农村建设用地使用权可作价入股

Ⅰ 作价入股的集体建设用地如何登记

问：某村于2009年取得了林产品加工市场的建设用地使用权，领取了建设用地批准书，用地面积13公顷，土地所有权性质为集体所有，用途为乡镇企业，但未依法办理土地登记。2010年后该村以土地入股的形式与多家企业联营，现在联营的企业欲申请土地使用权登记，联营企业提供了村民代表大会会议记录，由村委会、镇政府和企业签署的集体土地入股合同。这家联营企业的用地合法吗？如合法，怎样办理确权登记？企业需要提供哪些材料？

答：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”因此，某村于2009年以乡镇企业的名义取得林产品加工市场的集体建设用地使用权是符合法律规定的。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，“由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”集体建设用地使用权是不动产物权的一种，由于该集体建设用地使用权以乡镇企业的名义取得后尚未依法办理土地登记，因此没有法律效力，即该集体建设用地使用权尚未获得法律的承认和保护。

因为2009年该集体建设用地使用权已经以乡镇企业的名义给了林产品加工市场，因此，2010年后某村以该土地使用权入股的形式与多家企业联营，实际上是该集体建设用地使用权再转移的行为，是集体建设用地使用权的转让，即权利主体从林产品加工市场转移到联营企业。《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第三十三条规定：“依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。”因此，首先，应当由林产品加工市场持政府的批准用地文件，申请乡镇企业集体建设用地使用权的初始登记。然后，由该市场和联营企业共同向当地县级国土资源主管部门申请土地使用权的变更登记。值得注意的是，由于参与联营的企业有多家，林产品加工市场应将土地使用权分割转让给相关联营企业。申请土地登记时，应当按照《土地登记办法》第九条的规定，提交土地登记申请书、申请人身份证明材料、林产品加工市场的集体建设用地使用权证书、集体土地入股合同等相关材料。

Ⅱ 请问农村集体土地使用权是否可以作为出资方式进行工厂投资

农村集体土抄地使用权包括集体农用袭地使用权和集体建设用地使用权，其中集体建设用地使用权可以作为出资方式进行工厂投资，而集体农用地使用权不可以作为出资方式进行工厂投资。
其中农村建设用地是指农村建造建筑物、构筑物的土地，包括农民住宅及其林盘院落等宅基地和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地等。
《土地管理法》第六十条规定:“农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。”该条款实际上已经承认集体建设用地使用权可以以入股、联营等方式进行流转。
《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”显然，该条款允许符合特定条件的集体建设用地使用权依法转移。

Ⅲ 为什么建设用地使用权可以进行抵押入股，而土地承包经营权不能抵押入股

不能抵押，但是可以入股，入股的方式法律有明确且严格的规定。
法律专门章节规定土地承包经营权可以流转是因为目前农村城镇贫富差距过大，提高农村土地利用效率，实现农村土地的规模化经营是解决这一矛盾的重要之道。
但是，中国土地的现状相当尴尬。土地承包经营权产生于家庭联产承包责任制，后者的制定由浓厚的社会保障的色彩，所以土地承包经营权的设定上就带有社会保障的色彩。立法者一方面赞同土地流转，因为符合农村的社会现实；另一方面，考虑到大部分农村的农民还需要依赖土地维持生活，所以对土地流转加以种种限制。这是立法的矛盾，也是无奈之处。

Ⅳ 农业土地使用权是否可以作价入股

根据公司法第二十七条的规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产专权、土地使用权属等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资，及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条的规定：依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

Ⅳ 土地使用权可以投资合伙企业吗

可以。根据法律规定，土地使用权可以成为合伙企业的一种出资方式。以该权利版出资，需要权评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由委托的法定评估机构评估。 相关法律可参考： 《中华人民共和国合伙企业法》第十六条合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资。 合伙人以实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构评估。 合伙人以劳务出资的，其评估办法由全体合伙人协商确定，并在合伙协议中载明。

Ⅵ 集体土地使用权怎么入股

1、集体土地使用权入股的合法性
《土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。”

2、入股后，集体土地使用权是否由村里所有变为国有控股公司所有？
这个按照公司法的规定，所有权肯定变成公司所有，入股后即成为公司资产的一部分——只是这一部分股权不得转让。
《公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。
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新《公司法》删除了原《公司法》第四条第三款中“公司中的国有资产所有权属于国家”的规定。在公司法理上，国有资产与其他股东投入公司的资产没有本质上的区别。国家以国有资产出资为对价取得股权，与其他股东一样，其出资的国有资产当然要归属于公司。——所以集体土地使用权入股后也一样，性质上都是公司股份，也属于公司资产。

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十条、国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》（国发〔1992〕61号）精神及北京市人民政府法制办公室等四部门《关于郊区土地开发利用若干问题的暂行规定》（京政农〔1993〕83号）的有关规定：“乡村集体经济组织可以
以集体所有的土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业，但集体土地股份不得转让，并按国家有关政策交纳土地使用费（税）。”

3、土地性质是否变化。
这个肯定不会变化。因为集体土地变成国有土地必须经过征收程序。
《土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

Ⅶ 农村建设用地使用权存在哪些问题

目前，我国涉及农村集体土地的性质与使用权流转有关的法律主要有《宪法》、《民法》、《村民委员会组织法》以及一部专门的《土地管理法》，但是这些有关农村集体土地流转的法律仍然无法解决现实中建设用地流转存在的问题：
(一)现行法律制约问题
1、现实中集体建设用地使用权流转与现行法律规定冲突。《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。但本集体经济组织成员使用本集体经济组织土地办企业或建住房除外” 同时，该法第63条规定：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设土地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。按照前述规定，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让、出租，因此集体建设用地使用权流转在法律上是被禁止的，农村集体建设用地使用权流转的现实情况与现行法律的规定发生明显冲突。
2、法律上虽规定了集体建设用地使用权流转的特殊情形，但缺乏相应的规定。如《物权法》第183条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”既然允许这部分集体建设用地使用权抵押，那么一旦抵押权实现，就会出现集体建设用地使用权发生转移的现象。但对于因实现抵押权而发生转移的建设用地使用权应如何处置、受让主体是否有限制等法律并没有明确。同时针对《土地管理法》第63条的规定，实践中没有任何关于此情形下建设用地使用权发生转移时的具体操作性规定。
(二)产权制度上的问题
城乡分割的二元土地制度及农地产权的界定不清，极大限制了农村建设用地的流转，并导致了一系列违背法律与政策初衷的社会经济后果。我国现行的土地法律制度来看，实行的是城市土地国家所有和农村土地集体所有的二元土地制度。长期以来，我国《宪法》、 《土地管理法》以及其它土地管理法规对这两种土地所有权是作了不同规定的，尤其是在两种土地使用权方面，国家土地使用权和集体土地使用权存在很大的区别。按照《土地管理法》规定，国有土地使用权可以出让、转让、出租、抵押，即法律按不动产用益物权的模式设计运作;但对集体建设用地使用权来说，则不能享有用益物权的处分权能，权利人只有在出资、入股、联营等特定情况下才能发生权利转让，原则上集体建设用地使用权不能出让、转让、出租和抵押。同时，现行农地制度还存在产权模糊、所有权主体虚位的问题。现行的农村土地制度，虽然明确规定土地归集体所有，即集体拥有产权，但是集体指向不明确，究竟谁是农村集体土地所有权的代表模糊不清。乡镇政府、村委会、村民小组及农民个人都享有土地的某一方面权能，但都不是所有权主体。有的地方为解决土地产权主体不明确或权属来源不清、权属界限不明的问题时，为方便组织管理将村民小组集体或乡镇农民集体所有的土地所有权确定为村农民集体所有，从而造成了土地产权关系的混乱。
(三)相关利益冲突问题
目前农村建设用地流转中最突出的问题是农民、集体和地方政府三者围绕土地增值所引发的利益冲突。随着农村建设用地的流转，由于土地的功能已经从传统的“生产”功能向“资产”功能转变，工业化城市化进程中的土地需求，把农民集体土地产权和农民利益的矛盾在制度层面上凸现出来。
1、地方政府凭借“公共权力”获取了农村建设用地流转增值的大部分。由于中央政府严格的土地管制、审批程序、土地监管和财税政策约束，地方政府土地征用成本的增加客观上推动了集体建设用地的流转。对于开发商即土地使用者而言，征地预批和报批手续繁琐且时间成本大，迫使他们愿意直接从集体手中取得土地。集体建设用地使用权流转可以回避征地的复杂程序、不受“用地指标”的约束，很大程度上已经是对土地征用制度的一种替代，地方政府凭借“公共权力”在农村建设用地流转中直接参与土地流转收益的分配。因此，农村建设用地流转的最大收益主体是地方政府。
2、农民在农村建设用地流转中的收益和其拥有的土地权利不对称。作为土地所有者和土地使用者双重身份的农民，其权益在农村建设用地流转中并没有完全实现。无论是作为所有者的村农民集体还是范围更小的村民小组农民集体，都缺乏对管理者的有效约束机制。因此农民作为农民集体的成员，难以保障从集体建设用地使用权流转中获得相应的收益。
3、农村集体组织的“管理者”作为分利集团获取了农村建设用地流转的巨大收益。经营管理农村土地的基层组织在土地增值的驱使下，已经成为农村集体建设用地使用权流转的主要推动者和既得利益者。最终农村土地流动的利益主体和集体土地流转的最终受益者是“乡、村”级基层组织。他们既是“集体所有权”的代表者，又是联系地方政府掌握上级政策的信息优势方，最终成为农村建设用地流转的主体。作为集体土地所有权的管理者掌握着集体土地所有者所享有的大部分增值。

Ⅷ 土地使用权出资和土地使用权作价入股的区别

1、两者本质不同

国家以土地使用权作价入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业；而土地使用权作价出资是国有企业改革中特有的一种土地处置方式，是指国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业。

2、两者土地使用权持有者不同

国家以土地使用权作价入股的土地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资主体委托有资格的国有股权持股单位统一持有；而土地使用权作价出资该土地使用权由新设企业持有。

3、两者土地使用权的权力不同

土地使用权作价出资的企业可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权；而国家以土地使用权作价入股的土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

(8)农村建设用地使用权可作价入股扩展阅读：

我国国有土地使用权的取得方式包括划拨、出让、租赁、作价出资或入股这四种方式。而与此相对应地土地使用权类型有国有划拨土地使用权、出让土地使用权、承租土地使用权以及作价出资或入股土地使用权这四种类型。

发起人出资成立公司他们是最初的股东，这种情况下叫出资，土地使用权作价入股是以财产权置换股权，入股时公司一般已经存在。

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

土地使用权出让是一级土地市场,这个市场由国家垄断，只能由政府将一定年期的土地使用权卖给土地使用人的行为，这个市场卖方只有一个就是国家，通过这种方式取得的土地使用权都是最高使用年期。

Ⅸ 农村建筑用地的使用权有哪些常见的问题

涉及农村集体土地的性质与使用权流转有关的法律主要有《宪法》、《民法》、《村民委员会组织法》以及一部专门的《土地管理法》，但是这些有关农村集体土地流转的法律仍然无法解决现实中建设用地流转存在的问题：
(一)现行法律制约问题
1、现实中集体建设用地使用权流转与现行法律规定冲突。《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。但本集体经济组织成员使用本集体经济组织土地办企业或建住房除外” 同时，该法第63条规定：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设土地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。按照前述规定，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但不得出让、转让、出租，因此集体建设用地使用权流转在法律上是被禁止的，农村集体建设用地使用权流转的现实情况与现行法律的规定发生明显冲突。
2、法律上虽规定了集体建设用地使用权流转的特殊情形，但缺乏相应的规定。如《物权法》第183条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”既然允许这部分集体建设用地使用权抵押，那么一旦抵押权实现，就会出现集体建设用地使用权发生转移的现象。但对于因实现抵押权而发生转移的建设用地使用权应如何处置、受让主体是否有限制等法律并没有明确。同时针对《土地管理法》第63条的规定，实践中没有任何关于此情形下建设用地使用权发生转移时的具体操作性规定。
(二)产权制度上的问题
城乡分割的二元土地制度及农地产权的界定不清，极大限制了农村建设用地的流转，并导致了一系列违背法律与政策初衷的社会经济后果。我国现行的土地法律制度来看，实行的是城市土地国家所有和农村土地集体所有的二元土地制度。长期以来，我国《宪法》、 《土地管理法》以及其它土地管理法规对这两种土地所有权是作了不同规定的，尤其是在两种土地使用权方面，国家土地使用权和集体土地使用权存在很大的区别。按照《土地管理法》规定，国有土地使用权可以出让、转让、出租、抵押，即法律按不动产用益物权的模式设计运作;但对集体建设用地使用权来说，则不能享有用益物权的处分权能，权利人只有在出资、入股、联营等特定情况下才能发生权利转让，原则上集体建设用地使用权不能出让、转让、出租和抵押。同时，现行农地制度还存在产权模糊、所有权主体虚位的问题。现行的农村土地制度，虽然明确规定土地归集体所有，即集体拥有产权，但是集体指向不明确，究竟谁是农村集体土地所有权的代表模糊不清。乡镇政府、村委会、村民小组及农民个人都享有土地的某一方面权能，但都不是所有权主体。有的地方为解决土地产权主体不明确或权属来源不清、权属界限不明的问题时，为方便组织管理将村民小组集体或乡镇农民集体所有的土地所有权确定为村农民集体所有，从而造成了土地产权关系的混乱。
(三)相关利益冲突问题
目前农村建设用地流转中最突出的问题是农民、集体和地方政府三者围绕土地增值所引发的利益冲突。随着农村建设用地的流转，由于土地的功能已经从传统的“生产”功能向“资产”功能转变，工业化城市化进程中的土地需求，把农民集体土地产权和农民利益的矛盾在制度层面上凸现出来。
1、地方政府凭借“公共权力”获取了农村建设用地流转增值的大部分。由于中央政府严格的土地管制、审批程序、土地监管和财税政策约束，地方政府土地征用成本的增加客观上推动了集体建设用地的流转。对于开发商即土地使用者而言，征地预批和报批手续繁琐且时间成本大，迫使他们愿意直接从集体手中取得土地。集体建设用地使用权流转可以回避征地的复杂程序、不受“用地指标”的约束，很大程度上已经是对土地征用制度的一种替代，地方政府凭借“公共权力”在农村建设用地流转中直接参与土地流转收益的分配。因此，农村建设用地流转的最大收益主体是地方政府。
2、农民在农村建设用地流转中的收益和其拥有的土地权利不对称。作为土地所有者和土地使用者双重身份的农民，其权益在农村建设用地流转中并没有完全实现。无论是作为所有者的村农民集体还是范围更小的村民小组农民集体，都缺乏对管理者的有效约束机制。因此农民作为农民集体的成员，难以保障从集体建设用地使用权流转中获得相应的收益。
3、农村集体组织的“管理者”作为分利集团获取了农村建设用地流转的巨大收益。经营管理农村土地的基层组织在土地增值的驱使下，已经成为农村集体建设用地使用权流转的主要推动者和既得利益者。最终农村土地流动的利益主体和集体土地流转的最终受益者是“乡、村”级基层组织。他们既是“集体所有权”的代表者，又是联系地方政府掌握上级政策的信息优势方，最终成为农村建设用地流转的主体。作为集体土地所有权的管理者掌握着集体土地所有者所享有的大部分增值。