买受人的物权期待权优于抵押权

㈠ 为什么物权优先于债权

原因：

比如一台电视机甲在乙那借钱了，然后把电视机做了个抵押，用作债务的担保；可是后来，甲又把电视卖给丙了——这里，抵押权是物权（担保物权），卖给丙是债权。

可是，这里要分2种情况：

1、电视机抵押登记了。那么甲卖电视是要乙同意的，就没有问题了，乙就电视机款有优先受偿权。如果乙没有同意，那情况就分很多种了。

（1）丙可以把电视机价款直接支付给乙

（2）丙把价款给甲，甲再给乙

（3）甲另外提供抵押物给乙

（4）甲把电视机低于正常价卖给丙以逃避对乙的债务，那么乙可以主张撤销甲丙的买卖合同（5）甲把电视机卖了以后携款跑了，乙找不到人，那么乙可以请求法院支持让丙给钱。

2、电视机没有办理抵押登记。那么甲乙的抵押不能对抗第三者的买受，丙合法取得电视机，乙可以找甲的麻烦。

(1)买受人的物权期待权优于抵押权扩展阅读：

物权优先于债权的案例解释：①所有权优先于债权。典型形态是：不动产一物数卖场合，取得不动产所有权的买受人，其所有权优先于未取得所有权的买受人之债权。例如：甲将房屋出卖给乙，交付了房屋但未办理过户登记，此后甲又将房屋出卖给不知情的丙并办理过户登记。所有权人丙即可对乙行使返还原物请求权。而乙只能对甲主张违约责任。

②担保物权优先于债权。有物的担保的债权，就担保物得优先于（担保人之）一般债权人而受清偿。同样的道理，物的担保人破产时，担保物不列入破产财产，担保物权人对担保物享有“别除权”（《企业破产法》第109条）这也是担保物权的价值所在。

③用益物权优先于债权。例如：甲村将某土地出租给乙使用，租赁期间，甲村又在该土地上为丙设立土地承包经营权。则丙用益物权优先于乙的租赁权。

(1)买受人的物权期待权优于抵押权扩展阅读来源：网络：物权债权契合

㈡ 拆迁安置房的优先取得权与抵押权哪个更优先

某开发商与刘某签订了动迁协议，约定以产权置换形式在开发楼盘的给刘某安置，约定了在一层具体位置，面积，并明确用于营业。然后开发商依法动迁了刘某的商店。在开发建设过程中，开发商因资金短缺，向银行办理了贷款，并把将来用于安置刘某的一层门市抵押给银行。后开发商因无力开发建设，在主体工程封顶后停工。停工时已超过约定的回迁期，也超过了约定的还贷期。 刘某向法院起诉，要求开发商履行合同，交付房屋，给付超期安置费。银行以有独立请求权第三人要求参加诉讼，向法院要求确认抵押贷款合同有效，并要求行使抵押权。 该案应该如何处理？ 整体分析： 常理理解：因拆迁时即需安置，而抵押通常在建时才会发生，因而安置（无论以协议形式还是登记形式）的发生通常在先。这时虽房尚未建，但已明确了这套房将来是属于被拆迁人的，我认为已经具有了“准物权”的性质。 此后，开发商又将此房抵押，但未经被拆迁人同意，该抵押权建立在侵犯他人财产权的基础上应归无效。 整体来看，出于利益衡量的考虑，银行对风险的承受力要远远强于自然人。优先保护被拆迁人的生活基础，让不守信用的开发商为此对银行承担违约责任――从结果看，这也更符合以人为本的法治理念。 转变角度： 如果被拆迁人比做一个购房户，且该购房户已交齐全部购房款，开发商将期房售出后又抵押给银行，难道抵押会优先吗？ 本案被拆迁人以房换房，完全可以类比为购房户已交了全部购房款。 相关解释： 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释[2003]7号) 第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 [b]结论： 1、安置房优于买卖合同，这里体现的是生存权优于债权得到保护； 2、支付大部购房款的买卖合同，优于工程款优先权。 3、工程款优先权优于抵押权；这里突出的是农民工的利益，众所周知。 4、抵押权优于普通债权。[/b] 关于抵押权优先的问题： 而《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》同时又规定： 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 这两条规定似乎是说：抵押权优于买卖合同，如何理解呢？ 第八条的抵押权优先有个前提条件就是第七条：“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”也就说被拆迁人要求履行安置协议时第八条不得适用。 第九条的条件是：卖出时抵押权已在先设定。本案显然是安置协议是在先的。 那么，抵押权何时方能优先于买卖合同呢？ 1、当抵押在先买卖在后时，抵押必然优先。因为此时买卖合同的基础是建立在侵犯他人已存在的抵押权益之上的，“地基”应优于“地面部分”受到保护； 2、虽买卖在先，在抵押时尚未交足大部购房款的时候。这里有个利益权衡的问题（法律作为社会科学，其立法方式主要就是权衡各方社会利益），此时买方钱交得不多，让其承担卖方违约的后果一般均能够承受；而抵押权人的全部利益都押在此房产上，平衡的结果是抵押权优先得到保护。

㈢ 如何理解物权的优先效力并举例说明.

答：物权的优先效力，亦称为物权的优先权。其基本含义是指同一标的物上有数个相互矛盾、冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥具有较弱效力的权利的实现。考察先后成立的物权之间及物权与债权之间的关系，物权的这种优先效力都是存在的。 1．物权相互间的优先效力。 这种优先效力，是以物权成立时间的先后确定物权效力的差异。一般说来，两个在性质上不能共存的物权不能同时存在于一个物上，故而后发生的物权根本不能成立。例如在某人享有所有权的物上，不得再同时成立其他人的所有权。如果物权在性质上可以并存，则后发生的物权仅于不妨碍先发生的物权的范围内得以成立。在这种情况下，先发生的物权优先于后发生的物权。例如在同一物上设立数个抵押权，先发生的抵押权优于后发生的抵押权。再如抵押权设立后再设立地上权时，地上权因抵押权的实行而消灭；但于地上权设立后再设立抵押权时，抵押权的实行不能使地上权消灭。物权相互之间以成立时间的先后确定其效力的强弱，本质上是对现存的、既得的物之支配权的保护。因为任何人都必须尊重物权人对于其物的支配范围，不得干涉物权的行使。这也包括在同一标的物上，后成立的物权只有在不侵入、不干涉先成立的物权的支配范围的条件下才能得以成立；否则，成立时间在后的物权根本就不能成立。2．物权对于债权的优先效力。在同一标的物上物权与债权并存时，物权有优先于债权的效力，这主要表现在两个方面： (1)在同一标的物上，既有物权又有债权时，物权有优先于债权的效力。例如甲同意将10吨水泥出卖给乙，乙就取得了请求甲交付该10吨水泥的债权。后来甲又将这10吨水泥出卖给丙，并交付给丙，丙就取得了已交付的10吨水泥的所有权，而乙只能请求甲承担债务不履行的责任。再如甲将其房屋借给乙使用，又为丙设定了典权；此时丙的典权优先，他可以优先于乙对房屋进行使用、收益。这是因为物权是直接支配物的权利；而债权的实现则要依靠债务人的行为，债权人不能对物进行直接支配。基于两者在性质上的不同，物权具有这种优先效力。但是这只是一般原则，在法律有特别规定的情况下也有极少数的例外。例如，不动产租赁使用权在民法上属于债权，如甲将其所有的房屋出租给乙，以后又将该房屋出卖给丙，丙取得该房屋的所有权后，乙仍然可以对丙主张其租赁使用权。这在学理上称为“买卖不破除租赁”。此外，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第65条的规定，抵押人将已经出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 (2)在债权人依破产程序或强制执行程序行使其债权时，作为债务人财产的物上存在他人的物权时，该物权优先于一般债权人的债权。例如，在债务人的财产上设有担保物权的，担保物权人享有优先受偿的权利，此为别除权；在破产时，非为债务人所有之物，所有人有取回该物的权利，此为取回权。例如，出卖人已将出卖物发送，买受人尚未收到，也没有付清全部价款而宣告破产时，出卖人可以解除买卖合同，并取回其标的物。

㈣ 物权优先效力有哪些例外情形

外部：
①买卖不破租赁（租赁权成立在先）
②预告登记
③建设工程施工合同的法定优先权回
内部答：担保物权间的优先效力
留置权＞登记抵押权＞质押权＞未登记动权抵押权
留置权＞质押权＞登记抵押权＞未登记动权抵押权
（一头一尾固定不变，中间两个 成立在先原则）

㈤ 物权期待权与抵押权同时存在如何处理 最高人民法院判决书

抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款应为合法有效。

规则摘要：

抵押人以版正在建权设的预售期房向银行设定抵押借款，符合《担保法》司法解释第47条规定，应当认定为合法有效。

案例索引：

最高人民法院判决“某银行与某房产公司等抵押合同纠纷案”，见《上海方信房地产开发有限公司与华东三峡经济发展公司、中国光大银行上海分行、中国农业银行上海市虹口支行抵押合同纠纷案——预售期房设定〈抵押合同〉效力的认定》（张雅芬，最高人民法院），载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》（200204/12:305）。

㈥ 物权法中为什么需要登记的经过登记抵押能对抗善意第三人,却不能对抗出了合理价格的买受人，

呃...前半句很好理来解，善意源第三人是要没有过失的吧，你都登记了，善意第三人不去查看抵押信息怎么能算善意，所以你登记后本质上是不存在善意第三人这一说的。（他主张善意的目的估计是想说不知道有抵押的存在，所以买后的东西上有抵押权？）其次，后半句，你抵押的目的是什么？不就是他不还钱的时候你可以把抵押物拍卖了进行还款对吧？人家现在有个人出了合理价格要买这个抵押物你为啥要对抗他？卖后的钱是可以优先偿还被抵押人之前所欠的债务的。

㈦ 房屋买受人与抵押权人权利冲突要如何处理

根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，通常情况下，在未能办理房屋过户登记的情况下，韩某并不能享有该房屋的所有权。但民事判决书是人民法院审理诉讼案件和非讼案件终结后，依据事实和相关法律规定，对案件实体争议或者当事人提出的实体权利主张作出权威性判定的具有法律效力的民事司法文书。《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。” 2003年6月9日，法院判决确认韩某对该门面享有所有权。2011年2月15日，法院判决某房屋开发公司将该商业用房产权登记至韩某名下。据此可以确定韩某自2003年6月9日起即取得了该房屋的所有权，而并不以登记为生效要件。

㈧ 《物权法》规定，依照本法规定抵押的，不得对抗正常经营活动已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

你看到的是物权法第第一百八十九条第二款的规定。《
物权法》第一百八十九条 ：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”
物权法第一百八十一条规定的是动产浮动抵押。“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”
动产浮动抵押制度主要是为了解决小企业融资难的问题而设立的，小企业的生产设备原材料半成品等都可以拿来抵押，这些东西又总是处于交易之中，所以抵押物的数量和价值一直在上下浮动，因此在实现抵押权时要确定抵押物的范围，这种范围最好不能影响企业的正常生产经营活动，换句话说，不能影响市场上的善意第三人。因此有“不得对抗正常经营活动以及符合里价款并取得抵押财产的买受人。”
举个例子，甲有个工厂，需要贷款，有的就是一堆机器和很多原材料、成品、半成品，他把这些东西抵押给银行，银行给钱，甲拿到钱后开足马力生产，生产出了很多的产品，并进行交易，另一个人乙和甲正常市场交易，买到了甲的产品，突然甲的企业黄了，银行要行使抵押权，只能对此时甲手中的机器核材料产品半成品行使，不能找到乙，说“你买的产品甲已经抵押给我了。”