，“他人”包括单个的人和作为社会整体之人的群体，谓之公众。在公共利益和私人利益和其他个人利益之间需要作出恰当的平衡。所以，我国物权法规定，物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

5、一物一权原则。

一物就是指的一个完整的、独立物而不是指它的某一部分，一权就是在这个物上只能设一个所有权，也就是一物不能有二主。

6、特别法优先原则

为了融洽和调和物权法和其他与对物权相关的法律对同一事项的规定，我国物权法遵循“特别法优先”的原理，规定说，“相关法律对物权有特别规定的，依照其规定”。可见，我国物权法并非调整物权关系的唯一法律依据。

二、物权法民法总则哪个优先适用
中华人民共和国物权法是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定的法规。物权法的性质是私法：私法性质是基于民法的性质产生的;物权法所调整的基本内容仍是民事主体之间发生的民事法律关系。物权法是财产法;物权法是强行法;物权法是普通法;物权法是固有法。基本原则是贯穿一部法律始终的基本精神和基本理念。在中国的立法和学理上，有确定一部法律的基本原则的习惯：物权法定原则;一物一权原则;公示公信原则。

《中华人民共和国民法总则》是民法典的总则编，规定了民事活动的基本原则和一般规定，在民法典中起统领性作用。共分基本规定、自然人、法人、非法人组织、民事权利、民事法律行为、代理、民事责任、诉讼时效、期间计算和附则等。

这不是谁权威的问题，按照法律的基本原则，特别法优于普通法，物权法相对于民法通则而言是属于特别法，因此，优先适用。

㈡ 物权法定与意思自治原则之间的关系

物权法定与意思自治作为矛盾体,实为对立统一关系,有其冲突抵触的一面,亦有协调互动的一面。体现在:(1)意思自治推动物权法定的完善与发展。物权法定的种类与内容来源于当事人自由设定,无论是新物权、旧物权通常都是先由当事人通过法律行为自由创设,随着该种习惯物 权应用范围的扩大,已成为社会生活中不可或缺的具有普遍性的物权形式时,立法者将其规定在成文法中,成为物权法定的内容。正是这样一个过程,使物权种类、内容不断充实、扩展,继而物权法定原则得以完善。(2)物权法定为当事人提供广阔的自由选择空间,维护当事人的意思自治。通过对当事人自由创设的物权种类、内容的确认,将体现当事人意志的权利义务上升为法律强制性规定,在更高的层次上予以保护,从而巩固意思自治原则。物权法定种类、内容的愈加完善,与现实生活中的权利义务相接近,对当事人自由设定物权起到指引作用,为他们的选择提供广阔的空间,维护了意思自治原则。

㈢ 物权法全文

第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，回明确物的归属答，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条物权的种类和内容，由法律规定。

第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

第八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

楼上卫生间漏水，是楼上物主的责任。

㈣ 不动产统一登记制度就是不动产物权的什么和什么制度

事实上，早在6年前，《物权法》首次提出建立不动产统一登记制度。但此后一直处于停滞状态。直到2013年3月26日，国务院办公厅在关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知中再次表示将出台并实施不动产统一登记制度。

什么是不动产登记制度？不动产登记制度又为何需要统一？对于不动产登记机构的选择，我国应当考虑哪些因素？如果无法解决上述问题，不动产统一登记制度的功能就无法得到有效的发挥，本文总结了目前国内学者的观点，试图探究不动产统一登记制度的出路所在。

一、不动产以及不动产登记

动产与不动产，是近现代民法体系对于物所作的一种重要区分，其最早可以追溯至罗马法时期。不动产是指在一定的空间上占有有形的固定位置，移动后会影响其经济价值的物。现代民法理论和立法活动关于不动产与动产的分类方法，都是先确定不动产的范围，然后再以排除的方式确定动产的范围。如，我国《担保法》第92条第1款规定：“本法所称不动产，是指土地以及房屋、林木等地上定着物”。根据《土地管理法》的规定，土地包括耕地、建设用地、林地、草原、水面、荒山、荒地、滩涂等。定着物，有时又称附着物，是指附着于土地、具有连续性、不能移动，且在一般社会交易观念中也将其视为具有独立完整的经济价值的物。

不动产登记是指依法被授权的国家登记机构根据登记申请人的申请，依照法定的程序，将不动产物权产生、变更、转让、消灭的物权变动事项记载于不动产登登记簿上，并供公众查阅的行为。

不动产登记的内容主要是不动产物权的变动，根据我国现行法律法规的规定，我国的不动产登记范围大致如下：国有土地使用权登记（包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权）、集体土地所有权登记、集体土地使用权登记（包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权登记）、无地上定着物的土地使用权抵押登记、房屋所有权登记、房屋抵押权登记、土地承包经营权登记、国家所有和集体所有的林地所有权登记、个人使用的林地使用权登记、林木所有权抵押登记、探矿权登记、采矿权登记等。

㈤ 物权法里的统一登记是不是强制性登记

这个是强制性的登记。 但是实际操作中 统一登记实施特别困难。因为不动产的主管部门不同，有林业局 房产局 等等。

㈥ 什么是物权竟合

在市场经济条件下，商品流通和资金融通中债权人利益的实现往往受到威胁，为了确保交易安全，减少债权实现风险，债权人不能不为其债权的担保而奋斗，需要债务人对其债务的履行提出保证，担保制度由于具有保障债权实现的作用而倍受市场主体欢迎。在物的担保的实践中，由于在同一担保物上可以设定数个担保物权，使得担保物权往往出现竞合的情况。如何确定各担保物权的优先效力，我国有关担保的法律如《民法通则》、《担保法》等对此没有做具体规定，所以长期以来法学界对担保物权竞合问题多在理论上进行讨论，没有上升到法律制度的高度来对待，因而，探讨我国担保物权竞合制度，对正确适用担保法，充分发挥物权担保制度保障债权实现、维护交易安全的作用具有十分重要的现实意义，同时更是不断完善我国担保物权法律制度所必需。

一、担保物权竞合的成立条件

担保物权竞合的发生，是指在同一个担保物上，出现不同类型的担保物权的情形。担保物权的竞合使对担保物权的效力判断出现矛盾，在解决这一矛盾的过程中，最终目的是解决竞合的数个担保物权的效力顺序，而对这种效力顺序的确认首先必须解决数个担保物权是否成立和在何种情况下能够同设于同一担保物并造成数个担保物权效力的冲突。我国《担保法》对担保物权竞合未作规定，只对抵押权、质权、留置权的设立条件作了规定，这只能解决各类担保物权是否成立的判断问题，而在出现担保物权竞合的情况下，仅从担保物权的成立条件是不能做出判断的，因而，还需对担保物权竞合的条件作进一步的探讨。

物权法实行物权法定原则，物权的类型、各类物权的内容、取得和变更，均由法律直接规定，禁止任何人创设法律没有规定的物权和超越法律的限制行使权利。担保物权系一种定限物权，因而，讨论担保物权竞合问题也应遵循物权法的原则。即考察担保物权竞合的条件，应以法律规定的担保物权的类型为依据。同时，担保物权的作用在于保障债权的实现，这使得在讨论担保物权的竞合问题时又不得不把它与债权联系起来。基于上述认识，担保物权竞合的成立，应具备以下条件：

1.在同一标的物上设立的数个担保物权必须基于不同的法律事实而产生。社会现象可符合亦可不符合法律规范之要件，符合法律规范之要件者，引发法律规定之效力，不符合法律规定之要件者，当然不发生法律规定之效力。所谓发生法律规定之效力者，实即使已存在之法律关系发生变动。诸此社会现象符合法律规定可使已存在之法律关系发生变动者，是为法律事实。法律事实是权利变动的要件，设立担保物权应有法律事实的存在。数个担保物权要形成竞合，不但要有法律事实，而且其法律事实还必须是不同的。基于同一法律事实设定的不同的担保物权和基于不同法律事实而设定的同一种类的担保物权均不能成立担保物权的竞合。如最高额抵押，在最高额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，其“连续发生的债权”是同一的法律事实，故不发生竞合。

2.数个竞合的担保物权是不同种类。担保物权竞合制度要解决的是同一担保物上不同担保物权的效力冲突，而同一种类的担保物权不存在严格意义上的效力冲突，只存在公示上和时间顺序上的效力顺位，因而，数个担保物权要成立竞合，该数个担保物权必须是不同种类的。如：在同一担保物上为两个以上债权人设定抵押，依照《担保法》第54条规定，抵押合同以登记生效的，按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按比例清偿；抵押合同自签订之日生效的，已登记的，优先受偿，未登记的，按合同生效的顺序清偿，顺序相同的，按比例清偿，这实际上的抵押权次序。因而，在同一担保物上为两个以上债权人设定抵押，不成立担保物权的竞合。

3.数个担保物权必须在同一担保物上设定。尽管对同一债权可以有数个担保物权，但如果不是在同一担保物上设定的，也不构成担保物权的竞合。担保物权是以取得担保标的物的交换价i值为实质内容的，担保物权担保债权受偿的作用，通过直接支配标的物的交换价值而获得实现。担保物权不在同一标的物上设定，则并不影响担保物权人对标的物的交换价值的支配，因而也就不存在竞合问题。

4.在同一标的物上设定的数个担保物权均有效，并持续存在。所谓有效，是指符合法律规定的有效条件，能引起一定的权利变动。担保物权有效的条件上文已论及。无效行为、可撤销和可变更的行为，均不能引起担保物权的竞合。所谓持续存在，是指各担保物权不但已经生效，而且期限限尚未届满或者其效力尚未灭失。尚未生效、期限届满和已经灭失的担保物权，也不能引起竞合。

二、担保物权竞合的情形

我国《担保法》规定的担保方式有保证、定金、抵押、质押和留置五种，通说认为，后三种方式属于物的担保，担保物权的竞合仅存于抵押、质押和留置三种方式之间。但也有学者认为，定金担保亦属特殊的物的担保。本文采纳通说的观点，就我国立法上的几种担保物权的竞合情形进行分析。

（一）抵押权与质权的竞合。抵押权与质权的竞合是指在同一担保标的物上存在抵押权和质权的情形。抵押权以不转移占有为特征，抵押物的所有人在设立抵押权后，仍然可以对抵押物进行使用、收益，这样，就有可能产生抵押权与其他担保物权的冲突。担保人以担保物为一项债权设定抵押担保后，又以该担保物为另一债权设定质押，这时，就出现了抵押权与质权的竞合。我国《担保法》的规定：可以抵押的财产有：1.抵押人所有的房屋和其他地上定着物；2.抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；3.抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；4.抵押人依法有权处分的机器、交通运输工具和其他财产；5.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；6.依法可以抵押的其他财产。从上述规定来看，抵押权分为不动产抵押权和动产抵押权两类，其抵押标的物是不动产上产生的用益物权和动产物权，而质权，我国法律不承认不动产质权，只承认动产质押和权利质押两种情况，故抵押权与不动产质权、抵押权和权利质权不会发生竞合。据此，抵押权与质权的竞合主要表现为两种情况：第一、在同一动产上先设定抵押权，后设定质权，使先后两个担保物权发生竞合。第二、在同一动产上先设定质权后又设定抵押权（二）抵押权与留置权的竞合。抵押权和留置权的竞合是指在同一担保标的物上，存在抵押权与留置权的情形。我国《担保法》规定，留置是指因保管合同、运输合同、加工承揽合同发行的债权，债权人按照合同的约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。从上引规定可见，留置的标的物仅限于动产，不动产不适用留置。即不动产抵押权与留置权不存在发生竞合的问题。但在动产范围内，抵押权与留置权可以发生竞合。主要表现为：第一、先成立抵押，后设定留置。如抵押人在抵押物上设定抵押权后，将抵押物交第三人修理或者运输，因抵押人未能清偿修理费、运费，该第三人依法将修理、运输的财产留置。第二、留置物所有人在其财产被留置后，以该留置物为标的向他人设定抵押，使同一标的物上存在两种担保物权。

（三）留置权与质权的竞合。留置权与质权的竞合，是指在同一个担保标的物上，既存在留置权，又存在质权的情形。由于留置权的标的物是动产，而权利质权的标的物是权利，因而留置权与权利质权不发生竞了合问题，但是以动产为标的物的动产质权，与留置权的竞合却是经常发生。关于留置权与质权的竞合，有的学者主张存在三种情形，一是质权人基于留置权成立的法定事由而在质物上取得留置权；三是留置权人在留置物上再设定质权；三是在质物上成立留置权。本文认为，第一种情形与第三种情形实际上是一种包含与被包含的关系，因而不应作为一种独立的竞合现象来考察。也就是说，留置权与质权的竞合主要有两种情形：第一、留置权人在留置物上再设定质权；第二、质权人在质物上成立留置权。

三、担保物权竞合的效力认定

研究担保物权竞合制度，目的在于解决共存于同一担保标的物上数个不同种类的担保物权优先受偿效力的冲突。通过解决这个冲突，使担保物权顺利实现，维护交易安全。我国法学界对担保物权竞合的效力问题的研究，有的从担保物权之间的关系的角度进行，如在《中国物权法研究》一书中，就是按照这种体例进行的；有的从担保物权竞制度的角度进行研究，如《担保法理论与实践》一书就采用这种体例。虽然角度和体例不同，但都以解决担保物权竞合的效力冲突为最终目的。解决担保物权的效力冲突，实质上是解决了在同一担保标的物上存在数个不同种类的担保物权，各该数个不同种类的担保物权何者为优先受偿的问题。讨论担保物权竞合的效力，至少应解决以下问题：

（一）物权法原理对担保物权竞合效力的影响。担保物权是一种物权，因而具有物权的属性，具有支配权和排他性，担保物权人不仅可以向债务人主张权利，而且可以对抗债务人以外的任何人。但是，担保物权的这种支配权和排他性的程度并不都是等同的和一致的，其效力深受物权法基本原理的影响。表现在：1.物权法定原则对担保物权的影响。物权的内容基于物权法定主义，但是物权如果是基于当事人的意思而发生，则称之为意定物权或设定物权。如果不是基于当事人的意思，而是由法律规定直接发生的，则为法定物权。我国《担保法》规定的担保物权中，留置权属于法定物权，在与其他担保物权竞合时，留置权的法定物权地位使之较其他担保物权有优先受偿的效力。2.物权公示原则对提保物权竞合效力的影响。物权的公示，指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式。自近代以来，关于物权的取得、丧失及变更，各国民法无不实行公示原则。不动产物权以登记和登记变更作为权利享有与变更的公示方法，动产物权以占有作为权利享有的公示方法。我国担保法对抵押权采取登记对抗主义，未经登记的抵押物权不能产生对抗第三人的效力。3.善意取得制度对担保物权竞合效力的影响。善意取得是指无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人的动产进行处分，受让的第三人出于善意而取得该动产的权利。善意取得制度对在质物上设立留置权和在留置物上设立质权以及在质物、留置物上设定抵押权的效力产生一定的影响。4.权利在先原则对担保物权竞合效力的影响。权利在先原则是指成立在先的，位序在前，有优先于后成立物权的效力。先成立的物权压制后成立的物权，后成立的物权若有害于先成立的物权，后物权将在先物权实行时被排斥。在无登记的前提下，成立在先原则对竞合的担保物权的效力产生影响。

（二）担保物权竞合的效力认定的基本原则。担保物权竞合效力的认定，一般都从具体的竞合情况进行分析，这能使担保物权竞合效力认定更具操作性，但缺少原则性指导，容易出现不统一。因而在讨论担保物权竞合的效力认定问题时，有必要对其原则性作一些统一，从物权法理论的一般原理出发，将担保物权竞合的效力认定抽象和概括出来。按照上文有关物权法原理对担保物权的影响的分析，我们可以得出担保物权竞合的效力认定原则为：

1.法定担保物权较其他担保物权有较强的效力。

2.公示的担保物权较未公示的担保物权有较强的效力。

3.善意取得的担保物权有较强的对抗力。

4.成立在先的担保物权较成立在后的担保物权有次位上的优先效力。

（三）担保物权竞合的效力认定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第79条规定：同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。由于该条规定较为原则，不能满足对担保物权竞合的效力认定的需要，因而，我们对担保物权竞合效力的认定，要考虑物权法原理对担保物权竞合效力的影响，按照担保物权竞合效力认定的基本原则，对担保物权竞合的效力作出具体判断。

1.抵押权与质权竞合的效力。抵押权与质权竞合，谁为优先？对此有三种不同学说：一为质权优先说。罗马法上有所谓“同等情况下占有人优先”的原则，根据这一原则，在抵押权与质权同时存在的情况下，质权优先于抵押权。二为抵押权优先说。此说认为抵押权若以登记进行公示，则应取得优先于质权的效力。三为抵押权与质权同效力说。此说认为，抵押权与质权同为担保物权，因而具有相同的法律效力，在抵押权与质权发生竞了合时，根据抵押权与质权设立的先后来决定，设立在先者，其权利优先，同时设立时，二者效力相同，抵押权人与质权人就其债权比例对抵押物变价进行分配。上述三说，都有其合理的一面，趋利避害，对抵押权与质权竞合的效力认定，应作如下区别对待：⑴先设定质权，又将质物为他人债权设定抵押权的，质权优先于抵押权。究其原因，主要在于质权以对质物的占有为前提，质权人对质物的占有，实质上表明质权已经公示，具有对抗其他人的效力。⑵抵押权设定后，又以抵押物为他人债权设立质押，则分别两种情况对待：一是抵押权未经登记的，若后设质权人为善意，依善意取得制度，善意取得动产的第三人（即质权人）的权利有对抗其他人的效力，质权优先于抵押权；若后设质权人为恶意，则抵押权优先于质权。二是抵押权已经登记的，依据公示原则，抵押权优先于质权。⑶抵押权与质权同时设立的，从在先权利原则引伸，一般认为二者效力相同，但法定登记的抵押权优先于质权2.抵押权与留置权竞合的效力。抵押权与留置权冲突时，何者为优先，进论上盖有以下二说：一为效力相同说。抵押权与留置权竞合时，根据二者的设立或实行的先后来决定。二为留置权优先说。此说认为留置权的效力优于抵押权，在抵押权与留置权发生竞合时留置权人可以就标的物变价优先于抵押权人而获得清偿，而抵押权在留置权发生的前或后设定或实行，在所不问。按成立在先原则，抵押权与留置权同属担保物权，其效力应以发生的先后来确定，而按物权法定原则，法定物权的效力优于意定物权的效力。抵押权和留置权竞合效力如何确定？本文认为，留置权应优于抵押权。因为：⑴留置权是法定物权，应优于其他物权；⑵留置物在两权竞合时被留置权人占有，占有作为动产公示的效力可以对抗第三人；⑶留置权人占有留置物，如果强行规定抵押权优先，在实践中会造成抵押权行使的诸多困难，引起更多纠纷。⑷留置权担保的债权与留置物有直接关联，留置权债权的发生，使抵押物增加新的价值，留置权的债权只是这一新增价值的代价，并且这一新增价值原本处于抵押物价值之外，抵押权人不应对此享有优先权。

3.质权与留置权竞合的效力。质权与留置权都是以占有标的物为其成立权件的，质权与留置权的竞合，实质上是质权人或留置权人处分债务人享有所有权的担保标的物的行为引起的，有两种情况：一是留置权人在留置物上设定质权，二是质权人在质物上设定留置权。不论哪种情况，善意取得制度都对二者竞合的成立起着至关重要的作用。如果后设立的担保物权人取得担保物权为恶意，则行为无效，不能发生质权与留置权竞合的问题。如果后设立的担保物权人取得担保物权为善意，行为有效，发生质权与留置权竞合问题。由于后发生的质权或留置权是前发生的质权或留置权人的行为引起的，前留置权人是后质权关系中的出质人，与质权人形成债权债务关系，前质权人是后留置权人的义务人，因而，在留置权与质权竞合时，后发生的质权或留置权应较前成立的留置权或质权具有优先受偿效力。即：⑴留置权人在留置物上再设定质权的，质权优先于留置权。⑵质权人在质物上设定留置权的，留置权优先于质权。

社会经济秩序包括财产流通秩序和财产归属秩序，两者是相辅相成的。没有稳定的财产归属秩序，最终财产流通秩序也难以维持。我国至今尚未制定民法典，物权法的立法也是采取分销零售方式，因此，对物权法各项制度的研究，不仅在于解决纷争，而且在于为建立和完善我国物权法制度提供理论依据。笔者自揣本文观点必有诸多不当，也必有难能周延之短，但愿能为我国物权法的完善添砖加瓦。

㈦ 中国物权法全文

中华人民共和国物权法
（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）
目 录
第一编 总 则
第一章 基本原则
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
第二节 动产交付
第三节 其他规定
第三章 物权的保护
第二编 所有权
第四章 一般规定
第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七章 相邻关系
第八章 共有
第九章 所有权取得的特别规定
第三编 用益物权
第十章 一般规定
第十一章 土地承包经营权
第十二章 建设用地使用权
第十三章 宅基地使用权
第十四章 地役权
第四编 担保物权
第十五章 一般规定
第十六章 抵押权
第一节 一般抵押权
第二节 最高额抵押权
第十七章 质权
第一节 动产质权
第二节 权利质权
第十八章 留置权
第五编 占有
第十九章 占有
附 则
第一编 总 则
第一章 基本原则
第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条 物权的种类和内容，由法律规定。
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第八条 其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
第十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
第二节 动产交付
第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
第三节 其他规定
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第三章 物权的保护
第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十八条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二编 所有权
第四章 一般规定
第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。
第四十一条 法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第四十三条 国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权
第四十五条 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。
第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。
第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。
第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
第四十九条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。
第五十条 无线电频谱资源属于国家所有。
第五十一条 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。
第五十二条 国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第五十四条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第五十五条 国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
第五十六条 国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
第五十七条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
第五十八条 集体所有的不动产和动产包括：
（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；
（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；
（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
（四）集体所有的其他不动产和动产。
第五十九条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第六十一条 城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。
第六十三条 集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。
国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。
第六十六条 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
第六十七条 国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第七章 相邻关系
第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
第八章 共有
第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百零五条 两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。
第九章 所有权取得的特别规定
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百零七条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
第一百零八条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第一百零九条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
第一百一十条 有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
第一百一十一条 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第一百一十二条 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
第一百一十三条 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
第一百一十四条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百一十五条 主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
第一百一十六条 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
第三编 用益物权
第十章 一般规定
第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
第一百一十八条 国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。
第一百一十九条 国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。
第一百二十条 用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
第一百二十一条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。
第一百二十二条 依法取得的海域使用权受法律保护。
第一百二十三条 依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
第十一章 土地承包经营权
第一百二十四条 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
第一百二十五条 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
第一百二十六

㈧ 《物权法》的颁布使我国有了一部统一的专门的物业管理法.为什么是错的

物权法又不是物业管理法，它是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定的法规。物权法是财产法

㈨ 不动产四统一制度

”。《暂行条例》简洁明了，重点突出。紧紧围绕上述“四统一”进行制度创建，为不动产统一登记提供了法律上的指引和保障，对下一步各地具体实施不动产统一登记制度提出了规范要求。

一、登记依据的统一是前提

不动产统一登记的前提是登记依据的统一。不动产登记依据的统一至少有两个层次：一是在物权实体法层面上的统一，二是在物权登记程序上的统一。我们不能想像，土地、房屋、林地、草地、海域等各种不动产在登记时适用各种不同的规则。《暂行条例》在程序方面做了统一规定。从规定可以看出，《暂行条例》借鉴吸收了现行土地登记、房屋登记的成熟做法，在此基础上进行提炼和总结。《暂行条例》是不动产登记最重要的依据，为下一步实际开展登记工作制定了重要规矩。但《暂行条例》的颁布，并不意味着不动产登记程序统一的完成。不动产登记程序十分复杂，亟需国土资源部根据《暂行条例》第二十九条的规定会同有关部门制定实施细则进行具体化。一些技术细节，更是需要通过登记规程等规范性文件进行明确。

二、登记机构的统一是关键

不动产登记的具体落实靠机构。现实情况是，不同的不动产分散在不同的部门进行登记。因此，要落实不动产统一登记制度，登记机构的统一是关键。不动产登记立法的细化、登记簿册的统一和统一的信息平台的建立，都离不开一个强有力的、覆盖全国的统一的登记机构。《暂行条例》紧紧抓住了机构统一的“牛鼻子”，明确将机构统一写入条例中。《暂行条例》第五条明确国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，在国家层面上确定了不动产统一登记的指导和监督机关。同时，《暂行条例》要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督，从基层层面落实了具体的不动产登记机构实行统一归口。这一规定抓住“两头”，对创建不动产登记机构体系、理顺不动产管理和登记职责具有十分重要的意义。

目前国家层面地机构建设已经基本完成:国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，负责拟订全国地籍管理和不动产统一登记相关法律法规；中国土地矿产法律事务中心（国土资源部土地争议调处事务中心）更名为国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心），配合不动产登记局的工作。这两个机构的设立，为不动产统一登记的实施提供了有力的机构保障。在地方层面，许多地方已经设立或正在筹建统一的登记机构。相关工作也在开展。笔者认为，要落实《暂行条例》，地方必须根据条例的规定，加快开展职能整合工作，在市县级层面明确一个机构从事不动产登记工作。

需要强调的一点是，地籍管理与权属登记关系密切。在大多数国家和地区，地籍管理与权属登记都在一个部门，地籍管理局与不动产登记局合署办公，较好地解决了地籍管理与权属登记的衔接问题。地方整合不动产登记机构时，也应该注意这一问题。

三、登记簿册的统一是抓手

登记簿是不动产物权归属和内容的根据。登记簿册是实现“四统一”的一个重要抓手。登记簿的统一，既是统一登记的应有之义，又是统一的信息平台建设的基础。《暂行条例》改变了现实生活中各部门分设登记簿的状况，《暂行条例》第八条对登记簿册的统一设立做了明确规定，同时对登记簿应当记载的事项进行了明确，从法规制度层面上实现了登记簿册的统一。

在设计统一的登记簿册时，要注意各种不动产权利登记的衔接，把土地权利的登记作为土地上的其他不动产登记的基础，把所有权、基础用益物权的登记作为其他用益物权和担保物权登记的基础。

特别需要强调的一点是，登记簿册的设计既要考虑纸质填写的需要，更要为登记薄的电子化、数据化处理创造条件。

四、统一信息平台的建设是目标

统一的信息平台主要有两方面的作用，一是为不动产登记机关依法登记提供信息基础，为不动产登记查询提供便利，从而为不动产交易（包括融资担保）及更有效率的利用提供保障；二是通过对登记信息的整合，为不动产登记资料查询、不动产（土地、房屋和其他自然资源）管理等提供信息基础，为宏观调控和其他社会治理提供数据支撑。《暂行条例》设专章（第四章）对登记信息共享与保护做了规定。

《暂行条例》要求不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息实时互通共享（第二十二条第一款），并明确不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交（第二十二条第三款），既方便了当事人，又为登记机关依法登记提供了信息基础，有利于登记机关提高登记效率和准确性。《暂行条例》第二十三条第一款按照《物权法》的规定，明确了权利人、利害关系人依法查询、复制不动产登记资料的权利，正是物权公示的应有之义，为不动产交易的安全提供了保障。

《暂行条例》要求国务院国土资源主管部门会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，国家、省、市、县四级登记信息的实时共享（第二十一条）；国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通共享（第二十二条第二款）。这种信息的纵（国家、省、市、县四级登记信息的共享）横（各部门间）共享将极大地促进政府相关调控和管理的科学性和及时性。《暂行条例》第二十三条第二款规定有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料，为有权机关对不动产登记资料的使用创造了条件。

相信随着统一信息平台的建立，我国的不动产物权登记公示的效率，政府管理土地、房屋及其他自然资源的科学性将大大提高。

㈩ 物权公示五统一是哪五个

1、“一个统一抄”：机关事业单袭位与企业等城镇从业人员统一实行社会统筹和个人账户相结合的基本养老保险制度，都实行单位和个人缴费，都实行与缴费相挂钩的养老金待遇计发办法，从制度和机制上化解“双轨制”矛盾。 在此基础上，形成城镇职工和城乡居民基本养老保险并行的两大制度平台，并可相互衔接，从而构建起完整的城乡养老保险制度体系。 2、“五个同步”： 一是机关与事业单位同步改革，避免单独对事业单位退休制度改革引起不平衡。 二是职业年金与基本养老保险制度同步建立，在优化保障体系结构的同时保持待遇水平总体不降低。 三是养老保险制度改革与完善工资制度同步推进，在增加工资的同时实行个人缴费。 四是待遇确定机制与调整机制同步完善，退休待遇计发办法突出体现多缴多得，今后待遇调整要综合考虑经济发展、物价水平、工资增长等因素，并与企业退休人员等群体统筹安排，体现再分配更加注重公平的原则。 五是改革在全国范围同步实施，防止地区之间出现先改与后改的矛盾