受让物权预告登记

Ⅰ 商品房买卖预告登记与商品房买卖合同备案登记有何区别

1、法律效力不同

商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，二者的法律效力完全不同。

2、登记的程序及部门不同

《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。

而预告登记时双方合意之下申请的，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。可见登记备案的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。且根据《房屋登记办法》的规定，办理预购商品房预告登记必须有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理，即备案登记是预告登记的前置程序。

3、两者的登记机关也不一定是同一个

预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。

4、适用范围不同

商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外;而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。

预告登记制度具有如下特点：

1、根据物权法定原则，预告登记制度作为我国《物权法》规定的不动产物权登记制度中的重要制度之一，其性质与法律效力均有明确规定；而我国对商品房预售登记备案制度并没有明文规定。

2、预告登记制度是对权利人享有的物权请求权的登记，使其具有物权效力，具有合理性；而商品房预售登记备案制度是对商品房预售合同的登记，使其具有物权效力存在理论上的障碍。

3、预告登记制度是权利人根据私法行使私权的行为，是“意思自治”原则的体现，更好地体现了房地产市场的经济性，提高了效率；而商品房预售登记备案制度是预售人依据公法进行的，具有行政强制性。

4、预告登记制度适用的范围更为广泛，依据《物权法》第二十条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记；而商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。

进行商品房预告登记：

1、商品房买卖合同登记备案后，购房者可以和开发商在预售合同中合同约定预告登记。

2、约定后，购房者到房地产管理部门进行申请，经过受理审核后，由房产管理部门记载于登记簿，购房者交费后领取登记证明。

3、办理登记预告需要提交的材料有：预告登记申请书；申请人的身份证明；已登记备案的商品房买卖合同，以及当事人关于预告登记的约定；买受人单方申请预购商品房预告登记，出卖人与买受人在商品房买卖合同中对预告登记附有条件和期限的，买受人应当提交相应的证明材料；其他必要材料。

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预告登记特点

预告登记与一般的不动产登记区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。

纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排它效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。因此，预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。

商品房买卖合同的主要内容：

1、当事人，商品房的出卖人一般是房地产开发企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、住所及联系方式等基本情况。买受人如为法人或其他组织，同样予以注明。如为自然人，则应注明其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。

2、商品房基本状况，要注明出卖人出售房屋的法律依据，包括土地使用权出让合同号、土地使用权证或建设用地批准书号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、如为预售商品房，还应明确其预售许可证号。

3、价款及支付方式，商品房的价款包括单价与总价两种。总价可以按幢、套或单元计价，不论商品房实际面积与约定是否存在误差，均不对其价格进行调整。单价是按商品房面积计价，可分为依建筑面积计价、依套内建筑面积计价和依使用面积计价三种方式。

商品房买卖合同的价款支付方式一般有三种方式：第一，以所购商品房抵押贷款的方式付款，也称按揭付款；第二，一次性付款；第三，分期付款。按揭付款方式，应明确约定买受人应支付的首期金额及支付时间与方式，向哪家银行申请贷款，如贷款申请不获批准时有关事项的处理等。如为一次性付款或分期付款方式，则应明确房款或各期房款的支付时间及方式。

4、商品房交付使用方式及条件，合同需明确商品房的交付时间与程序。通常由出卖人于合同约定日期前通知买受人前往商品房所在地接受交付，买受人则于交付使用通知送达后按约定或通知指定的日期接受交付。

合同应对商品房应当具备的使用交付条件约定，主要为商品房应具备必要的验收文件，如建筑工程质量验收、消防验收、综合验收登记备案表等。买受人依照合同约定的交付使用条件对商品房进行验收。

Ⅱ 物权法对预告登记是怎样规定的

《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”

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房屋预告登记得意义：

1、创设预告登记制度是我国不动产市场发展的客观需要。

自我国实行改革开放以来，土地使用权及房屋不仅为生活所必需，而且成为不可或缺的生产要素，原先被视为禁区的许多不动产权利进入市场进行交易，导致和促进了土地二级交易市场的建立及房地产交易市场的蓬勃发展。

作为不动产登记制度之一的预告登记，具有服务不动产交易的功能，因此，创设预告登记制度有利于保障请求权人的权利，有利于保护交易中的第三人，有利于我国不动产市场健康的有序发展。

2、创设预告登记制度是现实生活的迫切需要。

随着我国社会经济的发展，买卖房屋已成为普通百姓的常见行为，但普通百姓作为消费者购买预售的房屋，其只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力。、

3、创设预告登记制度是健全我国不动产登记法律制度的需要。

我国《民法通则》第72条及《合同法》第133条规定，所有权自标的物交付时起移转，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。不动产物权变动属法律另有规定的情形，我国一些法律仅就不动产物权变动粗略地规定了应当登记，否则不能发生物权变动的结果，但并未建立健全的不动产登记制度。

4、创设预告登记制度是地方立法上升为国家立法的需要。

基于预告登记的重要作用，我们认为，当地方立法被证明是行之有效的经验并发展成熟时，就应当将其上升为国家立法。这也是我国立法上的一条重要经验，如公司法的制定就是以地方立法为先导的。为此，我国民法立法应当吸收地方立法的实践经验，创设预告登记制度，并对其内容加以具体、明确的规定。

参考资料来源：网络-房屋预告登记

Ⅲ 物权法中预告登记的性质与预售登记的具体内容有那些

预告登记的性质如何，国内外学者均有不同的看法。例如，在德国民法中，有人主张，经由预告登记，独立的限制物权便获产生；也有人认为，预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，它不具有任何实体权性质的效力，充其量不过是一种登记法上的制度。还有人认为，预告登记惟有对将来权利取得予以保护，而对所有权人（让与人）加以拘束，以资限制其权利。受让人纵为预告登记，然对该土地犹未有支配权，故登记前之土地所有权受让人之权利，乃非物权，而是物权之期待。从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。从各国法律的规定来看，预告登记的对象基本上限于不动产物权变动的请求权。
商品房预售登记并不具有预告登记的性质，这是因为：第一，在商品房预售登记的适用对象上，商品房预售登记是对商品房预售合同的登记，而预告登记是对请求权的登记，两者的目的是根本不同的。前者进行保全的是商品房预售合同，而后者是权利人的请求权。这一差异导致了商品房预售登记并不具有预告登记制度的功能，预告登记的保全权利、保全权利顺位及确保交易安全的功能无从体现。第二，根据预告登记制度的理论，申请预告登记的人为享有请求权的权利人，义务人为不动产的现时所有权人，请求权人应取得义务人的承诺或法院的假处分命令才能申请预告登记。而在商品房预售登记中，申请人为商品房预售人，同时其又是商品房预售登记的义务人，且法律、行政规章强制预售进行商品房预售登记，这与预告登记性质不符。同时，商品房预售人进行预售登记是依据公法而进行的，而预告登记是登记权利人依据私法行使私权的行为。可想而知，如果商品房预售中的购房人无权申请进行预售登记，而作为债务人的预售人对进行商品房预售合同登记又没有什么利益可言，甚至要支付预售登记的费用，那么商品房预售合同登记如何起到保护交易安全、维护当事人合法权益的作用呢？第三，预告登记制度的核心是其效力，各国法律大多规定了预告登记具有保全顺位的效力、保全权利的效力与满足的效力等。只有赋予预告登记以这些效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。而我国对商品房预售登记仅有“应当”进行登记的规定，而没有对登记效力的规定。不仅没有规定未经登记的预售合同是无效还是不能对抗第三人；而且也没有规定经过登记的预售合同，预购人是否具有对抗第三人的效力，是否可以对抗随后成立的物权变动或有损于登记债权的行为。第四，我国法律、行政规章未规定商品房预售登记的消灭，这也与预告登记制度不符。预告登记只是一种请求权的保全，不具有独立的效力，只有在将预告登记推进到本登记时才具有意义。因此，预告登记由于一些特定的事由出现而消灭，不会永远存续。而我国商品房预售登记不涂销，存续时间非常长，这也意味着其目的在于行政管理，而非对购房人的请求权进行保护。由此可以断言，我国实行的商品房预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在着根本上的差异。

Ⅳ 物权法预告登记怎么才能有效期长

现阶段我国法律还没有规定预告登记有效期延长的规定，且预告登记只有三个月的有效版期。
《物权权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

Ⅳ 什么是预告登记，不动产预告登记与异议登记有

预告登记和异议登记都是不动产登记的类型。他们都属于限制登记。

预告登记，主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产权的协议，为将来实现物权，按照约定可以向登记机构：申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能进行不动产登记之日三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记一般适用于转让不动产、预购商品房等不动产的情形。

以土地权利的预告登记为例，预告登记主要有以下特征和要求：（1）土地权利预告登记申请人为签订土地转让协议的转让方和受让方。同时，土地权利预告登记必须由双方当事人共同申请。（2）申请预告登记的条件是预告登记双方当事人之间签订了土地转让协议，并且双方当事人先约定要办理预告登记（3）登记机构在收到预告申请后，应及时审查，对符合预告登记条件的应当记载在土地登记簿上，并向预告登记申请人人颁发预告登记证明。（4）预告登记期间，为经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记（5）预告登记后，登记权利人想发生自己所预期的物权变动结果，必须在法定或者约定的期限内履行自己的义务，正确行使请求权，积极申请本登记。

总的来说，预告登记，不具有登记的效力。物权登记以记载于不动产登记薄上的时间为准。
预告登记的效力主要是限制物权人对物权的处分。换句话说就是冻结所有权人的处分权，但是期限只有三个月。

异议登记，主要是指登记机构将事实上的权利人以及厉害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。异议登记是《物权法》规定的一项新的不动产登记制度，《土地管理办法》何《房屋登记办法》对此制度进行了明确的规定。《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项是错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记错误的，登记机构硬钢予以更正，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

异议登记的效力，一是对登记簿上记载的权利人（名义上的权利人）来说，其权利受到了限制。二是对登记机构来说，不得办理或者暂缓办理名义上的权利人处分权利的登记申请。

希望我的回答对你有帮助，还有什么其他的问题也可以追问我。

Ⅵ 关于不动产预告登记的效力

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议的，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这说明，针对出卖人又处分该不动产的，预告登记人可以主张债权和物权的双重保护，既可以对出卖人主张违约损害赔偿也可以向受让人主张返还房屋。

Ⅶ 恶意利用物权预告登记对抗法院执行该怎么办

一、对当事人以逃债为目的的虚假合同的预告登记人民法院在执行中应当以司法建议的形式要求登记机关宣告登记无效
预告登记权是一种行政权，反之宣告登记无效也应当是一种行政权。人民法院在案件执行过程中，查明被执行人与案外人合谋提供虚假材料申请登记，证明登记确有错误，而这种错误给司法权的行使造成了法律上的障碍，登记机关纠正错误就是给执行法院扫除障碍，换句话说，登记机关纠正错误就是协助法院执行，根据民事诉讼法规定，有关公民、法人和其他组织均有协助人民法院执行之义务，故执行法院可以司法建议的形式要求登记机关协助执行宣告登记无效，司法建议应当具有启动行政程序的作用。为什么不应当以协助执行通知书的形式要求登记机关协助执行宣告登记无效？因为协助执行通知书是要求有关单位和个人协助执行人民法院判决书或裁定书所确定的义务，而对于错误的登记，人民法院只有在行政审判中才能确认，不宜在执行程序中用执行裁定予以确认。
二、人民法院在执行过程中可裁定宣告预告登记失效
根据物权法第二十条规定，预告登记的法律效力是有期限的，预购登记的法律效力的消失，是消失条件成就时起三个月后自然消失。从预购登记的法律效力自然消失之时起，该预告登记对其他人的物上请求权不存在排斥性，对人民法院的执行自然也应当不存在法律上的障碍，这是预告登记法律效力的实质内容，但形式上该不动产仍然保持着预告登记的外壳，当内容丧失形式尚存时，人民法院是否可以认定该预告登记失效？我们认为是可以的，其理由如下：
一当事人提供的或法院依职权主动调查的任何证据包括预告登记，执行法院有权对其法律效力进行判断，当证据的法律效力丧失而仅存证据形式时，人民法院有权确认该证据无效，这是人民法院在行使执行权，符合民事诉讼法规定。
二法律及司法解释对预告登记失效后是否应当宣布失效并未作出规定，只是现实生活中，已经登记在案的证据如不宣告失效即对相关财产予以执行老百姓难以接受，被执行人及其合谋者更视为“稻草”，宣布失效后再予以执行更符合执行程序。
三法律及司法解释对由谁来宣告失效并未作出明确规定，人民法院在案件执行过程中通过证据判断的形式宣告失效并不违反法律规定，不可以非议。
四民事诉讼法赋予人民法院的执行权具有类似于行政权那样的单方性、主动性和效率性，人民法院在执行中有权单方面采取执行措施，有关机关应当或必须协助和配合，从这个意义上讲，司法权高于行政权，并且司法权在某种程度上可向行政权渗透，人民法院认定预告登记无效并要求登记机关协助执行符合法律精神。
三、认定预告登记失效的法理标准
根据法条规定，一是债权消灭，二是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。债权消灭的原因有一合同履行完毕；二预购人死亡，无继承人；三合同解除；四债务相互抵销；五债权人免除债务；六债权债务同归于一人等，凡出现上述情形之一的，可以认定债权消灭。当然，有的债权消灭的原因对案件的执行没有实际意义，没有可供执行的财产可不去理会。
关于自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，情况较为复杂，关键是 “能够进行不动产登记”的成就条件是什么，我们认为可从以下两个方面去把握：一房屋已经通过竣工验收，能够进行房屋产权登记；二该栋房屋的其他买受人已经进行登记。当上述两个事件中的一个出现之后，“能够进行不动产登记”的条件成就，此是应当计算三个月应当进行登记的期限，超出这个期限后在一个合理的时间范围内，人民法院应当可以认定预告登记失效。如前述涂某申请执行某房屋开发公司房屋买卖一案，某房屋开发公司与案外人朱某、傅某、张某、周某均称我们之间还有纠纷；没有时间处理此事等等理由，使预告登记长期维持现状，均应认定是抗拒执行的借口，应当认定预告登记已经丧失法律效力。
四、执行措施上的突破
根据物权法第二十条第二款关于“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，人民法院可以采取以下执行措施：
一根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产若干问题的规定》的规定，对被执行人基于预售合同约定出卖给第三人的房屋，不管是被执行人实际占有、使用、收益，还是第三人已经支付部分价款并实际占有，只要该房屋还处于预告登记状态，尚未办理产权过户手续的财产，均可以予以查封、扣押。同时对预购人未付清的房款予以扣押，责令只能向法院交付而不能擅自向被执行人交付。“预购人”要求继续履行合同的，应当于“预购人”依合同约定的付款期限和付款方式向执行法院交付全部价款后，解除查封、扣押、冻结；“预购人”明确表示不要求继续履行合同的，人民法院应及时对扣押的房屋采取拍卖执行措施。
二听证程序与查封、扣押措施密切配合。查封、扣押后，“预购人”一旦提出执行异议，应当进入听证审查程序。听证审查中，应重点查明“预购人”未付完的款项，同时向当事人宣传和讲解物权法第二十条规定，明确告知当事人：⑴物权法第二十条第一款是保护交易安全，第二款是防止当事人利用预告登记使财产长期处于不确定状态来规避法律。法院依法保护交易安全，但反对规避法律。房屋系由被执行人开发，目前仍系被执行人所有，“预购人”根据物权法第二十条一款规定，应当具有实现物权转移在自己名下的期望权，但期望权的实现即物权的落实还必须履行付清房款的义务，在此之前，物权并未发生转移，法院查封、扣押并无错误。⑵根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产若干问题的规定》的规定，要求当事人作出两种选择，一是由“预购人”向法院交清房款，法院解除查封、扣押；二是驳回异议继续查封、扣押，并且在合理期限内人民法院将与包括登记机关在内的有关机关采取执行联动措施。使被执行人处于两难境地——如果“假戏真做”让“预购人”交清余款给法院后将房屋过户给“预购人”，这种亏本生意被执行人不愿意；如果不这样做，人民法院将采取进一步执行措施。
根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产若干问题的规定》的规定，执行法院可责令当事人限期履行合同（消灭债权），裁定对“预购人”未付清的房款予以扣押，责令“预购人”限期向法院交付而不能擅自向被执行人交付。以此来促进“自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的成就条件，当“预购人”不履行法院责令履行的义务时，应当视为“预告登记失效”的条件成就，法院可裁定该预告登记失效，并向登记机关发出协助执行通知书，注销其预告登记，尔后直接执行处置其房产。法院采取该执行措施的合法性的理由如下：一预告登记后，预告登记的权利人，只是取得了对不动产物权的期待权和对其他债权的法定抗辨权，并不是取得了物权；二既然是一种期待权和对其他债权的法定抗辨权，必然受到时间限制，该权利性质的本身决定了它不可能长期受法律保护，物权法第二十条关于“预告登记失效”的规定是对该期待权和对其他债权的法定抗辨权的取消，而对取消的程序和权利机关未作规定可理解为可由行政机关和司法机关通过行政程序和司法程序为之，至少法院的取消行为并不违反法律禁止性规定。三在司法实践中，人民法院按照贯例在执行过程中对房屋的执行和交付，通过执行程序作出注销房产证的执行措施，虽然找不到相关的明确的法律或司法解释规定，但已为房地产管理等机关予以认可。
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Ⅷ 物权法（草案）里什么叫预告登记

预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该回不动产，保障债答权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押

Ⅸ 关于物权法预告登记制度

1、预告登记并不能等同于登记，不能发生所有权的转移效力。
2、不动产的风险转移是依交付还是依登记，存在争议，但从一般认为采取交付主义。